【正文】 每個(gè)成本相關(guān)者在成本控制中的作用是企業(yè)成本控制必須解決的問題之一，我們當(dāng)然希望每個(gè)成本相關(guān)者都能自覺地控制好自己所管轄范圍內(nèi)產(chǎn)品品質(zhì)、材料消耗，但這只不過是一種理想，一種愿望，要相信制度的力量，企業(yè)成本控制不能建立在人人自覺的美好愿望之上，應(yīng)當(dāng)建立成本控制制度，建立與之相關(guān)的激勵(lì)與約束機(jī)制，靠制度，用激勵(lì)與約束的方式來調(diào)動(dòng)員工控制成本的主觀能動(dòng)性，將節(jié)約成本與控制者的切身利益聯(lián)系起來，利用獎(jiǎng)懲的辦法將企業(yè)被動(dòng)成本控制轉(zhuǎn)換為全員的主動(dòng)成本控制。 ，必須要考慮到成本的事情，控制成本自然是要控制產(chǎn)品的全部成本，從成本產(chǎn)生全過程、全方位來控制成本，包括設(shè)計(jì)、采購、制造、營銷與管理各個(gè)環(huán)節(jié)都要置于企業(yè)成本控制范圍之內(nèi)。 成本控制方法 ，獲得盡可能多的使用價(jià)值，從而為賺取利潤提供盡可能好的基礎(chǔ)，從而提高成本效益。成本管理控制目標(biāo)必須首先是全過程的控制,不應(yīng)僅是控制產(chǎn)品的生產(chǎn)成本,而應(yīng)控制的是產(chǎn)品壽命周期成本的全部內(nèi)容,實(shí)踐證明,只有當(dāng)產(chǎn)品的壽命周期成本得到有效控制,成本才會(huì)顯著降低。 在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中,成本控制處于極其重要的地位。我看到一些開發(fā)商迫于調(diào)控壓力和資金壓力，以接近樓板價(jià)賣房，幾乎是虧損的或不賺錢的。土地價(jià)格的暴漲無不打入房屋成本中，高土地價(jià)格必然導(dǎo)致高房價(jià)。（2014年6月消息） 所有16個(gè)在售住宅項(xiàng)目與海山金谷相比：9個(gè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)高于海山金谷，售價(jià)最高的萬達(dá)御湖世家為35000元/平方米，%；5個(gè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)低于海山金谷，售價(jià)最低的東原湖光里為7999元/平方米，%； 根據(jù)此樓盤產(chǎn)品的最大面積及最小面積計(jì)算出房屋價(jià)格、稅費(fèi)、生活居住成本的價(jià)格區(qū)間供購房者參考，則海山金谷購置成本大體如下：購房費(fèi)用明細(xì)最高房款最低房款面積175平米95平米首期付款787500元427500元貸款總額1837500元997500元還款總額支付利息款月均還款購房費(fèi)用總額99 （接上一頁表格） 稅費(fèi)明細(xì)最高稅費(fèi)最低稅費(fèi)房產(chǎn)總價(jià)2625000元1425000元印花稅契稅78750元42750元公證費(fèi)7875元4275元委托辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)費(fèi)7875元4275元房屋買賣手續(xù)費(fèi)1500元500元總稅費(fèi)生活居住成本明細(xì)最高成本最低成本月均還款物業(yè)費(fèi)交通費(fèi)停車費(fèi)采暖費(fèi)（冬季）非冬季總價(jià)冬季總價(jià)（含采暖費(fèi)） （2015年5月2016年4月海山金谷房價(jià)及周邊地區(qū)走勢(shì)） 房價(jià)成本控制 房屋成本構(gòu)成的要素很多，包括土地成本、拆遷成本、設(shè)計(jì)費(fèi)監(jiān)理費(fèi)審管轄范圍內(nèi)產(chǎn)品品質(zhì)、材料消耗，但這只不過是一種理想，一種愿望，要相信制度的力量，企業(yè)成本控制不能建立在人人自覺的美好愿望之上，應(yīng)當(dāng)建立成本控計(jì)費(fèi)、建安成本、配套成本、資金成本、管理成本和稅費(fèi)等， 這些都屬于剛性成本，彈性很小，最多是在設(shè)計(jì)優(yōu)化、造價(jià)控制和項(xiàng)目管控方面做文章。愈復(fù)雜的減價(jià)優(yōu)惠，愈難吸引消費(fèi)者的購買興趣。以下為海山金谷小區(qū)實(shí)景圖（共兩張） 圖46它分為完全壟斷市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和寡頭壟斷市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。 2. 選擇定價(jià)策略的前提準(zhǔn)備。