【正文】 核心的要素集聚，形成“唐城”城市特色。 曲江新區(qū)將以杜陵大遺址等遺產(chǎn)旅游為主題的多元化產(chǎn)品體系的形成，進一步做強旅游產(chǎn)業(yè)，使曲江成為文化產(chǎn)業(yè)、遺產(chǎn)旅游“雙驅動”的國際典范城區(qū)。2. 產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標同時，面對國內外復雜的經(jīng)濟形勢，積極創(chuàng)新融資形式，不斷拓寬融資渠道，全年招商融資工作在全市名列前茅，為可持續(xù)發(fā)展提供了堅實的資金保障。以文化為切入、以旅游為帶動、以城市為支撐，在文化、旅游和城市三駕馬車的共同拉動下，曲江新區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟實力明顯增強。其中。 旅游接待量穩(wěn)步增長14月，%。%。項目法律手續(xù)本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設等方面均遵照國家及西安市的房地產(chǎn)項目開發(fā)相關程序及規(guī)定。政策風險：中國房地產(chǎn)近兩年開發(fā)過猛、過熱，中央和地方制定了眾多土地、金融、銷售等房地產(chǎn)開發(fā)過程中各個環(huán)節(jié)的法規(guī)政策，以抑制房地產(chǎn)開發(fā)勢頭；建議：合理安排融資計劃，保證資金充足，嚴格控制工程進度，控制成本投入，可以降低行業(yè)風險。用成熟的開發(fā)模式降低項目的產(chǎn)品風險，利用合理的分期開發(fā)策略，后期待配套日趨成熟在價格上做提升，以提升項目整體價值。第二章 項目投資環(huán)境一、宏觀經(jīng)濟分析 西安市經(jīng)濟分析2011年14月，西安市經(jīng)濟呈現(xiàn)生產(chǎn)保持穩(wěn)定、內需依然較旺、政策影響明顯、物價持續(xù)高位的態(tài)勢，國民經(jīng)濟整體運行平穩(wěn)。 消費品市場保持穩(wěn)定 14月，限額以上企業(yè)（單位），%，扣除價格因素，%。%，%。 。2010年，%；，同比增長70%；，%；，%，各項經(jīng)濟指標增速在全西安市開發(fā)區(qū)中名列前茅。 2002年以來，曲江新區(qū)先后建成大雁塔北廣場、大唐芙蓉園、曲江國際會展中心、曲江池遺址公園、大唐不夜城等一批重大文化項目，組建了曲江文化產(chǎn)業(yè)投資集團、曲江影視集團、曲江會展集團、曲江演出集團、曲江文化旅游集團、大明宮投資集團等六大產(chǎn)業(yè)集團、形成了以文化旅游、會展創(chuàng)意、影視演藝、出版?zhèn)髅降犬a(chǎn)業(yè)為主導的文化產(chǎn)業(yè)體系，躍升為西部最重要的文化、旅游集散地，陜西文化、旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的標志性區(qū)域。 中國文化產(chǎn)業(yè)第一極在規(guī)劃中，曲江新區(qū)提出了“打造中國文化產(chǎn)業(yè)第一極”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標。展現(xiàn)曲江漢、唐的皇家氣派，將曲江打造成為世界級都市旅游目的地。二期轉變成以杜陵及杜陵原為核心的城市結構演替，以漢上林苑、漢杜陵邑為文化基因，以“里坊+聚落（邑鎮(zhèn)）+遺址公園”的形態(tài)成為空間載體，支撐曲江新的發(fā)展。三、西安曲江國際會展產(chǎn)業(yè)園概況 西安曲江國際會展產(chǎn)業(yè)園概況西安曲江國際會展產(chǎn)業(yè)園是經(jīng)省、市政府共同決策，旨在全面提升省市會展業(yè)競爭實力、推進西安國際化進程的一項重點工程，是打造先成為中國會展經(jīng)濟第四極的龍頭項目。（二）園區(qū)具有較強的綜合配套設施8萬平方米的中心廣場 中心廣場是全國首批、西北首家奧運城市文化廣場。 