【正文】 告 名 稱責任人提交時機提交頻次送達機關前期介入期《物業(yè)前期介入規(guī)劃建議書》前期小組視工程進度視工程進度發(fā)展商《物業(yè)前期介入施工建議書》前期小組視工程進度視工程進度發(fā)展商《物業(yè)管理方案》管理處前期介入時入伙前3個月發(fā)展商《物業(yè)前期介入管理處物資裝備計劃》前期小組前期介入時介入時一次發(fā)展商正常管理期《管理處與發(fā)展商溝通報告》管理處季度末每季度一份送發(fā)展商、抄送業(yè)委員會《管理處與業(yè)主委員會溝通報告》管理處季度末每季度一份送業(yè)委員會、抄送發(fā)展商《管理處年度工作計劃》管理處上一年底每年一份送業(yè)委員會、抄送發(fā)展商《管理處工作報告》管理處季度末每季一份送業(yè)委員會、抄送發(fā)展商《維修基金年度使用計劃》 管理處上一年底每年一份送業(yè)委員會、抄送發(fā)展商正常管理期《管理處年度物料使用計劃》 管理處上一年底每年一份送業(yè)委員會、抄送發(fā)展商《管理處年度工程改造計劃》 管理處上一年底每年一份送業(yè)委員會、抄送發(fā)展商《管理處年度收支預算書》 管理處上一年底每年一份送業(yè)委員會、抄送發(fā)展商《管理處物業(yè)管理費收支報表》管理處月末每季一份通告業(yè)主、抄送發(fā)展商公用設施設備日常管理及維護計劃表序號設施名稱日 常 管 理內(nèi) 容定期維修養(yǎng)護計劃實 施 方 案工作參考標準要求實施效果備　　注01發(fā)電機組每天巡查一次每兩個星期空載試機一次，每次半小時檢查機器有無泄漏，各開關是否處在自動狀態(tài)，蓄電池液位是否正常，電力是否充足試機時能否正常啟動，各項指標是否正常檢查室內(nèi)通風、滅火系統(tǒng)是否正常每兩星期空載試機一次（半小時）每月保養(yǎng)并試機一次（一小時） 檢查蓄電池狀態(tài) 清洗各濾清器 檢查機組有無漏油現(xiàn)象運行時各儀表及其指示是否正常測試絕緣電阻《設施設備管理工作手冊》之《發(fā)電機保養(yǎng)規(guī)程》《發(fā)電機操作規(guī)程》《柴油發(fā)電機組使用手冊》停電5分鐘內(nèi)能啟用發(fā)電機組，正常供電電流電壓等各項指標均在額定范圍內(nèi)，且電壓穩(wěn)定運行時轉(zhuǎn)速穩(wěn)定，聲音正常，排放達到標準各儀表、指示燈指示正常如通知停電，須提前進行一次全面檢查及試機02變配電柜正常運行時，每班巡查二次用電高峰時，二小時巡查一次各儀表指示是否正常，是否有異常聲響及異?，F(xiàn)象每半年保養(yǎng)一次除塵測試絕緣電阻、接地電阻開關觸點檢查緊固螺絲《設施設備管理工作手冊》之《配電柜保養(yǎng)規(guī)程》各開關及保護裝置靈敏可靠各儀表、指示燈等指示正常如發(fā)生故障跳閘，應詳細檢查并查明原因后方可恢復合閘03變壓器正常運行時，每班巡查二次用電高峰時，二小時巡查一次 溫升是否正常電壓是否穩(wěn)定、電流是否在額定范圍內(nèi)警示標識是否完好每半年保養(yǎng)一次 接地裝置檢查 除塵、緊固螺絲 測試絕緣電阻及接地電阻 查看外觀《設施設備管理工作手冊》之《變壓器保養(yǎng)規(guī)程》運行正常可靠，各項指標均合標準，無異?