【正文】 告 名 稱責(zé)任人提交時(shí)機(jī)提交頻次送達(dá)機(jī)關(guān)前期介入期《物業(yè)前期介入規(guī)劃建議書(shū)》前期小組視工程進(jìn)度視工程進(jìn)度發(fā)展商《物業(yè)前期介入施工建議書(shū)》前期小組視工程進(jìn)度視工程進(jìn)度發(fā)展商《物業(yè)管理方案》管理處前期介入時(shí)入伙前3個(gè)月發(fā)展商《物業(yè)前期介入管理處物資裝備計(jì)劃》前期小組前期介入時(shí)介入時(shí)一次發(fā)展商正常管理期《管理處與發(fā)展商溝通報(bào)告》管理處季度末每季度一份送發(fā)展商、抄送業(yè)委員會(huì)《管理處與業(yè)主委員會(huì)溝通報(bào)告》管理處季度末每季度一份送業(yè)委員會(huì)、抄送發(fā)展商《管理處年度工作計(jì)劃》管理處上一年底每年一份送業(yè)委員會(huì)、抄送發(fā)展商《管理處工作報(bào)告》管理處季度末每季一份送業(yè)委員會(huì)、抄送發(fā)展商《維修基金年度使用計(jì)劃》 管理處上一年底每年一份送業(yè)委員會(huì)、抄送發(fā)展商正常管理期《管理處年度物料使用計(jì)劃》 管理處上一年底每年一份送業(yè)委員會(huì)、抄送發(fā)展商《管理處年度工程改造計(jì)劃》 管理處上一年底每年一份送業(yè)委員會(huì)、抄送發(fā)展商《管理處年度收支預(yù)算書(shū)》 管理處上一年底每年一份送業(yè)委員會(huì)、抄送發(fā)展商《管理處物業(yè)管理費(fèi)收支報(bào)表》管理處月末每季一份通告業(yè)主、抄送發(fā)展商公用設(shè)施設(shè)備日常管理及維護(hù)計(jì)劃表序號(hào)設(shè)施名稱日 常 管 理內(nèi) 容定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃實(shí) 施 方 案工作參考標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施效果備　　注01發(fā)電機(jī)組每天巡查一次每?jī)蓚€(gè)星期空載試機(jī)一次，每次半小時(shí)檢查機(jī)器有無(wú)泄漏，各開(kāi)關(guān)是否處在自動(dòng)狀態(tài)，蓄電池液位是否正常，電力是否充足試機(jī)時(shí)能否正常啟動(dòng)，各項(xiàng)指標(biāo)是否正常檢查室內(nèi)通風(fēng)、滅火系統(tǒng)是否正常每?jī)尚瞧诳蛰d試機(jī)一次（半小時(shí)）每月保養(yǎng)并試機(jī)一次（一小時(shí)） 檢查蓄電池狀態(tài) 清洗各濾清器 檢查機(jī)組有無(wú)漏油現(xiàn)象運(yùn)行時(shí)各儀表及其指示是否正常測(cè)試絕緣電阻《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊(cè)》之《發(fā)電機(jī)保養(yǎng)規(guī)程》《發(fā)電機(jī)操作規(guī)程》《柴油發(fā)電機(jī)組使用手冊(cè)》停電5分鐘內(nèi)能啟用發(fā)電機(jī)組，正常供電電流電壓等各項(xiàng)指標(biāo)均在額定范圍內(nèi)，且電壓穩(wěn)定運(yùn)行時(shí)轉(zhuǎn)速穩(wěn)定，聲音正常，排放達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)各儀表、指示燈指示正常如通知停電，須提前進(jìn)行一次全面檢查及試機(jī)02變配電柜正常運(yùn)行時(shí)，每班巡查二次用電高峰時(shí)，二小時(shí)巡查一次各儀表指示是否正常，是否有異常聲響及異常現(xiàn)象每半年保養(yǎng)一次除塵測(cè)試絕緣電阻、接地電阻開(kāi)關(guān)觸點(diǎn)檢查緊固螺絲《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊(cè)》之《配電柜保養(yǎng)規(guī)程》各開(kāi)關(guān)及保護(hù)裝置靈敏可靠各儀表、指示燈等指示正常如發(fā)生故障跳閘，應(yīng)詳細(xì)檢查并查明原因后方可恢復(fù)合閘03變壓器正常運(yùn)行時(shí)，每班巡查二次用電高峰時(shí)，二小時(shí)巡查一次 