【正文】 及利率變動(dòng)對國內(nèi)資金需求影響；五是美、日、歐三大經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)狀況；六是武漢市工業(yè)尤其是兩大開發(fā)區(qū)及武鋼、石化、煙廠、神龍等重點(diǎn)企業(yè)產(chǎn)品市場需求狀況；七是長江隧道、武漢新區(qū)、CBD建設(shè)等新增重點(diǎn)投資項(xiàng)目及資金融通狀況；八是統(tǒng)計(jì)的基數(shù)因素等。 武漢市房地產(chǎn)市場概況1）謹(jǐn)慎樂觀,有效需求仍旺盛由于受到國家宏觀調(diào)控政策的影響,市場投資銷售增速均減緩:,%,%.投機(jī)性以及投資性需求已經(jīng)受到遏制,但有效需求仍充足,銷預(yù)售面積達(dá)1222萬㎡,%. 2）價(jià)格剛性上漲在去年一系列房產(chǎn)新政干預(yù)下,房價(jià)仍上躥.武漢市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)工作小組辦公室通報(bào):,%。在市場淡季的情況下,高檔盤也往往是脫銷的。由于全國各城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r不同，一刀切的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了，若以某些地區(qū)的房地產(chǎn)投資過熱來判斷全國的房地產(chǎn)形勢顯然是不客觀的。由此可見武漢的房價(jià)仍是處于穩(wěn)步上升趨勢，雖然受炎夏帶來的“銷售淡季”因素影響，而導(dǎo)致整體銷售量下滑，但潛在的需求量比較大，房價(jià)走勢將是穩(wěn)步上揚(yáng)，其主要原因有四點(diǎn)：1）不斷上升的開發(fā)成本是房價(jià)上揚(yáng)的主要因素。還有武漢某地產(chǎn)公司以8億元的天價(jià)拍得沙湖邊的430畝土地，僅樓面地價(jià)就已達(dá)到2400元/㎡。2）穩(wěn)定的需求市場保證了武漢市房地產(chǎn)的發(fā)展空間。隨著武漢市政府舊城改造的加速，將有大規(guī)模的拆遷戶需要購買住宅。不過，深圳萬科、深圳金地、保利地產(chǎn)、上海復(fù)地等地產(chǎn)大鱷已經(jīng)進(jìn)入武漢市場，武漢的房地產(chǎn)競爭變得越來越激烈，市場日益完善和規(guī)范。4）武漢近年來的經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展是房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展的根本保障。隨著武漢城市文明建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善，世界500強(qiáng)企業(yè)紛紛看好武漢市場的投資環(huán)境與發(fā)展前景，國內(nèi)外的眾多有實(shí)力企業(yè)也將投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)向武漢，武漢將成為中部崛起的發(fā)達(dá)城市，各項(xiàng)城市設(shè)施進(jìn)一步得到完善，經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持高速增長。 武漢住宅市場需求分析2008年房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐會明顯加快。隨著人們對工作環(huán)境和生活質(zhì)量的要求越來越高，“以人為本”的設(shè)計(jì)及建設(shè)理念被越來越廣泛地體現(xiàn)到房地產(chǎn)產(chǎn)品當(dāng)中，各種新型建筑材料和高新技術(shù)也將得到越來越廣泛的應(yīng)用。江城武漢以它得天獨(dú)厚的地理位置和氣候環(huán)境為景觀住宅的產(chǎn)生提供了地利條件。 武漢住宅市場供應(yīng)分析 投資仍將保持一定幅度的增長在中部崛起的大環(huán)境中,武漢市保持良好的經(jīng)濟(jì)活力,眾多外資企業(yè)來漢發(fā)展產(chǎn)業(yè),武漢居民收入也在不斷增長,武漢市的房地產(chǎn)投資仍將保持一定幅度的增長. 市場需求將趨于平穩(wěn)在政策環(huán)境中,上半年市場處于搏弈狀態(tài),市場以自住消費(fèi)為主,投資消費(fèi)比例僅占10%,對價(jià)格預(yù)期不會下降的心理作用,將會使得市場需求趨于平穩(wěn). 市場競爭趨于激烈從市場供應(yīng)看,下半年區(qū)域供應(yīng)加大,不僅光谷,南湖等區(qū)域競爭激烈,玉橋新都和南岸金都等片區(qū)高端大盤。 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則a. 高綠化低密度；b. 綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；c. 戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級換代”居住要求； d. 