經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目可行性研究報告案例-錦江之星為例畢業(yè)論文(存儲版)
【正文】 各加盟店80%以上的平均出租率以及廈門實(shí)際情況，我們預(yù)測營業(yè)期第一年出租率可達(dá)62%，以后每年以5%速度遞增，第二、三年分別67%、72%，從第四年開始穩(wěn)定在77%。能源用品方面，用25克的肥皂代替40克的；梳子縮短減少2分錢；用最簡單的板式床，免去音樂、燈控面板、浴缸等。隨著明發(fā)商業(yè)廣場的建成，法國家樂福、英國Ｂ＆Ｑ（百安居）、美國時代華納等世界500強(qiáng)企業(yè)將進(jìn)駐，福廈鐵路和機(jī)場快速路也在明發(fā)商業(yè)廣場預(yù)留了出站口，這將在更大程度上影響廈門未來的人流、物流，擔(dān)負(fù)起地域核心或新型城市中心的作用，并豐富廈門旅游市場，項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⒊蔀閺B門新興商業(yè)中心和商業(yè)重地，聚集眾多商業(yè)化設(shè)施，其商業(yè)價值也在逐漸提升。建設(shè)投資（包括建設(shè)期利息）在建設(shè)期（第1年）一次性投入，流動資金在經(jīng)營期開始（第2年）投入。估算結(jié)果：隨著營業(yè)收入增加而成本費(fèi)用基本不變，利潤總額第一年為287萬，逐年提高，第四年開始穩(wěn)定在482萬；稅后利潤第一年為192萬，逐年提高，第四年開始穩(wěn)定在258萬。七、 風(fēng)險分析 盈虧平衡分析（稅后利潤=0）當(dāng)稅后利潤〉0時，該項(xiàng)目贏利；稅后利潤〈0時，該項(xiàng)目虧損。 表10 各因素變動對NPV的影響 單位：萬元20%10%010%20%NPV=0租金54226413293571160元穩(wěn)定出租率46722813255496%總投資232123131042132025萬元營業(yè)成本24813113102219% 由上表可知：（1） 租金和出租率對凈現(xiàn)值NPV影響較大，為敏感因素，總投資和營業(yè)成本對NPV影響較?。ㄗ饨鸷统鲎饴释壤儎右餘PV變動幅度更大）。（3） 投資收益率對租金彈性系數(shù)最大（租金減少1%%），出租率次之（出租率減少1%%），投資收益率對總投資和成本的彈性系數(shù)小于1（總投資增加1%%，成本增加1%%）。 由現(xiàn)金流量表可知，累計凈現(xiàn)金流量在第8年出現(xiàn)正值，故靜態(tài)投資回收期T=7（不包括建設(shè)期）②精確估算 公式：T=（n1）+=（71）+|311|/323 = （不包括建設(shè)期） 其中，n為累計凈現(xiàn)金流開始出現(xiàn)正值的年份 可知：靜態(tài)回收期約為7年 該行業(yè)基準(zhǔn)回收期10年，故項(xiàng)目可行；（2）動態(tài)投資回收期——考慮資金時間價值的情況下，以凈收入抵償全部投資所需的時間①粗略估算 公式： =0其中，i—行業(yè)基準(zhǔn)收益率，取i=10% 由現(xiàn)金流量表可知，累計凈現(xiàn)值NPV第10年出現(xiàn)正值，故動態(tài)投資回收期 T=9（不包括建設(shè)期）②精確估算 公式：T=（n1）+ =（91）+|477|/491 = （不包含建設(shè)期） 其中，n為累計凈現(xiàn)值NPV出現(xiàn)正值的年份 可知：考慮了資金時間價值后，該項(xiàng)目動態(tài)回收期約為9年，比靜態(tài)回收期約長2年，但仍小于該行業(yè)基準(zhǔn)回收期10年，故該項(xiàng)目可行。（2）管理費(fèi)用包括：①加盟管理費(fèi)，%收??