溫升是否正常電壓是否穩(wěn)定、電流是否在額定范圍內(nèi)警示標(biāo)識(shí)是否完好每半年保養(yǎng)一次 接地裝置檢查 除塵、緊固螺絲 測(cè)試絕緣電阻及接地電阻 查看外觀《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊(cè)》之《變壓器保養(yǎng)規(guī)程》運(yùn)行正常可靠，各項(xiàng)指標(biāo)均合標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)異?，F(xiàn)象各指示、保護(hù)裝置正常室內(nèi)通風(fēng)正常溫升過(guò)高或電流過(guò)大時(shí)應(yīng)即采取措施04風(fēng)機(jī)每天巡查一次 外觀有無(wú)異常 皮帶是否松緊適當(dāng) 試機(jī)時(shí)有無(wú)異常聲響各開(kāi)關(guān)是否處于“自動(dòng)”狀態(tài)每半年保養(yǎng)一次每季度運(yùn)行一次機(jī)身清潔、油漆軸承檢查加油、緊固各繼電器、接觸器、電機(jī)檢查絕緣電阻、接地電阻測(cè)試測(cè)試運(yùn)行電流《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊(cè)》之《風(fēng)機(jī)保養(yǎng)規(guī)程》 風(fēng)機(jī)風(fēng)量正常運(yùn)行時(shí)電流在額定范圍內(nèi)05水泵一般情況每班巡查兩次用水高峰時(shí)每半小時(shí)巡查一次每星期各泵輪換使用一次各消防泵每星期試運(yùn)行一次聽(tīng)聲響感覺(jué)電機(jī)溫度觀看儀表指示出現(xiàn)漏水及時(shí)處理消防泵各開(kāi)關(guān)處于“自動(dòng)”狀態(tài)6．觀看水位是否正常。維修組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)公司《公共設(shè)施巡查制度》；公司《維修工作手冊(cè)》。完好率達(dá)到98％以上。維修組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)車場(chǎng)內(nèi)地面有局部沉陷損壞的，及時(shí)維修中修5年，大修10年。公司《維修過(guò)程的檢驗(yàn)》。公司《公共設(shè)施巡查制度》；公司《維修工作手冊(cè)》。維修組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)每月清潔標(biāo)識(shí)一次；每季度對(duì)標(biāo)識(shí)進(jìn)行維護(hù)；中修4年，更新改造8年。接地阻值符合GB5016992要求。維修組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)每季度保養(yǎng)一次，每年檢修一次；每6年進(jìn)行一次大修或更新改造。確保道閘正常運(yùn)行；完好率達(dá)到99%以上。公司《維修過(guò)程的檢驗(yàn)》。確保使用功能正常；清潔美觀；完好率99％。維修組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)建筑滅火器配制設(shè)計(jì)規(guī)范(GBJ14090)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范(GBJ1687)。維修組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托專業(yè)公司進(jìn)行公司《機(jī)電設(shè)備管理規(guī)定》。做好季節(jié)性預(yù)防巡查，特別是雨季有關(guān)電氣線路及娛樂(lè)設(shè)施設(shè)備等的檢查工作，確保安全可靠。園藝組和維修組負(fù)責(zé)實(shí)施和檢驗(yàn)城市環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)(CJJ2789)；城市園林苗圃育苗技術(shù)規(guī)程(CJ1486)；城市容貌標(biāo)準(zhǔn)（CJ1686）；公司《綠化設(shè)施管理工作細(xì)則》；公司《綠化工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》。