【正文】 最好銷的是200m2左右的湖景單位和復(fù)式單位，150m2的三房單位銷售壓力相對較大，這種現(xiàn)象為深圳大戶型的面積重新定義，豪宅置業(yè)者對面積有逐年加大的趨勢，從注重實(shí)用逐漸向追求舒適性改變，按照這一發(fā)展趨勢，四房單位應(yīng)該是作為豪宅置業(yè)者的首選。水榭花都因其獨(dú)特的產(chǎn)品競爭優(yōu)勢采取的是高開高走的銷售價(jià)格策略，水榭花都的成交均價(jià)為10500元／平方米，比片區(qū)均價(jià)高出670元／平方米，總結(jié)起來，水榭花都奪得深圳樓市龍虎榜的銷售金額冠軍，并創(chuàng)造了深圳住宅銷售價(jià)格的新高。2003年5月二期推出，榮登2003年深圳風(fēng)云榜五月銷售金額第1名。人性化的產(chǎn)品：TOWNHOUSE中間、前后都有花園，室內(nèi)與室外自然交融。面積比％％％面積比六房三廳53100％四房二廳8100％四房二廳48％復(fù)式85072熙園結(jié)合北高南低的自然地勢，運(yùn)用“南北向、大間距、低密度”的規(guī)劃布局，全力營造一種少數(shù)名門望族典藏的極致尊崇生活，充分考究北高南低的地形特點(diǎn)使建筑依坡就勢，創(chuàng)新六種不同建筑形態(tài)，更將完美的幾何構(gòu)圖元素“方形”、“圓形”、“三角”、“線條”等極力表現(xiàn)“天圓地方”和“天人合一”，體現(xiàn)了豐富的建筑層次美學(xué)和哲學(xué)境界。置業(yè)群體分析216。由于受雙重體制的影響，并建立了一定的社會經(jīng)濟(jì)地位，他們更多渴盼一種解脫和自由無拘束的生活形態(tài)。熙園項(xiàng)目成功原因總結(jié)216。其次是戶型的方正實(shí)用，外形做到浪漫與現(xiàn)代的結(jié)合。水榭花都充分利用一線湖景的優(yōu)勢，以TH、小高層等城市稀缺產(chǎn)品高姿態(tài)面市，創(chuàng)造樓市神話。中旅國際公館二期建筑面積140160少部聯(lián)排別墅、大部為高層板樓、部分塔樓140150320及16C共224戶,%E3(躍式)2111共58戶,%25總計(jì)從2002年起，由于n香蜜湖片區(qū)、華僑城片區(qū)、東部片區(qū)高端項(xiàng)目的涌現(xiàn)，使別墅供應(yīng)量有明顯增加趨勢。n（3）深圳重點(diǎn)別墅片區(qū)別墅供應(yīng)量對比圖在各種景觀別墅中，海景別墅推出量最大；3. 行業(yè)：年齡： 中高層 □小高層 □2萬在戶型與功能配置上，您希望： □三房如果有一可望香蜜湖的中高層大平面單位，具有豪宅的品質(zhì)，但是沿路，產(chǎn)品在戶型上會克服噪音的影響，但如果北面開窗，多少會有些影響，您可以接受這樣的單位嗎？（出示效果圖） □VILLA □TOWNHOUSE 疊加復(fù)式 多層客戶訪談題綱：籍貫 ：n小結(jié):1.n（4）深圳各片區(qū)別墅戶均面積對比圖別墅產(chǎn)品由于每年推出套數(shù)總量小，推出量受個盤影響現(xiàn)象明顯，故每年供應(yīng)量變化較大；（例如：97年月亮灣山莊推出別墅348套，使當(dāng)年別墅供應(yīng)總套數(shù)大幅增加。()G210FD1b(復(fù)式)38D2b公瑞河耶納:世紀(jì)村日月府:230260110120TH、疊加多層、小高層、高層8萬主力戶型二、豪宅未來一年內(nèi)供應(yīng)情況項(xiàng)目總結(jié)：兩個項(xiàng)目的完美銷售建立了香蜜湖片區(qū)的國際富人住宅區(qū)形象，價(jià)格創(chuàng)香蜜湖片區(qū)樓市新高，為本項(xiàng)目入世奠定良好的價(jià)值支撐。