體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格。 規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)“東湖基本要求是：建筑方案總體構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區(qū)，并與東湖風(fēng)景區(qū)相呼應(yīng)，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。b. 深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過試樁確定。第4章 產(chǎn)品方案 項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢分析（S）1） 地域地理優(yōu)勢a. 占據(jù)東湖的核心地位位于青山區(qū)的中心地段，是武漢未來發(fā)展的黃金區(qū)域，是城市發(fā)展的“經(jīng)濟(jì)與科技中心”的前沿。d. 面積分布合理，市場承受力度大主要以中小戶型為主，總價(jià)不高，市場容易接受。b. 項(xiàng)目地塊的基礎(chǔ)地價(jià)相對較高，且需要向原有土地方購買，土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用不扉，造成項(xiàng)目土地部分支出較大。2) 新穎獨(dú)特的戶型設(shè)計(jì)，為武漢之最專為白領(lǐng)設(shè)計(jì)的精致戶型，有利于發(fā)掘新的客戶，形成市場的熱點(diǎn)。6) 武漢房地產(chǎn)發(fā)展的潛力武漢房地產(chǎn)近5年來發(fā)展迅猛，作為中部特大城市，武漢有得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，但相對沿海部分城市和直轄市，其房地產(chǎn)起步較晚，居民居住意識也是近幾年才得以提升。對商品房的要求也會越來越高，新的社區(qū)將會是消費(fèi)者的首選。各項(xiàng)政策不斷優(yōu)化，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供快捷的服務(wù)。4） 主要競爭對手項(xiàng)目綜合素質(zhì)較高，在戶型設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)均有自己的特色。6） 國家、社會對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整需要一定時(shí)間，恢復(fù)房地產(chǎn)火熱局面需要等待，故短時(shí)間房價(jià)不會上升， 新開發(fā)商品房的地產(chǎn)上必須認(rèn)清形勢、遠(yuǎn)見卓識。8） 消費(fèi)者心里越加成熟，對商品房的要求也更加謹(jǐn)慎和精細(xì)，如此給開發(fā)商提出了更高的要求。 產(chǎn)品定位根據(jù)市場分析和項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略，本項(xiàng)目以城市白領(lǐng)房子為主的單一性開發(fā)。戶型平面圖如下圖：X1X2X3D1D2結(jié)合市場分析以及項(xiàng)目初步的規(guī)劃布局、建筑面積，初步確定本項(xiàng)目結(jié)合市場實(shí)際以及項(xiàng)目初步的規(guī)劃布局、建筑面積，初步確定本項(xiàng)目的戶型面積如下：首層以40100多平方米的2房、3房為主，商業(yè)首層以街鋪形式開發(fā)，二、三層則可以考慮引進(jìn)大賣場，完善商業(yè)配套，匯聚消費(fèi)人氣。廚房高級瓷磚到頂。廚房、陽臺地面鋪設(shè)高級防滑磚。g. 衛(wèi)生間：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級防滑磚。3) 配套設(shè)備：a. 電梯：各樓棟均配置高檔名牌電梯。e. 給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨(dú)立水表。c. 信息服務(wù)系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入Internet）、背景音樂、視頻點(diǎn)播等。入口處有寬廣的地下停車場b. 指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。兒童活動(dòng)場地以塑料欄桿為主。g. 垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。b. 在東湖域內(nèi)有不少中小企業(yè)，其在職人員擁有較強(qiáng)的購買力，對樓盤的素質(zhì)要求較高。他們希望擁有健康，渴望在都市里生活，在大自然里休息，樓盤應(yīng)具有湖光山色、園林綠化，環(huán)藝小品等景觀。市場比價(jià)法測算銷售價(jià)格分析表：案例名稱東湖所以本樓盤定價(jià)將在其他樓盤的基礎(chǔ)上再次調(diào)價(jià)，將平均售價(jià)暫定在6800元/㎡。