【正文】 作方式的組織保障，君臨國際廣場管理中心將實(shí)行招商局物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制，管理中心經(jīng)理對工作全權(quán)負(fù)責(zé)，是招商局物業(yè)君臨國際廣場管理中心的一切重大事務(wù)的組織者和指揮者。（五） 持續(xù)改進(jìn)的原則持續(xù)有效地改進(jìn)服務(wù)水平和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，貫徹國際質(zhì)量管理體系，是招商局物業(yè)一貫遵循重要原則之一。（一）崗位人員配置表序號(hào)崗位名稱崗位數(shù)人數(shù)崗位地點(diǎn)1管理中心經(jīng)理11管理中心2管理中心經(jīng)理助理11管理中心（一）客戶服務(wù)中心3客戶服務(wù)中心主管11客戶服務(wù)中心4客戶服務(wù)助理11客戶服務(wù)中心5財(cái)務(wù)收款文員11客戶服務(wù)中心6公寓酒店式管家14公寓7寫字樓客戶管理服務(wù)員11寫字樓8住宅管家11住宅9商業(yè)管理服務(wù)員11客戶服務(wù)中心小計(jì)710（二）安全事務(wù)部10安全事務(wù)主管11兼消防主管111號(hào)崗（安全班長）14博愛廣場122號(hào)崗14B棟靠近辦公入口133號(hào)崗 14主出口崗144號(hào)崗（機(jī)動(dòng)車出入口崗）14B棟西南側(cè)機(jī)動(dòng)車出入口155號(hào)崗（外圍巡邏崗）14文化景觀帶和院士廣場166號(hào)崗（公寓門童） 14公寓大堂177號(hào)崗（巡樓崗）28公寓、寫字樓188號(hào)崗（停車場管理崗）12地下立體停車場小計(jì)1035（三）工程維修部19工程維修部主管11工程部20強(qiáng)電工程師1主管兼21智能化工程師11工程部22配電運(yùn)行工 13高低壓配電室、水泵房23水電維修工 12工程部24電梯技工 11工程部25空調(diào)維護(hù)技工11工程部26消防監(jiān)控值班工 14工程部28綜合維修工 11工程部小計(jì)914（四）環(huán)境管理部29外圍清潔工 33君臨國際廣場紅線范圍30住宅樓層清潔工 22住宅31寫字樓層清潔工 55寫字樓32公寓樓層清潔工 66公寓33地下停車場清潔工 11地下立體停車場34機(jī)動(dòng) 12機(jī)動(dòng)調(diào)配35綠化工 11紅線范圍內(nèi)綠化小計(jì)2020合計(jì)4881（二）崗位人員配備說明崗位設(shè)置和人員配備突出以客戶為中心的特點(diǎn)，圍繞“氛圍管理”的人性化管理模式，通過實(shí)施真誠服務(wù)、微笑服務(wù)、貼身服務(wù)、設(shè)備安全、治安消防安全，來實(shí)現(xiàn)管理區(qū)域的安全和實(shí)現(xiàn)業(yè)主需求。4工程維修主管大專以上學(xué)歷，中級以上技術(shù)職稱；五年以上設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)；三年以上物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)；動(dòng)力或機(jī)電相關(guān)專業(yè)5安全事務(wù)主管大專以上學(xué)歷三年以上物業(yè)管理安全工作經(jīng)驗(yàn)6環(huán)境管理主管大專以上學(xué)歷，園林綠化等相關(guān)專業(yè)；二年以上酒店清潔綠化管理經(jīng)驗(yàn)；7強(qiáng)電工程師大專以上學(xué)歷，工業(yè)自動(dòng)化相關(guān)專業(yè)；三年以上強(qiáng)電設(shè)備維護(hù)管理經(jīng)驗(yàn)；有變配電、變頻水泵、家用變頻空調(diào)、VRV空調(diào)等維護(hù)管理經(jīng)驗(yàn)。一、 培訓(xùn)目標(biāo)通過培訓(xùn)，提高員工的綜合素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，培養(yǎng)一支作風(fēng)優(yōu)良、專業(yè)技術(shù)過硬的物業(yè)管理隊(duì)伍，為君臨國際廣場的業(yè)主和客戶提供高效、優(yōu)質(zhì)、便利、安全的物業(yè)管理服務(wù)。 新技術(shù)（能）培訓(xùn)：智能化技術(shù)、信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、新設(shè)備儀器的使用與管理技術(shù)等。由公司組織培訓(xùn)學(xué)習(xí)。 