介紹期，新產(chǎn)品初涉市場(chǎng)，在技術(shù)性能上較老產(chǎn)品有明顯優(yōu)勢(shì)，而在企業(yè)投入上卻存在批量小、成本大、宣傳費(fèi)等期間費(fèi)用高的劣勢(shì)，該類企業(yè)定價(jià)決策時(shí)要考慮企業(yè)自身的競爭實(shí)力和新產(chǎn)品科技含量，若新產(chǎn)品具有高品質(zhì)且不易模仿特點(diǎn)，則可選擇撇脂定價(jià)策略，即高價(jià)策略，產(chǎn)品打入市場(chǎng)，迅速收回投資成本；若新產(chǎn)品的需求彈性較大，低價(jià)可大大增加銷售量，則可選擇低價(jià)薄利多銷的價(jià)格策略，產(chǎn)品打入市場(chǎng)，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)份額，以擴(kuò)大銷售量達(dá)到增加利潤總額的目的。這要求企業(yè)既要考慮成本的補(bǔ)償，又要考慮消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的接受能力，從而使定價(jià)策略具有買賣雙方雙向決策的特征。如一些企業(yè)由多層次的批發(fā)環(huán)節(jié)變?yōu)橐粚优l(fā)，即形成廠家 經(jīng)銷商零售商這樣的模式，企業(yè)直接面向經(jīng)銷商、零售商提供服務(wù)。(三)渠道體制由金字塔型向扁平化方向發(fā)展。(二)渠道成員發(fā)展伙伴型的關(guān)系。尤其是成熟、優(yōu)秀的代理商，他們對(duì)市場(chǎng)脈波的把握對(duì)消費(fèi)者心理的知識(shí)，可以通過策劃，有限度地制造熱點(diǎn)、引導(dǎo)消費(fèi)，也可給開發(fā)商提供一些有益的建議，往往促銷效果很好。隨著互聯(lián)網(wǎng)影響的進(jìn)一步擴(kuò)大，人們對(duì)網(wǎng)絡(luò)營銷理解的進(jìn)一步加深，以及出現(xiàn)的越來越多網(wǎng)絡(luò)營銷推廣的成功案例，人們已經(jīng)開始意識(shí)到網(wǎng)絡(luò)營銷的諸多優(yōu)點(diǎn)并越來越多地通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行營銷推廣。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，越來越多的企業(yè)將發(fā)展伸向了網(wǎng)絡(luò)，覺得只要產(chǎn)品能在網(wǎng)絡(luò)上展示，就一定會(huì)被消費(fèi)者認(rèn)可和購買，我們不能否認(rèn)網(wǎng)絡(luò)的作用，但并不是所有的產(chǎn)品在網(wǎng)絡(luò)上都是暢通無阻的，網(wǎng)絡(luò)只是一個(gè)渠道，渠道為王，市場(chǎng)已經(jīng)過了“渠道為王”的時(shí)代，如果要想打開市場(chǎng)局面，占據(jù)市場(chǎng)的前沿陣地，沒有精心的策劃、縝密的規(guī)劃依然是行不通的。企業(yè)認(rèn)為網(wǎng)站是企業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)的形象，因此希望網(wǎng)站做得更好更漂亮，創(chuàng)意設(shè)計(jì)，F(xiàn)lash動(dòng)畫，成為企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)，至于網(wǎng)站是否符合網(wǎng)絡(luò)營銷的需要，是否有利于未來宣傳推廣都不考慮。計(jì)劃包括企業(yè)網(wǎng)站的建設(shè)、發(fā)布企業(yè)信息，營銷選擇網(wǎng)絡(luò)營銷方式和推廣產(chǎn)品，安排網(wǎng)絡(luò)營銷專業(yè)銷售人員、客戶服務(wù)等等，計(jì)劃要把所有的工作安排到位，周密的計(jì)劃能夠使企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)營銷過程平穩(wěn)地進(jìn)行，從而達(dá)到理想的網(wǎng)絡(luò)營銷效果。 ，有哪些需要注意的呢?網(wǎng)絡(luò)營銷對(duì)企業(yè)又有何影響呢?今天，將為您解析企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)營銷中的主要注意事項(xiàng)，避免出現(xiàn)這些問題，影響網(wǎng)絡(luò)營銷的宣傳推廣作用?；ヂ?lián)網(wǎng)為營銷帶來了許多獨(dú)特的便利，如低成本傳播資訊與媒體到寰宇聽眾/觀眾手中。因此導(dǎo)致開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候沒有詳細(xì)周全的項(xiàng)目前期研究和可行性研究，只是關(guān)注銷售環(huán)節(jié)。因此那時(shí)的市場(chǎng)營銷觀念就是價(jià)格為主導(dǎo)的競爭。房地產(chǎn)營銷策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作。優(yōu)質(zhì)的看樓服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、24小時(shí)的專車接送服務(wù)，均給買家?guī)砹朔奖愫蛢?yōu)惠。在一些地方的房地產(chǎn)產(chǎn)品甚至已經(jīng)出現(xiàn)了 “住房如時(shí)裝，一年一個(gè)樣”的狀況。