【正文】 邊匯聚大量的企業(yè)和高素質(zhì)的人群，為項(xiàng)目的發(fā)展提供良好的機(jī)會(huì)。武漢市政府為了壯大武漢，在各方面積極采取措施，營(yíng)造繁榮、美麗新武漢形象。5） 目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低糜，開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者陷入僵持。 發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目發(fā)展總戰(zhàn)略——差異化產(chǎn)品戰(zhàn)略： 戰(zhàn)略1——走差異化競(jìng)爭(zhēng)，提高素質(zhì)以提高性價(jià)比。物業(yè)類型戶型面積（㎡）套數(shù)（套）占總戶數(shù)的比例2房60起37544%3房80起36643%1房40起11113%小計(jì)852100％商業(yè)街鋪5000 技術(shù)設(shè)備條件1) 室外外墻：采用高級(jí)進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。d. 窗：戶外窗用彩鋁窗。b. 電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。 道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。居住區(qū)地形又高低變化時(shí)，可設(shè)臺(tái)階和擋土墻，方便排水。c. 由于本項(xiàng)目所處的武漢城市發(fā)展的核心地帶，項(xiàng)目的增值潛力巨大；而且隨著高校人群的與日俱增以及學(xué)生考研在外租房的比例的提高，本區(qū)域的租賃市場(chǎng)也將火暴，將給投資客戶帶來(lái)十分可觀的回報(bào)?？党菄?guó)際福星惠譽(yù)銷售中后期逐步開(kāi)始提價(jià)，估計(jì)后期均價(jià)可達(dá)為6300元/㎡。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場(chǎng)，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。 項(xiàng)目劣勢(shì)分析1）遠(yuǎn)期樓花銷售，易造成買(mǎi)家的觀望心理。小戶型統(tǒng)一定價(jià)，不采用差異化定價(jià)?？党菄?guó)際”是武漢市有文化品位的人，向往高品位生活的人的部落。 賣(mài)點(diǎn)界定項(xiàng)目本身的生活理念：1）建設(shè)時(shí)優(yōu)先建設(shè)公共綠化系統(tǒng)和相關(guān)配套設(shè)施。 售樓處包裝售樓處是客戶了解項(xiàng)目情況，洽談、成交的重要場(chǎng)所，通過(guò)貼近主題的包裝體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)和格調(diào)，感染客戶，促使成交。綠化組團(tuán)綠化層次要明顯，植被物種搭配有生機(jī)。淡綠色的墻壁、竹架、瓷器。 和中百集團(tuán)攜手實(shí)現(xiàn)共贏東湖這將使兩個(gè)集團(tuán)達(dá)到共贏。 要樹(shù)立的形象1)有品位、能體現(xiàn)成就感；2)不僅是家，更是休身養(yǎng)性、渡假，處處體現(xiàn)出對(duì)品質(zhì)的追求，對(duì)業(yè)主的尊重?？党菄?guó)際”的期待心理。公開(kāi)發(fā)售中期：廣告原則給實(shí)體 通過(guò)對(duì)“東湖堅(jiān)持“優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、低成本、高效能”的媒體選擇原則，慎重選擇媒體，并進(jìn)行有效利用和組合。有效信息傳達(dá)到目標(biāo)客戶群。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與東湖風(fēng)景區(qū)周圍建筑視覺(jué)相呼應(yīng)，風(fēng)格相協(xié)調(diào)。c. 城市自來(lái)水進(jìn)水管不小于DNl50，設(shè)一組水表裝置。 供電工程1)供配電系統(tǒng)。2)照明及電力設(shè)計(jì)。 供氣設(shè)施采用城市管道煤氣供氣方式。 2)高級(jí)商住兩用住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語(yǔ)音用模塊化插座。2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。同時(shí)設(shè)計(jì)師還將節(jié)能這一個(gè)受全社會(huì)關(guān)注的問(wèn)題也給予了一種具體的解釋。3)施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖洗水?？党菄?guó)際建有720個(gè)停車位的停車場(chǎng)，地下車庫(kù)面積9600平米。公眾參與的對(duì)象為東湖區(qū)人大常委會(huì)的代表以及附近周圍的居民，項(xiàng)目咨詢專家。 公眾參與東湖 項(xiàng)目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，基本無(wú)工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。本項(xiàng)目運(yùn)輸車輛安排時(shí)盡量避開(kāi)居民樓。