【正文】 量較多； ?常州市民餐飲、娛樂的消費(fèi)意識高，且消費(fèi)水平正在不斷提升，消費(fèi)金額也在 逐年上升；消費(fèi)者對本案的娛樂城方案表支持態(tài)度； ?項(xiàng)目東面的中億寶第項(xiàng)目正打造休閑、餐飲；整個(gè)區(qū)域娛樂休閑的氛圍、環(huán)境 正在不斷改善； ?娛樂城＋休閑餐飲能提升整個(gè)項(xiàng)目的居住品質(zhì)，帶動(dòng)地塊未來的人氣。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 22 可行性建議 由于區(qū)域商業(yè)氛圍較淡，如高檔酒店＋娛樂城項(xiàng)目硬性對外銷售會(huì)有很大的銷售難度，故建議： （ 1） 向市政單位報(bào)批東北角的地塊，建造高檔酒店＋娛樂城，制定規(guī)劃方案； （ 2）推遲高檔酒店項(xiàng)目的動(dòng)工時(shí)間，分期開發(fā)并對外進(jìn)行宣傳； （ 3） 招商先行，在宣傳的過程中，把東北角及內(nèi)街的線性商業(yè)先行進(jìn)行銷售，以 休閑吧、餐飲、酒吧等為主，去化難度較低； （ 4） 在線性成功銷售的基礎(chǔ)上，已經(jīng)形成較好的商業(yè)氛圍，降低娛樂城、高檔酒 店的的銷售難度； （ 5）在銷售線性商業(yè)的同時(shí)，高檔酒店及娛樂城也可以以項(xiàng)目整體出讓的方式進(jìn) 行去化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 23 產(chǎn)品規(guī)劃 娛樂城 12F: 34F: 高檔 KTV 水療 、 桑拿浴場 ?娛樂城單層面積建議在 2022－ 2500平方米左右較為，層高 ，并保留 800－ 1000平方米作為停車用地。單層面積在 1200－ 1500平方米之間，余下為停車及行走用地。 ?西北角線性商業(yè)位于西環(huán)路上，建議做快餐、日用百貨等生活配套；在西環(huán)路上有一個(gè)藝術(shù)學(xué)校，故建議做一些樂器等文藝類用品店。 周邊的金碧輝煌 、 自由動(dòng)力 (KTV)都是有名的娛樂場所 、 新建項(xiàng)目中億寶第的餐飲 、 休閑正在啟動(dòng) ， 如本案推出娛樂城 ， 不僅擴(kuò)大了區(qū)域內(nèi)娛樂業(yè)體量 ， 使整條懷德路沿線娛樂檔次提升 ， 更能吸引市中心及周邊次級區(qū)域的大量消費(fèi)者 。 目前大量的住宅正在此區(qū)域開發(fā)：中億寶第 32萬方 、 都市桃源 38萬方 、 勤德家園 23萬方及本案 38萬方 。 而本案的娛樂城方案推出 ， 無疑是添磚加瓦 ， 整個(gè)懷德路沿線的商業(yè)氣氛突起 ， 與市中心相媲美 。 以開發(fā)商雄厚實(shí)力及良好口碑為基礎(chǔ) ， 推出娛樂城 、 星級酒店＋休閑餐飲一條街的方案促使本案居住品質(zhì)提升 ， 對于本案二期的住宅推出相當(dāng)有利 ， 帶動(dòng)銷售價(jià)格上漲 ， 整個(gè)住居區(qū)域物業(yè)迅速升值 ， 社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益并重 。 （ 2）發(fā)展?fàn)顩r 常州的家居業(yè)在整個(gè)華東地區(qū)享譽(yù)盛名 ， 是家居巨頭 “ 紅星集團(tuán) ” 及 “ 月星集團(tuán) ” 的基地 。 由于常州是一個(gè)市中心聚集地 ， 目前市區(qū)已無空地建造住宅樓盤 ， 而大量的新開發(fā)住宅項(xiàng)目均分布在市中心西側(cè) ， 即本案地塊區(qū)域附近 ， 將來在此會(huì)形成一個(gè)成熟的居住區(qū) 。購買人群較多為地塊周邊的消費(fèi)者及西邊至凌家塘區(qū)域的企業(yè)及居民。 