“綠色”、“生態(tài)”“人居”“健康”概念受到了空前的重視。因?yàn)槎嗄暌詠?，大多?shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目均把重點(diǎn)放在營銷策劃上，市場(chǎng)的熱點(diǎn)也在營銷策劃上。投資不動(dòng)產(chǎn)愈來愈成為更多人選擇的投資保值手段。近代以來，地球環(huán)境污染加重，客觀上了要求房地產(chǎn)開發(fā)必須樹立起可持續(xù)發(fā)展生態(tài)理念，這不僅僅為目前的人類提供了更加適宜的生存空間，也為我們后代的發(fā)展鋪平了道路。很多方面決定的，如產(chǎn)品差異（質(zhì)量、功能）、形象差異（名牌、大公司）、價(jià)格差異、位置差異等，總而言之，產(chǎn)品定位反映了公司或產(chǎn)品的競爭能力。再者房地產(chǎn)又是超耐用商品，使用時(shí)間特別長，未來的供求變動(dòng)對(duì)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)大的影響。一方面是房地產(chǎn)的個(gè)別性使每一宗房地產(chǎn)都是唯一的，不可能因某宗房地產(chǎn)價(jià)格上升就大量生產(chǎn)一模一樣的房地產(chǎn)商品，因而任何一宗房地產(chǎn)的供給都是缺乏彈性的；另一方面，房地產(chǎn)建設(shè)周期長和地區(qū)性的特點(diǎn)，也使供給有明顯的滯后性，在一定時(shí)期供求關(guān)系不可能隨時(shí)調(diào)整，一旦供過于求或供不應(yīng)求，都要經(jīng)過相當(dāng)長時(shí)間（短則一、二年，長則三、四年）才能調(diào)整過來，房地產(chǎn)商品的供給彈性小，因而房地產(chǎn)均衡價(jià)格（指市場(chǎng)供給和市場(chǎng)需求相平衡時(shí)的價(jià)格）的形成主要是由需求量的變動(dòng)所決定的。那么從整體形勢(shì)來看，由于房地產(chǎn)本身空間的固定性和不可移動(dòng)性，不象其他商品一樣通過買賣可以轉(zhuǎn)移到任何地點(diǎn)使用，而是一種權(quán)利關(guān)系的轉(zhuǎn)移，因而房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是權(quán)利價(jià)格。1998 年住房制度市場(chǎng)化改革后，一大批體制外的房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)獲得了巨大成長，以民營房地產(chǎn)企業(yè)為主導(dǎo)的市場(chǎng)競爭格局已經(jīng)形成；而且這種市場(chǎng)競爭形式不斷向品牌與服務(wù)升級(jí)。以人均住房面積為例，1997 年完全市場(chǎng)化的住房制度改革之前，全國人均住房面積為 平方米；而到了 2000 年徹底停止福利分房后，人均住房面積上升到了 平方米，比 1997 年增加了 平方米；到2010 年，這一數(shù)據(jù)更是超過了人均 30 平米，達(dá)到了人均 平方米。中國房地產(chǎn)業(yè)的高度市場(chǎng)化首先表現(xiàn)為住房產(chǎn)品的開發(fā)與資源配置的市場(chǎng)化程度提升。 1998 年國家開始對(duì)住房制度實(shí)施徹底的貨幣化和市場(chǎng)化政策改革時(shí)，就已經(jīng)明確了中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)化與社會(huì)化方向。同時(shí)，由于從銀行處貸款減少，也就可以少付利息，可以大大地降低房屋積壓的風(fēng)險(xiǎn)。(2) 房屋預(yù)售。另外我們還要弄清楚兩個(gè)概念： (1)現(xiàn)房出售。我國房地產(chǎn)業(yè)還處在初級(jí)發(fā)展階段，亟需進(jìn)一步完善。而且在銷售上，具有信息開發(fā)與反饋功能。，緊鄰地鐵2號(hào)線和4號(hào)線，坐擁中南、徐東商圈，但容積率較高，居住舒適度受到影響。2. 多元物業(yè) 資源集成海山金谷涵蓋國際級(jí)5A寫字樓、CEO行政官邰高端商業(yè)、精品私人會(huì)所多元業(yè)態(tài)，援引“City Within A City城中之城”開發(fā)理念(意為‘核心區(qū)城市綜合體”)，顛覆傳統(tǒng)建筑的制約。 樓盤詳情產(chǎn)權(quán)年限： 70年產(chǎn)權(quán)類型： 大產(chǎn)權(quán)房容積率： 綠化率： 30%總戶數(shù)： 436建筑面積： 130000平方米占地面積： 16288平方米 售賣信息及開發(fā)方案參考售價(jià)： 均價(jià)16000元/平米售樓地址： 中北路101號(hào)售樓電話： 4006066969轉(zhuǎn)22620開盤時(shí)間： 2011年1月1日；2010年10月30日入住時(shí)間： 2012年8月銷售許可證： 武房開預(yù)售[2010]381號(hào) 圖11漢街定位如圖所示 樓盤具體定位及概況 本樓盤選在武漢海山金谷小區(qū)，海山金谷項(xiàng)目位于中北路和東湖西路交匯處，總建面約13萬方，定位“洪山廣場(chǎng)?