內(nèi)容與課程安排：培訓(xùn)類型時(shí)間方式目的方式考核崗前培訓(xùn)24學(xué)時(shí) 崗位職責(zé) 基本業(yè)務(wù)知識(shí)、業(yè)務(wù)范圍、工作技巧 ISO9000服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 首接式服務(wù)基本技巧能獨(dú)立上崗、獨(dú)擋一面直接領(lǐng)導(dǎo)的面授教育和自學(xué)、實(shí)踐相結(jié)合上崗考核鑒定在職培訓(xùn)240學(xué)時(shí)月工作總結(jié)，分析、積累工作中處理得法或不當(dāng)?shù)陌咐?，積累經(jīng)驗(yàn)及吸取教訓(xùn)學(xué)習(xí)《物業(yè)管理通論》、《物業(yè)管理動(dòng)態(tài)》學(xué)習(xí)經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)和管理知識(shí)舉行各類專題知識(shí)講座不斷提高管理能力，更新管理知識(shí)，掌握行業(yè)信息以部門為單位集中研討，案例分析，灌輸新知識(shí)第四季末管理知識(shí)考試；年末技能考核外培取證按外培單位要求 物業(yè)管理崗位資格培訓(xùn)。內(nèi)容與課程安排崗前培訓(xùn)時(shí) 間培訓(xùn)內(nèi)容方 式負(fù)責(zé)人要求3小時(shí)君臨國際廣場項(xiàng)目概況，員工守則，職業(yè)道德面授公司主管部門1周本崗位職責(zé)、工作紀(jì)律；本崗位清潔操作規(guī)程和工作標(biāo)準(zhǔn)；環(huán)境保護(hù)意識(shí)，小區(qū)美化概念清潔班長帶領(lǐng)下學(xué)習(xí)環(huán)境管理部主管1周后進(jìn)行“員工上崗考核鑒定”3個(gè)月相應(yīng)崗位的操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)；清潔機(jī)械的使用與保養(yǎng)，清潔劑使用及注意事項(xiàng)實(shí)地操作與個(gè)別輔導(dǎo)相結(jié)合環(huán)境管理部主管書面考試，以及轉(zhuǎn)正考核鑒定在職培訓(xùn)時(shí) 間培訓(xùn)內(nèi)容方 式負(fù)責(zé)人要求每月上旬及中旬各1次職業(yè)道德、工作宗旨、工作精神；與清潔有關(guān)的政府法規(guī)、條例；崗位專業(yè)知識(shí)的更新與先進(jìn)技術(shù)；清潔安全消防知識(shí)集中學(xué)習(xí)環(huán)境管理部主管嚴(yán)格考勤制度，做好培訓(xùn)記錄月末討論工作中遇到的問題尋求解決方法；討論如何吸取先進(jìn)的工作經(jīng)驗(yàn)；相互交流各種合理化建議座談環(huán)境管理部主管班長負(fù)責(zé)做好工作總結(jié)記錄季末清潔機(jī)械的操作、保養(yǎng)；清潔用品的使用及注意事項(xiàng)；清潔工作的要求和難點(diǎn)分析集中培訓(xùn)環(huán)境管理部主管嚴(yán)格考勤制度，做好培訓(xùn)記錄（2）綠化管理員培訓(xùn)計(jì)劃目的：明確綠化管理員的職責(zé)和任務(wù)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，提高專業(yè)技能，熟練掌握本崗位的操作規(guī)程、技術(shù)要領(lǐng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。二、 管理機(jī)制 制度建設(shè)在君臨國際廣場將以公司現(xiàn)有制度為依據(jù)，建立一整套完善的行政人事管理制度，品質(zhì)管理制度，目標(biāo)考核管理制度，財(cái)務(wù)管理制度。 激勵(lì)機(jī)制員工激勵(lì)機(jī)制，一是行政促動(dòng)力，以行政權(quán)力為依托，以行政命令為基本形式，以獎(jiǎng)懲為后盾的體制性促動(dòng)力；二是競爭促動(dòng)力，運(yùn)用競爭手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調(diào)，如通過競聘選擇安全班長，以先進(jìn)帶后進(jìn)，共同完成任務(wù)；三是輿論促動(dòng)力，因勢利導(dǎo)利用輿論達(dá)到協(xié)調(diào)的目的；四是管理者的凝聚力，通過領(lǐng)導(dǎo)者或一名管理人員對于下屬的吸引力、影響力，促進(jìn)日常管理工作協(xié)調(diào)開展。（三） 招聘選拔原則計(jì)劃原則：所有的招聘活動(dòng)均具有較強(qiáng)的計(jì)劃性，從而不斷提高招聘的效率和成功率。 因人施教和因崗施教原則：培訓(xùn)工作將根據(jù)員工不同的實(shí)際水平以及不同崗位任職資格要求，開展有針對性的培訓(xùn)。（二）培訓(xùn)原則：系統(tǒng)性原則：根據(jù)業(yè)務(wù)需要和員工需求，提供系統(tǒng)性的員工培訓(xùn)。