【正文】 湖2） 競爭對手多，其中不乏實力雄厚、知名度高的發(fā)展商。加之外來人口的增多，住房需求量將長期處于增長狀態(tài)，對于所有開發(fā)商而言，武漢市場是個急待瓜分的大肥肉。4) 外部整體配套設(shè)施有待改善本項目周圍建筑分布分散，周圍基本上沒有規(guī)模型的娛樂、休閑等場所，只有一家較為大型的超市即中百倉儲，還有若干大小不一的飯店，部分小路段周圍環(huán)境比較差，需要很好地整頓。c. 高校環(huán)擁，環(huán)境優(yōu)美武漢大學(xué)、武漢理工大學(xué)、武漢科技大學(xué)等學(xué)校近在咫尺，在帶來良好的文化氣息的同時也帶來秀美的風(fēng)光和清新的空氣；東湖風(fēng)景區(qū)等觸手可及的完美自然景觀，還有酒店及關(guān)山完善的配套設(shè)施，休閑娛樂盡享便利。 結(jié)構(gòu)設(shè)計根據(jù)“東湖 平面設(shè)計a. 住宅。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與東湖風(fēng)景區(qū)周圍建筑視覺相呼應(yīng)，風(fēng)格相協(xié)調(diào)。而同期推廣的還有美林清城,愛家時代,華潤因此，在2008年及未來時間，包括樓宇自控系統(tǒng)、安防自動化系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)、智能家居控制系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等在內(nèi)的“智能化樓盤”、“智能化小區(qū)”將成為市場追逐的新寵，開發(fā)商將應(yīng)市場和消費者的需求推廣應(yīng)用新型建材和高新技術(shù)。經(jīng)濟的快速穩(wěn)定發(fā)展給房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了良好的動力與支持，城市基礎(chǔ)建設(shè)和城市環(huán)境的不斷完善，則給房地產(chǎn)帶來了強大的發(fā)展空間和升溫環(huán)境。在日趨理性、成熟和良性發(fā)展的市場下，走同質(zhì)化路線，低成本、廉價開發(fā)的項目將變得沒有競爭力，高品質(zhì)產(chǎn)品的認(rèn)可度和需求度則會大大提高。隨著武漢市經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，城市改造進(jìn)程的不斷加快，居民生活水平逐步提高，市場蘊含著巨大的上升空間。土地成本的上漲直接影響了房價，如果說前兩三年還有開發(fā)商手上儲備有其他途徑獲得的低價土地可供開發(fā)的話，那么今年以后新開發(fā)的項目則都是通過競標(biāo)形式獲得的高價土地了。武漢市政府也推出了相應(yīng)的政策，并對少數(shù)開發(fā)商的違規(guī)行為進(jìn)行規(guī)范，雖然對武漢的樓市造成了一定的影響，導(dǎo)致許多消費者持幣觀望，樓盤成交量有所下降。初步預(yù)測，地區(qū)生產(chǎn)總值增長率約為13%，略低于2008年水平，但處于潛在增長率適度區(qū)間；規(guī)模以上工業(yè)增加值增長率約為15%，固定資產(chǎn)投資增長10%左右；消費將成為拉動2009年經(jīng)濟增長重要因素，消費品零售總額增長13%左右，居民消費價格指數(shù)（CPI）將控制在2%左右；2008年新的增收因素不明顯，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長11%，農(nóng)民人均純收入增長8%。 “項目興市”戰(zhàn)略和一批重點工程項目的實施，使固定資產(chǎn)投資增長強勁，全社會固定資產(chǎn)投資預(yù)計達(dá)980億元以上，%，投資率為44%。地下停車場廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風(fēng)排氣裝置?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。d. 發(fā)布用地通告：由城市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告。故選擇此地的人士同時也為下一代選擇了一個良好的文化和教育環(huán)境。如菜場、超市、郵局、銀行、……隨著大量居民入住和東湖的利用開發(fā)，該街區(qū)的發(fā)展前景將一片樂觀。 項目環(huán)境條件1）自然條件通過對該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進(jìn)行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（沙礫堅土），地基強度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建3萬平方米的房地產(chǎn)才不會超過土地承載力。