西安曲江國際會展產(chǎn)業(yè)園功能分區(qū)西安曲江國際會展產(chǎn)業(yè)園分為會展核心產(chǎn)業(yè)區(qū)、會展商務區(qū)和生活配套區(qū)三大板塊。會展經(jīng)濟能夠促進培育新興產(chǎn)業(yè)群，它不僅可以帶動城市旅游、餐飲、住宿、交通、購物、廣告等相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且可以促進城市工業(yè)的振興，形成旅游、科技、商貿、工業(yè)與會展互動、共興的發(fā)展態(tài)勢，成為城市新的經(jīng)濟增長點。舉辦大型國際會展活動，不僅能夠迅速增加城市收入，提升形象，而且有利于增強與相關領域的國際交流合作，促進城市經(jīng)濟、科技、商貿、文化的發(fā)展，被譽為“城市的名片”。這種直接的經(jīng)濟效益所產(chǎn)生的吸引力使得會展業(yè)在我國迅速發(fā)展起來。交易會、展覽會和洽談會往往成為購銷合同、投資、轉讓和合資意向書的談判和簽定協(xié)議場所。另外，此次APEC會議的召開，還提升了上海會展業(yè)的地位。規(guī)模從地方性小型展銷會發(fā)展到全國性大型綜合、專業(yè)展會。室內展館分為5個展館。發(fā)布時間：2010年4月17日具體內容：購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風險管理原則自主確定。明確三不貸、三掛鉤。各商業(yè)銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。出臺時間：2010年10月19日具體內容：央行10月19日晚突然宣布，自2010年10月20日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率25個基點。出臺時間：2010年12月25日具體內容：自2010年12月26日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。由于科研教育、工業(yè)、綜合類型的土地供應和成交的數(shù)量都較少，所占比例相對較輕,對西安房地產(chǎn)市場影響不大，因此西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心僅對2010年西安市供應和成交的住宅和商業(yè)用地進行如下分析：2010年全市共掛牌出讓148宗住宅和商業(yè)用地。長安區(qū)成交土地8宗，占土地成交總面積的7%。四、分物業(yè)市場 普通住宅 市場供應在中央政策屢次提出“抑制房價過快上漲”的2010年，普通住宅類物業(yè)成為2010年調控的主要對象，在政策不斷收緊下，未來市場存在眾多可變因素，住宅物業(yè)各項指標均出現(xiàn)較大縮水，%，%，；，%，%，；，%，%，；，%，%。2010 ，%，%；，%，%；，%，%。，%，%，；，%，%，；，%，%。，%，%，；，%，%，；，%，%。 普通住宅購買人群來源情況本市本省其他地區(qū)外省市境外2754016941228142010年在在限制異地購房政策的市場下，城南區(qū)并未受到太大影響，外地購房者繼續(xù)增加，%。周邊個案比較分析l 酒店：《2010年西安酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及形勢分析》西安市是世界著名的歷史文化名城和國際旅游城市，具有豐富的旅游資源。 一、西安酒店業(yè)的現(xiàn)狀分析④、準三星級以上的酒店其經(jīng)營狀況整體上要好于低檔次的酒店，但在準三星級以上的酒店之中仍然存在位置好壞所帶來的差異。對于市內的一些中型企業(yè)的重要新聞發(fā)布會等也會在這些酒店召開。 對于區(qū)域酒店的入住選擇，從入住客戶資料分析，一般來講，作為旅游觀光者其選擇入住酒店都希望交通方便、四通八達，去哪里都方便；購物方便，隨時選擇一些特色物品，留作旅游紀念。西安市購房者對公寓這種物業(yè)形態(tài)比較認可，售價高于普通住宅。