，F(xiàn)象各指示、保護裝置正常室內(nèi)通風正常溫升過高或電流過大時應即采取措施04風機每天巡查一次 外觀有無異常 皮帶是否松緊適當 試機時有無異常聲響各開關是否處于“自動”狀態(tài)每半年保養(yǎng)一次每季度運行一次機身清潔、油漆軸承檢查加油、緊固各繼電器、接觸器、電機檢查絕緣電阻、接地電阻測試測試運行電流《設施設備管理工作手冊》之《風機保養(yǎng)規(guī)程》 風機風量正常運行時電流在額定范圍內(nèi)05水泵一般情況每班巡查兩次用水高峰時每半小時巡查一次每星期各泵輪換使用一次各消防泵每星期試運行一次聽聲響感覺電機溫度觀看儀表指示出現(xiàn)漏水及時處理消防泵各開關處于“自動”狀態(tài)6．觀看水位是否正常。維修組負責組織實施、檢驗公司《公共設施巡查制度》；公司《維修工作手冊》。完好率達到98％以上。維修組負責組織實施巡查、維修和檢驗車場內(nèi)地面有局部沉陷損壞的，及時維修中修5年，大修10年。公司《維修過程的檢驗》。公司《公共設施巡查制度》；公司《維修工作手冊》。維修組負責組織實施巡查、維修和檢驗每月清潔標識一次；每季度對標識進行維護；中修4年，更新改造8年。接地阻值符合GB5016992要求。維修組負責組織實施巡查、維修和檢驗每季度保養(yǎng)一次，每年檢修一次；每6年進行一次大修或更新改造。確保道閘正常運行；完好率達到99%以上。公司《維修過程的檢驗》。確保使用功能正常；清潔美觀；完好率99％。維修組負責組織實施、檢驗建筑滅火器配制設計規(guī)范(GBJ14090)建筑設計防火規(guī)范(GBJ1687)。維修組負責組織實施、檢驗或委托專業(yè)公司進行公司《機電設備管理規(guī)定》。做好季節(jié)性預防巡查，特別是雨季有關電氣線路及娛樂設施設備等的檢查工作，確保安全可靠。園藝組和維修組負責實施和檢驗城市環(huán)境衛(wèi)生設施設置標準(CJJ2789)；城市園林苗圃育苗技術規(guī)程(CJ1486)；城市容貌標準（CJ1686）；公司《綠化設施管理工作細則》；公司《綠化工作檢驗標準》。特別在進住裝修期間注意謹防占用公共通道的行為發(fā)生10溝渠、池、井每周巡視檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題做好《公共設施巡查記錄》并及時處理。2005年12月37模擬入伙對甲方物業(yè)公司相關員工進行模擬的入伙訓練2005年12月38正式入伙統(tǒng)一協(xié)調(diào)各單位、各項目組2005年12月～2006年1月入伙期物業(yè)管理工作計劃序號工作計劃計劃要點實施時間1精裝修物業(yè)的后續(xù)管理與維護建立裝修維護機制及相關單位配合方案；入伙后三個月建立并實施監(jiān)控裝修細項增補客戶的裝修流程；對裝修細項增補客戶的項目進行驗收；2首次業(yè)主意見調(diào)查暨業(yè)主滿意度測評開展征集小區(qū)合理化建議的專項活動；(集中入伙期)入伙半年內(nèi)開展客戶的服務需求調(diào)研(集中入伙期)上門調(diào)查和回訪；分析調(diào)查結果，提出系統(tǒng)服務改進方案；3建立完善的管理處檔案、標識系統(tǒng)各種檔案的科學分類、建檔及標識；入伙前二十天始，長期執(zhí)行對各類設備、設施的進行分類標識；路牌標識系統(tǒng)、園林綠化標識系統(tǒng)、宣傳欄、布告欄等；辦公室標識系統(tǒng)以及垃圾收集系統(tǒng)。2005年11月27制定房屋使用情況示意表對房屋的入伙、裝修、入住情況給予標識并張貼在客戶服務中心。