【正文】 關(guān)心點有兩點：我們的龍泉城社區(qū)的配套，社區(qū)規(guī)模，物業(yè)，及安全與他們自己蓋的兩層樓房相比是否有突出的優(yōu)勢，他們購買帶有產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)與他自己蓋房相比，經(jīng)濟上是否合算，如果走貸款賣房的形式，他們能否承受銀行月供款，是否會接受貸款的形式。以上五個階段如按銷售速度各占20%左右，擬定均價為900元。為了區(qū)別以上兩個物業(yè)，精裝修推出價格定在900950元/平方米左右（含裝修費150元/平方米）。龍泉城將開辟郊區(qū)大盤物業(yè)。另還可考慮建立類似天山海世界的游樂場，以鎖定橋西及周邊城鎮(zhèn)村民和部隊學生。8）、戶型錯落結(jié)構(gòu)：戶型可考慮部分錯落式結(jié)構(gòu)[客廳高（低）其它+廚房、餐廳、衛(wèi)生間高（低）]，其它主臥、次臥、書房高（低）通過30——50㎝的高低錯落來體現(xiàn)戶型的個性。2）、戶型平面建議：單體樓平面布局嚴格杜絕出現(xiàn)客廳及主臥室不朝陽的問題，為了確保采光通風良好，戶與戶之間互相不遮擋，及景觀的需要，我們可以蓋板式多層，或蓋品字形（或工字形）結(jié)構(gòu)和蝶型設計（適合帶電梯高層）。學校與住宅分開。通過我們開發(fā)商投資致力于教育事業(yè)，為我國培養(yǎng)優(yōu)秀人才之壯舉作為主題文化進行炒作宣傳。經(jīng)南開大學化驗，分析證實，龍泉（上、下泉）鈉含量僅為每升8毫克。備注：兩種定位主要考慮到本項目的不利因素，通過商業(yè)或教育盡快在此區(qū)域聚集人氣、商氣，提升物業(yè)升值。戶型資源賣點：多種房型，多種面積，平層、錯層、復式或躍層多種結(jié)構(gòu)，免費贈送全裝修讓你即買即住,開辟購房綠色通道（通過精裝修與上莊鎮(zhèn)和銅冶鎮(zhèn)相區(qū)別）。開發(fā)資源賣點：有名校可上（可與河北省名校合辦初高中，可在社區(qū)建幼兒園、小學，初中，通過辦校解決入住客戶的子女教育問題）；同時可吸引大量周邊有經(jīng)濟實力的投資者，為了孩子有個良好的教育，特來此購房居住。小區(qū)建成后，如在環(huán)境、教育、安全、居住配套和價格方面有較大優(yōu)勢，將可吸引部分村民來購買。二、W劣勢分析項目地處黃石崗，距離石家莊西二環(huán)8公里，南二環(huán)10公里，北側(cè)4公里之處有上莊鎮(zhèn)，處于南北夾擊之地，該項目南邊的購房客戶已被銅冶鎮(zhèn)的銅興花園、銅冶鎮(zhèn)政府所售的集資房而瓜分且價格低廉，北側(cè)的購房客戶已被上莊的麗景花園、福麗花園，橫山村等所售樓盤而瓜分，為此地理位置非常不好。（2）、消費者調(diào)查：通過對消費者調(diào)查，有購房意向的消費者普遍感到郊區(qū)物業(yè)治安不好，交通不好，基礎配套不好。 “龍泉花園”項目策劃定位報告本項目處于石家莊二環(huán)以外，屬于郊區(qū)物業(yè)，受地理、環(huán)境、人文、交通、基礎設施等影響有其自身的優(yōu)勢和劣勢，現(xiàn)通過市場調(diào)查和分析，市場定位來確定項目小區(qū)物業(yè)類別定位、規(guī)劃定位、小區(qū)檔次定位、戶型定位、景觀定位，社區(qū)配套設施定位，價格定位，銷售入市時機定位、社區(qū)文化主體定位、廣告定位、營銷策略定位。本項目地處銅業(yè)鎮(zhèn)和上莊鎮(zhèn)之間，交通設施、距離市區(qū)距離、基礎配套等方面均無法與銅業(yè)鎮(zhèn)上莊鎮(zhèn)兩個鎮(zhèn)所轄已開盤的同類物業(yè)可比。項目南側(cè)8公里處有龍鳳湖，西側(cè)4公里處有龍泉寺，居住者可方便旅游、休閑、度假。