【正文】 m)、武漢理工大學(xué)(600m)。項(xiàng)目南面為軍區(qū)干休所、華中師大學(xué)生宿舍（皆為十層以下的建筑）和南湖，產(chǎn)品定位及建筑設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)結(jié)合該景觀進(jìn)行考慮。地塊向東約600米接二環(huán)線，通過(guò)野芷湖立交可快捷抵達(dá)三環(huán)；地鐵11號(hào)線（蔡甸～豹澥）沿K7地塊北端桂獅路規(guī)劃。珞獅路 雄楚大道 桂元路 卓刀泉路 卓刀泉路口小商圈 珞獅路口小商圈 思瑪特公寓 Bobo城公寓 K7K8圖13 洪山村KK8地塊周邊道路交通等情況、項(xiàng)目條件分析項(xiàng)目地塊的價(jià)值要素、地塊環(huán)境要素、地塊基本要素等是項(xiàng)目的進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的重要依據(jù),是決定項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方向的基礎(chǔ)。項(xiàng)目地段處一個(gè)有些尷尬的位置，有利有弊。但目前武漢人對(duì)該片區(qū)的認(rèn)知度還不太高。交通狀況還算可以，但不特別好。 環(huán)境要素分析表12 環(huán)境要素分析表項(xiàng)目基本情況備注區(qū)域印象項(xiàng)目區(qū)域一般自然環(huán)境K7北端與兩塊地的東面均有成片的綠化，南面距K8地塊直線距離約500米有南湖，空氣良好，高層可環(huán)視綠景，遠(yuǎn)眺湖景，自然環(huán)境還可以。生活氛圍周邊以學(xué)校、老住宅區(qū)、辦公樓、賓館酒店為主，居民以舊城舊村居民與大學(xué)生為主，消費(fèi)層面主要為中等及中低等，雖有一旦人氣，但生活氛圍不濃，品質(zhì)不高。治安狀況治安環(huán)境相對(duì)一般，安全感不強(qiáng)。綜合分析：項(xiàng)目環(huán)境相對(duì)來(lái)說(shuō)處于一般，不具備開發(fā)建設(shè)高檔社區(qū)的相關(guān)條件。 地塊基本要素分析開發(fā)地塊位于洪山區(qū)珞獅路（二環(huán)線）以東約600米，由位于雄楚大街南北的K7\K8兩幅地塊組成。按照該地塊建筑面積不變的原則，凈用地以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)，地塊實(shí)際容積率按建筑面積與實(shí)測(cè)后的凈用地面積比值為準(zhǔn)。綠地率按《武漢市綠化管理?xiàng)l例》執(zhí)行；國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限為住宅用地70年、商用用地40年；K8地塊規(guī)劃凈用地面積為31689平方米（以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)）；規(guī)劃用地性質(zhì)為居住用地；建筑面積不大于135960平方米；容積率根據(jù)建筑面積與凈用地面積比值計(jì)算；建筑密度不大于25%；（按照規(guī)劃局給的條件。）建筑高度結(jié)合具體方案確定；按照規(guī)劃局給的條件，該用地位于三級(jí)控制區(qū)，其中套型建筑面積90平方米以下商品房建設(shè)規(guī)模不少于住宅總建筑規(guī)模的66%。圖14 洪山村KK8地塊紅線圖● 地塊狀況：K7地塊南臨雄楚大街（50米規(guī)劃路），面寬約60米，向北通過(guò)桂圓路與華中師范大學(xué)南門相接，東為桂圓路（20米規(guī)劃路），面寬240米，西鄰建橋小區(qū)；規(guī)劃凈用地面積為26317平方米。K8地塊位于K7地塊南端，北臨雄楚大街，臨街面寬約190米，西接給水加壓站用地；規(guī)劃凈用地面積為31689平方米。 市場(chǎng)分析 宏觀環(huán)境分析 從一些宏觀的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)看，出目前武漢的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 圖21 武漢市2007~2011年三次產(chǎn)業(yè)比重消費(fèi)轉(zhuǎn)向以購(gòu)置固定資產(chǎn)為主開始有能力購(gòu)置固定資產(chǎn)主要解決溫飽問(wèn)題購(gòu)房需求逐漸飽和 圖21 武漢市2007~2011年人均GDP對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 從近幾年武漢的人均GDP來(lái)看，武漢武漢居民的消費(fèi)早已轉(zhuǎn)向以固定資產(chǎn)為主，進(jìn)入全民置業(yè)高潮，并又有從近兩年開始逐漸出現(xiàn)剛性需求的飽和。 近幾年武漢城鎮(zhèn)居民的人均不斷提高，促進(jìn)了有效購(gòu)買力的不斷提高，也堅(jiān)挺地支撐著房?jī)r(jià)的不斷上漲。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 近幾年武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，投資、施工、銷售、價(jià)格整體齊升。圖2~5 2007~2012年武漢市房地產(chǎn)年投資額 由于市場(chǎng)需求的不斷增長(zhǎng)，近幾年武漢市房地產(chǎn)開發(fā)施工量逐年上升。圖2~8 2007~2012年武漢市房地產(chǎn)年銷售現(xiàn)房年空置量 年施工量與年銷售量之比，反映了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力，從下圖中可以看出未來(lái)市場(chǎng)的銷售壓力較大。