【正文】 （一個(gè)行車出入口，一個(gè)行人出入口）商業(yè)設(shè)施：；；。特點(diǎn)：依法管理，服務(wù)熱情、快捷、周到，讓住戶感到安全、舒適。領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任：對(duì)管理處的管理服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)目標(biāo)負(fù)責(zé)。（4）負(fù)責(zé)業(yè)主房屋鑰匙的接收、標(biāo)識(shí)、保管、發(fā)放工作；（5）完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其它任務(wù)。直接責(zé)任：（1） 制訂本部崗位職責(zé)、目標(biāo)、作業(yè)文件；（2） 制訂本部門(mén)工作計(jì)劃并組織實(shí)施；（3） 對(duì)本部門(mén)員工進(jìn)行培訓(xùn)和日工作講評(píng)；（4） 安排本部門(mén)工作并檢查完成情況；（5） 考核本部門(mén)員工；（6） 提出本部門(mén)資源需求；（7） 總結(jié)、匯報(bào)本部門(mén)工作；（8） 代表本部門(mén)與其他部門(mén)協(xié)調(diào)；（9） 完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其它任務(wù)。2） 費(fèi)用收支管理；資產(chǎn)管理。，應(yīng)考慮：巡更、邊界防越、閉路監(jiān)控、門(mén)禁、對(duì)講、室內(nèi)緊急報(bào)警。、環(huán)境的要求，應(yīng)考慮：使用的便利、舒適、安全，如信報(bào)與奶箱應(yīng)設(shè)在地面架空層單元門(mén)外.4. 與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通，參加規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審，從小區(qū)環(huán)保角度對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出合理化建議，應(yīng)考慮：1）、垃圾應(yīng)分類放置，分為可回收和不可回收，垃圾屋、垃圾桶應(yīng)采取密閉措施；2）、噪音的控制，可采用中空玻璃門(mén)、窗，窗、門(mén)與框之間應(yīng)有膠墊，另外可采用立體綠化帶降噪；3）、節(jié)約資源：樓層照明、地面照明、架空層照明分多路控制，采用節(jié)能燈，采用自動(dòng)感應(yīng)開(kāi)關(guān)與人工開(kāi)關(guān)結(jié)合（既節(jié)能又符合消防）；水的循環(huán)利用等。8. 與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部、施工單位溝通，對(duì)項(xiàng)目施工、安裝過(guò)程中易出現(xiàn)的安全、質(zhì)量和使用問(wèn)題提出建議1）施工現(xiàn)場(chǎng)、宿舍的安全管理:工地、工棚的防盜、防火、防爆、防觸電、防砸、防墜落、防刺傷、防塵、防中毒、防窒息。9. 對(duì)項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提出建議依據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策、法規(guī)；調(diào)查周邊同類已投入使用樓盤(pán)物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；調(diào)查周邊同類正在銷售樓盤(pán)的物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；調(diào)查周邊同類樓盤(pán)的物業(yè)使用人對(duì)物管費(fèi)的認(rèn)同與承受能力；根據(jù)地產(chǎn)公司對(duì)樓盤(pán)的市場(chǎng)定位和對(duì)物管單位的要求；成本測(cè)算。