【正文】 ，虹口積極引進(jìn)和培育了一批律師、會計、審計等專業(yè)經(jīng)濟(jì)鑒證 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 機(jī)構(gòu)，管理咨詢、醫(yī)療、保健咨詢等專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)逐漸增多，建筑、裝飾裝潢、服裝、皮具箱包設(shè) 計、計算機(jī)軟件開發(fā)和信息服務(wù)、生物醫(yī)藥、新材料等設(shè)計研發(fā)類企業(yè)發(fā)展較快，教育經(jīng)紀(jì)、中介服務(wù)和培訓(xùn)形成特色，知識服務(wù)業(yè)正成長為虹口區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個重要產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。 積極響應(yīng)市委市政府 “立足上海、服務(wù)全國，把上海發(fā)展融入全國發(fā)展 ”的精神，全方位、寬領(lǐng)域開展合作交流。根據(jù)中央和上海市政府對口扶貧工作總體要求，積極開展對云南西疇、富寧兩縣的對口幫扶工作， 2021 年為云南、西藏、江西、新疆等地提供幫扶資金近 500 萬元，并派駐了一批優(yōu)秀機(jī)關(guān)干部赴當(dāng)?shù)亻_展扶貧工作，得到當(dāng)?shù)卣腿罕姷膹V泛贊譽。為吸引更多高質(zhì)量的國內(nèi)外企業(yè)到虹口發(fā)展，區(qū)委區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 政府及相關(guān)部門積極轉(zhuǎn)變政府職能，完善服務(wù)方式，把為企業(yè)做好服務(wù)納入行政管理改革和干部績效考核當(dāng)中，讓企業(yè)在虹口真正感受到服務(wù)無所不在。實行部門為企業(yè)服務(wù)公開承諾制度，通過設(shè)立重點企業(yè)綠色通道、開設(shè)企業(yè)服務(wù)熱線、定期走訪、建立企業(yè)服務(wù)綜合信息平 臺和誠信企業(yè)評審等方式，為企業(yè)提供政務(wù)咨詢、融資擔(dān)保、工商稅務(wù)、等多方面服務(wù)，此外，制定《關(guān)于支持和服務(wù)重點企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的意見》和《關(guān)于推進(jìn)本區(qū)商務(wù)樓宇服務(wù)工作的實施意見》等支持文件。近年來，國內(nèi)外一批上市公司、民營百強企業(yè)等大企業(yè)、大集團(tuán)相繼落戶虹口，壯大了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展實力。在把虹口發(fā)展融入世界發(fā)展的大潮流、融入上海和長三 角發(fā)展大格局的新形勢下，通過城市環(huán)境等硬件建設(shè)的逐步完善和服務(wù)體系的不斷創(chuàng)新，虹口必將成為商務(wù)成本低、商業(yè)機(jī)會多、發(fā)展空間大的投資和創(chuàng)業(yè)福地。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。目前北外灘的重點建設(shè)區(qū)域是現(xiàn)代商務(wù)區(qū)、航運商貿(mào)區(qū)和濱江休閑區(qū)，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入實質(zhì)性階段，競爭也非常激烈。目前，世茂集團(tuán)投資的雙子樓已經(jīng)開挖地基。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而目前該區(qū)域的寫字樓租售價都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于人民廣場和陸家嘴 CBD,有較大的發(fā)展?jié)摿Α? 在中長期市場上，北外灘地區(qū)正在逐步引發(fā)高品質(zhì)商務(wù)樓宇開發(fā)銷售的熱點匯聚效應(yīng)。 本案在區(qū)域市 場內(nèi)的定位： 根據(jù)本案所處區(qū)域的規(guī)劃定位 —— 船務(wù)商貿(mào)區(qū)，以及本案在區(qū)域內(nèi)所處的地理位置、商務(wù)條件，建議本案的定位為商務(wù)辦公樓和部分商務(wù)樓配套設(shè)施。 從市場角度出發(fā)，本案所處區(qū)域的將來規(guī)劃為以知識經(jīng)濟(jì)、服務(wù)和國際服務(wù)為特色的服務(wù)貿(mào)易區(qū)，由此我 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 們認(rèn)為改造為商務(wù)樓后經(jīng)營成功的可能性遠(yuǎn)大于商業(yè)物業(yè)。而商務(wù)樓則沒有這個周期性，一般而言，商務(wù)樓的價值體現(xiàn)在其使用功能上，所以，竣工后即可投入使用。滬上租賃型寫字樓租金連續(xù)攀新高，銷售型寫字樓也日趨受青睞。