【正文】 康城國際環(huán)境影響評價“公眾參與”的目的在于使公眾對擬建項目的各種意見、建議、和要求貫徹于整個環(huán)境影響評價中，溝通公眾與項目建設(shè)方的相互了解，彌補環(huán)境影響評價過程中可能存在的疏漏，制定出嚴(yán)格的環(huán)境監(jiān)管措施與實施計劃，使該項目的規(guī)劃設(shè)計更加完善和合理，從而有利于項目的綜合效益。 大氣污染源分析1)地下車庫廢氣東湖各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機7896裝修、安裝階段電鉆100115沖擊機95電錘100105空壓機7585手工鉆100105打樁機95105無齒鋸105底板與結(jié)構(gòu)階段混凝土輸送泵90100多功能木工刨90100振搗器100105混凝土攪拌機100110電據(jù)100110云石機100110電焊機9095多角磨光機100115空壓機7585交通運輸車輛聲級施工階段運輸內(nèi)容車輛類型聲級/dB(A)土方階段底板與結(jié)構(gòu)階段裝修階段土方外運鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設(shè)備大型載重機混凝土罐車、載重車輕型載重卡車908085752)施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚塵。遠離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。對上述污染擬采取以下措施進行治理： 1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。 通信設(shè)施1)小區(qū)通信線路由A市市話網(wǎng)直接引入。所有遠程控制設(shè)備均設(shè)置手動控制功能。d. 計量方式：l0kV系統(tǒng)進線設(shè)專用計量柜，住宅每戶設(shè)專用磁卡式分戶電表。b. 室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按武漢市地區(qū)暴雨強度公式計算。b. 在住宅屋頂設(shè)單元屋頂水箱(每單元一個)。第6章 總圖布置與公用輔助工程 總圖布置總平面略呈“一中心三組團”形布局，由3個不同風(fēng)格的建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車庫，利用不規(guī)則地形布置休息廳，小區(qū)設(shè)西、南兩個出人口。奢侈品雜志?？傊?，媒體組合優(yōu)勢最終將形成效益最大化。形成對“東湖要通過廣告本身蘊涵的文化氣息來塑造項目的文化品位，使項目具有既沉靜又不呆板，既現(xiàn)代又不張揚的氣質(zhì)，同時又體現(xiàn)發(fā)展商穩(wěn)健而又內(nèi)斂的大家風(fēng)范；4)要體現(xiàn)周到細致，處處為業(yè)主著想的專業(yè)理念。配送商品大型賣場小型便利店普通超市選擇合適的下單超市記錄，核實，計算配送時間數(shù)據(jù)庫公司網(wǎng)絡(luò)平臺用戶送貨 通知社區(qū)網(wǎng)站和中百超市網(wǎng)站相連接，中百超市每日更新產(chǎn)品目錄和促銷信息。高質(zhì)量的住房、優(yōu)雅、寧靜的環(huán)境，有效吸引消費者。建議風(fēng)格：富有東方韻味的格調(diào)，柔美、明媚、含蓄、極富有感染力。1) 園林豐富化園林樹種必須豐富，植物以紫薇樹為主，體現(xiàn)小區(qū)主題。道路兩邊安裝音箱，在客戶一進入項目范圍，就能感受到本項目猶如“天籟之聲、世外桃源”，從聽覺上感染客戶。 做好軟硬件展示硬件：突出小區(qū)的保安系統(tǒng)、生態(tài)地下停車場、墻體新型保溫板、防水體統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、綜合的活動中心、咖啡廳、中央花園、網(wǎng)球場。4)交通便利，東湖路，徐東路，市二環(huán)即在小區(qū)邊緣，出行方便，更有升值潛力。“東湖采用撇指定價策略，一期工程價格以低價銷售，二期工程價格略高于一期工程，并且根據(jù)觀賞景觀的視覺效果差異化定價，分為四個價格區(qū)域段。這些成為本案最大的優(yōu)勢。4) 小區(qū)設(shè)計建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計以現(xiàn)代感為主題，各種樓層合理布置。目的：建議首先以低價盡快回籠資金投入到配套設(shè)施的完善促進中期銷售，為以后銷售的提價打下基礎(chǔ)。市場比價法測算銷售價格分析表：案例名稱東湖b. 在東湖域內(nèi)有不少中小企業(yè)，其在職人員擁有較強的購買力，對樓盤的素質(zhì)要求較高。兒童活動場地以塑料欄桿為主。c. 信息服務(wù)系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入Internet）、背景音樂、視頻點播等。3) 配套設(shè)備：a. 電梯：各樓棟均配置高檔名牌電梯。廚房、陽臺地面鋪設(shè)高級防滑磚。戶型平面圖如下圖：X1X2X3D1D2結(jié)合市場分析以及項目初步的規(guī)劃布局、建筑面積，初步確定本項目結(jié)合市場實際以及項目初步的規(guī)劃布局、建筑面積，初步確定本項目的戶型面積如下：首層以40100多平方米的2房、3房為主，商業(yè)首層以街鋪形式開發(fā)，二、三層則可以考慮引進大賣場，完善商業(yè)配套，匯聚消費人氣。8） 消費者心里越加成熟，對商品房的要求也更加謹(jǐn)慎和精細，如此給開發(fā)商提出了更高的要求。4） 主要競爭對手項目綜合素質(zhì)較高，在戶型設(shè)計、園林設(shè)計均有自己的特色。