【正文】 可能的使用，這種最可能的使用是法律 上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、經(jīng)過(guò)充分合理的論證，并能給予信價(jià)時(shí)象帶 來(lái)最高價(jià)值的使用。房地產(chǎn)價(jià)格也同樣 遵獨(dú)替代規(guī)律，受其它具有相同使用價(jià)值的房地產(chǎn)，即同類(lèi)型具有替代可能的房 地產(chǎn)價(jià)格所牽制。(九）仏價(jià)方法第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫(xiě)作 31通行的枯價(jià)方法有比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法、策〉化地價(jià)條正法 係價(jià)方法的選擇應(yīng)按照技術(shù)規(guī)范，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)友育情況并結(jié)合佑價(jià)宗 地的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)挠觾r(jià)方法。(十四）變現(xiàn)能力分析、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性分析係價(jià)對(duì)象通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性分析見(jiàn)下表:估價(jià)對(duì)象通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性分析表ks*序號(hào)影響因素變現(xiàn)能力分析1通用性枯價(jià)對(duì)象證裁用途、實(shí)際用途均為商住，但其目前狀態(tài)為 在建工程，其通用性一般2獨(dú)立使用性由于各枯價(jià)對(duì)象產(chǎn)板情況明咐，目前尚無(wú)影響其獨(dú)立使用 的因素存在，獨(dú)立使用性較好3可分割轉(zhuǎn)讓性佶價(jià)對(duì)象為在建工程，房地產(chǎn)可分割轉(zhuǎn)讓性差 若需對(duì)估價(jià)時(shí)象進(jìn)行短期強(qiáng)制處分，考處快速變現(xiàn)如佑價(jià)對(duì)象所在區(qū)域市場(chǎng) 發(fā)育的完善程度、該類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)需求有限、處置時(shí)間較一般正常交易時(shí)間短、 其他不可預(yù)見(jiàn)因素及拍賣(mài)、過(guò)戶(hù)等變現(xiàn)資用等因素的影響，成交價(jià)格可能僅為其 公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的50%左右，詳見(jiàn)下表。(十五）風(fēng)險(xiǎn)提示說(shuō)明有關(guān)事項(xiàng)說(shuō)明根據(jù)本次仏價(jià)過(guò)程的勘察、調(diào)查、詢(xún)證、查證和調(diào)查等工作所得，有關(guān)事項(xiàng) 特此說(shuō)明如下：1998年，原產(chǎn)權(quán)人廣州市X X X房地產(chǎn)實(shí)業(yè)發(fā)展有限/司以出讓方式獲得 信價(jià)對(duì)象所在土地使用權(quán)，并于同年辦理了報(bào)建手續(xù)，于1999年7月取得《建 設(shè)工程施工許可證》，2005年完成了柱基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)分部驗(yàn)收后停工至廣 州X X X房地產(chǎn)有限公司取得了枯價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)后于2007年8月將佑價(jià)對(duì)象由福 處大度更名為文福大廈，2008年10月通過(guò)驗(yàn)收并取得了《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合 格證》，其土地使用年限住宅剩余58. 2年，商業(yè)剩奈28. 2年，建筑目前正在裝 飾改造中，尚未交付使用。但未計(jì)入倍價(jià)范圍的已售住宅建筑 面積2 155. 582 8m2,回遷住宅建筑面積2 515. 900 8m2,公建 配杳等其他建筑面積1 576. 620 6m2,即列入本次信價(jià)范圍的 建統(tǒng)面積為28 238. 886 5m39。