【正文】 關(guān)心點(diǎn)有兩點(diǎn)：我們的龍泉城社區(qū)的配套，社區(qū)規(guī)模，物業(yè)，及安全與他們自己蓋的兩層樓房相比是否有突出的優(yōu)勢(shì)，他們購(gòu)買帶有產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)與他自己蓋房相比，經(jīng)濟(jì)上是否合算，如果走貸款賣房的形式，他們能否承受銀行月供款，是否會(huì)接受貸款的形式。以上五個(gè)階段如按銷售速度各占20%左右，擬定均價(jià)為900元。為了區(qū)別以上兩個(gè)物業(yè)，精裝修推出價(jià)格定在900950元/平方米左右（含裝修費(fèi)150元/平方米）。龍泉城將開(kāi)辟郊區(qū)大盤物業(yè)。另還可考慮建立類似天山海世界的游樂(lè)場(chǎng)，以鎖定橋西及周邊城鎮(zhèn)村民和部隊(duì)學(xué)生。8）、戶型錯(cuò)落結(jié)構(gòu)：戶型可考慮部分錯(cuò)落式結(jié)構(gòu)[客廳高（低）其它+廚房、餐廳、衛(wèi)生間高（低）]，其它主臥、次臥、書(shū)房高（低）通過(guò)30——50㎝的高低錯(cuò)落來(lái)體現(xiàn)戶型的個(gè)性。2）、戶型平面建議：?jiǎn)误w樓平面布局嚴(yán)格杜絕出現(xiàn)客廳及主臥室不朝陽(yáng)的問(wèn)題，為了確保采光通風(fēng)良好，戶與戶之間互相不遮擋，及景觀的需要，我們可以蓋板式多層，或蓋品字形（或工字形）結(jié)構(gòu)和蝶型設(shè)計(jì)（適合帶電梯高層）。學(xué)校與住宅分開(kāi)。通過(guò)我們開(kāi)發(fā)商投資致力于教育事業(yè)，為我國(guó)培養(yǎng)優(yōu)秀人才之壯舉作為主題文化進(jìn)行炒作宣傳。經(jīng)南開(kāi)大學(xué)化驗(yàn)，分析證實(shí)，龍泉（上、下泉）鈉含量?jī)H為每升8毫克。備注：兩種定位主要考慮到本項(xiàng)目的不利因素，通過(guò)商業(yè)或教育盡快在此區(qū)域聚集人氣、商氣，提升物業(yè)升值。戶型資源賣點(diǎn)：多種房型，多種面積，平層、錯(cuò)層、復(fù)式或躍層多種結(jié)構(gòu)，免費(fèi)贈(zèng)送全裝修讓你即買即住,開(kāi)辟購(gòu)房綠色通道（通過(guò)精裝修與上莊鎮(zhèn)和銅冶鎮(zhèn)相區(qū)別）。開(kāi)發(fā)資源賣點(diǎn)：有名?？缮希膳c河北省名校合辦初高中，可在社區(qū)建幼兒園、小學(xué)，初中，通過(guò)辦校解決入住客戶的子女教育問(wèn)題）；同時(shí)可吸引大量周邊有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資者，為了孩子有個(gè)良好的教育，特來(lái)此購(gòu)房居住。小區(qū)建成后，如在環(huán)境、教育、安全、居住配套和價(jià)格方面有較大優(yōu)勢(shì)，將可吸引部分村民來(lái)購(gòu)買。二、W劣勢(shì)分析項(xiàng)目地處黃石崗，距離石家莊西二環(huán)8公里，南二環(huán)10公里，北側(cè)4公里之處有上莊鎮(zhèn)，處于南北夾擊之地，該項(xiàng)目南邊的購(gòu)房客戶已被銅冶鎮(zhèn)的銅興花園、銅冶鎮(zhèn)政府所售的集資房而瓜分且價(jià)格低廉，北側(cè)的購(gòu)房客戶已被上莊的麗景花園、福麗花園，橫山村等所售樓盤而瓜分，為此地理位置非常不好。（2）、消費(fèi)者調(diào)查：通過(guò)對(duì)消費(fèi)者調(diào)查，有購(gòu)房意向的消費(fèi)者普遍感到郊區(qū)物業(yè)治安不好，交通不好，基礎(chǔ)配套不好。 “龍泉花園”項(xiàng)目策劃定位報(bào)告本項(xiàng)目處于石家莊二環(huán)以外，屬于郊區(qū)物業(yè)，受地理、環(huán)境、人文、交通、基礎(chǔ)設(shè)施等影響有其自身的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，現(xiàn)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和分析，市場(chǎng)定位來(lái)確定項(xiàng)目小區(qū)物業(yè)類別定位、規(guī)劃定位、小區(qū)檔次定位、戶型定位、景觀定位，社區(qū)配套設(shè)施定位，價(jià)格定位，銷售入市時(shí)機(jī)定位、社區(qū)文化主體定位、廣告定位、營(yíng)銷策略定位。本項(xiàng)目地處銅業(yè)鎮(zhèn)和上莊鎮(zhèn)之間，交通設(shè)施、距離市區(qū)距離、基礎(chǔ)配套等方面均無(wú)法與銅業(yè)鎮(zhèn)上莊鎮(zhèn)兩個(gè)鎮(zhèn)所轄已開(kāi)盤的同類物業(yè)可比。項(xiàng)目南側(cè)8公里處有龍鳳湖，西側(cè)4公里處有龍泉寺，居住者可方便旅游、休閑、度假。