熙園的特點(diǎn)是因“稀”而尊貴，除了地段稀有的區(qū)位優(yōu)勢之外，還有產(chǎn)品設(shè)計(jì)新穎體現(xiàn)出的稀缺產(chǎn)品優(yōu)勢?；仡櫿麄€銷售推廣過程，熙園力圖體現(xiàn)其銷售的不僅是稀缺的產(chǎn)品，更是一種雍容尊貴的氣質(zhì)與賓至如歸的服務(wù)。該部分客戶大多經(jīng)歷過文革中后期社會影響，又是較早接受新思想和新社會經(jīng)濟(jì)體制的受益者。－－，銷售情況要好，售價(jià)也高過三房單位。開發(fā)模式分析216。100％備注：合計(jì)％208合計(jì)%48復(fù)式100％36合計(jì)％套數(shù)2888836戶數(shù)熙園項(xiàng)目基本情況一覽表水榭花都處在市中心區(qū)位，享有市中心所有的配套，又面臨20萬平米的湖面和80萬平米的城市綠肺，自然資源得天獨(dú)厚，具備其它項(xiàng)目無法比擬的先天條件。2002年12月榮登2002年度中國名盤50強(qiáng)和2002年第四季度深圳房地產(chǎn)銷售龍虎榜第1名。從銷售上看，水榭花都最好銷的是TOWNHOUSE和小高層。合計(jì)復(fù)式343399210140160總計(jì)四房二廳復(fù)式180三房二廳22712面積比TOWNHOUSE194766828627090一、 市場的壓力是顯而易見的,在這深圳市場上也是絕無僅有的。室內(nèi)恒溫泳池、雙室外園林泳池健身房、酒吧、桌球廳、乒乓球室、兒童娛樂室商務(wù)中心：10 M2㎡室外網(wǎng)球場（一片）：標(biāo)準(zhǔn)室外泳池，2035米（此項(xiàng)建議納入園林規(guī)劃設(shè)計(jì)，作為社區(qū)園林景觀的一部分。其二：在了解中我們發(fā)現(xiàn)會所也并不是一無是處，其真正的主力消費(fèi)人群是購買客戶的家庭附屬人員：老人、小孩、部分家庭婦女。 私家酒窖/視聽房/收藏室13：地面架空層地面架空層不宜過高，平均高度在6米左右，否則梁柱交錯會對園林的整體性造成破壞，地面架空層局部位置（如入戶大堂）可以達(dá)到9米以上（參照金域藍(lán)灣）。TH戶型全部配置直接入庫的兩個車位，社區(qū)總車位數(shù)預(yù)計(jì)948個。本項(xiàng)目由于受地塊限制，大型中央園林難以形成，因此建議園林設(shè)計(jì)小而精致，小高潮迭起，景點(diǎn)豐富。200－25030％五、項(xiàng)目價(jià)格估測物業(yè)類型10％總計(jì)5％5％面積比TOWNHOUSE因此綜合三者權(quán)衡后，建議近最大可能多擺TH產(chǎn)品。實(shí)現(xiàn)土地利潤最大化的條件：280－350M2純復(fù)式高層320－380M2高層▲戶型上要有創(chuàng)新，與市場同類產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)差異化。B、從每個功能性房間的開間尺度探討舒適度。 景觀要好，如果有湖景最佳；深圳的豪宅客戶大多數(shù)處于事業(yè)發(fā)展期，有錢但沒閑，十分忙碌。經(jīng)過事業(yè)的成功，比一般人更加自信，也更加主觀，有一套強(qiáng)勢的自我人生觀、價(jià)值觀。對國學(xué)頗有研究，中國傳統(tǒng)文化有深刻的認(rèn)同感。25%35％廣東籍 個性化、多樣化 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶客戶年齡：3045歲客戶比重預(yù)計(jì)如下： 客戶人群 生活完全無差異十年前有差異 威脅（T）?紅樹灣將成為下一關(guān)注熱點(diǎn)片區(qū)。