；②固定資產(chǎn)折舊（采用直線折舊法，不考慮資金時間價值）固定資產(chǎn)原值=1776萬元固定資產(chǎn)殘值=原值*4%=1776*4%=71萬元折舊年限=20*60%+5*40%=14年（其中建筑折舊年限20年，建設(shè)費(fèi)用占建安費(fèi)的60%；設(shè)備折舊年限5年，設(shè)備購置安裝費(fèi)用占建安費(fèi)的40%）故 每年折舊費(fèi)=（固定資產(chǎn)原值殘值）/ 折舊年限=121萬元③無形及遞延資產(chǎn)攤銷 無形及遞延資產(chǎn)原值=加盟費(fèi)50萬+開辦費(fèi)27萬=77萬 攤銷年限為5年 故 每年應(yīng)攤銷費(fèi)用=原值 / 攤銷年限=（3）財務(wù)費(fèi)用主要為長期借款利息 建設(shè)期應(yīng)計借款利息算入固定資產(chǎn)原值進(jìn)行折舊提取經(jīng)營期每年借款利息=年初累計借款額*%（三年還清貸款，其余年份借款利息為0）估算結(jié)果：總成本費(fèi)用變化較小，第一年為521萬，第二年為509萬，第三年為516萬，第四年開始穩(wěn)定在522萬；總成本費(fèi)用包括營業(yè)成本、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用，其中營業(yè)成本占30%。威脅（T）：正在新建的明發(fā)商業(yè)城將會給我們帶來不少商機(jī)，但它本身定位于集旅游、購物、娛樂、休閑、酒店、餐飲多種功能兼收并蓄的商業(yè)城，它建成后附帶的明發(fā)酒店（四星）將成為我們一個強(qiáng)勁的競爭對手。蓮坂地塊基于富山商圈，雄踞龍頭位置，地理位置十分顯赫。（3）節(jié)約成本項(xiàng)目的能源、水資源、人工、用品、設(shè)備等都高度節(jié)省。有數(shù)據(jù)顯示, 我國70%的工薪族可以接受150～200元左右的價位。 （2） 加盟“錦江之星”所享受的權(quán)利項(xiàng)目一旦符合“錦江之星”的加盟符合條件，成為其加盟店，公司將授予使用“錦江之星”的店名、標(biāo)志及相關(guān)商譽(yù)的使用權(quán)，項(xiàng)目可以按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修改造、經(jīng)營管理。這樣既可以降低成本，還可以擴(kuò)大企業(yè)知名度，增加品牌在消費(fèi)者心目中的影響力，使酒店有客源、管理質(zhì)量的保證。今年廈門市在原有“9同時，略去一些大型配套設(shè)施，如豪華宴會廳、健身中心的資金投入，大幅度降低工程費(fèi)用，從而使房價降到合理的水平。 二、 市場分析 經(jīng)濟(jì)型酒店概念及定位隨著中國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，與國際社會經(jīng)濟(jì)水平差距的縮短，經(jīng)濟(jì)型酒店將起重要的作用，相比已發(fā)展成熟、規(guī)范化高檔酒店，有更多的商業(yè)機(jī)會。高星級酒店（四星五星級酒店）固然硬件配套與服務(wù)都讓人滿意，但其高昂的價格卻讓普通消費(fèi)大眾望而卻步；社會旅館（一、二星級或者招待所）雖然價格低，但其內(nèi)部設(shè)施較為簡陋，服務(wù)質(zhì)量不高，也無法吸引普通消費(fèi)大眾。三、 項(xiàng)目方案策劃與經(jīng)營項(xiàng)目經(jīng)營模式：通過特許經(jīng)營方式加盟“錦江之星”連鎖規(guī)模經(jīng)營是經(jīng)濟(jì)型酒店的一大特點(diǎn)。公司已經(jīng)形成了完整穩(wěn)定的管理體系，對服務(wù)質(zhì)量有完整的保障、運(yùn)營、反饋機(jī)制。項(xiàng)目市場定位：工薪層商務(wù)人士和旅游者（介于二－三星級間）根據(jù)“錦江之星”的基本市場定位，并考慮到廈門作為旅游城市和會議城市的特點(diǎn)以及廈門經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，我們將項(xiàng)目市場定位于：針對工薪層商務(wù)人士和旅游者的二—三星級酒店。項(xiàng)目經(jīng)營策略（1） 簡化功能項(xiàng)目的硬件產(chǎn)品和功能配置處處體現(xiàn)實(shí)用性，沒有任何多余的擺設(shè)和浪費(fèi)。另外，通過集團(tuán)統(tǒng)一采購原材料等還可以降低20％的成本。劣勢（W）：（1） 項(xiàng)目周圍有較多的酒店，因此有較多的競爭對手，如：酒店名稱星級門市價優(yōu)惠價酒店地址廈門閩南大酒店四星￥498￥200福建省廈門市湖濱南路廈門心中林大酒店三星￥688￥288福建省廈門市蓮花南路18號華夏大酒店三星￥678￥310福建省廈門市廈禾路935號廈門廬山大酒店三星￥645￥278
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