對商品房的要求也會越來越高，新的社區(qū)將會是消費者的首選。2) 新穎獨特的戶型設(shè)計，為武漢之最專為白領(lǐng)設(shè)計的精致戶型，有利于發(fā)掘新的客戶，形成市場的熱點。d. 面積分布合理，市場承受力度大主要以中小戶型為主，總價不高，市場容易接受。b. 深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護、測量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過試樁確定。住宅單體平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。 規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)“東湖玉橋新都和南岸金都等片區(qū)高端大盤。江城武漢以它得天獨厚的地理位置和氣候環(huán)境為景觀住宅的產(chǎn)生提供了地利條件。 武漢住宅市場需求分析2008年房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐會明顯加快。4）武漢近年來的經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展是房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展的根本保障。隨著武漢市政府舊城改造的加速，將有大規(guī)模的拆遷戶需要購買住宅。還有武漢某地產(chǎn)公司以8億元的天價拍得沙湖邊的430畝土地，僅樓面地價就已達到2400元/㎡。由于全國各城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r不同，一刀切的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了，若以某些地區(qū)的房地產(chǎn)投資過熱來判斷全國的房地產(chǎn)形勢顯然是不客觀的。 武漢市房地產(chǎn)市場概況1）謹(jǐn)慎樂觀,有效需求仍旺盛由于受到國家宏觀調(diào)控政策的影響,市場投資銷售增速均減緩:,%,%.投機性以及投資性需求已經(jīng)受到遏制,但有效需求仍充足,銷預(yù)售面積達1222萬㎡,%. 2）價格剛性上漲在去年一系列房產(chǎn)新政干預(yù)下,房價仍上躥.武漢市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報工作小組辦公室通報:,%。受投資增長和制造業(yè)增長的拉動影響，全年進口增長高于出口，進出口和出口增幅分別為34%和21%。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。f. 發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)準(zhǔn)許使用土地的證明。該項目建設(shè)用地按如下程序進行：a. 申請選址。東湖是全國最大的市內(nèi)湖淡水湖之一，水域開闊，風(fēng)光宜人，環(huán)湖路綠樹紅花掩映，曲轉(zhuǎn)回折，是武漢市民周末休閑度假的理想去處。2）城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件政府部門通過開發(fā)項目征收環(huán)境配套費，已為項目提供了排水、電力、燃氣、供熱、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。4）擁有便利的交通條件。推廣策略界定 22 目標(biāo)消費群界定 22 賣點界定 22 做公共關(guān)系贏得好口碑 23 做好軟硬件展示 23 廣告策略 26 廣告宣傳目的 26 總體策略 26 要樹立的形象 27 分期廣告的整合策略 27 推廣方式 27第6章 總圖布置與公用輔助工程 總圖布置 29 公用輔助工程 29 給排水工程 29 供電工程 29 供氣設(shè)施 30 消防設(shè)施 30 通信設(shè)施 30 環(huán)境保護設(shè)施 30第7章 環(huán)境影響評價 環(huán)境條件調(diào)查 31 施工期環(huán)境影響分析 31 施工期污染源 31 施工期環(huán)境影響分析 32 項目建成后環(huán)境影響影響分析 33 大氣污染源分析 33 水污染源分析 33 公眾參與 33第8章 管理方案 人力資源組織和管理 34 成本管理 34 質(zhì)量管理 35 工期管理 35 財務(wù)管理 36第9章 項目實施進度 建設(shè)工期 37 項目實施進度安排 37第10章 投資開發(fā)方案 主要技術(shù)指標(biāo) 38 建設(shè)方案 38 住宅設(shè)計圖 39 建設(shè)周期 40第11章 投資估算 投資估算依據(jù) 41 建設(shè)投資估算 41 流動資金估算 41 投資估算表 42第12章 融資方案 資金來源選擇 44 資金的動態(tài)組織 44 資金的管理 44第13章 財務(wù)評價 新設(shè)項目法人項目財務(wù)評價 46 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 46 營業(yè)收入估算 46 成本費用估算 47 財務(wù)評價報表 48 財務(wù)評價指標(biāo) 48 不確定性分析 49 財務(wù)評價結(jié)論 49第14章 社會評價 項目對社會影響分析 50 項目對所在地的互適性分析 50 社會評價結(jié)論 51第15章 風(fēng)險分析 項目主要風(fēng)險因素識別 52 市場風(fēng)險 52 經(jīng)營管理風(fēng)險 52 財務(wù)風(fēng)險 52 工程風(fēng)險 52 政策風(fēng)險 53 風(fēng)險程度分析 53 防范和降低風(fēng)險措施 54結(jié)論 .....56參考文獻 57致謝 58附錄 59第1章 緒論 項目背景 項目名稱:東湖基于房地產(chǎn)建設(shè)項目濟評價和投資評估的基礎(chǔ)理論，利用項目經(jīng)濟評價和評估的一般方法與指標(biāo)，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的基準(zhǔn)參數(shù)，進行了各項財務(wù)評價，并依據(jù)指標(biāo)計算結(jié)果對項目的經(jīng)濟可行性及風(fēng)險性進行分析。