特別在進(jìn)住裝修期間注意謹(jǐn)防占用公共通道的行為發(fā)生10溝渠、池、井每周巡視檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題做好《公共設(shè)施巡查記錄》并及時(shí)處理。2005年12月37模擬入伙對(duì)甲方物業(yè)公司相關(guān)員工進(jìn)行模擬的入伙訓(xùn)練2005年12月38正式入伙統(tǒng)一協(xié)調(diào)各單位、各項(xiàng)目組2005年12月～2006年1月入伙期物業(yè)管理工作計(jì)劃序號(hào)工作計(jì)劃計(jì)劃要點(diǎn)實(shí)施時(shí)間1精裝修物業(yè)的后續(xù)管理與維護(hù)建立裝修維護(hù)機(jī)制及相關(guān)單位配合方案；入伙后三個(gè)月建立并實(shí)施監(jiān)控裝修細(xì)項(xiàng)增補(bǔ)客戶的裝修流程；對(duì)裝修細(xì)項(xiàng)增補(bǔ)客戶的項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收；2首次業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查暨業(yè)主滿意度測(cè)評(píng)開(kāi)展征集小區(qū)合理化建議的專項(xiàng)活動(dòng)；(集中入伙期)入伙半年內(nèi)開(kāi)展客戶的服務(wù)需求調(diào)研(集中入伙期)上門調(diào)查和回訪；分析調(diào)查結(jié)果，提出系統(tǒng)服務(wù)改進(jìn)方案；3建立完善的管理處檔案、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)各種檔案的科學(xué)分類、建檔及標(biāo)識(shí)；入伙前二十天始，長(zhǎng)期執(zhí)行對(duì)各類設(shè)備、設(shè)施的進(jìn)行分類標(biāo)識(shí)；路牌標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、園林綠化標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、宣傳欄、布告欄等；辦公室標(biāo)識(shí)系統(tǒng)以及垃圾收集系統(tǒng)。2005年11月27制定房屋使用情況示意表對(duì)房屋的入伙、裝修、入住情況給予標(biāo)識(shí)并張貼在客戶服務(wù)中心。2005年11月19裝修管理方案制定制定《頤園世家裝修管理方案》，從監(jiān)管人員分工、裝修審批要點(diǎn)、裝修巡查要點(diǎn)、防盜網(wǎng)和空調(diào)架式樣和材質(zhì)、施工管理、垃圾處理、電梯使用等方面進(jìn)行編制。2005年10月6配置人力資源根據(jù)組織架構(gòu)，編制人力資源招聘計(jì)劃和培訓(xùn)計(jì)劃，分批招聘工作人員、開(kāi)展上崗培訓(xùn)。第六章：工作計(jì)劃一、向業(yè)主、業(yè)主會(huì)定期報(bào)告制度及工作流程管理處將依法規(guī)范各種管理行為，定期向業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告管理處的工作開(kāi)展情況、財(cái)務(wù)收支情況、維修基金使用情況、房屋設(shè)備大中修計(jì)劃實(shí)施情況。公用工具由班長(zhǎng)或主管保管，履行借用登記手續(xù)，誰(shuí)遺失或損壞誰(shuí)賠償，屬于管理不當(dāng)?shù)脑蛴晒芾砣素?fù)責(zé)。培訓(xùn)內(nèi)容及目標(biāo)A、新員工公共培訓(xùn)科目序號(hào)公共科目名稱具體內(nèi)容課時(shí)一軍訓(xùn)(包括軍事訓(xùn)練和體能訓(xùn)練)5天二禮儀知識(shí): 3.《員工行為語(yǔ)言規(guī)范》4課時(shí)三服務(wù)意識(shí): 2課時(shí)四企業(yè)文化: 3.