【正文】 （一個行車出入口，一個行人出入口）商業(yè)設施：；；。特點：依法管理，服務熱情、快捷、周到，讓住戶感到安全、舒適。領導責任：對管理處的管理服務質(zhì)量目標和經(jīng)濟目標負責。（4）負責業(yè)主房屋鑰匙的接收、標識、保管、發(fā)放工作；（5）完成領導交給的其它任務。直接責任：（1） 制訂本部崗位職責、目標、作業(yè)文件；（2） 制訂本部門工作計劃并組織實施；（3） 對本部門員工進行培訓和日工作講評；（4） 安排本部門工作并檢查完成情況；（5） 考核本部門員工；（6） 提出本部門資源需求；（7） 總結、匯報本部門工作；（8） 代表本部門與其他部門協(xié)調(diào)；（9） 完成領導交給的其它任務。2） 費用收支管理；資產(chǎn)管理。，應考慮：巡更、邊界防越、閉路監(jiān)控、門禁、對講、室內(nèi)緊急報警。、環(huán)境的要求，應考慮：使用的便利、舒適、安全，如信報與奶箱應設在地面架空層單元門外.4. 與地產(chǎn)公司項目部溝通，參加規(guī)劃設計方案評審，從小區(qū)環(huán)保角度對規(guī)劃設計提出合理化建議，應考慮：1）、垃圾應分類放置，分為可回收和不可回收，垃圾屋、垃圾桶應采取密閉措施；2）、噪音的控制，可采用中空玻璃門、窗，窗、門與框之間應有膠墊，另外可采用立體綠化帶降噪；3）、節(jié)約資源：樓層照明、地面照明、架空層照明分多路控制，采用節(jié)能燈，采用自動感應開關與人工開關結合（既節(jié)能又符合消防）；水的循環(huán)利用等。8. 與地產(chǎn)公司項目部、施工單位溝通，對項目施工、安裝過程中易出現(xiàn)的安全、質(zhì)量和使用問題提出建議1）施工現(xiàn)場、宿舍的安全管理:工地、工棚的防盜、防火、防爆、防觸電、防砸、防墜落、防刺傷、防塵、防中毒、防窒息。9. 對項目的物業(yè)管理費標準提出建議依據(jù)當?shù)叵嚓P政策、法規(guī)；調(diào)查周邊同類已投入使用樓盤物管費收費標準；調(diào)查周邊同類正在銷售樓盤的物管費收費標準；調(diào)查周邊同類樓盤的物業(yè)使用人對物管費的認同與承受能力；根據(jù)地產(chǎn)公司對樓盤的市場定位和對物管單位的要求；成本測算。如入伙通知、入伙儀式等 目前匯源豪庭一期將要封頂，我們物業(yè)介入的工作重點在： 了解樓盤情況，制訂物業(yè)工作計劃、前期介入服務方案； 物業(yè)管理規(guī)劃：制定匯源豪庭物業(yè)管理方案、人力資源計劃、物資計劃； 工程上熟悉設計圖紙，跟蹤水電安裝，參與竣工驗收等； 提供前期安全管理服務； 配合營銷：銷售中心（會所）接管服務，樣板房接管服務，物業(yè)服務內(nèi)容與銷售人員溝通，提供物業(yè)宣傳資料及展版； 主持物業(yè)接管驗收和入伙工作準備。主要流程如下圖，并對其中的《業(yè)主公約》繳款事項、驗房等細項進行具體規(guī)定，引導業(yè)主順利入伙。l 消防管理：技防、人防監(jiān)控中心通過消防系統(tǒng)設備24小時監(jiān)控各大樓消防情況；工程維修部人員負責消防設施設備巡查、維護保養(yǎng)，每天對裝修現(xiàn)場進行安全檢查；安全管理部是義務消防隊，通過培訓、演練掌握滅火作戰(zhàn)技能，隨時可投入滅火搶救；管理處于每年11月9日在小區(qū)舉辦防火安全活動，宣傳安全用電用氣知識，進行消防演習。小區(qū)是否種植有毒草木。小區(qū)行車道是否有限速、禁鳴標識牌。