項目西區(qū)產(chǎn)品線豐富，包括寬景HOUSE、空中美墅、小高層及精品高層等主力面積在售104295平米均價（元/平米）高層11000梯戶比在售1梯2 層數(shù)在售12層小高總戶數(shù)2200開盤時間2010年4月25日產(chǎn)權年限70裝修情況毛坯配套酒店寓所會館，將內含高檔餐飲、養(yǎng)生館、頂級酒店式公寓等，國際幼兒園備注特色別墅,豪華居住區(qū)紫薇永和坊曲江唐仁里名 稱曲江唐仁里地 址曲江雁南四路中段北側（曲江賓館東300米）發(fā) 展 商陜西和盛置業(yè)發(fā)展有限責任公司占地面積17342㎡建筑面積64000㎡容積率物業(yè)類型普通住宅物業(yè)服務——主力面積106290平米均價（元/平米）1000—13000梯戶比1梯2層數(shù)8棟12—16層總戶數(shù)286開盤時間2011年3月產(chǎn)權年限70外立面石材+面磚銷售階段熱銷建筑風格——配套臨街裙樓商業(yè)、會所備注科技住宅，景觀居所曲江唐仁里第四章、項目發(fā)展定位一.、項目發(fā)展方向 參照區(qū)域調研結果，結合未來發(fā)展規(guī)劃及區(qū)域現(xiàn)狀與項目自身因素，對項目進行綜合分析如下：1. SWOT分析 項目優(yōu)勢分析區(qū)位優(yōu)勢：項目位于西安曲江新區(qū)，地處西安國際會展中心區(qū)核心區(qū)域，商務氛圍濃厚；地段優(yōu)勢：項目周邊可開發(fā)土地存量大，土地價值有升值潛力；規(guī)劃優(yōu)勢：項目所處區(qū)域規(guī)劃為會展商務中心，未來發(fā)展?jié)摿薮螅唤煌▋?yōu)勢：地塊周邊路網(wǎng)交通發(fā)達，道路通暢，出行便捷，外部連通性好；地塊優(yōu)勢：地塊方正，便于物業(yè)排布規(guī)劃；項目優(yōu)勢：項目擬定為小型城市綜合體，各種物業(yè)之間的功能互補作用，有利于項目整體的效益提升；物業(yè)優(yōu)勢：項目擬建自持的五星級酒店將發(fā)揮其巨大的品牌效應，拉升項目形象，吸引商務人流； 項目劣勢分析規(guī)劃劣勢：地塊退紅線較大，對項目自身內的空間利用產(chǎn)生不利影響；區(qū)域劣勢：地塊區(qū)域大部分為待開發(fā)土地，配套設施、商業(yè)氛圍嚴重不足；地塊劣勢：地塊進深較大，不利于商業(yè)的規(guī)劃設計；區(qū)位劣勢：項目一面臨路，地標性較弱； 項目機會分析政策扶持：西安曲江新區(qū)政府大力發(fā)展該區(qū)域，并伴有一定的政策扶持； 會展促進：項目緊臨西安國際會展中心，可搭載會展經(jīng)濟順風車；通脹壓力：CPI不斷攀升，人民幣貶值，投資者投資愿望迫切；市場供求：區(qū)域未來講發(fā)展成為商務中心，辦公類物業(yè)具備需求空間；周邊放量：項目周邊有高檔樓盤住宅放量，居住氛圍濃厚，可借勢發(fā)展。3．目標客群定位根據(jù)本項目的swot分析及和項目市場定位，以商務功能產(chǎn)品為主要標的，我們對項目的目標客戶分析定位如下：v 公寓部分216。v 寫字樓部分216。C．周邊高端商務白領人群。 項目整體開發(fā)周期為： 216。以上建議租金及售價是基于現(xiàn)狀市場水平的預測，但由于商業(yè)的價格受區(qū)域商業(yè)氛圍、物業(yè)產(chǎn)品、市場狀況，區(qū)域環(huán)境變化等多種因素的影響，其未來租金及售價可能出現(xiàn)調整的空間（上升或下降）。n 根據(jù)規(guī)劃，區(qū)域未來辦公以及住宅類物業(yè)還將有一定的供應量，未來將與本項目形成競爭，項目所處位置亦不是區(qū)域商業(yè)聚集地，發(fā)展較緩慢，因此將擠壓本項目租金價格的提升空間。二、 項目運作思路 圍繞著曲江新區(qū)政府對于曲江國際會展產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展規(guī)劃，該區(qū)域將逐步發(fā)展成為區(qū)域的商務中心，未來該區(qū)域土地開發(fā)量較大且推廣期相對集中，在目前區(qū)域人氣不足的情況下，各項目均會面臨著市場承受能力的嚴峻挑戰(zhàn)，因此，把握有利的時機入市將成為影響本項目未來持續(xù)發(fā)展的關鍵因素。 