如入伙通知、入伙儀式等 目前匯源豪庭一期將要封頂，我們物業(yè)介入的工作重點(diǎn)在： 了解樓盤(pán)情況，制訂物業(yè)工作計(jì)劃、前期介入服務(wù)方案； 物業(yè)管理規(guī)劃：制定匯源豪庭物業(yè)管理方案、人力資源計(jì)劃、物資計(jì)劃； 工程上熟悉設(shè)計(jì)圖紙，跟蹤水電安裝，參與竣工驗(yàn)收等； 提供前期安全管理服務(wù)； 配合營(yíng)銷：銷售中心（會(huì)所）接管服務(wù)，樣板房接管服務(wù)，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與銷售人員溝通，提供物業(yè)宣傳資料及展版； 主持物業(yè)接管驗(yàn)收和入伙工作準(zhǔn)備。主要流程如下圖，并對(duì)其中的《業(yè)主公約》繳款事項(xiàng)、驗(yàn)房等細(xì)項(xiàng)進(jìn)行具體規(guī)定，引導(dǎo)業(yè)主順利入伙。l 消防管理：技防、人防監(jiān)控中心通過(guò)消防系統(tǒng)設(shè)備24小時(shí)監(jiān)控各大樓消防情況；工程維修部人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施設(shè)備巡查、維護(hù)保養(yǎng)，每天對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安全檢查；安全管理部是義務(wù)消防隊(duì)，通過(guò)培訓(xùn)、演練掌握滅火作戰(zhàn)技能，隨時(shí)可投入滅火搶救；管理處于每年11月9日在小區(qū)舉辦防火安全活動(dòng)，宣傳安全用電用氣知識(shí)，進(jìn)行消防演習(xí)。小區(qū)是否種植有毒草木。小區(qū)行車道是否有限速、禁鳴標(biāo)識(shí)牌。（6） 管理處對(duì)可能出現(xiàn)的各種緊急情況制定了處理程序和應(yīng)急措施，要求管理處人員掌握緊急情況的處理程序和應(yīng)急措施，指定安全管理部是應(yīng)急隊(duì)，各部門(mén)有報(bào)警電話和與領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)絡(luò)的電話。（2）對(duì)不合格服務(wù)項(xiàng)的處治；；，進(jìn)行教育外，按公司獎(jiǎng)罰細(xì)則，對(duì)其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰。四．設(shè)備的運(yùn)行和維護(hù)管理設(shè)備運(yùn)行管理的主要內(nèi)容時(shí)建立合理的運(yùn)行制度和運(yùn)行操作規(guī)定、安全操作規(guī)程等運(yùn)行要求（標(biāo)準(zhǔn)）及文明安全運(yùn)行的管理，并建立定期檢查運(yùn)行情況和規(guī)范服務(wù)的制度等。每月做好公共水費(fèi)的核算并報(bào)財(cái)務(wù)。如業(yè)主需要，管理處還可以代為選擇。對(duì)于驗(yàn)收不合格的，提出整改意見(jiàn)并要求限期整改；驗(yàn)收合格的，可在驗(yàn)收合格后10日內(nèi)到管理處退還裝修保證金。對(duì)住戶任何咨詢和投訴，售后服務(wù)人員必須禮貌接待。售后服務(wù)人員對(duì)處理結(jié)果進(jìn)行回訪，并將所有資料存檔。第一年以入住率70%，空置率30%，空置房的管理費(fèi)以50%計(jì)；第二年起以入住率100%，管理費(fèi)100%計(jì)。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)慣例，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)提取率為物業(yè)管理成本支出的2%。 承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門(mén)。消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每1小時(shí)至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實(shí)施2。對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。 另外，在增收的同時(shí)，管理處將實(shí)行嚴(yán)格的成本控制，以每項(xiàng)支出都是必需的為前提，實(shí)施責(zé)任指標(biāo)到人的成本指標(biāo)考核，通過(guò)制定嚴(yán)密的考核指標(biāo)，達(dá)到有效控制經(jīng)費(fèi)開(kāi)支，確保住戶的每一分錢管理費(fèi)支出都是物有所值，甚至物超所值。