（3） 競聘上崗：通過崗位競聘方式讓優(yōu)秀的人才不斷涌現(xiàn)，保證業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展同時(shí)，也為員工職業(yè)生涯的發(fā)展創(chuàng)造條件。一是經(jīng)濟(jì)管理，通過制定員工崗位工資和工作績效掛鉤的工資制度，崗位工資中含有部分績效工資，績效工資將根據(jù)員工工作目標(biāo)完成情況予以發(fā)放，從而調(diào)動(dòng)員工積極性；二是制度管理，制定一整套完善的規(guī)章制度和工作流程，規(guī)范員工言行，提高工作質(zhì)量和工作效率；三是培訓(xùn)教育管理，通過各種宣傳教育手段培訓(xùn)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德和職業(yè)素養(yǎng)，不斷提高員工的綜合素質(zhì)和專業(yè)技能。 安全事務(wù)部負(fù)責(zé)君臨國際廣場范圍內(nèi)的消防、公共安全保衛(wèi)以及交通、停車場管理等工作。掌握上崗應(yīng)知應(yīng)會(huì)的基本知識(shí)和組織紀(jì)律，培養(yǎng)建設(shè)一支愛崗敬業(yè)、訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明、文明值勤的安全管理員隊(duì)伍。更新知識(shí)：及時(shí)補(bǔ)充、更新各類技能知識(shí)，跟上時(shí)代的步伐。這種培訓(xùn)以管理處自培為主。 針對物業(yè)功能特點(diǎn)的物業(yè)管理模式的培訓(xùn)。23綠化管理員具備高中以上文化, 具有一年以上工作經(jīng)驗(yàn)，責(zé)任心強(qiáng)。2經(jīng)理助理大專及以上學(xué)歷或中級以上技術(shù)職稱；四年以上物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)；持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證；有工程管理經(jīng)驗(yàn)，知識(shí)面廣，專業(yè)技能熟練；有較強(qiáng)的組織管理能力、協(xié)調(diào)溝通能力。(四) 重視員工來源和個(gè)人素質(zhì)的考察君臨國際廣場是一個(gè)高品位的樓盤，是南京市內(nèi)一個(gè)極具文化氛圍的多功能社區(qū)；因此對員工的個(gè)人品德要求較高，一方面把握員工來源和背景，另一方面重視個(gè)人品德的考察和控制。（四） 成本控制的原則不僅讓業(yè)主和客戶獲得優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，同時(shí)以有效的成本控制方式，承諾嚴(yán)格執(zhí)行政府規(guī)定，合理收費(fèi)。96%綠化完好率95%完好綠化面積綠化總面積100%95%保潔率99%保潔達(dá)標(biāo)面積保潔總面積100%99%第四章 組織機(jī)構(gòu)及人員配備、培訓(xùn)和管理概述：招商局物業(yè)在君臨國際廣場物業(yè)管理服務(wù)中心遵循客戶優(yōu)先原則、有效性管理原則、安全第一的原則、成本控制的原則和持續(xù)改進(jìn)的原則進(jìn)行組織機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備。三、 自全部入住接管兩年內(nèi)，君臨國際廣場的物業(yè)管理服務(wù)達(dá)到江蘇省城市物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，并通過政府部門的考評。l 高檔次的特色服務(wù)。（四） 要求嚴(yán)謹(jǐn)而高效的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理和工程維修服務(wù)。三、 “氛圍管理“系統(tǒng)示意圖氛 圍 管 理生 活工 作浪漫休閑清新、自然、細(xì)致、貼心、知性、自我清靜、寬松、高效紳士淑女的浪漫、尊貴都 市 精 英 文 化環(huán)境氛圍管理氛圍文化氛圍自然環(huán)境人文環(huán)境先進(jìn)管理運(yùn)作規(guī)范的管理制度高素質(zhì)的管理人員社區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)社區(qū)文化活動(dòng)社區(qū)報(bào)紙刊物招商局物業(yè)企業(yè)文化四、 成就“都市精英文化”管理目標(biāo)通過“氛圍管理”突顯君臨國際廣場在南京濃厚文化積淀上的提升，與國際接軌，營造出文化城市中一個(gè)商務(wù)文化生活典范；以高品位、高質(zhì)素的服務(wù)使物業(yè)使用人與其身份產(chǎn)生認(rèn)同感，形成社區(qū)凝聚力，使君臨國際廣場在形態(tài)上呈現(xiàn)出多姿多彩的人生態(tài)度，在時(shí)空上渾然一體，成就“都市精英文化”！