【正文】 他優(yōu)勢a. 小區(qū)配套設(shè)施齊全b. 成熟生態(tài)園林舉目可見 劣勢分析（W）1） 遠(yuǎn)期樓花銷售，易造成買家的觀望心理。b. 交通便利，路網(wǎng)發(fā)達(dá)前臨東湖路和徐東路，瞬時(shí)可抵武漢市中心；到武昌核心地區(qū)都在半小時(shí)車程之內(nèi)。 上部結(jié)構(gòu) “東湖 立面設(shè)計(jì)立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與東湖風(fēng)景區(qū)和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見下表. 附表 住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng) 目單 位數(shù) 量居住戶數(shù)戶1852居住人數(shù)人4630戶均人口人總建筑面積萬㎡ 萬㎡萬㎡容積率綠地率%b. 公用建筑。同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代息和21世紀(jì)新的居住理念?？党菄H”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見下表附表 規(guī)劃用 地 平 衡 表項(xiàng) 目單 位數(shù) 量小區(qū)規(guī)劃用地萬㎡3萬㎡萬㎡萬㎡萬㎡萬㎡萬㎡ 建筑方案設(shè)計(jì)本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。 總平面布局總平面略呈“一中心三組團(tuán)”形布局，由3個(gè)不同風(fēng)格的建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車庫，利用不規(guī)則地形布置休息廳，小區(qū)設(shè)西、南兩個(gè)出人口。醞釀已久的積玉橋版塊市場啟動(dòng),錦江國際城于7月5日開始接受內(nèi)部認(rèn)購,已定在9月15日開盤,預(yù)估售價(jià)5000元/平方米—9000元/,同一區(qū)域巨大的推盤量(預(yù)計(jì)年底武昌高檔大盤的住宅推盤量預(yù)計(jì)超過100萬平方)使各樓盤謹(jǐn)慎入市,市場尤其是高端住宅版塊,將硝煙四起. 中心區(qū)年規(guī)?；l(fā)展城市建設(shè)與招商,:項(xiàng)目集中在武漢內(nèi)環(huán)濱江及濱湖地帶,及亞核心圈內(nèi)。水岸星城從3月3日,在武漢各大媒體集中亮相,一直都是呼聲高漲,不減銳氣,而其推盤時(shí)間可能在11月,預(yù)計(jì)推出20萬平方米。“依山傍水”、“擇水而居”便成了房地產(chǎn)業(yè)新一輪的銷售熱點(diǎn)。“新科技、新人居、新環(huán)境”成為房地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展的主題。由于受趨利因素的影響，投資中高檔商品房回報(bào)率高，從1998年底開始連續(xù)4年出現(xiàn)的第二輪房地產(chǎn)熱以來，大部分投資者和開發(fā)商把產(chǎn)品定位放在發(fā)展高檔寫字樓、大面積高檔住宅、高級(jí)公寓和賓館飯店上，而針對(duì)廣大工薪階層且市場需求巨大的中小戶型開發(fā)量少，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)矛盾和市場供需矛盾突出，當(dāng)前中國房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡而導(dǎo)致的空置率上升是主要矛盾，而空置的商品住宅又主要是單價(jià)高的中高檔住宅。在良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢下，居民生活繼續(xù)得到改善，人均可支配收入持續(xù)增長，購買力增強(qiáng)。武漢市作為全國的核心城市之一，近年來經(jīng)濟(jì)保持了較快發(fā)展。隨著消費(fèi)者購買能力的增強(qiáng)和消費(fèi)觀念的更新，低端產(chǎn)品占據(jù)大份額市場的格局已開始改變，高品質(zhì)住宅逐漸成為市場主導(dǎo)產(chǎn)品。老城區(qū)的改造和拆遷，以及隨著城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村進(jìn)城居住和購房的人口增多，都給武漢的房地產(chǎn)市場帶來了巨大的需求潛力?！　々O，㎡，㎡，市場需求大大高于市場供應(yīng)量，房地產(chǎn)市場購買潛力巨大。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在的樓面地價(jià)已經(jīng)占到了銷售價(jià)格的30％40％，由此可見，隨著土地成本的增加，房價(jià)呈上漲趨勢是毋庸置疑的。2002年，國家出臺(tái)政策，所有土地必須進(jìn)入土地中心儲(chǔ)備和管理，這意味著開發(fā)商再也不能以轉(zhuǎn)讓形式獲得低價(jià)土地，只能通過公開招、拍、掛得到可供開發(fā)的土地。從數(shù)據(jù)資料來分析，連續(xù)四年，武漢市商品房預(yù)銷售面積持續(xù)大于竣工面積，需求市場空前活躍，存量房得以消化，武漢房地產(chǎn)市場是在健康的軌道上運(yùn)行。在市場不景氣的情況下,高端產(chǎn)品的價(jià)值越會(huì)凸顯出來,尤其在高端物業(yè)集中在2008年末,未來23年內(nèi)市場競爭日益激烈的市場環(huán)境下,而新生總量的減弱,薄弱(武漢人均收入水平在19個(gè)城市中排列由第10后退到14位),.從2009年市場情況看,一方面是價(jià)格的穩(wěn)步提升,一方面是市場消化速度的相對(duì)低迷,表現(xiàn)開始出現(xiàn)價(jià)高量低,武漢高端物業(yè)低迷,以錦江國際城,華潤鳳凰城為代表的大批量推廣早期而持續(xù)的投入,形成該年度高端物業(yè)開發(fā)市場和消費(fèi)市場背馳的局面. [小結(jié)]供需比例發(fā)生變化,中心城區(qū)成為發(fā)展熱點(diǎn),市場總體謹(jǐn)慎樂觀. 武漢商品住宅價(jià)格走勢自央行121號(hào)文件以來，國家針對(duì)房地產(chǎn)過熱出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策。,%,%,新建材,新技術(shù)與節(jié)能建筑的推廣,產(chǎn)品品質(zhì)的提升都從成本上構(gòu)成了房價(jià)上漲的支撐點(diǎn).3）土地投資及開發(fā)進(jìn)度加快在招標(biāo),拍賣,掛牌公開出讓土地制度實(shí)施的近7年來,土地購置面積基本保持平穩(wěn),而購置投資及開發(fā)投資卻大幅增長,%。綜合起來看，2009年的經(jīng)濟(jì)增長不會(huì)有大的增幅。2008年財(cái)政收入、城鄉(xiāng)居民收入均實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定的增長，全市人民已從發(fā)展中得到實(shí)惠。