日常維修費(fèi)用主要為各種小修補(bǔ)的材料費(fèi)；綠化費(fèi)前三年不考慮綠化費(fèi)用（因還在維保期）。物業(yè)管理服務(wù)收支測(cè)算及說(shuō)明一、 測(cè)算總述，以住宅每月每平方米X元人民幣、商業(yè)物業(yè)X元、汽車停車服務(wù)X元/位、摩托車服務(wù)X元/位測(cè)算：二、法規(guī)的依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》及實(shí)施細(xì)則三、經(jīng)費(fèi)測(cè)算的原則遵循物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)的原則物業(yè)管理行業(yè)屬保本微利的服務(wù)性行業(yè)，本測(cè)算客觀、準(zhǔn)確、完整地核算物業(yè)管理的成本支出，物業(yè)公司的酬金以成本的10%計(jì)算。對(duì)重大問(wèn)題，售后服務(wù)人員應(yīng)立即將情況上報(bào)，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實(shí)施。施工隊(duì)保修負(fù)責(zé)人（1）嚴(yán)格遵守售后服務(wù)的工作制度；（2）及時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)查看問(wèn)題，問(wèn)題確切，立刻組織維修；（3）接受管理處監(jiān)督；（4）對(duì)于因該施工單位的工程質(zhì)量問(wèn)題造成業(yè)主住戶損失的，應(yīng)落實(shí)合理的賠償。（1） 隱蔽工程驗(yàn)收裝修公司應(yīng)該對(duì)隱蔽工程請(qǐng)管理處工程維修人員進(jìn)行階段驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可進(jìn)行隱蔽處理（特別是改動(dòng)、移位項(xiàng)目），并由驗(yàn)收人將階段驗(yàn)收結(jié)果記錄在裝修巡查表上。 裝 修 管 理n目的：安全、有序n重點(diǎn)：防破壞（房屋結(jié)構(gòu)、電梯）、防盜、防火災(zāi)n措施及責(zé)任到崗（人）： 裝修申請(qǐng)受理、證件辦理、最后資料歸檔——客戶服務(wù)前臺(tái)接待文員 內(nèi)容、用材、圖紙審核及驗(yàn)收———————工程主管 綜合（資質(zhì)、工程、安全措施）審批————管理處負(fù)責(zé)人 人員、材料進(jìn)出控制———————————門(mén)崗安管員 施工現(xiàn)場(chǎng)每日檢查：結(jié)構(gòu)安全、火險(xiǎn)隱患——維修工責(zé)任人 垃圾袋裝清運(yùn)、材料搬運(yùn)控制———————巡邏安管員 亂搭建、超時(shí)施工控制——————————巡邏安管員 收相關(guān)費(fèi)用———————————————財(cái)務(wù)收款員 為保護(hù)業(yè)主和管理處利益，建議裝修施工單位購(gòu)買第三責(zé)任保險(xiǎn)下面是對(duì)裝修各階段的控制：一．入伙前裝修準(zhǔn)備階段１、裝修宣傳（1）將《廣東省家庭居室裝修管理規(guī)定》中有關(guān)家居裝修的規(guī)定要求匯編成冊(cè)，送與每位業(yè)主，讓業(yè)主了解家居裝修有關(guān)規(guī)定及禁止進(jìn)行的裝修項(xiàng)目；（2）向業(yè)主推介匯源豪庭特色管理——家庭房屋健康檔案，并從第一次申請(qǐng)裝修開(kāi)始建立；（3） 再次裝修時(shí)必須重新申報(bào)，并將全部裝修內(nèi)容存入房屋健康檔案；（4） 當(dāng)業(yè)主變更時(shí)，仍保留原有房屋健康檔案，并在房屋使用有效期內(nèi)終生保存。當(dāng)發(fā)生正常停水時(shí)及時(shí)通知用戶，做好水箱蓄水，保證應(yīng)急供水和消防儲(chǔ)備用水。（2） 重要設(shè)備維修資料檔案管理維修單管理：每次維修填寫(xiě)的維修單、每月統(tǒng)計(jì)一次，每季度裝訂一次，每年裝訂一次，由管理處資料員保管以備存查。