《員工手冊(cè)》 4課時(shí)五小區(qū)基本情況介紹及入伙、裝修管理要點(diǎn)6課時(shí)商場(chǎng)街管理介紹及住宅區(qū)管理服務(wù)特點(diǎn)培訓(xùn)六行業(yè)法規(guī):國(guó)家、合肥市物業(yè)管理方面的法規(guī)條例4課時(shí)七物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)4課時(shí)八安全知識(shí)及消防知識(shí)2課時(shí)九品質(zhì)管理知識(shí)2課時(shí)十帶班實(shí)習(xí)5天B、護(hù)衛(wèi)員及車管員日常培訓(xùn)科目序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)一1. 單兵隊(duì)列動(dòng)作2. 三大步法每周兩次,每次訓(xùn)練一小時(shí)培養(yǎng)組織紀(jì)律性,練就扎實(shí)基本功二 熟練掌握擒敵及防衛(wèi)技能三內(nèi)務(wù)管理每周一次檢查評(píng)比保持宿舍干凈整潔四例會(huì)(政治思想及職業(yè)道德教育,工作講評(píng)及分析)每周一次提高思想覺(jué)悟,總結(jié)自身存在不足五《護(hù)衛(wèi)服務(wù)工作手冊(cè)》每月一次培訓(xùn)考核熟悉保安員崗位職責(zé),操作規(guī)程,工作標(biāo)準(zhǔn)六護(hù)衛(wèi)服務(wù)的規(guī)章制度及相關(guān)法規(guī)政策；公寓、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)護(hù)衛(wèi)規(guī)范每月一次培訓(xùn)考核熟悉相關(guān)法律常識(shí),提升理論水平，熟悉了解公寓、寫(xiě)字樓等的服務(wù)規(guī)范七《消防管理工作手冊(cè)》每月一次培訓(xùn)考核了解消防的基礎(chǔ)知識(shí),救火的基本程序及各自職責(zé)八突發(fā)事件的應(yīng)急處理緊急集合演練每季度一次提高突發(fā)事件處理能力九消防演習(xí)每半年一次提高消防實(shí)戰(zhàn)能力C、保潔員培訓(xùn)科目序號(hào)培 訓(xùn) 內(nèi) 容培 訓(xùn) 頻 率 培 訓(xùn) 目 標(biāo)一工作例會(huì)(政治思想及職業(yè)道德教育,工作講評(píng)及分析)每周一次提高思想覺(jué)悟,總結(jié)自身存在不足二內(nèi)務(wù)管理每月一次檢查保持宿舍干凈整潔三《保潔服務(wù)工作手冊(cè)》每月一次培訓(xùn)及考核熟悉保潔員崗位職責(zé),操作規(guī)程,工作標(biāo)準(zhǔn)四清潔設(shè)備操作和保養(yǎng)及清潔用品的使用每季度一次培訓(xùn)和考核提高工作技能,保持工作效率，熟悉了解公寓、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)保潔服務(wù)規(guī)范五清潔環(huán)保方面的管理?xiàng)l例每季度一次培訓(xùn)和考核熟悉相關(guān)法律常識(shí),提升理論水平六四害消殺和防治每季度一次熟練掌握消殺程序D、園藝工培訓(xùn)科目序號(hào)培 訓(xùn) 內(nèi) 容培 訓(xùn) 頻 率培 訓(xùn) 目 標(biāo)一工作例會(huì)(政治思想及職業(yè)道德教育,工作講評(píng)及分析)每周一次提高思想覺(jué)悟,總結(jié)自身不足二內(nèi)務(wù)管理每月一次檢查保持宿舍干凈整潔三《園藝服務(wù)工作手冊(cè)》每月一次培訓(xùn)及考核熟悉園藝工崗位職責(zé),操作規(guī)程,工作標(biāo)準(zhǔn)四園林機(jī)械、設(shè)備的操作保養(yǎng)及農(nóng)藥的使用每季度一次培訓(xùn)和考核提高工作技能,保持工作效率五園藝方面的管理?xiàng)l例每季度一次培訓(xùn)和考核熟悉相關(guān)法律常識(shí),提升理論水平六植物生長(zhǎng)一般常識(shí)綠化管理規(guī)劃要求每季度一次了解和掌握?qǐng)@林的基礎(chǔ)知識(shí)E、維修技工培訓(xùn)科目序號(hào)培 訓(xùn) 內(nèi) 容培 訓(xùn) 頻 率培 訓(xùn) 目 