目的：建議首先以低價(jià)盡快回籠資金投入到配套設(shè)施的完善促進(jìn)中期銷售，為以后銷售的提價(jià)打下基礎(chǔ)。地理位置優(yōu)越，是東湖的黃金地段。4) 小區(qū)設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以現(xiàn)代感為主題，各種樓層合理布置。走幾分鐘就到了東湖風(fēng)景區(qū)，很多車都在那里停靠，乘車、轉(zhuǎn)車方便。這些成為本案最大的優(yōu)勢。b. 項(xiàng)目地塊的基礎(chǔ)地價(jià)相對較高，且需要向原有土地方購買，土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用不扉，造成項(xiàng)目土地部分支出較大。采用撇指定價(jià)策略，一期工程價(jià)格以低價(jià)銷售，二期工程價(jià)格略高于一期工程，并且根據(jù)觀賞景觀的視覺效果差異化定價(jià)，分為四個(gè)價(jià)格區(qū)域段?！皷|湖康城國際”正是這樣的載體。4)交通便利，東湖路，徐東路，市二環(huán)即在小區(qū)邊緣，出行方便，更有升值潛力。康城國際”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：1)目標(biāo)消費(fèi)者：知識分子、高級白領(lǐng) 2)年齡：年齡大約在25到45歲，3)社區(qū)內(nèi)寧靜安祥、幽雅恬靜的生活氛圍。 做好軟硬件展示硬件：突出小區(qū)的保安系統(tǒng)、生態(tài)地下停車場、墻體新型保溫板、防水體統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、綜合的活動(dòng)中心、咖啡廳、中央花園、網(wǎng)球場。a. 路口廣告牌：設(shè)路旗、廣告牌，引導(dǎo)即將進(jìn)入項(xiàng)目地塊的客戶，形成視覺沖擊力，將項(xiàng)目的全新形象深深的烙在客戶心中，并起到導(dǎo)視作用。道路兩邊安裝音箱，在客戶一進(jìn)入項(xiàng)目范圍，就能感受到本項(xiàng)目猶如“天籟之聲、世外桃源”，從聽覺上感染客戶。b. 欣賞區(qū)：在售樓處內(nèi)獨(dú)辟區(qū)域，播放本項(xiàng)目影視介紹，精心修飾，舒適的座椅，溫馨的情調(diào)，唯美的畫面。1) 園林豐富化園林樹種必須豐富，植物以紫薇樹為主，體現(xiàn)小區(qū)主題。2) 導(dǎo)示明細(xì)化雖然，進(jìn)入樣板區(qū)，都有置業(yè)顧問帶領(lǐng)、指引，但作為一個(gè)豪宅項(xiàng)目，應(yīng)多方面體現(xiàn)人性化的要求，導(dǎo)示系統(tǒng)仍不可缺少，可以結(jié)合項(xiàng)目的園林綠化，在各路口放置各樣板區(qū)的指引系統(tǒng)。建議風(fēng)格：富有東方韻味的格調(diào)，柔美、明媚、含蓄、極富有感染力。再加上窗外綠色的山、碧色的水，房子仿佛已經(jīng)融入山水之間。高質(zhì)量的住房、優(yōu)雅、寧靜的環(huán)境，有效吸引消費(fèi)者。公司可考慮與中百集團(tuán)聯(lián)手，不僅為中百超市鎖定了數(shù)量客觀的客戶，也能方便本小區(qū)業(yè)主購物，秉承公司“建筑夢想、創(chuàng)新生活”的經(jīng)營理念，為業(yè)主提供優(yōu)良的服務(wù)，提供起網(wǎng)上超市、送貨上門的服務(wù)。配送商品大型賣場小型便利店普通超市選擇合適的下單超市記錄，核實(shí)，計(jì)算配送時(shí)間數(shù)據(jù)庫公司網(wǎng)絡(luò)平臺用戶送貨 通知社區(qū)網(wǎng)站和中百超市網(wǎng)站相連接，中百超市每日更新產(chǎn)品目錄和促銷信息。康城國際”塑造成品質(zhì)卓越的武漢第一樓盤；4) 促進(jìn)樓盤銷售，為其成為“武漢十佳樓盤”提供動(dòng)力。要通過廣告本身蘊(yùn)涵的文化氣息來塑造項(xiàng)目的文化品位，使項(xiàng)目具有既沉靜又不呆板，既現(xiàn)代又不張揚(yáng)的氣質(zhì)，同時(shí)又體現(xiàn)發(fā)展商穩(wěn)健而又內(nèi)斂的大家風(fēng)范；4)要體現(xiàn)周到細(xì)致，處處為業(yè)主著想的專業(yè)理念。既通過活動(dòng)與立體廣告媒介告知廣大市民，特別是目標(biāo)消費(fèi)者，以“白領(lǐng)社區(qū)”為定位設(shè)計(jì)目的的“東湖形成對“東湖公開發(fā)售期：廣告原則給感覺以活動(dòng)與廣告塑造項(xiàng)目的文化品位，完成形象沉淀。推廣宜在項(xiàng)目規(guī)劃方案確定時(shí)就開展品牌行銷,采用“集中優(yōu)勢總之，媒體組合優(yōu)勢最終將形成效益最大化。c. 戶外媒體：大型戶外招牌（街道口、洪山廣場、武漢歌劇院、龜山等位置布置）。奢侈品雜志。項(xiàng)目網(wǎng)站作為特殊的媒體，在項(xiàng)目整個(gè)推廣過程中起著不可替代的作用：及時(shí)報(bào)道項(xiàng)目活動(dòng)動(dòng)態(tài)、炒作項(xiàng)目熱點(diǎn)事件、發(fā)布即時(shí)性的優(yōu)惠信息等等。