地塊規(guī)模較小，在園林、環(huán)境規(guī)劃上受限，操作空間較小。?項(xiàng)目交通便捷，公共配套完善由地塊短時(shí)間即可達(dá)北環(huán)大道、深南大道、濱海大道等城市主干道，上廣深、莞深高速也很方便，同時(shí)又鄰近地鐵香蜜湖站，交通狀況十分便捷，道路寬闊，四通八達(dá)。典型樓盤分析 （水謝花都與熙園） 附后例如面積較大的頂層skyhouse（翠海花園、香榭里花園）、錯層（楓丹雅苑）、帶露臺大單位（天然居，156平方米帶大露臺4房）、兩梯兩戶圓樓（熙園），因?yàn)閼粜驮O(shè)計(jì)新穎，同區(qū)競爭較少，銷售相當(dāng)理想。但是今年下半年及明年，市場供應(yīng)量增加較快。95%水榭花都二期 52500100%俊安苑200000100%萬科溫馨家園 66131100%豪峰園 國際網(wǎng)球中心英國貴族式德式堡項(xiàng)目特色25米和60米城市支路紅荔路現(xiàn)狀道路片區(qū)交通規(guī)劃分析該片區(qū)道路規(guī)劃為五個等級，如下表所示：香蜜湖片區(qū)道路規(guī)劃狀況表等級因此香蜜湖片區(qū)的區(qū)位環(huán)境既屬于中心區(qū)的二級輻射地段，同時(shí)卻又鬧中取靜，其區(qū)位特點(diǎn)堪稱“出則通達(dá)，入則安靜”。這部分客戶群對任何事都有自己獨(dú)特的觀點(diǎn)，生活講究品位，因?yàn)樘幱陂L久居住或休閑、度假而購置物業(yè)，對修心養(yǎng)性非?？粗兀詫π^(qū)的環(huán)境質(zhì)素非常重視。由于深圳關(guān)內(nèi)關(guān)外的市政配套與治安管理的客觀差距，關(guān)內(nèi)的豪宅無疑會更受關(guān)注。年齡：豪宅的消費(fèi)者年輕化是近兩年最明顯的特征。從塘郎山———華僑城———深圳灣軸線上展現(xiàn)生態(tài)型居住和旅游的景觀長廊、兩個幾十萬平方米的內(nèi)湖與海交相輝映的場景，大尺度的綠化空間與居住建筑群形成的立體的綠，以中央花園和步行街為主的完備步行系統(tǒng)組成了片區(qū)的四大亮點(diǎn)。不足之處：無論是核心區(qū)域還是環(huán)湖區(qū)域都面臨著生活配套不足的現(xiàn)實(shí)。環(huán)香蜜湖片區(qū)以獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢、優(yōu)美的自然環(huán)境和高檔的“國際化”配套著稱，被美譽(yù)為“中心區(qū)的后花園”、“國際化高尚大社區(qū)”。同時(shí)，中心區(qū)的文化中心功能會為業(yè)主提供適宜的文化活動空間，進(jìn)一步營造具有國際認(rèn)同感的多元城市文化氛圍。主力戶型：大部分集中在140～250平方米之間，而波托菲諾?純水岸的townhouse和碧海云天的部分戶型在300平方米以上。見附表深圳豪宅區(qū)域劃分深圳豪宅市場目前大致分為四大板塊：中心區(qū)板塊、香蜜湖板塊、華僑城板塊、紅樹灣板塊。根據(jù)深圳每年2530萬的人口增長量預(yù)計(jì)2005年深圳市長住總?cè)丝诩s200萬，暫住人口560萬。102143693544m2㎡總建筑面積目標(biāo)客戶定位…………………………………………………………….16三、目 日期：審核：項(xiàng)目價(jià)格估測…………………………………………………………….22第五部分 項(xiàng)目發(fā)展建議…………………………………………………………..23一、地塊現(xiàn)狀地塊自然狀況北低南高，轉(zhuǎn)讓方已將整個地塊平整、清理完畢，基本沒有附著物，在土地中部及西側(cè)有部分樹木。