（6） 管理處對可能出現(xiàn)的各種緊急情況制定了處理程序和應急措施，要求管理處人員掌握緊急情況的處理程序和應急措施，指定安全管理部是應急隊，各部門有報警電話和與領導聯(lián)絡的電話。（2）對不合格服務項的處治；；，進行教育外，按公司獎罰細則，對其進行經(jīng)濟處罰。四．設備的運行和維護管理設備運行管理的主要內(nèi)容時建立合理的運行制度和運行操作規(guī)定、安全操作規(guī)程等運行要求（標準）及文明安全運行的管理，并建立定期檢查運行情況和規(guī)范服務的制度等。每月做好公共水費的核算并報財務。如業(yè)主需要，管理處還可以代為選擇。對于驗收不合格的，提出整改意見并要求限期整改；驗收合格的，可在驗收合格后10日內(nèi)到管理處退還裝修保證金。對住戶任何咨詢和投訴，售后服務人員必須禮貌接待。售后服務人員對處理結果進行回訪，并將所有資料存檔。第一年以入住率70%，空置率30%，空置房的管理費以50%計；第二年起以入住率100%，管理費100%計。不可預見費根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)慣例，不可預見費提取率為物業(yè)管理成本支出的2%。 承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。對重點區(qū)域、重點部位每1小時至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設施的，實施2。對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。 另外，在增收的同時，管理處將實行嚴格的成本控制，以每項支出都是必需的為前提，實施責任指標到人的成本指標考核，通過制定嚴密的考核指標，達到有效控制經(jīng)費開支，確保住戶的每一分錢管理費支出都是物有所值，甚至物超所值。日常維修費用主要為各種小修補的材料費；綠化費前三年不考慮綠化費用（因還在維保期）。物業(yè)管理服務收支測算及說明一、 測算總述，以住宅每月每平方米X元人民幣、商業(yè)物業(yè)X元、汽車停車服務X元/位、摩托車服務X元/位測算：二、法規(guī)的依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》《廣東省物業(yè)管理條例》及實施細則三、經(jīng)費測算的原則遵循物業(yè)管理行業(yè)特點的原則物業(yè)管理行業(yè)屬保本微利的服務性行業(yè)，本測算客觀、準確、完整地核算物業(yè)管理的成本支出，物業(yè)公司的酬金以成本的10%計算。對重大問題，售后服務人員應立即將情況上報，經(jīng)主管領導批準后實施。施工隊保修負責人（1）嚴格遵守售后服務的工作制度；（2）及時到現(xiàn)場查看問題，問題確切，立刻組織維修；（3）接受管理處監(jiān)督；（4）對于因該施工單位的工程質(zhì)量問題造成業(yè)主住戶損失的，應落實合理的賠償。（1） 隱蔽工程驗收裝修公司應該對隱蔽工程請管理處工程維修人員進行階段驗收，經(jīng)驗收合格后，方可進行隱蔽處理（特別是改動、移位項目），并由驗收人將階段驗收結果記錄在裝修巡查表上。 