東湖其評價結(jié)果表明，該項目盈利能力可觀，償債能力較好，承擔(dān)的風(fēng)險較低，項目是可行的?？党菄H 承辦單位概況a. 項目開發(fā)商:湖北漢發(fā)建筑工程有限公司b. 項目設(shè)計單位:中建國際(深圳)設(shè)計有限公司c. 項目策劃商:世聯(lián)地產(chǎn)顧問(中國)有限公司 可行性研究報告編制依據(jù)a. 省計委計投[2009]05號文《關(guān)于“東湖5）滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。項目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。東北面的武昌自然環(huán)境保護區(qū)——馬鞍山森林公園，公交5分鐘就可到達。向土地管理部門提出用地申請，經(jīng)同意后進行選址。2）對該地塊開發(fā)成本主要包括拆遷安置費和土地批租費(詳見投資開發(fā)方案中的項目的總投資估算表)。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。 建設(shè)規(guī)模總占地面積3萬平方米，（），總戶數(shù)852戶，％。2008年財政收入、城鄉(xiāng)居民收入均實現(xiàn)了穩(wěn)定的增長，全市人民已從發(fā)展中得到實惠。,%,%,新建材,新技術(shù)與節(jié)能建筑的推廣,產(chǎn)品品質(zhì)的提升都從成本上構(gòu)成了房價上漲的支撐點.3）土地投資及開發(fā)進度加快在招標(biāo),拍賣,掛牌公開出讓土地制度實施的近7年來,土地購置面積基本保持平穩(wěn),而購置投資及開發(fā)投資卻大幅增長,%。從數(shù)據(jù)資料來分析，連續(xù)四年，武漢市商品房預(yù)銷售面積持續(xù)大于竣工面積，需求市場空前活躍，存量房得以消化，武漢房地產(chǎn)市場是在健康的軌道上運行。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在的樓面地價已經(jīng)占到了銷售價格的30％40％，由此可見，隨著土地成本的增加，房價呈上漲趨勢是毋庸置疑的。老城區(qū)的改造和拆遷，以及隨著城市化進程的加快，農(nóng)村進城居住和購房的人口增多，都給武漢的房地產(chǎn)市場帶來了巨大的需求潛力。武漢市作為全國的核心城市之一，近年來經(jīng)濟保持了較快發(fā)展。由于受趨利因素的影響，投資中高檔商品房回報率高，從1998年底開始連續(xù)4年出現(xiàn)的第二輪房地產(chǎn)熱以來，大部分投資者和開發(fā)商把產(chǎn)品定位放在發(fā)展高檔寫字樓、大面積高檔住宅、高級公寓和賓館飯店上，而針對廣大工薪階層且市場需求巨大的中小戶型開發(fā)量少，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)矛盾和市場供需矛盾突出，當(dāng)前中國房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡而導(dǎo)致的空置率上升是主要矛盾，而空置的商品住宅又主要是單價高的中高檔住宅?！耙郎桨?、“擇水而居”便成了房地產(chǎn)業(yè)新一輪的銷售熱點。醞釀已久的積玉橋版塊市場啟動,錦江國際城于7月5日開始接受內(nèi)部認(rèn)購,已定在9月15日開盤,預(yù)估售價5000元/平方米—9000元/,同一區(qū)域巨大的推盤量(預(yù)計年底武昌高檔大盤的住宅推盤量預(yù)計超過100萬平方)使各樓盤謹(jǐn)慎入市,市場尤其是高端住宅版塊,將硝煙四起. 中心區(qū)年規(guī)?；l(fā)展城市建設(shè)與招商,:項目集中在武漢內(nèi)環(huán)濱江及濱湖地帶,及亞核心圈內(nèi)?？党菄H”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見下表附表 規(guī)劃用 地 平 衡 表項 目單 位數(shù) 量小區(qū)規(guī)劃用地萬㎡3萬㎡萬㎡萬㎡萬㎡萬㎡萬㎡ 建筑方案設(shè)計本工程設(shè)計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。住宅經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)見下表. 附表 住宅經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)項 目單 位數(shù) 量居住戶數(shù)戶1852居住人數(shù)人4630戶均人口人總建筑面積萬㎡ 萬㎡萬㎡容積率綠地率%b. 公用建筑。 上部結(jié)構(gòu) “東湖3） 其他優(yōu)勢a. 小區(qū)配套設(shè)施齊全b. 成熟生態(tài)園林舉目可見 劣勢分析（W）1） 遠期樓花銷售，易造成買家的觀望心理。3) 坐擁東湖風(fēng)景區(qū)，擁有潛力客戶本項目周