在上海經(jīng)濟(jì)的健康快速發(fā)展以及 WTO 效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)的大背景下， 2021 年上半年上海主要商務(wù)區(qū)甲級寫字樓租賃情況十分良好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 銷售型寫字樓市場也獲得越來越多企業(yè)的青睞。一些具有前瞻性眼光以及資金實力的公司與投資者開始購買寫字樓。需求結(jié)構(gòu)上，目 前甲級寫字樓市場也一改過去基本都是中資購買的格局，外資購買的比例上升明顯。 據(jù)分析，寫字樓市場受宏觀調(diào)控影響相對較小，原因主要有三：首先，甲級寫字樓的開發(fā)商資金實力大多比較雄厚且開發(fā)寫字樓時一般都會作謹(jǐn)慎的資金安排，不會因為貸不到款而受挫；其次，宏觀調(diào)控主要針對某些投資過熱的行業(yè)。即便存在投資客戶，也只是部分成熟并且有資金實力的投資群 體介入，規(guī)模不大且素質(zhì)高；再次，各區(qū)政府都意識到了樓宇經(jīng)濟(jì)對于招商引資和財政稅收的重要性，紛紛出臺政策加以扶持。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2021 年，辦公樓市場表現(xiàn)出以下幾個特征：辦公樓需求以每年呈 10~20%增長速度不斷擴(kuò)大；需求在短期內(nèi)無法滿足，導(dǎo)致供、需矛盾擴(kuò)大；短期內(nèi)租金增長較快、空置率進(jìn)一步下降?? 分析了辦公樓的幾大特 征后，我們對于 2021 年的上海辦公樓市場展望如下。 供應(yīng)需求兩旺盛 由于土地批租到辦公樓竣工面世之間，需要經(jīng)過一段周期，從而導(dǎo)致了土地批租高峰期與辦公樓交付使用高峰期，存在著“滯后效應(yīng)” —— 未來 幾年內(nèi)辦公樓市場將迎來一個供應(yīng)的高峰。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 比價效應(yīng)優(yōu)勢明顯 經(jīng)過前幾年行情的快速上揚，使得目前住宅及商鋪的市場價格已達(dá)到了一定的高位，而由于行情較晚起步，導(dǎo)致在相當(dāng)一部分市中心區(qū)域辦公樓的市場平均售價，低于同地區(qū)的住宅平均售價，尤其是在六大 CBD 區(qū)域（人民廣場、徐家匯、南京西路、淮海中路、小陸家嘴、虹橋地區(qū)）附近的一些乙級辦公樓；這些辦公樓具有明顯的區(qū)位優(yōu) 勢，交通也很便利，近幾年的租金上升明顯，幾乎很少空置，因此租金收益比較穩(wěn)定。 上海甲級寫字樓租金走勢分析表： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、區(qū)域市場分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 北外灘區(qū)域辦公樓受關(guān)注 2021 年上海寫字樓的總吸納量約達(dá)到 萬平方米，比 2021年全年增長近一倍。近期，虹口區(qū)少量可售型寫字樓，因其地段、價格、主力面積大、銷售型物業(yè)、酒店式寫字樓服務(wù)等諸多優(yōu)勢，一上市即受到投資者關(guān)注，成為該板塊繼浦江景觀住宅之后的又一亮點。在北外灘諸多有利規(guī)劃下，開發(fā)商對該區(qū)域未來辦公環(huán)境十分看好。 就寫字樓投資而言，目前最值得投資者關(guān)注的，應(yīng)當(dāng)是具有良好前景的二線商務(wù)區(qū)，比如虹口區(qū)北外灘、楊浦區(qū)大連路隧道附近等等，該區(qū)域內(nèi)投資條件趨于成熟，且商業(yè)地產(chǎn)項目已經(jīng)開始呈現(xiàn)出強勁的發(fā)展勢頭。從產(chǎn)品供應(yīng)的角度來看，目前該區(qū)域內(nèi)若有寫字樓供應(yīng)，基本屬于這些區(qū)域的稀缺產(chǎn)品，而且銷售價格相比成熟區(qū)域而言，也具有更大的比較優(yōu)勢和成長空間，確實值得 投資者重點關(guān)注。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。就物業(yè)形態(tài)而言，以寫字樓為代表的銷售型商務(wù)樓宇本來就屬于物業(yè)市場比較稀缺的高端產(chǎn)品，對于這樣一個供不應(yīng)求的區(qū)域而言，更凸顯其投資價值狀態(tài)。 北外灘的區(qū)域優(yōu)勢吸引著國外眾多企業(yè)機(jī)構(gòu)來滬投資，需求潛力不言而喻。 從中長期來看，北外灘已經(jīng)開發(fā)或即將啟動的商務(wù)樓宇項目，當(dāng)中也不乏一些著名發(fā)展商精心規(guī)劃的項目，北外灘地區(qū)正在逐步引發(fā)高品質(zhì)商務(wù)樓宇的熱點匯聚效應(yīng)，有望隨著北外 灘規(guī)劃的逐步實現(xiàn)，投資效應(yīng)將進(jìn)一步顯現(xiàn)。參照過去十年陸家嘴特別是小陸家嘴翻天覆地的變化，北外灘尤其核心區(qū)位已經(jīng)成為上海房產(chǎn)市場最大的“潛力股”。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 市政府重大規(guī)劃工程：前十年鑄就陸家嘴、后十年成就北外灘 “跟著市政建設(shè)規(guī)劃與交通發(fā)展規(guī)劃走，總沒錯。