【正文】 21 21 22本設(shè)計通過深入細(xì)致的市場調(diào)研及數(shù)據(jù)測評，分析了項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域的市場狀況和前景，為項(xiàng)目開發(fā)提供了符合市場需求的產(chǎn)品設(shè)計建議、銷售價格預(yù)測等項(xiàng)目市場定位?？党菄H摘 要房地產(chǎn)業(yè)是投資大，風(fēng)險高，回報顯著的行業(yè)。通過本項(xiàng)目的建設(shè)，有利于提高企業(yè)核心競爭力和抗御市場風(fēng)險能力，能滿足區(qū)域市場住房需求，有利于拉動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展?？党菄H”項(xiàng)目建議書的批復(fù)》；b. 中海興業(yè)武漢房地產(chǎn)開發(fā)公司與湖北省第五建筑公司和武漢市高壓研究所簽定的《國有土地轉(zhuǎn)讓造成房屋拆遷、停產(chǎn)損失的補(bǔ)償合同》以及《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》；c. 武漢市規(guī)劃設(shè)計院《武珞路沿線控制性詳細(xì)規(guī)劃》；d. 華中科技大學(xué)大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計研究院《“東湖我們選定的位置(詳見附圖：場址位置圖)。同時經(jīng)該樓盤鄰近有十余條公交線路，五條過江航線，交通方便。項(xiàng)目選址區(qū)域附近人口密度較大，居住人口都是從事高新技術(shù)人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費(fèi)能力可靠，具有很強(qiáng)的購房能力。b. 制訂方案。 建設(shè)條件1）供水在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心三組團(tuán)”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊三個組團(tuán)各成體系、各具特色。預(yù)計全年實(shí)現(xiàn)財政收入約375億元，增長30%，其中，地方財政收入增長31%，財政支出增長17%；%%。,%。據(jù)最新的《武房指數(shù)》數(shù)據(jù)資料來看，㎡，㎡，％。國家宏觀調(diào)控加緊了對土地供應(yīng)量的控制，可供開發(fā)的土地資源受到限制，土地將變得越來越珍貴，對開發(fā)商而言，這就意味著獲得土地變得更加困難，并且需要更多的資金。3）高品質(zhì)產(chǎn)品意味著高成本的建設(shè)投入。%，,連續(xù)13年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長。因此，要降低空置率，調(diào)整新增商品房的結(jié)構(gòu)是關(guān)鍵。“麗島花園”、“名都花園”、“南湖山莊”都以6000畝的南湖為背景；“玉龍島花園”、“澳門山莊”、“湯遜湖度假村”圍繞著湯遜湖而生；“藍(lán)灣俊園”更是以百年鐘樓為依托，駐足江灘，借長江為景，還有一些樓盤引入江南園林景觀，開鑿人工湖，創(chuàng)造出一種頗具靈韻的雋秀之美。且由單體樓宇走向規(guī)?；?出現(xiàn)更多的高層住宅群,將提升品質(zhì),萬科的發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整,通過公開市場在武漢城市中心區(qū)域(楊園)拿得50畝用地.此外,對比武昌中心城區(qū)2008年高端樓盤集中發(fā)展的情況,漢口中心濱江土地的供應(yīng),作為武漢發(fā)展相對滯后的漢陽,漢陽中心(兩江沿線濱水地帶)(長江沿線)轉(zhuǎn)移. 第3章 建設(shè)方案 總體規(guī)劃布局 片區(qū)規(guī)劃 武漢市規(guī)劃局已對東湖區(qū)沿線做過控制性詳細(xì)劃，以高新產(chǎn)業(yè)、教育培訓(xùn)、高檔住宅、休閑旅游為主。給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計時需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。中心花園廣場地下設(shè)一層車庫，地下車庫出人口均為小區(qū)西面出人口，地下車庫的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》(JGJl00)的有關(guān)規(guī)定。