裝 修 管 理n目的：安全、有序n重點：防破壞（房屋結構、電梯）、防盜、防火災n措施及責任到崗（人）： 裝修申請受理、證件辦理、最后資料歸檔——客戶服務前臺接待文員 內(nèi)容、用材、圖紙審核及驗收———————工程主管 綜合（資質(zhì)、工程、安全措施）審批————管理處負責人 人員、材料進出控制———————————門崗安管員 施工現(xiàn)場每日檢查：結構安全、火險隱患——維修工責任人 垃圾袋裝清運、材料搬運控制———————巡邏安管員 亂搭建、超時施工控制——————————巡邏安管員 收相關費用———————————————財務收款員 為保護業(yè)主和管理處利益，建議裝修施工單位購買第三責任保險下面是對裝修各階段的控制：一．入伙前裝修準備階段１、裝修宣傳（1）將《廣東省家庭居室裝修管理規(guī)定》中有關家居裝修的規(guī)定要求匯編成冊，送與每位業(yè)主，讓業(yè)主了解家居裝修有關規(guī)定及禁止進行的裝修項目；（2）向業(yè)主推介匯源豪庭特色管理——家庭房屋健康檔案，并從第一次申請裝修開始建立；（3） 再次裝修時必須重新申報，并將全部裝修內(nèi)容存入房屋健康檔案；（4） 當業(yè)主變更時，仍保留原有房屋健康檔案，并在房屋使用有效期內(nèi)終生保存。當發(fā)生正常停水時及時通知用戶，做好水箱蓄水，保證應急供水和消防儲備用水。（2） 重要設備維修資料檔案管理維修單管理：每次維修填寫的維修單、每月統(tǒng)計一次，每季度裝訂一次，每年裝訂一次，由管理處資料員保管以備存查。環(huán)境監(jiān)管人員與職責安全主管兼職環(huán)境質(zhì)量監(jiān)管主要負責人，主要職責為：（1）對小區(qū)的清潔、綠化日常工作質(zhì)量進行監(jiān)督，要求每日至少對小區(qū)巡查二遍，包括樓道、天臺、小區(qū)道路、沙井、明溝、玻璃、扶手、綠化、清潔綠化設施等工作；（2）填寫日檢、周檢、月檢表；（3）每周在主管的指導下對工作情況進行周檢，并作出評價；（4）每月在經(jīng)理的指導下進行工作情況月檢，并作出評語；（5）對服務不合格項提出整改意見； 環(huán)境監(jiān)管的制度（1）制定嚴密的監(jiān)管制度環(huán)境監(jiān)管制度的內(nèi)容包括：日檢、周檢、月檢和抽檢。施工人員的管理對施工人員的管理（1） 所有的裝修人員必須到轄區(qū)派出所報戶備案；（2） 規(guī)定統(tǒng)一從小區(qū)人行大門進出，統(tǒng)一檢查；（3） 施工人員出入小區(qū)必須佩戴出入證，便于查驗；（4） 嚴禁施工人員進入小區(qū)后閑逛；（5） 控制夜間留宿施工人員，每戶不超過2人；（6） 嚴格控制超時裝修及施工；（7） 對其進行現(xiàn)場安全檢查；對搬運工的管理裝修期間，為便于管理，選擇一家搬運隊，為了能使其更好為業(yè)主服務，管理處從以下幾個方面規(guī)范管理搬運隊伍：（2） 所有的搬運工必須到轄區(qū)派出所報戶備案；（3） 公布搬運物品價目表，防止亂收費；（4） 佩戴證件并統(tǒng)一著裝；（5） 在指定地方接洽業(yè)務，不許亂逛亂竄。是否有封閉陽臺的現(xiàn)象。洗外墻督促外包商應做好安全措施：選好固定設施，系好安全帶、繩，地面警示及隔離，購買作業(yè)者保險。這幾個崗24小時值班發(fā)揮人防作用。一、客戶服務模式：首接負責制 “首接負責制”是指首個接待業(yè)主的服務員，要全面、全過程盡心盡力負責本次服務，對服務過程跟蹤到底，并對服務質(zhì)量負責。f. 在物業(yè)網(wǎng)站上介紹項目情況.12. 向地產(chǎn)公司項目部提出項目標識需求。4）施工過程中和設備安裝調(diào)試過程中資料搜集。2）消防設施，應考慮 ： a、消防按鈕必須在適當?shù)母叨群臀恢?