北外灘與陸家嘴隔江相望，相近的地理屬性賦予它們相似的發(fā)展前景。 浦江兩岸綜合開發(fā)工程是進(jìn)入 21 世紀(jì)上海城市建設(shè)發(fā)展史上的重大工程，得到了上海歷屆市委、市府領(lǐng)導(dǎo)的大力支持。北外灘將與外灘和陸家嘴在功能上分工互補，實施分層次推進(jìn)、差別化發(fā)展戰(zhàn)略，將中央商務(wù)區(qū)的最弱一環(huán)做強做大。區(qū)域?qū)?中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 被分為 5 個功能區(qū)：商住綜合區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、航運商貿(mào)區(qū)、提籃橋歷史風(fēng)貌及現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)、高檔居住區(qū)，并將形成三個有特色的服務(wù)導(dǎo)向，即：知識服務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、航運服務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、文化休閑服務(wù)區(qū)。 可以看出，作為市政府今后十年的發(fā)展重點項目，北外灘整體規(guī)劃上吸取了之前陸家嘴的成功經(jīng)驗以及不完善之處的反思，因而相對陸家嘴以金融貿(mào)易為主的規(guī)劃發(fā)展，北外灘的整體規(guī)劃考慮更為周密齊全、各項功能配套設(shè)施更為完善，我們也有理由期望北外灘規(guī)劃的后發(fā)優(yōu)勢將更為顯著。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。單套出租，租金 美金 /平方米 /天。 樓盤名稱： 申茂大廈 地址：長陽路 235 號 發(fā) 展 商 :上海鈞茂置業(yè)有限公司 單價報價 :30000 元 /平方米； 其他房 : 平 方米 網(wǎng)上登記套數(shù)： 11 套 剩余套數(shù)： 10 套 付款方式 :組合按揭 聯(lián)系電話 : 65414510 65410350 交屋時間 :現(xiàn)房 公開日期 :20211231 開盤時間 :20211231 其 他 :該大廈總建面 23000 平方米，是一座 28 層的高級涉外辦公樓，建筑層高 米。一至三層為商業(yè)裙房，整體出售，面積 6800 平方米，價格 18500 元 /平方米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。加之 2021 年世博會的拉動效應(yīng)，上海辦公樓租金一路走高，租金漲幅已達(dá)亞洲第一位、全球第三位。 有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，自 1997 年以來，辦公用房的銷售狀況一直保持在較為穩(wěn)定的狀況，基本在 4050 萬平方米 /年，辦公用房的租賃狀況受到需求變化影響較大，變化也較大，總體來說呈逐年增長的態(tài)勢。 寫字樓空置率 —— 持續(xù)下降 據(jù)調(diào)查表明，本市寫字樓空置率已降至六年來的最低點，寫字樓租賃興旺、銷售順暢?？罩寐首兓c空置面積的變化基本相同，自 1999年起空置率一直保持在 20%以下。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。租金不斷上漲，部分租戶因承受不了高額租金從甲級寫字樓遷至乙級寫字樓。隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷深化和發(fā)展，中小企業(yè)的數(shù)量和規(guī)模將不斷擴(kuò)大，由于他們正處于起步和成長階段，資金有限，經(jīng)營風(fēng)險較大，因此難以承受甲級寫字樓的高額租金。 虹口區(qū)其它非甲級寫字樓租金 區(qū)域 名稱 地址 總樓層 租 金 管理費 可出租（平方米） 設(shè)備 虹口 上海渡邊國際商務(wù)大樓 臨平北路 ￥ 20177 獨立空調(diào)，電話，標(biāo)準(zhǔn)裝修 虹口 喜臨門大廈 四平路 30 層 ￥ 147－ 1600 中央空調(diào)，電話，標(biāo)準(zhǔn)裝修 虹口 晟隆大廈 東長治路 19 層 ￥ 2 37－ 605 中央空調(diào)，電話，標(biāo)準(zhǔn)裝修 虹口 外灘老洋房 188 黃浦路 4 層 880 中央空調(diào)，電話 虹口 錦發(fā)商務(wù)樓 黃浦路 2 層 ￥ － 2 35－ 900 獨立空調(diào)，電話，標(biāo)準(zhǔn)裝修 虹口 新世紀(jì)商務(wù)中心 虎丘路 ￥ 含 100－ 900 中央空調(diào)，電話，標(biāo)準(zhǔn)裝修 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 六、區(qū)域內(nèi)其他寫字樓租金價格表 七、區(qū)域內(nèi)其他寫字樓租賃情況表 01234租金（元/平方米/天）晟隆大廈華聯(lián)集團(tuán)大廈遠(yuǎn)洋大廈上海灘國際大廈上海海灣大廈申茂大廈上?？迪枭虅?wù)大樓 中管網(wǎng)房地