康城國際”建筑群地上部分由高層住宅、多層高擋住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架剪力墻結(jié)構(gòu)；地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。2） 部分外圍樓宇臨村屋，視覺效果差。4) 找對路線，迎合目標(biāo)消費(fèi)群5) 房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整今年的房地產(chǎn)市場處于低糜狀態(tài)，給房地產(chǎn)市場帶來較大沖擊，國家出臺了各項(xiàng)幫扶政策，旨在恢復(fù)房地產(chǎn)市場正常運(yùn)行，這給曾經(jīng)從房地產(chǎn)獲取暴力和投機(jī)者斷了后路，有助于房地產(chǎn)市場朝著健康有序的方向發(fā)展?！?＋8”城市圈的建立，則是武漢向沿海發(fā)達(dá)地區(qū)叫板的第一步。消費(fèi)者希望房價繼續(xù)下降，大都持觀望態(tài)度。 戰(zhàn)略2——提升單一產(chǎn)品開發(fā)量，降低開發(fā)風(fēng)險；控制商業(yè)供給，以街鋪形式開發(fā)。屋面：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。e. 門：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。c. 電氣配置：開關(guān)、照明、插座、電表各一個。主干道把小區(qū)中心、三個組團(tuán)和幼托在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。f. 宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。2) 重點(diǎn)目標(biāo)客戶鎖定：武漢高校知識分子、高級白領(lǐng)等有穩(wěn)定高收入人群。水岸星辰黃鸝小區(qū)世紀(jì)彩城七星花園小區(qū)東亭小區(qū)東湖路上省文化廳隔壁地理位置接壤沙湖和東湖東湖路東湖路與沿江大道交匯處徐東大街與中北路交匯處友誼大道與秦園路交匯處湖北日報社隔壁友誼大道與徐東大道交匯處市場均價650064006500630064006400區(qū)位級差9999999銷售能力8768888交通條件9987776周邊環(huán)境8899687小區(qū)配套6786886景觀條件6787778建筑規(guī)模6776576外觀設(shè)計8787578戶型設(shè)計9978688合計69717067616966差價率權(quán)重%%%%%%評估單價計算： 6500%+6400%＋6500%＋6300%＋6400%＋6400%=6480注：以上價格均為毛坯折實(shí)價格2）根據(jù)長期趨勢法調(diào)整價格武漢市近年房價年增長率約為12％，據(jù)此可以預(yù)計2010年7月預(yù)售樓花時，東湖片區(qū)房產(chǎn)均價為6700元/㎡。第5章 營銷策劃方案 項(xiàng)目優(yōu)勢分析1) 環(huán)境：交通繁忙地段。5) 小區(qū)配套設(shè)施齊全，高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運(yùn)動場所、藝術(shù)長廊等。2）部分外圍樓宇臨村屋，視覺效果差。戶型面積（㎡）價格D11四室兩衛(wèi)兩廳150－2006900D126600D136300D21三室兩廳兩衛(wèi)110－1406000D22三室兩廳兩衛(wèi)90－1105800X1一室一衛(wèi)－605000－5400X2一室一衛(wèi)X3一室一衛(wèi)1) 樓盤定位可以是白領(lǐng)社區(qū)，但價格應(yīng)定位是“中等偏上”。2)“勞動者光榮”，有錢是一種價值，是一種能力。推廣策略界定 目標(biāo)消費(fèi)群界定從“東湖家在身旁，與工作地臨近。軟件：這里云集各類知識精英，服務(wù)周到的物業(yè)，便捷的購物，四通八達(dá)的交通，政務(wù)政策。1) 售樓處外包裝a. 屋頂周圍裝飾花籃，在玻璃幕墻內(nèi)部全部用水晶簾，增加項(xiàng)目浪漫、奢華的格調(diào)表現(xiàn)，天黑后用射燈向水晶簾，仿佛從上而下跌落的水珠，爍爍發(fā)光；b. 門外缺乏精致小景裝點(diǎn)，建議以綠色植物和花卉裝飾；c. 售樓處外廣場做陽光展示，放置陽傘，休閑椅。