如社區(qū)規(guī)劃建設的好，可以吸引一部分5+2生活模式的購房者和一部分投資購房者。與大自然共呼吸，與名泉共鳴，與秀湖共戲，與靈山共憩。期望通過對密度、居住和工作空間的重新規(guī)劃和定位，通過引入圍合與開放這看似背反的空間概念，組建富有秩序（大規(guī)模的聚層、圍合的結(jié)構(gòu)、集約的中央空間、嚴密的路網(wǎng)系統(tǒng)等）和變化（多樣參差的層高錯落有致，豐富的戶型適應業(yè)主的不同需求，迥然各異的景觀使窗外永遠有一份寧靜清新）的新空間。第二種定位：“低值地段+高檔物業(yè)管理+配套基礎設施+創(chuàng)造人文自然景觀+復合商業(yè)（餐飲、娛樂、酒吧、美容、美發(fā)、攝影、恒溫游泳館、超市）”。其味甘冽，可以療疾”?？紤]到周邊村落培養(yǎng)出許多名牌大學生，一方水土養(yǎng)一方人，孟母三遷望子成龍。其中商業(yè)物業(yè)項目考慮其長期的發(fā)展，也避免因公路車輛的噪音、安全，影響居民生活，將商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)分開布局。戶型設計：、戶型面積建議：我們根據(jù)此區(qū)域建議戶型設計面積為以90—110 m2建筑面積為主力戶型，占總面積的65%，30—50 m2公寓式住宅占20%，大戶型120—130 m2占15%左右，其中30—50 m2的小戶型單獨蓋在一起，作為5+2生活模式，單元每層兩戶或三戶為宜，不宜過多。7）、取暖：關(guān)于暖氣加熱可用新型節(jié)能材料、地熱氈（也叫地電管），裝入墻或地面中，來實現(xiàn)冬天取暖。在商業(yè)物業(yè)前面可通過大型綠化廣場、雕塑、噴泉來烘托整個商業(yè)購物、休閑、環(huán)境，在商業(yè)門臉處可通過知名飯店、洗浴、娛樂、美發(fā)、干洗、銀行、郵政、醫(yī)院等社區(qū)必需配套物業(yè)的加盟來提升整個社區(qū)得氛圍。主題二、借用龍泉寺龍鳳湖兩大景觀。提高價格，獲取越來越高的投資回報：一、隆泉城銷售價格定位建議：銷售價格定位：在國際上通用的有四種方法，第一種——成本定價法；第二種——類比物業(yè)定價法；第三種——租金定價法；第四種——心理目標定價法比物業(yè)定價法：銅冶鎮(zhèn)均價600650元/平方米，上莊鎮(zhèn)10001050元/平方米，按我們龍泉城項目價格定位在700元/平方米比較合理。（變相降價）。對于城市購房者，他們主要的消費動機是向往田園的生活環(huán)境，低廉的價格和較好的物業(yè)配套。由此挖掘潛在買家，如兒女結(jié)婚購房，分家個住，富裕村民投資購房等?；蛘?，可以由購房者付清首付，商鋪由物業(yè)實行回租（可分為5年，10年，15年幾種），統(tǒng)一進行經(jīng)營管理，在回租期限內(nèi)，由物業(yè)公司代為償還銀行月供，這樣，就可實現(xiàn)業(yè)主的“零月供”，減輕農(nóng)民對銀行按揭的抵觸情緒。只有在市場相對熱銷的前提下，才能進行調(diào)價，即使有其“虛”的成分，也可以逐級盤實。開盤期，擬定價格范圍為起價700元/平方米，最高價850元/平方米，均價800元/平方米。主題五、龍泉城的建設將改變鹿泉市小城鎮(zhèn)格局。（據(jù)我們調(diào)查，上莊鎮(zhèn)富麗花園，麗景花園及未來的大學城需要大量的建材及裝飾材料。11)、人車分流：在設計時可充分考慮人車分流，即進車與出車道分開，在進出車道兩側(cè)設人行道。飯廳與廚房相鄰（廚房最好相鄰門口），客廳與餐廳分開，客廳、主臥室朝向要采光，書房、廚房、餐廳、衛(wèi)生間、浴室置于一側(cè)，中間用走廊分開，按工字型、T字型設計較好。另一方面，由于項目未來是一個總建筑面積為430畝的大規(guī)模社區(qū)，因此對建筑物