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。 環(huán)境保護(hù)設(shè)施本工程主要污染源是地下停車庫(kù)汽車排放的尾氣對(duì)地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。 5)根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)置消防水池(花園水池及消防兩用)，按規(guī)定要求儲(chǔ)存充足水量，以滿足消防的要求。c. 電力設(shè)計(jì)：消防設(shè)備按消防中心指令開(kāi)停機(jī)；通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動(dòng)控制；生活水泵和潛水泵按水位自動(dòng)控制。A。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進(jìn)入城市排污管網(wǎng)。建設(shè)區(qū)內(nèi)已有水泵房。消息：和騰訊公司合作，成本低、宣傳面廣。區(qū)域性強(qiáng)，主要針對(duì)上班族客戶。不同媒體組合有助于擴(kuò)大廣告的受眾量、有助于廣告信息的互相補(bǔ)充、有助于反復(fù)提示客戶使其產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)行為。開(kāi)發(fā)潛在消費(fèi)者。轉(zhuǎn)移公眾對(duì)其它樓盤(pán)的注意力。與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相區(qū)別，不直接、簡(jiǎn)單地賣(mài)環(huán)境，擯棄叫囂、喧鬧地廣告格調(diào)，而是挖掘環(huán)境能給予買(mǎi)家的利益點(diǎn)；3)工作人員話語(yǔ)情切、儀表大方、舉止紳士，讓業(yè)主體會(huì)到享受生活的樂(lè)趣。 體驗(yàn)營(yíng)銷提供一些樣板房供消費(fèi)者居住一日進(jìn)行體驗(yàn)營(yíng)銷，這種營(yíng)銷往往能抓住消費(fèi)者心理，讓消費(fèi)者產(chǎn)生一種眷戀，同時(shí)雙方也也建立起了信任。通透的房型，看近來(lái)，看出去，落地窗外的風(fēng)景和屋內(nèi)的美人臥榻相映成趣。 廣場(chǎng)兩側(cè)擺放一排太陽(yáng)傘及休閑木質(zhì)桌椅，開(kāi)放噴泉，展現(xiàn)風(fēng)情會(huì)所之美。在主入口大道與沿河線設(shè)計(jì)為情景大道，提前展示項(xiàng)目形象。 做公共關(guān)系贏得好口碑公司多做一些公共關(guān)系，提高企業(yè)的美譽(yù)度和知名度，贏得消費(fèi)者的好感，向湖北大學(xué)、武漢理工大學(xué)捐贈(zèng)書(shū)籍，提供年度豐厚的獎(jiǎng)學(xué)金，接受高校的學(xué)生來(lái)工地實(shí)習(xí)，針對(duì)無(wú)家可歸者向慈善機(jī)構(gòu)捐贈(zèng)等。5)有強(qiáng)烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，文化程度相對(duì)較底，但喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過(guò)外在條件來(lái)追求文化品位。康城國(guó)際”毗臨的東湖風(fēng)景區(qū)，中北倉(cāng)儲(chǔ),省博物館,湖北日?qǐng)?bào)社，屈原紀(jì)念館,梨園賓館，濱湖大廈，武漢大學(xué)醫(yī)學(xué)院等。打品位牌，人文概念具體化。上臨武漢理工大學(xué)、武漢科技大學(xué)，湖北大學(xué)，面對(duì)東湖風(fēng)景區(qū)、距武漢長(zhǎng)假二橋5站路。因?yàn)槲錆h的安全環(huán)境的原因，安全是武漢市民關(guān)心的大要素，更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題。原因：根據(jù)前期銷售狀況顯示，目標(biāo)客戶之附近工廠白領(lǐng)和周邊居民、生意人對(duì)項(xiàng)目的供應(yīng)有大量需求，能為巨大的項(xiàng)目帶進(jìn)人氣。 價(jià)格定位建議毛坯房平均價(jià)格為6800元/㎡1)根據(jù)市場(chǎng)比較法測(cè)算銷售價(jià)格，從東湖區(qū)選取具有代表意義的項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格比較。武漢知識(shí)分子、高級(jí)白領(lǐng), 60%東湖小企業(yè), 20%投資買(mǎi)家10%武漢城區(qū)的原居民, 10%1）整體目標(biāo)客戶定位a. 武漢知識(shí)分子、高級(jí)白領(lǐng)，約占60%，東湖小企業(yè)等，約占20% ，武漢城區(qū)的原居民，約占10%，獨(dú)具慧眼的投資買(mǎi)家，約占10% 。e. 欄桿：起安全保護(hù)作用。b. “一卡通” 智能系統(tǒng)：IC卡門(mén)禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費(fèi)“一卡通”。h. 樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級(jí)防滑地面磚。c. 地面：廳、房為水泥砂漿拉毛?？