國際資源集成體”，將建設(shè)成為集高檔住宅、5A辦公、品牌商業(yè)為一體的高端綜合體項(xiàng)目。 生活：銷品茂，徐東平價(jià)，沃爾瑪、麥德龍、歐亞達(dá)、中百倉儲(chǔ)、武商量販、工商銀行，建設(shè)銀行，中國銀行，農(nóng)業(yè)銀行，交通銀行，民生銀行，華夏銀行等。 項(xiàng)目簡介 該地塊地處國家4A級(jí)東湖風(fēng)景區(qū)北岸，緊鄰徐東、漢街、水果湖、中南等繁華商圈，交通便捷，配套豐富。最主要的原因是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策和信貸政策寬松，不再限購限貸，首套房首付比例降低至20%，貸款利率水平也降至歷史低位，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍。在實(shí)施不“限購”措施的城市，首套房、二套房首付款均有所降低。去年武漢市場(chǎng)全年火熱，最終完美收官，全年成交創(chuàng)新高，市場(chǎng)總量也躋身全國前三。武漢是中國鐵路樞紐之一，也是四大機(jī)車檢修基地之一。是中部六省人口規(guī)模最大的城市。沒有取得大產(chǎn)證的，開發(fā)商不能辦理交房手續(xù)，若開發(fā)商向買方預(yù)先交付房屋交鑰匙的，買方應(yīng)拒絕接受。住宅交付使用許可證是由市或區(qū)住宅發(fā)展局頒發(fā)的。 （3）聯(lián)建風(fēng)險(xiǎn) 在房地產(chǎn)投資開發(fā)中，經(jīng)常有幾家投資單位共同投資的情況。防范這種風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)以預(yù)防為主，在初期就應(yīng)選擇信譽(yù)技術(shù)過硬的設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位和施工單位。遇到釘子戶，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)更大，釘子戶不搬遷就直接影響了房地產(chǎn)建設(shè)工作的進(jìn)度。取得竣工驗(yàn)收合格證亦是申請(qǐng)取得房屋所有權(quán)的一個(gè)重要條件。我國的城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，其中詳細(xì)規(guī)劃又分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。在我國，依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的項(xiàng)目。展會(huì)集中設(shè)在海山古玩城外圍中北路、東湖西路廣場(chǎng)、藝術(shù)品街區(qū)及古玩城內(nèi)負(fù)一樓。與此同時(shí)，與本樓盤距離最近的一個(gè)小建筑還屬“海山古玩城”，此地的宗旨是發(fā)揚(yáng)民族傳統(tǒng)，發(fā)掘文化內(nèi)涵；搭建古玩藝術(shù)品交易平臺(tái)，促進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)對(duì)接；展示中華傳統(tǒng)藝術(shù)精品魅力，拓寬文化合作領(lǐng)域；推動(dòng)藝術(shù)品業(yè)內(nèi)交流，促進(jìn)和諧共贏。預(yù)計(jì)市場(chǎng)需求仍將高漲，并帶動(dòng)一手和二手高端住宅物業(yè)的成交。%，創(chuàng)2011年以來最高記錄。2015年10月，央行再次降息降準(zhǔn)，改善和投資需求刺激高端住宅市場(chǎng)持續(xù)保持高位成交。第四季度武漢天地企業(yè)天地2號(hào)樓和光谷國際廣場(chǎng)C座入市，共新增供應(yīng)75,883平方米。四季度市場(chǎng)新增供應(yīng)與新增吸納趨近均衡，總體空置率進(jìn)一步降低。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 武漢武昌核心區(qū) 可信性研究分析 技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) Abstract Real estate development is a prehensive economic activity,There are a huge amount of investment,Periodic longer,Investment ine rate,Project risk is too large, highvalueadded products, industry association and other characteristics. Therefore, in order to make investment decisions more branch，Studies reasonable and verify whether