2）適應(yīng)小區(qū)投資項目的要求。 using the general methods and evaluating indicators on project economic appraisal and evaluation, and normal parameters。因此做好項目的可行性研究便成為項目順利運行的基礎(chǔ)。但是，也存在著大量房地產(chǎn)項目因為各種原因而擱淺或者半途而廢。本畢業(yè)設(shè)計的創(chuàng)新之處在于以詳實的市場數(shù)據(jù)指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計，使得產(chǎn)品的設(shè)計概念新穎、先進(jìn)，富有特色且符合市場需求?？党菄H”項目初步規(guī)劃方案》；e. 東湖片區(qū)地質(zhì)勘探資料； f. 武漢市城市規(guī)劃局《武漢市土地使用變更通知書》；g. 省審計事務(wù)所驗資證明；h. 武漢市商業(yè)銀行資金證明；i. 國家計委《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第二版)》；k. 建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。 場址位置圖選址位置：擬建于徐東路與東湖路交匯處，面向美麗的東湖，緊鄰湖北日報社，面積約為3萬平方米。周邊學(xué)校、醫(yī)院、購物、娛樂場所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。此地浸染著聞名全國的武漢高校風(fēng)景區(qū)的書香墨秀。由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關(guān)部門，對選址范圍的人口、土地和房屋等進(jìn)行調(diào)查研究制定補償方案。2）雨，污水排放以徐東大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。6）電信本項目預(yù)計需裝機容量為820門的程控交換機，擬由青山區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局解決。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場…第2章 市場預(yù)測 武漢市場概況 武漢總體經(jīng)濟狀況2008年，武漢市經(jīng)濟增長率仍將保持兩位數(shù)的增長，并且高于全國、全省平均水平。 2009年武漢經(jīng)濟仍將保持平穩(wěn)快速運行走勢，增長率略低于2008年。樓面地價均為1925元/平方米,%.4）回歸核心區(qū),品牌爭峰城市內(nèi)環(huán)舊城整體改造力度加大,交通路網(wǎng)正持續(xù)改良,城市中產(chǎn)階層存在的主場——,2008年新政下,市場以毛地,規(guī)模性的舊城改造用地為主,均具有城市核心地段江景,湖景資源高標(biāo)建筑,未來高端市場項目增多,回歸核心區(qū),為資源,.5）高端集中,供需比例關(guān)系變化在市場平衡的情況的,高價盤是最防跌的。㎡，㎡，％。另外，鋼材、水泥等建筑用材的價格上漲也是直接造成開發(fā)成本增大的重要原因。武漢市的房地產(chǎn)市場雖然在近年來得到了飛速的發(fā)展，但就住宅產(chǎn)品而言，武漢現(xiàn)有的產(chǎn)品并不完善，無論從建筑設(shè)計的理念，到整體的規(guī)劃布局、小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境建設(shè)，都與上海、北京、深圳等城市存在一定的差距。工業(yè)經(jīng)濟增速加快，房地產(chǎn)業(yè)保持強勁增長及金融業(yè)增速繼續(xù)加快是經(jīng)濟快速增長的主要因素。2008年房地產(chǎn)開發(fā)商會注意主動調(diào)整商品房的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和價格結(jié)構(gòu)，降低中高檔住宅的開發(fā)，增加針對中低收入階層房屋供應(yīng)比例，房地產(chǎn)供求關(guān)系調(diào)整趨向合理。預(yù)計今年在這種模式的引導(dǎo)下，借景造勢將繼續(xù)流行。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。 建筑方案總體構(gòu)思建設(shè)地塊緊鄰沙湖 ，背靠武漢長江二橋，位置居?xùn)|湖區(qū)中央。物業(yè)管理會所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。防震工程按8度設(shè)防。