一方面，強(qiáng)化園林的層次感，即采用草皮、中等闊葉草本植物、中高大灌木相搭配，同時，在選用物種時，可采用部分紅色葉子的植物進(jìn)行點(diǎn)綴，注意草本植物的色彩搭配；另一方面，在公共園林部分及道路邊上，布置具有歷史、名人效應(yīng)，或具有涵義的雕塑小品來提升項(xiàng)目的文化品位。營造出寧靜而雅致的氛圍?？党菄H一側(cè)為中百倉儲，周邊還有梨園賓館、東湖賓館，企服務(wù)半徑均達(dá)到本小區(qū)，對中百超市而言承擔(dān)著較大競爭壓力，但中百超市規(guī)模較大，品種齊全，具有地域優(yōu)勢；東湖圖——配送模型 廣告策略 廣告宣傳目的1)3)精品物業(yè)，安全第一 分期廣告的整合策略并可作內(nèi)部銷售，引導(dǎo)目標(biāo)客戶對樓盤的態(tài)度與看法。康城國際”項(xiàng)目的賣點(diǎn)細(xì)節(jié)的挖掘和渲染，進(jìn)一步突顯發(fā)展商“為業(yè)主創(chuàng)造價值”的服務(wù)觀念和專業(yè)、超前的操作程序，給予公眾“卓越文化品位，家在身旁”的精品絕版印象，形成物超所值的感覺。a. 報紙媒體： 在《楚天都市報》、《楚天金報》上刊登整幅廣告，突出環(huán)境優(yōu)雅，配套功能齊全，文化氛圍濃厚，樓盤信息等內(nèi)容。d. 其他：網(wǎng)絡(luò)營銷：（矩形廣告）。 公用輔助工程 給排水工程水源為城市自來水管網(wǎng)，進(jìn)水管徑為DN200—DN800，由預(yù)留口接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計規(guī)范要求設(shè)計如下：1)用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量。3)室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。a. 負(fù)荷等級：工程消防用電設(shè)備、設(shè)備機(jī)房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級負(fù)荷，其余負(fù)荷為三級。a. 配電方式：二級負(fù)荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對其供電；三級負(fù)荷為單回路供電；每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按5kW／戶計算。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標(biāo)準(zhǔn)估算(每戶每月40—50立方米) ，從預(yù)留口接人。 3)數(shù)據(jù)語音均采用lOOMbid高速傳輸方式，用五類傳輸線。3) 噪聲：設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪聲較低的，必要時對有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。不僅充分的利用了太陽能，還在房屋的空間布置上既考慮到朝向的問題還兼顧節(jié)能的方面，充分的利用自然風(fēng)。4)施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。停車場設(shè)有兩個進(jìn)出口。第8章 管理方案 人力資源組織和管理合理、科學(xué)地確定項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)和配置人力資源是保證項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營順利進(jìn)行，提高勞動效率的重要條件。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；b. 施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；c. 施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目的主題工程同時設(shè)計，同時施工，同時交付使用；d. 建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。33%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和自動化控制，污染較少。 6)設(shè)火災(zāi)自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。 