支撐全市經(jīng)濟(jì)增長的武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)以及武鋼、石化、煙廠等大型企業(yè)增幅強(qiáng)勁，全市完成規(guī)模以上工業(yè)增加值約為708億元，%，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益回升，產(chǎn)銷銜接率達(dá)98%；全年主要農(nóng)副產(chǎn)品可望獲得較好收成，預(yù)計(jì)全市完成農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值175億元，%。 建設(shè)規(guī)?？傉嫉孛娣e3萬平方米，（），總戶數(shù)852戶，％。餐飲以煤氣為燃料，所以應(yīng)在操作間設(shè)計(jì)通風(fēng)排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環(huán)境敏感地段。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。4）供電擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由湖北日?qǐng)?bào)社配電室引入。2）對(duì)該地塊開發(fā)成本主要包括拆遷安置費(fèi)和土地批租費(fèi)(詳見投資開發(fā)方案中的項(xiàng)目的總投資估算表)。向武漢市人民政府正式申請(qǐng)審批，批準(zhǔn)后的征地方案，由城市規(guī)劃部門核定“紅線圖”，發(fā)出規(guī)劃許可用地通知。向土地管理部門提出用地申請(qǐng)，經(jīng)同意后進(jìn)行選址。云集的高校帶來濟(jì)濟(jì)人才。東北面的武昌自然環(huán)境保護(hù)區(qū)——馬鞍山森林公園，公交5分鐘就可到達(dá)。該街區(qū)各項(xiàng)目配套設(shè)施正在不斷完善。項(xiàng)目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點(diǎn)較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。通過收集資料、走訪調(diào)查、查閱資料及抽樣調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)方法整理和分析相關(guān)的信息資料，茲對(duì)項(xiàng)目選址的科學(xué)性、可行性作以下評(píng)述。5）滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區(qū)合理布置和安全運(yùn)行幾有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)，有利于保護(hù)風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù)1）造就武漢市建設(shè)規(guī)劃的要求?？党菄H 承辦單位概況a. 項(xiàng)目開發(fā)商:湖北漢發(fā)建筑工程有限公司b. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位:中建國際(深圳)設(shè)計(jì)有限公司c. 項(xiàng)目策劃商:世聯(lián)地產(chǎn)顧問(中國)有限公司 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)a. 省計(jì)委計(jì)投[2009]05號(hào)文《關(guān)于“東湖關(guān)鍵詞：產(chǎn)品定位項(xiàng)；目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；財(cái)務(wù)報(bào)表；不確定性分析；經(jīng)濟(jì)效益；62ABSTRACTReal estate industry is one with high investment, high risk and high return. But lots of real estate projects were suspended or stopped in many reasons, the most important reasons of which are having no market researches or feasibility studies and difficulties in the capital turnover. Feasibility study is playing a larger part in the process of exploitation of real estate in China. It also determines failure or success of the project to a certain extent. So, a good feasibility study is the fundament of running the project without troubles. With deep and detailed market research and study on data, this paper analyzes the background and prospect of the region of the project. It provides suggestions on the design of products that fit the market demand, a price predicting and other market positioning on the project. Based on the basic theory of project economic appraisal and investment evaluation。其評(píng)價(jià)結(jié)果表明，該項(xiàng)目盈利能力可觀，償債能力較好，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較低，項(xiàng)目是可行的。項(xiàng)目可行性研究在我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中作用愈加明顯，其研究結(jié)果一定程度上決定了項(xiàng)目開發(fā)的成敗。東湖其中不作市場調(diào)查，不作項(xiàng)目可行性研究，盲目上馬，資金周轉(zhuǎn)失靈成為主要的原因?；诜康禺a(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目濟(jì)評(píng)價(jià)和投資評(píng)估的基礎(chǔ)理論，利用項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和評(píng)估的一般方法與指標(biāo)，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的基準(zhǔn)參數(shù)，進(jìn)行了各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，并依據(jù)指標(biāo)計(jì)算結(jié)果對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性及風(fēng)險(xiǎn)性進(jìn)行分析。