3）項目成本較高導(dǎo)致售價偏高a. 本項目地處較為繁華地段，市政規(guī)劃對未來設(shè)計的高度和地塊容積率都有較嚴(yán)格的要求與限制，也造成單位面積分?jǐn)偝杀据^高，從而導(dǎo)致整體項目成本居高不下。房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，盡管會使得房地產(chǎn)開發(fā)公司之前的競爭更加激烈，但正因為如此，有助于開發(fā)商更加注重自身建設(shè)，開發(fā)出優(yōu)質(zhì)樓盤，更好的為消費者提供服務(wù)，使消費者和開發(fā)商互利。房地產(chǎn)作為經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，也大大得到武漢政府的重視。房地產(chǎn)銷售陷入困境。戰(zhàn)略3——城市白領(lǐng)的泛定位。2) 室內(nèi)：a. 內(nèi)墻：廳、房為乳膠漆。f. 廚房：贈送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機。d. 煤氣：煤氣管道安裝到廚房。 小區(qū)建筑小品a. 入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。大小高度適宜，便以觀看。他們忙于工作，希望孩子在一個鄰里關(guān)系和諧、素質(zhì)高尚、文化濃郁的環(huán)境成長。再者由于本樓盤為湖北漢發(fā)集團(tuán)在武漢開發(fā)的第一作品，為了樹立本公司高端形象，該樓盤從設(shè)計到施工均由優(yōu)質(zhì)企業(yè)完成。2) 地段：擬建于東湖路與徐東路交匯處，靠近武漢大學(xué)。6) 交通：交通便利，車站就在小區(qū)門口。3）項目成本較高導(dǎo)致售價偏高a. 本項目地處較為繁華地段，市政規(guī)劃對未來設(shè)計的高度和地塊容積率都有較嚴(yán)格的要求與限制，也造成單位面積分?jǐn)偝杀据^高，從而導(dǎo)致整體項目成本居高不下。2) 低開高走， 確定“低開”的基礎(chǔ)價格時，除考慮周遍大樓盤的售價，亦應(yīng)考慮樓盤定位價。有錢不外顯，購買品位是一舉兩得的好事，“東湖康城國際”項目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合高檔住宅的銷售特點，界定“東湖2） 硬件包裝 景觀大道包裝進(jìn)入項目地塊看樓路線上的廣告，是項目留給客戶的第一印象，是展示項目品質(zhì)的首要環(huán)節(jié)，如何使來訪客戶耳目一新、眼前一亮，對于本項目至關(guān)重要。2) 售樓處內(nèi)功能分區(qū)及包裝a. 為了全方位展示項目特點，增加感染力，建議售樓處整體色調(diào)以大氣精致、優(yōu)雅恬靜的風(fēng)格強調(diào)項目的獨有氣質(zhì)，功能分區(qū)在滿足模型區(qū)、洽談區(qū)、辦公區(qū)、簽約區(qū)、銷售人員休息室及更衣室等基本功能的基礎(chǔ)上，增加欣賞區(qū)和演奏區(qū)?；蚩梢孕呛拥禺a(chǎn)所有開發(fā)項目的名稱，對不同組團(tuán)的園林進(jìn)行命名，或?qū)⑽淖秩谌雸@林創(chuàng)意造型，即社區(qū)園林寓含開發(fā)商的經(jīng)驗與實力。墻上寫意的壁畫清新而富有禪意。康城國際業(yè)主較多，并且業(yè)主有較強購買力。把項目宣傳與湖北漢發(fā)建筑工程有限公司形象推廣做有機結(jié)合，適當(dāng)?shù)貥淞h發(fā)集團(tuán)的品牌形象；2) 樹立項目本身底蘊深厚的形象，與其它樓盤沒有品牌內(nèi)涵相區(qū)別；3) 把“東湖引導(dǎo)試銷期：廣告原則是給信息 推廣方式市場推廣的主要內(nèi)容由廣告宣傳、活動促進(jìn)、現(xiàn)場烘托三大部分組成。b. 電視媒體： 地方電視臺，在武漢電視臺播出，為達(dá)到宣傳效果有避免觀眾的逆反心理，我們采在黃金檔播放四次的方法宣傳?？蛻籼卣骷?、目的性強，廣告有效性高；廣告可圖、文、聲、像并茂。 住宅生活用水：150公升／人a. 室內(nèi)生活給水：4層以上屋頂水箱給水，1～3層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。b. 供電電源及電壓：供電電壓為10kV電源，從廠內(nèi)配電室增容后接出，配電房設(shè)自動化柴油發(fā)電機組作備用電源。b. 照明設(shè)計：有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。 消防設(shè)施1)建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補救提供有利的交通應(yīng)急條件。 4)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)CCTV保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。