≤20％土地使用期限二次置業(yè)、多次置業(yè)的人數(shù)增加，深圳三級市場的成交額04年上半年已與二級市場打成平手，說明隨著經(jīng)濟(jì)收入的提高，市民對居住質(zhì)素的要求也越來越高，促進(jìn)了市場的良性發(fā)展；由于可供土地的減少，特區(qū)內(nèi)住宅供應(yīng)量減少，價(jià)格有上漲趨勢；同時(shí)特區(qū)外住宅也相應(yīng)有上漲的空間2003年，居民收入水平增長（4%）繼續(xù)高于房價(jià)增長（%），而房價(jià)收入比繼續(xù)保持在6倍以內(nèi)（），市場仍比較理性。300876上述8000以上成交面積中要扣除小面積公寓型住宅,比如羅湖與福田的精品小戶。如果按200萬元一個單位計(jì)算，每年市場可消化的豪宅數(shù)量在47800套左右。華僑城在1985年成立以來，充分利用原有的海、山、湖等自然資源，精心規(guī)劃設(shè)計(jì)，投入巨資建造了錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗、歡樂谷四大主題公園等文化娛樂設(shè)施。 不足之處：隨著片區(qū)的擴(kuò)大，尤其是波托菲諾?純水岸的建設(shè)完成后，華僑城片區(qū)聚集的人口數(shù)量會有相當(dāng)大的增加，人流和車流給交通和配套設(shè)施等的帶來的壓力會逐漸增大，必須在規(guī)劃中做出相應(yīng)的調(diào)整，以避免休假日的交通高峰和醫(yī)院、學(xué)校等設(shè)施的緊張。住房均價(jià)：8500～10000元／平方米之間。無須質(zhì)疑的是香蜜湖片區(qū)的景觀特色，安托山加上香蜜湖構(gòu)成的景觀以湖景為主，獨(dú)具特點(diǎn)，區(qū)域空氣污染指數(shù)低于鬧市區(qū)20％的指標(biāo)也是不小的誘惑，香蜜湖度假村等度假式生活配套也比較理想，紅荔西路完全建成，地鐵香蜜湖站和車公廟站通車后也將對該區(qū)域交通帶來很大的支持。娛樂配套方面，雖有水上樂園、香蜜湖度假村、德式堡等項(xiàng)目，但對區(qū)域內(nèi)居住所起的作用有限,好在該區(qū)域因位置處于城市中心，配套不局限于區(qū)域內(nèi)。不足之處：由于為新開發(fā)區(qū)域，整個片區(qū)配套設(shè)施缺乏，尤其是日常生活所需。購買動機(jī)：對豪宅的業(yè)主來說，豪宅已經(jīng)不僅僅是用于“住”，他們的置業(yè)動機(jī)是多重的，包括：A、改善居住條件，用于長久居??；B、用于休閑、度假；C、“事業(yè)有成”后，要提高身份；D、保值或升值；E、投資炒作；F、辦公場所；G、用于招待生意友人，洽淡商務(wù)。港人買樓帶風(fēng)水師已是常事。第三部分 香蜜湖區(qū)域市場分析一、區(qū)域概況片區(qū)的范圍功能界定根據(jù)深圳市 [香蜜湖地區(qū)]法定圖則，香蜜湖片區(qū)范圍指蜜湖路以東、北環(huán)大道以南、香梅路以西、南至深南大道用地。對于寶貴的香蜜湖自然景觀，法定圖則已明確指出要嚴(yán)格保護(hù)該片區(qū)的湖水資源。紅線寬度城市快速路現(xiàn)狀道路香梅路20米和28米小區(qū)路泰式澳大利亞式名人俱樂部二、區(qū)域市場分析供應(yīng)銷售情況據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，1996—2004年初香蜜湖片區(qū)共推出商品住宅樓盤25個，從1996年開始，片區(qū)內(nèi)樓盤供應(yīng)量開始逐漸增多。1997100%香珠花園 40000100%翠海花園一期 92670100%香榭里二期15000100%合