標(biāo)一工作例會(huì)(政治思想及職業(yè)道德教育,工作講評(píng)及技術(shù)交流)每月召開(kāi)一次提高思想覺(jué)悟,總結(jié)自身不足,增加工作經(jīng)驗(yàn)二內(nèi)務(wù)管理每月一次檢查保持宿舍干凈整潔三《維修服務(wù)工作手冊(cè)》《設(shè)備管理工作手冊(cè)》《消防管理工作手冊(cè)》公寓、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)維修服務(wù)規(guī)范每月一次培訓(xùn)及考核熟悉技工的崗位職責(zé),操作規(guī)程,工作標(biāo)準(zhǔn)掌握基本的消防知識(shí)和設(shè)備管理知識(shí)掌握公寓、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)的維修服務(wù)規(guī)范四房屋維修方面的管理?xiàng)l例,房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)每季度一次培訓(xùn)和考核熟悉相關(guān)法律常識(shí),提升理論水平五小區(qū)內(nèi)水、電、消防管道走向,設(shè)備設(shè)施特點(diǎn),維修服務(wù)范圍每季度一次培訓(xùn)考核了解和熟悉小區(qū)狀況,提高工作效率六土建、機(jī)電、給排水、空調(diào)等相關(guān)專業(yè)的基礎(chǔ)管理知識(shí)每半年一次培訓(xùn)考核提升員工綜合能力及素質(zhì)七設(shè)備及機(jī)具的操作演練和保養(yǎng)規(guī)程每半年一次培訓(xùn)和考核檢驗(yàn)員工實(shí)際操作能力,尋找差距八技術(shù)大比武每年一次綜合評(píng)比,提高技能九消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)每半年一次提高消防實(shí)戰(zhàn)能力管理服務(wù)人員培訓(xùn)計(jì)劃（入伙后一年內(nèi)）針對(duì)頤園世家實(shí)際情況及管理需要,特制訂一年期的管理人員培訓(xùn)計(jì)劃。根據(jù)對(duì)考核結(jié)果的評(píng)估和反饋，及時(shí)調(diào)整培訓(xùn)思路并確定未來(lái)培訓(xùn)重點(diǎn),強(qiáng)調(diào)將理論應(yīng)用到實(shí)踐工作中。培訓(xùn)是企業(yè)給員工最實(shí)惠的福利。（三）、管理處人力資源配置人員定編：（一期）部門定編子目測(cè)算明細(xì)物業(yè)經(jīng)理1人　全面負(fù)責(zé)頤園世家管理處事務(wù)經(jīng)理助理1人協(xié)助經(jīng)理工作,兼管客戶服務(wù)中心、工程組、環(huán)境組工作客戶服務(wù)中心3人客戶助理2人收款員1人早晚兩班14小時(shí)受理客戶咨詢、投訴、請(qǐng)修、收費(fèi)事務(wù)。2．各崗位所需人力資源配置實(shí)行完全雙向選擇，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)?？蛻糇R(shí)別我們將要求員工對(duì)客戶名稱及通訊方式盡量熟悉，力求張口就報(bào)。為了規(guī)范地向客戶提供上門服務(wù)，我們將在維修等作業(yè)人員進(jìn)入客戶室內(nèi)作業(yè)時(shí)，實(shí)施五個(gè)一工程，即：一個(gè)工具箱，一雙拖鞋，一個(gè)毛刷，一張抹布，一張笑臉。提供房屋租賃服務(wù)項(xiàng)目購(gòu)買人群中，會(huì)有部分客戶將物業(yè)用于中長(zhǎng)期投資，頤園世家以其極為優(yōu)越的地理位置和鮮明的功能定位必將吸引部分的投資者，我們將在客戶服務(wù)中心與相關(guān)中介機(jī)構(gòu)聯(lián)手，提供房屋租賃服務(wù)，實(shí)現(xiàn)客戶利益最大化。在辦理入伙手續(xù)時(shí)，我們將發(fā)放客戶需求調(diào)查表，力求在第一時(shí)間掌握客戶的共性需求及個(gè)性需求，以及共性和個(gè)性不喜歡的事情，制定措施，形成制度，追求服務(wù)“零干擾”。特殊時(shí)段加強(qiáng)巡邏，防事故于未然，確保顧客財(cái)產(chǎn)安全。（一）、安全性：加強(qiáng)護(hù)衛(wèi)員的培訓(xùn)，融警惕于平常，營(yíng)造社區(qū)安全氛圍結(jié)合我們對(duì)住宅樓的