這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)在向我們釋放危險(xiǎn)信號(hào)。洪山村片區(qū)的居民，多數(shù)人已經(jīng)完成首次置業(yè)，部分人已經(jīng)逐漸進(jìn)入二次以上購(gòu)房的行列，為改善居住環(huán)境或投資而購(gòu)置房產(chǎn)。但從該片區(qū)的住宅房?jī)r(jià)（每平方米大約在8000元/㎡左右，大約相當(dāng)于全市的平均水平）上可以看出，總體上購(gòu)買能力仍有限。 由于洪山區(qū)的商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展緩慢，繁華商圈主要集中在武珞路的街道口一帶，區(qū)內(nèi)的其他商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)都比較分散，商業(yè)設(shè)施也相對(duì)落后，具有一定的提升空間，為該片區(qū)商業(yè)用房的開發(fā)經(jīng)營(yíng)提供了一定的商機(jī)。因此該片區(qū)商業(yè)的涵蓋面基本上屬于局限于社區(qū)性服務(wù)，缺乏對(duì)外的輻射影響。洪山村片區(qū)的第一輪房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)基本上已經(jīng)完成，可開發(fā)的空地基本已用盡，目前已進(jìn)入舊村改造的開發(fā)建設(shè)階段。雄楚一號(hào)本項(xiàng)目洪山村舊改規(guī)劃K1地塊項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目規(guī)模區(qū)域印象交通狀況消費(fèi)群體商業(yè)氛圍商業(yè)輻射面項(xiàng)目產(chǎn)品未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目比較——誰(shuí)優(yōu)？與未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較圖211 與雄楚大道東西兩頭的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較金地已經(jīng)在施工，對(duì)其對(duì)面的工程學(xué)院和工業(yè)大學(xué)具有較大的吸引力，可分流卓刀泉路以東的商業(yè)消費(fèi)客源；洪山村舊改規(guī)劃K1號(hào)地，位于石牌嶺路西側(cè)，其臨街面比本項(xiàng)目大有優(yōu)勢(shì)，周邊社區(qū)也比較成熟，臨近理工大學(xué)，可分流理工大學(xué)以東的部分商業(yè)消費(fèi)客源。洪山村舊改規(guī)劃K2地塊本項(xiàng)目洪山村舊改規(guī)劃K3地塊項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目規(guī)模區(qū)域印象交通狀況消費(fèi)群體商業(yè)氛圍商業(yè)輻射面項(xiàng)目產(chǎn)品未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目比較——誰(shuí)優(yōu)？與未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較圖212 與洪山村舊改規(guī)劃項(xiàng)目比較洪山村舊改規(guī)劃K2號(hào)地，項(xiàng)目位于雄楚大道西段南側(cè)，長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)大廈旁的書城路西側(cè)，為商務(wù)用地，其沿街面約長(zhǎng)250米，地勢(shì)方正平坦。這兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目也將因此而分流部分購(gòu)房客源。項(xiàng)目地塊早已平整好，圍墻已經(jīng)做好，只等動(dòng)工。思瑪特公寓本項(xiàng)目公寓bobo公寓項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目規(guī)模區(qū)域印象配套設(shè)施客戶資源周邊環(huán)境生活成熟度項(xiàng)目產(chǎn)品公寓項(xiàng)目比較——誰(shuí)優(yōu)？與在售項(xiàng)目比較圖214 與周邊正在銷售的公寓相比較通過(guò)與周邊不同的項(xiàng)目比較，本項(xiàng)目在許多方面具有不少差距，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力大，但只要做好產(chǎn)品特色，加大市場(chǎng)推廣力度，只有強(qiáng)化項(xiàng)目性價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目才有可能順利實(shí)現(xiàn)銷售。在這個(gè)地段不宜建超高層綜合性建筑，不但建造成本高，也很難實(shí)現(xiàn)銷售。二層大面積架空，僅用作超市和活動(dòng)場(chǎng)所，浪費(fèi)很大。方案一（K7地塊）方案一（K8地塊）背街商業(yè)價(jià)值不大，難以銷售。大型商業(yè)難以銷售此處做超市商業(yè)輻射面太小，難以經(jīng)營(yíng)。方案二（K7地塊）背街商業(yè)價(jià)值義不大，難以銷售。方案二（K8地塊）方案三（KK8地塊）公寓樓朝向不宜正東~正西，不好銷售。背街的商業(yè)價(jià)值不大。這里做大型商業(yè)用房不好銷售。方案比較 單位：㎡方案一方案二方案三K7K8合計(jì)K7K8合計(jì)K7K8合計(jì)總建筑面積160,762136,443287,205150,161140,818298,969115,980136,443252,423