環(huán)境監(jiān)管人員與職責(zé)安全主管兼職環(huán)境質(zhì)量監(jiān)管主要負(fù)責(zé)人，主要職責(zé)為：（1）對(duì)小區(qū)的清潔、綠化日常工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，要求每日至少對(duì)小區(qū)巡查二遍，包括樓道、天臺(tái)、小區(qū)道路、沙井、明溝、玻璃、扶手、綠化、清潔綠化設(shè)施等工作；（2）填寫(xiě)日檢、周檢、月檢表；（3）每周在主管的指導(dǎo)下對(duì)工作情況進(jìn)行周檢，并作出評(píng)價(jià)；（4）每月在經(jīng)理的指導(dǎo)下進(jìn)行工作情況月檢，并作出評(píng)語(yǔ)；（5）對(duì)服務(wù)不合格項(xiàng)提出整改意見(jiàn)； 環(huán)境監(jiān)管的制度（1）制定嚴(yán)密的監(jiān)管制度環(huán)境監(jiān)管制度的內(nèi)容包括：日檢、周檢、月檢和抽檢。施工人員的管理對(duì)施工人員的管理（1） 所有的裝修人員必須到轄區(qū)派出所報(bào)戶備案；（2） 規(guī)定統(tǒng)一從小區(qū)人行大門(mén)進(jìn)出，統(tǒng)一檢查；（3） 施工人員出入小區(qū)必須佩戴出入證，便于查驗(yàn)；（4） 嚴(yán)禁施工人員進(jìn)入小區(qū)后閑逛；（5） 控制夜間留宿施工人員，每戶不超過(guò)2人；（6） 嚴(yán)格控制超時(shí)裝修及施工；（7） 對(duì)其進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)安全檢查；對(duì)搬運(yùn)工的管理裝修期間，為便于管理，選擇一家搬運(yùn)隊(duì)，為了能使其更好為業(yè)主服務(wù)，管理處從以下幾個(gè)方面規(guī)范管理搬運(yùn)隊(duì)伍：（2） 所有的搬運(yùn)工必須到轄區(qū)派出所報(bào)戶備案；（3） 公布搬運(yùn)物品價(jià)目表，防止亂收費(fèi)；（4） 佩戴證件并統(tǒng)一著裝；（5） 在指定地方接洽業(yè)務(wù)，不許亂逛亂竄。是否有封閉陽(yáng)臺(tái)的現(xiàn)象。洗外墻督促外包商應(yīng)做好安全措施：選好固定設(shè)施，系好安全帶、繩，地面警示及隔離，購(gòu)買作業(yè)者保險(xiǎn)。這幾個(gè)崗24小時(shí)值班發(fā)揮人防作用。一、客戶服務(wù)模式：首接負(fù)責(zé)制 “首接負(fù)責(zé)制”是指首個(gè)接待業(yè)主的服務(wù)員，要全面、全過(guò)程盡心盡力負(fù)責(zé)本次服務(wù)，對(duì)服務(wù)過(guò)程跟蹤到底，并對(duì)服務(wù)質(zhì)量負(fù)責(zé)。f. 在物業(yè)網(wǎng)站上介紹項(xiàng)目情況.12. 向地產(chǎn)公司項(xiàng)目部提出項(xiàng)目標(biāo)識(shí)需求。4）施工過(guò)程中和設(shè)備安裝調(diào)試過(guò)程中資料搜集。2）消防設(shè)施，應(yīng)考慮 ： a、消防按鈕必須在適當(dāng)?shù)母叨群臀恢?；b、噴淋不能有死角；c、煙感、溫感的高度不能超過(guò)其型號(hào)所規(guī)定的高度；d、消防栓門(mén)應(yīng)采用玻璃門(mén)；3）供配電，應(yīng)考慮：a、 發(fā)電機(jī)應(yīng)與市電相互聯(lián)動(dòng)與互鎖；b、發(fā)電機(jī)應(yīng)有減震裝置，機(jī)房、風(fēng)井應(yīng)采取吸音、降噪措施，煙管加消音器4）給排水，應(yīng)考慮 ： 給水：a、隨樓宇高度的不同應(yīng)考慮給水管的耐壓強(qiáng)度和采取減壓措施；b、恒壓供水選用變頻電機(jī)可節(jié)能；c、大型水泵應(yīng)考慮日后的維修，宜采用臥式；d、水池的人孔與液位控制器、爬梯之間位置應(yīng)合適。，應(yīng)考慮：陽(yáng)臺(tái)欄桿、凸窗欄桿高度密度牢固是否達(dá)標(biāo)，從外面是否容易爬進(jìn)陽(yáng)臺(tái)、窗。，應(yīng)考慮：車位數(shù)量與未來(lái)的發(fā)展，進(jìn)出的便利，消噪音、散廢氣、安全與管理，設(shè)備設(shè)施的選用。十一、綠化員備注：因項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，在三期開(kāi)發(fā)完工施工房養(yǎng)護(hù)一年后方可交物業(yè)接管，故三年內(nèi)不考慮綠化人員的安排。