第7章 環(huán)境影響評價 環(huán)境條件調(diào)查東湖 施工期環(huán)境影響分析 施工期污染源1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設(shè)備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼暋?施工期環(huán)境影響分析1)施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。排氣量約6120立方米/h2)天然氣燃燒廢氣居民住宅采暖和炊事采用天然氣，1852戶居民共用天然氣2000000立方米。 1) 人力資源組織架構(gòu)：2) 人員培訓(xùn)a。按人均每天用水150L估算，居住人口2829人，生活耗水量每天425立方米。通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：a. 現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。聲級最大的是電鉆，可達(dá)115dB(A)。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設(shè)計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內(nèi)的景觀設(shè)計多采用噴泉、廣場等“硬質(zhì)景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，形成了層次分明的景觀體系，同時設(shè)計師還十分注意尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。 5)小區(qū)CATV電視系統(tǒng)由A市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè)2～3個電視用戶盒。 3)小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶裝修選定。A。4)室內(nèi)外排水。2)給水。本地分展場（目標(biāo)客戶集中）:客戶針對性強，廣告更具有時效性，易樹形象及傳播知名度。千人成本低，版面巨大適合形象展示。有的放矢”的總體原則1）廣告?zhèn)鞑ィ篴. 廣告宣傳：軟硬結(jié)合軟性廣告：包括各大新聞媒體的短新聞和樓盤軟性宣傳廣告。通過公關(guān)及促銷活動，使公眾對項目形成新的認(rèn)知，為樓盤開發(fā)銷售積蓄形象資源?？党菄H”正在建設(shè)，即將推出。 總體策略 1)東湖 事件炒作從前期投資到開盤，不定期的采用事件營銷，吸引人們的注意。采用自然簡約風(fēng)格，體現(xiàn)年輕、現(xiàn)代的氣息。c. 演奏區(qū)：擺放豎琴，在節(jié)假日和舉辦活動期間，安排現(xiàn)場演奏，帶給顧客世外桃源的舒暢和無限的喜悅。b. 路燈效果： 56米高路燈，根據(jù)項目定位設(shè)計燈桿旗，在項目外圍包裝的同時完成安裝，定期發(fā)布項目推廣主體，有效提高外圍包裝的檔次。3）家庭形成過程中，居住空間之娛樂性與休閑性較大。3)“家在身旁”，勞累后不是匆匆奔向遠(yuǎn)遠(yuǎn)的家。1)“東湖c. 對原居民的安置，需要投入相當(dāng)一筆資金。7) 外環(huán)境：周邊有中百超市，日常購物方便。3) 物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。3)策略調(diào)價根據(jù)市場比較和經(jīng)濟測算，本項目的銷售均價是6800元/㎡。他們有較高的文化程度，因為我們可為買家提供信息高速公路。h. 廣場：社交游憩公共場所，附設(shè)游樂設(shè)施。c. 庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護(hù)功能、又可美化環(huán)境。f. 排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機專用冷凝水排水管。贈送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。b. 頂棚：廳、房為乳膠漆。根據(jù)地段的優(yōu)勢，建議臨街單位規(guī)劃商鋪，并使群樓控制在兩層以內(nèi)。7） 盡管市場低糜，但房地產(chǎn)之間競爭依舊存在，甚至更加激烈。 市場威脅（T）1） 武漢樓市推出量大，市場容量有限，空置率逐年提升。大部分武漢原地居民還住在老房子里，愿意為下一代買房或有意買房的人口較多。c. 對原居民的安置，需要投入相當(dāng)一筆資金。b. 交通便利，路網(wǎng)發(fā)達(dá)前臨東湖路和徐東路，瞬時可抵武