；b、噴淋不能有死角；c、煙感、溫感的高度不能超過其型號所規(guī)定的高度；d、消防栓門應采用玻璃門；3）供配電，應考慮：a、 發(fā)電機應與市電相互聯(lián)動與互鎖；b、發(fā)電機應有減震裝置，機房、風井應采取吸音、降噪措施，煙管加消音器4）給排水，應考慮 ： 給水：a、隨樓宇高度的不同應考慮給水管的耐壓強度和采取減壓措施；b、恒壓供水選用變頻電機可節(jié)能；c、大型水泵應考慮日后的維修，宜采用臥式；d、水池的人孔與液位控制器、爬梯之間位置應合適。，應考慮：陽臺欄桿、凸窗欄桿高度密度牢固是否達標，從外面是否容易爬進陽臺、窗。，應考慮：車位數(shù)量與未來的發(fā)展，進出的便利，消噪音、散廢氣、安全與管理，設備設施的選用。十一、綠化員備注：因項目分三期開發(fā)，在三期開發(fā)完工施工房養(yǎng)護一年后方可交物業(yè)接管，故三年內(nèi)不考慮綠化人員的安排。七、安全管理部主管(兼環(huán)境領班)崗位人數(shù)： 1人直接上級：管理處經(jīng)理和主任直接下級：班長本職工作：安全管理部管理工作。任職要求：高中或中專以上學歷，熟練操作辦公設備、文字表達能力較強，辦事條理性強，有1年以上實際工作經(jīng)驗，身體健康。任職要求：大專以上學歷，持有物業(yè)管理經(jīng)理上崗證，從事物業(yè)管理至少2年以上，熟悉物業(yè)管理全盤運作和法律法規(guī)，懂質(zhì)量管理、安全管理和成本控制，有較強的管理能力和溝通協(xié)調(diào)能力，身體健康。（2） 物業(yè)公司在小區(qū)設管理處，管理處依據(jù)合同、《業(yè)主公約》和國家、地方的法律法規(guī)進行管理、服務。佛山某項目物業(yè)管理方案作者：日期：佛山前 言 匯源豪庭項目位于佛山市高明區(qū)西安街道泰華路，占地面積約106445平方米，總建筑面積約193000平方米，分三期開發(fā)，市場定位：高檔、多層、高層住宅區(qū)，威尼斯水城特色，客戶群是以中偏高收入階層為主，多為企業(yè)的骨干，這些客戶務實、法律意識強、維權意識強，所以本項目的管理服務要吸取以往管理經(jīng)驗教訓，重點在住戶的共性的、實實在在的基本需求：保安、維修、設施設備管理、清潔綠化，強調(diào)的是：依法、安全、快捷。雙方按合同履行自己的權利和義務。一、 管理處經(jīng)理崗位人數(shù)：1人直接上級：公司主管副總經(jīng)理直接下級：管理處主任及各部門主管本職工作：負責管理處的運作。三、客戶服務部管理員—前臺接待文員崗位人數(shù)： 2人直接上級：客戶服務部主管本職工作：負責業(yè)主接待，投訴、服務需求的受理登記，并轉給相關責任部門落實；建立業(yè)主、住戶檔案；入伙時保管鑰匙。任職要求：高中或中專以上的學歷，有電工證，有2年以上實際工作經(jīng)驗，身體健康直接責任：（1） 負責自己責任區(qū)域的設施設備的日常運行、巡視和維修保養(yǎng)；（2） 負責自己責任區(qū)域的裝修檢查；（1） 負責住戶的維修服務；（2） 完成領導交辦的其他工作。十、保潔員崗位人數(shù)：8名（5人負責樓道衛(wèi)生，2人負責外圍及小區(qū)內(nèi)公共部位保潔，1人機動）；直接上級：安全管理部主管；本職工作：負責小區(qū)內(nèi)外有樓道的保潔工作；任職要求：初中以上學歷，身高158CM以上，身體健康；直接責任：（1）負責公共區(qū)域內(nèi)電梯大堂的清潔保潔，包括地面、墻面、信報箱、大門、電梯的清潔保養(yǎng)；（2）負責轄區(qū)內(nèi)樓道及天面、平臺、墻面、門窗、管道的清潔保養(yǎng)；（3）負責樓道、扶手、電子門、