党菄?guó)際提供不同種戶型，供消費(fèi)者選用，小區(qū)樓盤(pán)主要分為兩種樓，一個(gè)為七層，每戶建筑面積為90－140平米，見(jiàn)戶型D2（三室兩廳兩衛(wèi)），沿中央花園而建；另一種為18層的小高層，10層以上為復(fù)式樓，見(jiàn)戶型D1（210㎡四室兩廳兩衛(wèi)），十層以下為小戶型，見(jiàn)戶型XAX2（~㎡一室一衛(wèi)）、X3（一室一廳一位），小戶型都帶有陽(yáng)臺(tái)，可以供剛就業(yè)者、考研學(xué)生使用等其他需要小戶型的業(yè)主購(gòu)買(mǎi)和租賃?？党菄?guó)際周圍，新建項(xiàng)目就不4下家，短時(shí)間內(nèi)區(qū)域供應(yīng)量過(guò)多。3） 重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為準(zhǔn)現(xiàn)樓、現(xiàn)樓發(fā)售。7) 隨著武漢城市建設(shè)的推進(jìn)，武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民生活質(zhì)量也是在日益提高。 市場(chǎng)機(jī)會(huì)（O）1) 戶型面積的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目戶型面積類型齊全，為目前市場(chǎng)的空白點(diǎn)，有利于迅速搶占市場(chǎng)。2） 規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)a. 市政配套設(shè)施完備，使用方便b. 產(chǎn)品定位合適，客戶定位準(zhǔn)確將目標(biāo)客戶鎖定白領(lǐng)，并為之量身定做60100m2的戶型絕對(duì)是白領(lǐng)置業(yè)首選.c. 戶型間隔方正實(shí)用，通風(fēng)采光佳采用隱梁隱柱設(shè)計(jì)，實(shí)用率高達(dá)90%以上；戶型開(kāi)闊，空氣對(duì)流，采光效果佳?？党菄?guó)際”地質(zhì)勘察報(bào)告和本項(xiàng)目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采用以下類型： 基礎(chǔ)選型及處理a. 樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。 交通組織小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車出口和人口分別設(shè)于小區(qū)西面主出人口，緊接40米寬市政主干道。鳳凰城,城開(kāi)武漢市借景造勢(shì)成熱點(diǎn)，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商將生態(tài)、環(huán)保、親水概念引入項(xiàng)目并取得了不錯(cuò)的成績(jī)?！　≌雇窈笪錆h房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，銀行緊縮銀根，最終將會(huì)造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重新洗牌，淘汰實(shí)力不強(qiáng)、不規(guī)范的中小開(kāi)發(fā)商，達(dá)到進(jìn)一步完善武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的，而房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)穩(wěn)步健康發(fā)展，房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有升。而好的住宅產(chǎn)品所對(duì)應(yīng)的則是較高的設(shè)計(jì)成本、建安成本及管理成本，成本投入的高低決定了產(chǎn)品品質(zhì)的好壞。今年上半年，漢正街、龍王廟、古田等區(qū)域的舊城改造，帶熱了硚口區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，也拉動(dòng)了硚口區(qū)的房?jī)r(jià)。以2002年12月17日，攤上各種成本，每平方米的開(kāi)發(fā)成本已超過(guò)3000元，該項(xiàng)目將于今年年底開(kāi)始銷售，預(yù)計(jì)銷售均價(jià)不會(huì)低于4000元/㎡。但是，這只是暫時(shí)現(xiàn)象。2009年出口增速將放緩，預(yù)計(jì)達(dá)到12%。全市消費(fèi)品零售總額將達(dá)到1079億元，%；物價(jià)水平呈溫和通脹特征，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）%。2）污水處理本項(xiàng)目產(chǎn)生的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。5）供氣已由東湖路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。e. 簽訂補(bǔ)償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價(jià)有償和協(xié)商一致的原則簽訂合同或協(xié)議，并經(jīng)土地管理機(jī)關(guān)簽證。 開(kāi)發(fā)地址的獲取與開(kāi)發(fā)1）該地塊土地使用權(quán)以出讓方式取得，土地開(kāi)發(fā)實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的方針。