可見區(qū)域的消費(fèi)者對此地打造家居賣場的想法較為支持 ， 抗性較小 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 32 行業(yè)描述 圖二：消費(fèi)者所注重服務(wù)6% 35%24%19%16%消費(fèi)環(huán)境交通賣場服務(wù)價(jià)格產(chǎn)品質(zhì)量 調(diào)查顯示， 35%的受訪者優(yōu)先考慮產(chǎn)品質(zhì)量， 24%的受訪者優(yōu)先考慮產(chǎn)品價(jià)格，考慮賣場提供服務(wù)與交通便利分別占總量的 19%與 16%，而優(yōu)先考慮賣場的消費(fèi)環(huán)境的受訪者僅占 6%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 33 行業(yè)描述 圖三: 消費(fèi)者較為認(rèn)可的家居賣場29%19%4%48%月星家居廣場紅星美凱龍長江貿(mào)易中心家家愛家具調(diào)查顯示 ， 紅星美凱龍與月星家居廣場兩大 “ 家居航母 ” 依舊是大部分受訪者的首選 ， 盡管兩者并不處于項(xiàng)目所在區(qū)域范圍內(nèi) 。 紅星和月星以優(yōu)質(zhì)服務(wù) 、 良好消費(fèi)環(huán)境及產(chǎn)品質(zhì)量 ， 在常州獲得了極好的口碑 ， 也是常州家居業(yè)的象征；而家家愛家具市場由于價(jià)格低廉 、 購置便利 、 質(zhì)量保障等特點(diǎn) ， 在周邊區(qū)域內(nèi)被消費(fèi)者認(rèn)可 ， 占了 19%， 中低檔次的家具市場大受認(rèn)可 ， 體現(xiàn)了區(qū)域消費(fèi)者的重品質(zhì) 、 重價(jià)格的消費(fèi)習(xí)性 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 34 行業(yè)描述 圖四：消費(fèi)者的需求檔次52%34%5%9% 高檔中高檔中檔中低檔調(diào)查顯示 ， 項(xiàng)目區(qū)域的消費(fèi)者沒有對低檔產(chǎn)品的需求 ， 而中低檔產(chǎn)品和高檔產(chǎn)品占了9%和 5%。 常州的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 ， 促進(jìn)市民生活品質(zhì)提高 ， 更反映出目區(qū)域未來將會(huì)形成一個(gè)成熟 、 向中高檔生活質(zhì)量發(fā)展的居住社區(qū) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 35 行業(yè)描述 圖五：消費(fèi)者選擇消費(fèi)的抗性3%48%20%29%太遠(yuǎn), 購物不便產(chǎn)品多, 難以選擇規(guī)模小其他調(diào)查顯示 ， 區(qū)域?qū)⒔?50%的消費(fèi)者認(rèn)為賣場太遠(yuǎn) ， 產(chǎn)生消費(fèi)抗性； 29%的消費(fèi)者認(rèn)為規(guī)模小 ， 產(chǎn)生消費(fèi)抗性；而 20%的消費(fèi)者認(rèn)為產(chǎn)品過多難以選擇 ， 產(chǎn)生消費(fèi)抗性 。 區(qū)域的消費(fèi)者較多為就近原則 ， 便利購物 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 36 行業(yè)描述 圖六 : 選擇消費(fèi)的場所5% 2%30%63%連鎖商場攤位制賣場沿街門面店專業(yè)化賣場調(diào)查顯示 ， 選擇專業(yè)化賣場的消費(fèi)者占 63%， 30%選擇連鎖商場 ， 而選擇攤位制及沿街門面的消費(fèi)者僅占 5%和 2%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 37 行業(yè)描述 圖七：消費(fèi)者家庭結(jié)構(gòu)2%40%58%單身貴族兩口之家三代同堂 調(diào)查顯示，在項(xiàng)目區(qū)域的受訪者中，基本上以兩口之家（ 58%）以及三代同 堂（ 40%）為主，相當(dāng)少的消費(fèi)者目前是一個(gè)人居?。▎紊恚? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 38 行業(yè)描述 圖八: 消費(fèi)者家庭年收入范圍9%6%8%40%37% 2 萬元以下2 3 萬元3 5 萬元5 8 萬元8 萬元以上調(diào)查顯示 ， 在 “ 23萬元 ” 層次的消費(fèi)者占總受訪人數(shù)的 40%， 在 “ 35萬元 ” 層次的消費(fèi)者占總受訪人數(shù)的 37%。 項(xiàng)目區(qū)域的消費(fèi)者家庭年收入主要集中在 2－ 5萬元之間 ， 區(qū)