第三章 管理運(yùn)作方式及管理承諾概述：通過君臨國際廣場的物業(yè)管理服務(wù)特色分析，得出文化是君臨國際廣場物業(yè)管理服務(wù)最重要的特征，提出“統(tǒng)一運(yùn)作、服務(wù)分區(qū)、氛圍管理”的總體運(yùn)作方式。為了滿足這些要求，招商局物業(yè)提出通過“氛圍管理”達(dá)成君臨國際廣場管理、服務(wù)的和諧、統(tǒng)一的整體管理設(shè)想。第二章 “氛圍管理”整體管理設(shè)想概述：通過對君臨國際廣場文化、客戶群體特征以及管理服務(wù)需求進(jìn)行深入分析，總結(jié)出君臨國際廣場管理服務(wù)特性，提出“氛圍管理”的整體管理設(shè)想，以求達(dá)到綜合性物業(yè)的管理既各有側(cè)重、各有特色，又能夠和諧、統(tǒng)一，成就“都市精英文化”。（二） 功能開發(fā)的階段性：君臨國際廣場分為兩期開發(fā)，一期為住宅和寫字樓，二期為酒店式公寓。l 需要相對寬松的生活環(huán)境；l 適時(shí)組織具有西方文化特色的社區(qū)文化活動(dòng)；l 對于公寓內(nèi)外來人員要嚴(yán)格控制。l 嚴(yán)格控制人流出入；l 對工作環(huán)境的要求高。l 需要高度便捷的生活環(huán)境；l 需要相對寬松的生活空間；l 需要提供周到、細(xì)致的家政服務(wù)；l 對社區(qū)文化活動(dòng)具有較高的參與意識(shí)。l 高質(zhì)素的物業(yè)服務(wù)。 安全支持體系216。酒店式公寓中美文化交流中心自管租金：1800/床位/月酒店式公寓，外國留學(xué)生為主，服務(wù)人員素質(zhì)能力較高，24小時(shí)不間斷服務(wù)。 自主經(jīng)營業(yè)主（二） 周邊項(xiàng)目物業(yè)管理狀況調(diào)研項(xiàng)目名稱物業(yè)管理公司名稱管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)管理狀況寫字樓新世界中心華威物業(yè)A座：七至二十五層為標(biāo)準(zhǔn)寫字間 6元/平方米；B座：八至二十八層為商住區(qū) 3元/平方米。 專業(yè)事務(wù)所216。金鷹國際商城l 大型高檔綜合性商城l 以國內(nèi)外知名品牌店為主。百米范圍內(nèi)有通向市區(qū)各處的公交車、地鐵。 深圳蛇口新時(shí)代廣場獲二OO一年度“園林式 北京國際金融大廈獲二OO一年度“北京市優(yōu)秀管理大廈”稱號(hào)；2001年北京招商局國際金融大廈被評為“首都綠化美化花園式單位”；216。（五）“追求卓越目標(biāo)，至誠服務(wù)客戶，不斷超越自我，誠信依法經(jīng)營，尊重信任員工，團(tuán)隊(duì)協(xié)作發(fā)展”的核心價(jià)值觀。先有微笑的員工，才有滿意的顧客，員工以客為先，客戶回報(bào)企業(yè)，企業(yè)報(bào)效社會(huì)。該模式已在全國范圍內(nèi)得到廣泛推廣。216。招商地產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)品牌與雄厚實(shí)力更加提攜了招商局物業(yè)的快速發(fā)展。（七）財(cái)務(wù)管理： 為客戶和業(yè)主著想，處處精打細(xì)算，體現(xiàn)對業(yè)主和用戶的負(fù)責(zé)精神；堅(jiān)持公開和透明的原則，定期向業(yè)主公布物管項(xiàng)目財(cái)務(wù)收支情況，主動(dòng)接受業(yè)主和用戶的監(jiān)督和檢查。在管物業(yè)面積800多萬平方米，員工4000多人。招商局集團(tuán)經(jīng)營總部設(shè)于香港。招商局和中銀、華潤、中旅并稱為香港四大中資企業(yè)集團(tuán)，在香港和國際工商界有著重要影響。（二）員工培訓(xùn)： “以人為本”的企業(yè)思想，把員工培訓(xùn)工作當(dāng)作企業(yè)生存與發(fā)展的重要保證措施常抓不懈。第三節(jié) 至誠、規(guī)模、成熟之管理優(yōu)勢招商局物業(yè)管理有限公司自成立以來，遵循“以人為本，以客為先”的指導(dǎo)思想，奉行“真誠服務(wù)、優(yōu)質(zhì)高效”的企業(yè)精神，經(jīng)過二十年的努力和錘煉，已建立了一支懂經(jīng)營、會(huì)管理、精業(yè)務(wù)、肯奉獻(xiàn)、高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍。其二，招商局物業(yè)擁有深圳鯨山別墅、新時(shí)代廣場、海月花園、花園城，北京招商局中心、金融中心，上海招商局大廈、招商局廣場等高品質(zhì)樓盤，呈南北分布，為招商局物業(yè)實(shí)施全國