七、安全管理部主管(兼環(huán)境領(lǐng)班)崗位人數(shù)： 1人直接上級(jí)：管理處經(jīng)理和主任直接下級(jí)：班長(zhǎng)本職工作：安全管理部管理工作。任職要求：高中或中專以上學(xué)歷，熟練操作辦公設(shè)備、文字表達(dá)能力較強(qiáng)，辦事條理性強(qiáng)，有1年以上實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，身體健康。任職要求：大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理經(jīng)理上崗證，從事物業(yè)管理至少2年以上，熟悉物業(yè)管理全盤(pán)運(yùn)作和法律法規(guī)，懂質(zhì)量管理、安全管理和成本控制，有較強(qiáng)的管理能力和溝通協(xié)調(diào)能力，身體健康。（2） 物業(yè)公司在小區(qū)設(shè)管理處，管理處依據(jù)合同、《業(yè)主公約》和國(guó)家、地方的法律法規(guī)進(jìn)行管理、服務(wù)。佛山某項(xiàng)目物業(yè)管理方案作者：日期：佛山前 言 匯源豪庭項(xiàng)目位于佛山市高明區(qū)西安街道泰華路，占地面積約106445平方米，總建筑面積約193000平方米，分三期開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)定位：高檔、多層、高層住宅區(qū)，威尼斯水城特色，客戶群是以中偏高收入階層為主，多為企業(yè)的骨干，這些客戶務(wù)實(shí)、法律意識(shí)強(qiáng)、維權(quán)意識(shí)強(qiáng)，所以本項(xiàng)目的管理服務(wù)要吸取以往管理經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，重點(diǎn)在住戶的共性的、實(shí)實(shí)在在的基本需求：保安、維修、設(shè)施設(shè)備管理、清潔綠化，強(qiáng)調(diào)的是：依法、安全、快捷。雙方按合同履行自己的權(quán)利和義務(wù)。一、 管理處經(jīng)理崗位人數(shù)：1人直接上級(jí)：公司主管副總經(jīng)理直接下級(jí)：管理處主任及各部門(mén)主管本職工作：負(fù)責(zé)管理處的運(yùn)作。三、客戶服務(wù)部管理員—前臺(tái)接待文員崗位人數(shù)： 2人直接上級(jí)：客戶服務(wù)部主管本職工作：負(fù)責(zé)業(yè)主接待，投訴、服務(wù)需求的受理登記，并轉(zhuǎn)給相關(guān)責(zé)任部門(mén)落實(shí)；建立業(yè)主、住戶檔案；入伙時(shí)保管鑰匙。任職要求：高中或中專以上的學(xué)歷，有電工證，有2年以上實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，身體健康直接責(zé)任：（1） 負(fù)責(zé)自己責(zé)任區(qū)域的設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、巡視和維修保養(yǎng)；（2） 負(fù)責(zé)自己責(zé)任區(qū)域的裝修檢查；（1） 負(fù)責(zé)住戶的維修服務(wù)；（2） 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。十、保潔員崗位人數(shù)：8名（5人負(fù)責(zé)樓道衛(wèi)生，2人負(fù)責(zé)外圍及小區(qū)內(nèi)公共部位保潔，1人機(jī)動(dòng)）；直接上級(jí)：安全管理部主管；本職工作：負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)外有樓道的保潔工作；任職要求：初中以上學(xué)歷，身高158CM以上，身體健康；直接責(zé)任：（1）負(fù)責(zé)公共區(qū)域內(nèi)電梯大堂的清潔保潔，包括地面、墻面、信報(bào)箱、大門(mén)、電梯的清潔保養(yǎng)；（2）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)樓道及天面、平臺(tái)、墻面、門(mén)窗、管道的清潔保養(yǎng)；（3）負(fù)責(zé)樓道、扶手、電子門(mén)、