在完成項(xiàng)目可行性研究工作的基礎(chǔ)上，筆者還根據(jù)自己所查閱的文獻(xiàn)資料及實(shí)際工作中所掌握的相關(guān)知識(shí)，針對(duì)當(dāng)前我國房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性研究工作中存在的問題進(jìn)行了總結(jié)分析，并提出了相應(yīng)的解決方法。推廣策略界定 22 目標(biāo)消費(fèi)群界定 22 賣點(diǎn)界定 22 做公共關(guān)系贏得好口碑 23 做好軟硬件展示 23 廣告策略 26 廣告宣傳目的 26 總體策略 26 要樹立的形象 27 分期廣告的整合策略 27 推廣方式 27第6章 總圖布置與公用輔助工程 總圖布置 29 公用輔助工程 29 給排水工程 29 供電工程 29 供氣設(shè)施 30 消防設(shè)施 30 通信設(shè)施 30 環(huán)境保護(hù)設(shè)施 30第7章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 環(huán)境條件調(diào)查 31 施工期環(huán)境影響分析 31 施工期污染源 31 施工期環(huán)境影響分析 32 項(xiàng)目建成后環(huán)境影響影響分析 33 大氣污染源分析 33 水污染源分析 33 公眾參與 33第8章 管理方案 人力資源組織和管理 34 成本管理 34 質(zhì)量管理 35 工期管理 35 財(cái)務(wù)管理 36第9章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 建設(shè)工期 37 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 37第10章 投資開發(fā)方案 主要技術(shù)指標(biāo) 38 建設(shè)方案 38 住宅設(shè)計(jì)圖 39 建設(shè)周期 40第11章 投資估算 投資估算依據(jù) 41 建設(shè)投資估算 41 流動(dòng)資金估算 41 投資估算表 42第12章 融資方案 資金來源選擇 44 資金的動(dòng)態(tài)組織 44 資金的管理 44第13章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 新設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 46 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 46 營業(yè)收入估算 46 成本費(fèi)用估算 47 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表 48 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 48 不確定性分析 49 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 49第14章 社會(huì)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析 50 項(xiàng)目對(duì)所在地的互適性分析 50 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 51第15章 風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 52 市場風(fēng)險(xiǎn) 52 經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn) 52 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 52 工程風(fēng)險(xiǎn) 52 政策風(fēng)險(xiǎn) 53 風(fēng)險(xiǎn)程度分析 53 防范和降低風(fēng)險(xiǎn)措施 54結(jié)論 .....56參考文獻(xiàn) 57致謝 58附錄 59第1章 緒論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱:東湖 項(xiàng)目概況 選址位置：眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計(jì)、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。4）擁有便利的交通條件。該地塊地理位置優(yōu)越，商業(yè)氛圍濃厚，是東湖的黃金地段。2）城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件政府部門通過開發(fā)項(xiàng)目征收環(huán)境配套費(fèi)，已為項(xiàng)目提供了排水、電力、燃?xì)?、供熱、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。東湖區(qū)這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天武昌地區(qū)一塊黃金地段開發(fā)熱土。東湖是全國最大的市內(nèi)湖淡水湖之一，水域開闊，風(fēng)光宜人，環(huán)湖路綠樹紅花掩映，曲轉(zhuǎn)回折，是武漢市民周末休閑度假的理想去處。山水環(huán)抱，人杰地靈。該項(xiàng)目建設(shè)用地按如下程序進(jìn)行：a. 申請(qǐng)選址。c. 申請(qǐng)批準(zhǔn)。f. 發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)準(zhǔn)許使用土地的證明。3）供熱擬從東湖路新敷設(shè)的供熱干線接入。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。 環(huán)境保護(hù)1）大氣制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護(hù)臭氧層。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道。根據(jù)預(yù)測，%，其中，%，%，%，全市工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)保持穩(wěn)定增長局面。受投資增長和制造業(yè)增長的拉動(dòng)影響，全年進(jìn)口增長高于出口，進(jìn)出口和出口增幅分別為34%和21%。主要取決于如下因素：一是武漢經(jīng)濟(jì)處于上升周期總體趨勢不變，而且2008年是“十一五”規(guī)劃的第三年；二是國家宏觀調(diào)控既要防投資反彈、防通脹壓力，更要防通縮、防經(jīng)濟(jì)回落，政策組合方式和力度尤其是貨幣政策松緊程度對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的影響；三是2009年上半年投資品市場和消費(fèi)品市場的供求狀況，尤其是消費(fèi)需求對(duì)生產(chǎn)拉動(dòng)的回落幅度；四是國際原油價(jià)格走勢和人民幣升值