3）周邊環(huán)境條件小區(qū)擬建于東湖風(fēng)景區(qū)邊，背靠沙湖，北臨武漢科技大學(xué)，武漢理工大學(xué)，南是省博物館、武漢大學(xué)等。該地塊自然條件良好，不會(huì)影響到土地平整、開(kāi)挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。3）適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。 with the estimation on the basic financial data and financial analysis, this paper makes a financial evaluation and analyzes the economic feasibility and risk from the analysis result. It shows that with a low risk this project has a considerable profitability and repayment ability, so it’s feasible. This project will promote the core petitiveness and the capacity to resist risks of the enterprise. It will also meet the housing needs in this area and make a contribution to the local economic development.The unique feature of this paper is that guided by the full and accurate market date, the conception in the product design bees more original, more advanced, more distinctive and more practical. Having finished the feasibility study, author made an analysis, a summary and gave some solutions on problems of the current feasibility study on real estate projects in China, on the basis of searched information and knowledge from practical work.Keywords: Product Orientation； Financial Evaluation of Project； Financial Tables； Uncertainty Analysis； Economic Benefit；目 錄第1章 緒論 項(xiàng)目背景 1 項(xiàng)目名稱 1 承辦單位概況 1 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 1 項(xiàng)目概況 1 選址位置 1 項(xiàng)目環(huán)境條件 2 開(kāi)發(fā)地址的獲取與開(kāi)發(fā) 3 建設(shè)條件 3 環(huán)境保護(hù) 4 建設(shè)規(guī)模 4第2章 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 武漢市場(chǎng)概況 5 武漢總體經(jīng)濟(jì)狀況 5 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 5 武漢商品住宅價(jià)格走勢(shì) 6 武漢住宅市場(chǎng)需求分析 8 武漢住宅市場(chǎng)供應(yīng)分析 8 投資仍將保持一定幅度的增長(zhǎng) 8 市場(chǎng)需求將趨于平穩(wěn) 8 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈 9 中心區(qū)年規(guī)?；l(fā)展 9第3章 建設(shè)方案 總體規(guī)劃布局 10 片區(qū)規(guī)劃 10 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 10 總平面布局 10 交通組織 10 規(guī)劃指標(biāo) 10 建筑方案設(shè)計(jì) 11 建筑方案總體構(gòu)思 11 平面設(shè)計(jì) 11 立面設(shè)計(jì) 12 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 12 基礎(chǔ)選型及處理 12 上部結(jié)構(gòu) 12第4章 產(chǎn)品方案 項(xiàng)目SWOT分析 13 優(yōu)勢(shì)分析（S） 13 劣勢(shì)分析（W） 13 市場(chǎng)機(jī)會(huì)（O） 14 市場(chǎng)威脅（T） 14 發(fā)展戰(zhàn)略 15 產(chǎn)品定位 15 戶型定位 15 技術(shù)設(shè)備條件 18 道路系統(tǒng) 19 小區(qū)建筑小品 19 客戶定位 19 價(jià)格定位 19第5章 營(yíng)銷策劃方案 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 21 項(xiàng)目劣勢(shì)分析