4)地下車庫按國家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設(shè)安全出口標(biāo)志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。目前廠內(nèi)配電室變壓器裝機(jī)容量為2X 315kVa. 室內(nèi)污水排放量按供水量的85％—90％估算，約350立方米。a. 設(shè)300～500立方米消防水池，安裝通用消防水泵2臺，自動消防水泵2臺。游戲IGN（植入式廣告）:在跑跑卡丁車等廣受玩家青睞的游戲中植入廣告。公交巴士數(shù)字電視傳媒廣告。硬廣告：媒體發(fā)布廣告b. 活動促進(jìn)：文武雙作文作：公關(guān)活動、事件活動武斗：促銷活動c. 現(xiàn)場烘托：促進(jìn)購買，包括logo、名片等設(shè)計；， 2) 媒體組合策略成功的推廣策略必然蘊(yùn)含著成功的媒體策略。加深和鞏固公眾的注意集中度，制造“火熱”事件。按“小城有大事”的標(biāo)準(zhǔn)來炒作。不要過于強(qiáng)調(diào)“人文”概念，回避其他樓盤都在渲染的那種所謂的“人文關(guān)懷”，而要樹立項(xiàng)目富有個性的品位概念；2)康城國際將建設(shè)覆蓋小區(qū)的無線上網(wǎng)服務(wù)區(qū)和光纖進(jìn)用戶的工程，業(yè)主可以任何時間、任何地點(diǎn)享受網(wǎng)絡(luò)帶來的快樂，享受高品質(zhì)生活，同樣，當(dāng)業(yè)主點(diǎn)擊社區(qū)網(wǎng)站時就可以瀏覽中百超市的所有商品目錄，包括此產(chǎn)品的價格、規(guī)格、特點(diǎn)、有效期、成分、圖片等詳細(xì)資料，業(yè)主可以選定后由服務(wù)器進(jìn)行下單和結(jié)算服務(wù)，由物業(yè)專門配送人員將所選商品送到業(yè)主手中，當(dāng)面清點(diǎn)貨物并結(jié)算，工作人員攜帶無線刷卡機(jī)可以提供刷卡業(yè)務(wù)。 網(wǎng)絡(luò)模擬看房與軟件開發(fā)商聯(lián)系，模擬紫薇貢院建成后的樣子，每個房間都能進(jìn)入，并且可以通過模件自己進(jìn)行裝修，真正讓顧客動起手來建設(shè)家園，這樣能極大的提高消費(fèi)者的樂趣，增加購買的概率。簡單的紅、白、黑光影的變換，強(qiáng)化了空間感，演繹出質(zhì)樸、天然的回歸，體現(xiàn)了自然而真實(shí)的最高原則。 售樓處細(xì)部a. 售樓避免過大空曠，整體感覺空曠則不容易聚攏人氣，內(nèi)部從配置濃密高大綠色植物，添以其他色彩花草，充實(shí)空間，增強(qiáng)活力；b. 售樓處內(nèi)設(shè)背景音樂系統(tǒng)，包括洗手間；c. 廣場應(yīng)體現(xiàn)人性化、情景化。c. 情景河岸線：將售樓處放置在小區(qū)里，先引領(lǐng)顧客游走小區(qū)，讓消費(fèi)者有一個主動接受信息的過程，最后在進(jìn)入售樓處。保安設(shè)施齊備，安全起居。4)對住宅小區(qū)有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費(fèi)心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。家就在身旁，“東湖康城國際”核心定位是“現(xiàn)代感強(qiáng)烈”。4) 外部整體配套設(shè)施有待改善本項(xiàng)目周圍建筑分布分散，周圍基本上沒有規(guī)模型的娛樂、休閑等場所，只有一家較為大型的超市即中百倉儲，還有若干大小不一的飯店，部分小路段周圍環(huán)境比較差，需要很好地整頓。距武漢大學(xué)醫(yī)學(xué)院，省博物館也很近。二十四小時保安，全封閉式管理。從策略上分析，采取以下策略調(diào)價有利于銷售,銷售前期盡量采取低開高走，起價考慮在64007000元/㎡。讓一部分買家感受現(xiàn)代科技，而讓另一部分買家覺得是身份的體現(xiàn)。 客戶定位根據(jù)本項(xiàng)目的市場定位及形象主題定位，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位將除了享有同地段景觀的競爭對手的目標(biāo)客戶外，還將吸引受本項(xiàng)目形象定位的更高素質(zhì)的買家。d. 座椅板凳：設(shè)在廣場、水邊，既綠化又方便使用。4) 智能化系統(tǒng)：a. 安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、24小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。廚房鋁合金扣板吊頂。 戶型定位東湖在東