v 重點目標客戶鎖定：A．西安乃至陜北、周邊縣市的投資客。216。地標：項目以5星級酒店為核心，從建筑結構，外立面等角度，演繹會展中心區(qū)域內的地標性建筑群落，形成區(qū)域標識與名片。會展明珠地 址長安南路與丈八東路十字西南角發(fā) 展 商西安強源置業(yè)有限公司占地面積27273㎡建筑面積180000㎡容積率物業(yè)類型住宅施工進度主體15層主力面積㎡—㎡均價（元/平米）7500梯戶比3梯8層數(shù)四幢30層總戶數(shù)1312開盤時間二期20112產(chǎn)權年限70裝修情況毛坯銷售情況去化90%配套集中供暖、24小時熱水，800余車位，休閑會所，智能安防，社區(qū)太陽能照明備注景觀居所 投資地產(chǎn)長延居而客戶的消費特征則主要是旅行消費、公款消費、商務消費和住宿餐飲等，其中又主要以旅游消費和商務消費為主。 入住三星級酒店的客戶中，有一部分是商務人士，出公差下榻三星級酒店。相反，那些固步自封，不思創(chuàng)新的酒店，自然免不了被市場所淘汰的命運。②、酒店的入住率受旅游季節(jié)變動的影響非常明顯，淡季和旺季使得同一個酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如沐春風。 據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前西安五星級、四星級、三星級、準三星級和二星級及以下酒店分配比例分別為3%、4%、10%、14%和69%，其中二星級及以下的酒店所占比例占到絕大多數(shù)，而準三星級以上的酒店數(shù)合計只有31%，表明目前西安酒店業(yè)還是以中低檔次酒店為主。 對西安目前現(xiàn)有的酒店、飯店的調查顯示，目前西安有4家五星級酒店、6家四星級酒店、15家三星級酒店、20家準三星級酒店和近100家二星級及以下酒店。 據(jù)統(tǒng)計，西安每年來自境內外的游客總數(shù)達到近16001700萬余人次，巨大的旅游資源為西安的旅游業(yè)帶來豐厚利潤的同時，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)帶來了巨大的機遇。在這里，人們在追求現(xiàn)代生活的同時，還能感受到大唐盛世的繁華。其中90110平米依然為城南區(qū)普通住宅成交面積主要區(qū)間，%，；%，漲幅位居第二；整體來看，2010年城南區(qū)90平方米以上各面積段成交比例明顯加大，與曲江高端住宅物業(yè)大面積房型大量成交有關。2010年西安市寫字樓成交價格為6940元/平方米，%，2010年西安寫字樓類仍然是以高新區(qū)成交為主，而城北區(qū)作為近年來發(fā)展的重點，隨著各項設施的成熟，城北寫字樓物業(yè)也開始嶄露頭角，彰顯新行政中心的區(qū)域地位，從以下排行榜中就有所體現(xiàn)。 價格表現(xiàn)從商服用房成交均價及變動比率走勢圖上看，2010年全市商服用房類物業(yè)成交均價11889元/平方米，%。從2010年各月房價走勢來看，4月新政影響下，2季度全市普通住宅成交均價出現(xiàn)下滑走勢，但3季度以后，在通脹預期影響下市場觀望迅速結束，市場銷量的迅速好轉也促使普通住宅成交均價持續(xù)上揚，年末伴隨著開發(fā)企業(yè)保業(yè)績而采取的大規(guī)模促銷活動下，住宅成交均價出現(xiàn)小幅回落。從2010年西安樓市供求市場來看，%，但高漲的置業(yè)熱情下市場依然表現(xiàn)出快速入市的熱銷場面，從土地市場交易以及年底政策環(huán)境來看，2011年西安樓市仍將繼續(xù)保持高昂的供應量，但在政策進一步收緊面前，市場銷售速度將逐步放緩。2010年西安土地市場分用途成交統(tǒng)計用途成交宗數(shù)成交面積(萬平米)成交價（億元）住宅108商業(yè)56總計164從2010年全市成交的土地區(qū)域來看：其中城東區(qū)和城南區(qū)共成交土地95宗，占土地成交總面積的69%；城北區(qū)成交土地29宗，占土地成交總面積的12%。%。出