如社區(qū)規(guī)劃建設(shè)的好，可以吸引一部分5+2生活模式的購(gòu)房者和一部分投資購(gòu)房者。與大自然共呼吸，與名泉共鳴，與秀湖共戲，與靈山共憩。期望通過(guò)對(duì)密度、居住和工作空間的重新規(guī)劃和定位，通過(guò)引入圍合與開(kāi)放這看似背反的空間概念，組建富有秩序（大規(guī)模的聚層、圍合的結(jié)構(gòu)、集約的中央空間、嚴(yán)密的路網(wǎng)系統(tǒng)等）和變化（多樣參差的層高錯(cuò)落有致，豐富的戶型適應(yīng)業(yè)主的不同需求，迥然各異的景觀使窗外永遠(yuǎn)有一份寧?kù)o清新）的新空間。第二種定位：“低值地段+高檔物業(yè)管理+配套基礎(chǔ)設(shè)施+創(chuàng)造人文自然景觀+復(fù)合商業(yè)（餐飲、娛樂(lè)、酒吧、美容、美發(fā)、攝影、恒溫游泳館、超市）”。其味甘冽，可以療疾”。考慮到周邊村落培養(yǎng)出許多名牌大學(xué)生，一方水土養(yǎng)一方人，孟母三遷望子成龍。其中商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目考慮其長(zhǎng)期的發(fā)展，也避免因公路車輛的噪音、安全，影響居民生活，將商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)分開(kāi)布局。戶型設(shè)計(jì)：、戶型面積建議：我們根據(jù)此區(qū)域建議戶型設(shè)計(jì)面積為以90—110 m2建筑面積為主力戶型，占總面積的65%，30—50 m2公寓式住宅占20%，大戶型120—130 m2占15%左右，其中30—50 m2的小戶型單獨(dú)蓋在一起，作為5+2生活模式，單元每層兩戶或三戶為宜，不宜過(guò)多。7）、取暖：關(guān)于暖氣加熱可用新型節(jié)能材料、地?zé)釟郑ㄒ步械仉姽埽?，裝入墻或地面中，來(lái)實(shí)現(xiàn)冬天取暖。在商業(yè)物業(yè)前面可通過(guò)大型綠化廣場(chǎng)、雕塑、噴泉來(lái)烘托整個(gè)商業(yè)購(gòu)物、休閑、環(huán)境，在商業(yè)門臉處可通過(guò)知名飯店、洗浴、娛樂(lè)、美發(fā)、干洗、銀行、郵政、醫(yī)院等社區(qū)必需配套物業(yè)的加盟來(lái)提升整個(gè)社區(qū)得氛圍。主題二、借用龍泉寺龍鳳湖兩大景觀。提高價(jià)格，獲取越來(lái)越高的投資回報(bào)：一、隆泉城銷售價(jià)格定位建議：銷售價(jià)格定位：在國(guó)際上通用的有四種方法，第一種——成本定價(jià)法；第二種——類比物業(yè)定價(jià)法；第三種——租金定價(jià)法；第四種——心理目標(biāo)定價(jià)法比物業(yè)定價(jià)法：銅冶鎮(zhèn)均價(jià)600650元/平方米，上莊鎮(zhèn)10001050元/平方米，按我們龍泉城項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位在700元/平方米比較合理。（變相降價(jià)）。對(duì)于城市購(gòu)房者，他們主要的消費(fèi)動(dòng)機(jī)是向往田園的生活環(huán)境，低廉的價(jià)格和較好的物業(yè)配套。由此挖掘潛在買家，如兒女結(jié)婚購(gòu)房，分家個(gè)住，富裕村民投資購(gòu)房等?；蛘撸梢杂少?gòu)房者付清首付，商鋪由物業(yè)實(shí)行回租（可分為5年，10年，15年幾種），統(tǒng)一進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，在回租期限內(nèi)，由物業(yè)公司代為償還銀行月供，這樣，就可實(shí)現(xiàn)業(yè)主的“零月供”，減輕農(nóng)民對(duì)銀行按揭的抵觸情緒。只有在市場(chǎng)相對(duì)熱銷的前提下，才能進(jìn)行調(diào)價(jià)，即使有其“虛”的成分，也可以逐級(jí)盤實(shí)。開(kāi)盤期，擬定價(jià)格范圍為起價(jià)700元/平方米，最高價(jià)850元/平方米，均價(jià)800元/平方米。主題五、龍泉城的建設(shè)將改變鹿泉市小城鎮(zhèn)格局。（據(jù)我們調(diào)查，上莊鎮(zhèn)富麗花園，麗景花園及未來(lái)的大學(xué)城需要大量的建材及裝飾材料。11)、人車分流：在設(shè)計(jì)時(shí)可充分考慮人車分流，即進(jìn)車與出車道分開(kāi)，在進(jìn)出車道兩側(cè)設(shè)人行道。飯廳與廚房相鄰（廚房最好相鄰門口），客廳與餐廳分開(kāi)，客廳、主臥室朝向要采光，書(shū)房、廚房、餐廳、衛(wèi)生間、浴室置于一側(cè)，中間用走廊分開(kāi)，按工字型、T字型設(shè)計(jì)較好。另一方面，由于項(xiàng)目未來(lái)是一個(gè)總建筑面積為430畝的大規(guī)模社區(qū)，因此對(duì)建筑物