第6章 總圖布置與公用輔助工程 總圖布置總平面略呈“一中心三組團(tuán)”形布局，由3個(gè)不同風(fēng)格的建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車庫，利用不規(guī)則地形布置休息廳，小區(qū)設(shè)西、南兩個(gè)出人口。日； 初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約1425立方米。b. 在住宅屋頂設(shè)單元屋頂水箱(每單元一個(gè))。b. 普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。b. 室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按武漢市地區(qū)暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算。c. 主要電力供應(yīng)指標(biāo)：設(shè)備容量2155kW，計(jì)算負(fù)荷1657kW，變壓器總裝機(jī)容量2134kVd. 計(jì)量方式：l0kV系統(tǒng)進(jìn)線設(shè)專用計(jì)量柜，住宅每戶設(shè)專用磁卡式分戶電表。照度標(biāo)準(zhǔn)按國家標(biāo)準(zhǔn)GB 133—90的中值選取。所有遠(yuǎn)程控制設(shè)備均設(shè)置手動(dòng)控制功能。 2)地下停車庫設(shè)防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動(dòng)噴淋消防或氣體消防設(shè)施、消火栓。 通信設(shè)施1)小區(qū)通信線路由A市市話網(wǎng)直接引入。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器。對上述污染擬采取以下措施進(jìn)行治理： 1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道?？党菄H提出“生態(tài)節(jié)能社區(qū)”的概念。遠(yuǎn)離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。施工場地噪聲主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動(dòng)噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機(jī)7896裝修、安裝階段電鉆100115沖擊機(jī)95電錘100105空壓機(jī)7585手工鉆100105打樁機(jī)95105無齒鋸105底板與結(jié)構(gòu)階段混凝土輸送泵90100多功能木工刨90100振搗器100105混凝土攪拌機(jī)100110電據(jù)100110云石機(jī)100110電焊機(jī)9095多角磨光機(jī)100115空壓機(jī)7585交通運(yùn)輸車輛聲級施工階段運(yùn)輸內(nèi)容車輛類型聲級/dB(A)土方階段底板與結(jié)構(gòu)階段裝修階段土方外運(yùn)鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設(shè)備大型載重機(jī)混凝土罐車、載重車輕型載重卡車908085752)施工期揚(yáng)塵施工期揚(yáng)塵主要來自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場堆放揚(yáng)塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚(yáng)塵。各施工階段晝、夜聲級估算值 單位：dB（A）施工階段晝間場界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值夜間場界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值土方階段758575758555結(jié)構(gòu)階段708570658055裝修階段809585禁止施工552)施工揚(yáng)塵的影響 由于土石方過程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會造成地面揚(yáng)塵污染環(huán)境，其揚(yáng)塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個(gè)復(fù)雜、較難定量的問題。 大氣污染源分析1)地下車庫廢氣東湖 水污染源分析擬建項(xiàng)目的水污染源主要是生活污水?？党菄H環(huán)境影響評價(jià)“公眾參與”的目的在于使公眾對擬建項(xiàng)目的各種意見、建議、和要求貫徹于整個(gè)環(huán)境影響評價(jià)中，溝通公眾與項(xiàng)目建設(shè)方的相互了解，彌補(bǔ)環(huán)境影響評價(jià)過程中可能存在的疏漏，制定出嚴(yán)格的環(huán)境監(jiān)管措施與實(shí)施計(jì)劃，使該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)更加完善和合理，從而有利于項(xiàng)目的綜