2005年11月19裝修管理方案制定制定《頤園世家裝修管理方案》，從監(jiān)管人員分工、裝修審批要點、裝修巡查要點、防盜網(wǎng)和空調(diào)架式樣和材質(zhì)、施工管理、垃圾處理、電梯使用等方面進行編制。2005年10月6配置人力資源根據(jù)組織架構，編制人力資源招聘計劃和培訓計劃，分批招聘工作人員、開展上崗培訓。第六章：工作計劃一、向業(yè)主、業(yè)主會定期報告制度及工作流程管理處將依法規(guī)范各種管理行為，定期向業(yè)主、業(yè)主委員會報告管理處的工作開展情況、財務收支情況、維修基金使用情況、房屋設備大中修計劃實施情況。公用工具由班長或主管保管，履行借用登記手續(xù)，誰遺失或損壞誰賠償，屬于管理不當?shù)脑蛴晒芾砣素撠?。培訓?nèi)容及目標A、新員工公共培訓科目序號公共科目名稱具體內(nèi)容課時一軍訓(包括軍事訓練和體能訓練)5天二禮儀知識: 3.《員工行為語言規(guī)范》4課時三服務意識: 2課時四企業(yè)文化: 3.《員工手冊》 4課時五小區(qū)基本情況介紹及入伙、裝修管理要點6課時商場街管理介紹及住宅區(qū)管理服務特點培訓六行業(yè)法規(guī):國家、合肥市物業(yè)管理方面的法規(guī)條例4課時七物業(yè)管理基礎知識4課時八安全知識及消防知識2課時九品質(zhì)管理知識2課時十帶班實習5天B、護衛(wèi)員及車管員日常培訓科目序號培訓內(nèi)容培訓頻率培訓目標一1. 單兵隊列動作2. 三大步法每周兩次,每次訓練一小時培養(yǎng)組織紀律性,練就扎實基本功二 熟練掌握擒敵及防衛(wèi)技能三內(nèi)務管理每周一次檢查評比保持宿舍干凈整潔四例會(政治思想及職業(yè)道德教育,工作講評及分析)每周一次提高思想覺悟,總結自身存在不足五《護衛(wèi)服務工作手冊》每月一次培訓考核熟悉保安員崗位職責,操作規(guī)程,工作標準六護衛(wèi)服務的規(guī)章制度及相關法規(guī)政策；公寓、寫字樓、商場護衛(wèi)規(guī)范每月一次培訓考核熟悉相關法律常識,提升理論水平，熟悉了解公寓、寫字樓等的服務規(guī)范七《消防管理工作手冊》每月一次培訓考核了解消防的基礎知識,救火的基本程序及各自職責八突發(fā)事件的應急處理緊急集合演練每季度一次提高突發(fā)事件處理能力九消防演習每半年一次提高消防實戰(zhàn)能力C、保潔員培訓科目序號培 訓 內(nèi) 容培 訓 頻 率 培 訓 目 標一工作例會(政治思想及職業(yè)道德教育,工作講評及分析)每周一次提高思想覺悟,總結自身存在不足二內(nèi)務管理每月一次檢查保持宿舍干凈整潔三《保潔服務工作手冊》每月一次培訓及考核熟悉保潔員崗位職責,操作規(guī)程,工作標準四清潔設備操作和保養(yǎng)及清潔用品的使用每季度一次培訓和考核提高工作技能,保持工作效率，熟悉了解公寓、寫字樓、商場保潔服務規(guī)范五清潔環(huán)保方面的管理條例每季度一次培訓和考核熟悉相關法律常識,提升理論水平六四害消殺和防治每季度一次熟練掌握消殺程序D、園藝工培訓科目序號培 訓 內(nèi) 容培 訓 頻 率培 訓 目 標一工作例會(政治思想及職業(yè)道德教育,工作講評及分析)每周一次提高思想覺悟,總結自身不足二內(nèi)務管理每月一次檢查保持宿舍干凈整潔三《園藝服務工作手冊》每月一次培訓及考核熟悉園藝工崗位職責,操作規(guī)程,工作標準四園林機械、設備的操作保養(yǎng)及農(nóng)藥的使用每季度一次培訓和考核提高工作技能,保持工作效率五園藝方面的管理條例每季度一次培訓和考核熟悉相關法律常識,提升理論水平六植物生長一般常識綠化管理規(guī)劃要求每季度一次了解和掌握園林的基礎知識E、維修技工培訓科目序號培 訓 內(nèi) 容培 訓 頻 率培 訓 目 標一工作例會(政治思想及職業(yè)道德教育,工作講評及技術交流)每月召開一次提高思想覺悟,總結自身不足,增加工作經(jīng)驗二內(nèi)務管理每月一次檢查保持宿舍干凈整潔三《維修服務工作手冊》《設備管理工作手冊》《消防管理工作手冊》公寓、寫字樓、商場維修服務規(guī)范每月一次培訓及考核熟悉技工的崗位職責,操作規(guī)程,工作標準掌握基本的消防知識和設備管理知識掌握公寓、寫字樓、商場的維修服務規(guī)范四房屋維修方面的管理條例,房屋修繕標準每季度一次培訓和考核熟悉相關法律常識,提升理論水平五小區(qū)內(nèi)水、電、消防管道走向,設備設施特點,維修服務范圍每季度一次培訓考核了解和熟悉小區(qū)狀況,提高工作效率六土建、機電、給排水、空調(diào)等相關專業(yè)的基礎管理知識每半年一次培訓考核提升員工綜合能力及素質(zhì)七設備及機具的操作演練和保養(yǎng)規(guī)程每半年一次培訓和考核檢驗員工實際操作能力,尋找差距八技術大比武每年一次綜合評比,提高技能九消防實戰(zhàn)演習每半年一次提高消防實戰(zhàn)能力管理服務人員培訓計劃（入伙后一年內(nèi)）針對頤園世家實際情況及管理需要,特制訂一年期的管理人員培訓計劃。根據(jù)對考核結果的評估和反饋，及時調(diào)整培訓思路并確定未來培訓重點,強調(diào)將理論應用到實踐工作中。培訓是企業(yè)給員工最實惠的福利。（三）、管理處人力資源配置人員定編：（一期）部門定編子目測算明細物業(yè)經(jīng)理1人　全面負責頤園世家管理處事務經(jīng)理助理1人協(xié)助經(jīng)理工作,兼管客戶服務中心、工程組、環(huán)境組工作客戶服務中心3人客戶助理2人收款員1人早晚兩班14小時受理客戶咨詢、投訴、請修、收費事務。2．各崗位所需人力資源配置實行完全雙向選擇，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團隊?？蛻糇R別我們將要求員工對客戶名稱及通訊方式盡量熟悉，力求張口就報。為了規(guī)范地向客戶提供上門服務，我們將在維修等作業(yè)人員進入客戶室內(nèi)作業(yè)時，實施五個一工程，即：一個工具箱，一雙拖鞋，一個毛刷，一張抹布，一張笑臉。提供房屋租賃服務項目購買人群中，會有部分客戶將物業(yè)用于中長期投資，頤園世家以其極為優(yōu)越的地理位置和鮮明的功能定位必將吸引部分的投資者，我們將在客戶服務中心與相關中介機構聯(lián)手，提供房屋租賃服務，實現(xiàn)客戶利益最大化。在辦理入伙手續(xù)時，我們將發(fā)放客戶需求調(diào)查表，力求在第一時間掌握客戶的共性需求及個性需求，以及共性和個性不喜歡的事情，制定措施，形成制度，追求服務“零干擾”。特殊時段加強巡邏，防事故于未然，確保顧客財產(chǎn)安全。（一）、安全性：加強護衛(wèi)員的培訓，融警惕于平常，營造社區(qū)安全氛圍結合我們對住宅樓的