裡樓外墻面主要為大理石，首層部 分墻面為落地鋼化破填，塔樓外墻為條形磚，造里塔失屋頂， 整體為退縮式的塔形外觀10談施設(shè)備商業(yè)核樓設(shè)2部扶手樣、1部垂直貨梯，東西塔樓各說(shuō)2部直 行電梯11維護(hù)與完損狀況結(jié)構(gòu)完整；裝飾情況為視樓外墻較新，塔樓外墻為程新度 90%；室內(nèi)裝修力毛組、無(wú)損壞情況；綜合成新率為約 為95%(三）枯價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析:艮據(jù)委托人提供的權(quán)屬資料，信價(jià)時(shí)象權(quán)益狀況描述與分析見(jiàn)下表。正是去年供求缺口大，導(dǎo)致樓價(jià)急升，很多沒(méi)有 迫切購(gòu)房的需求都進(jìn)入了市場(chǎng)。越秀區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況估價(jià)對(duì)象位于越秀區(qū)萬(wàn)福路南側(cè)、廠后街北側(cè)地段，處于越秀南片區(qū)，據(jù)枯 價(jià)人員調(diào)查，該片區(qū)目前住宅市場(chǎng)供應(yīng)量較小，形成競(jìng)爭(zhēng)壓力的主要為東越雅 居，而商業(yè)物業(yè)上述樓盤(pán)其所處地段不同，競(jìng)爭(zhēng)不大，商業(yè)主要還是老街區(qū)低層 商業(yè)的潛在競(jìng)爭(zhēng)及萬(wàn)福路的精品城商場(chǎng)會(huì)對(duì)枯價(jià)對(duì)象租售形成一定壓力。估價(jià)對(duì)象規(guī)劃指標(biāo)表 114項(xiàng)目總面積（m2)可售面積（m2)不可售面積（m2)備注住宅22 817 94 955. 941 9商it首層936. 919 141. 125 9文化站、 ■生站夾層商業(yè)275. 172 4自行車(chē)庫(kù)二層1 360. 364 8三層1 675. 783 4四層1 675. 783 4五層1 444. 904 1317. 504 4合計(jì)8 57 368. 927 2地下車(chē)位3 776. 140 4合計(jì)34 486. 990 724 462. 746 1容積率12. 37假設(shè)化價(jià)對(duì)象于伯價(jià)基準(zhǔn)日開(kāi)始后續(xù)開(kāi)發(fā)，設(shè)定開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1年（2010 年1月至2010年12月），其中：建說(shuō)期為0. 5年（2010年1月至2010年6月）。住宅可比案例情況分析賽 llj^^價(jià)對(duì)象與案例*估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例一可比實(shí)例二可比實(shí)例三座落位置X X區(qū)X X路 X X X號(hào)越秀區(qū)文德 路長(zhǎng)墻御越秀區(qū)越 秀中路越秀區(qū)大德路樓盤(pán)名稱(chēng)文福大度德雅桿東越雅居幸福立方樓面均價(jià)—18 20020 00021 000價(jià)格內(nèi)涵單位元/ m。因此，在滿(mǎn)足合法原則的前提下佑價(jià)對(duì)象繼續(xù)按規(guī)劃用 途及批準(zhǔn)的規(guī)劃指標(biāo)開(kāi)發(fā)續(xù)建最為有效。從區(qū)域成交情況來(lái)看，2010年1月中心六區(qū)一手住宅均價(jià)達(dá)14 242元/m2, %,交易面積35. 60萬(wàn)平方米，環(huán)比減少20. 3%,中心六區(qū)交易面 積占全市交易面積的比例超過(guò)六成，與2009年12月相比所占比重上升1. 4%。第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫(xiě)作 39(二）廣州市城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況2009年廣州樓市出現(xiàn)了極大的供需不平衡。六層為空中花園。36第一章房地產(chǎn)枯價(jià)文書(shū)寫(xiě)作體價(jià)對(duì)實(shí)物狀況描述與分析 對(duì)體實(shí)物狀況描述見(jiàn)下表。34第一章房地產(chǎn)倍價(jià)文書(shū)寫(xiě)作(2)根據(jù)委托人提供的相關(guān)證明材料及佑價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，其批押價(jià)值還受以下 幾個(gè)方面的影響或限制：抵押期限內(nèi)可能會(huì)增加的法定優(yōu)先受樓款，主要指工程款、板押權(quán)實(shí)現(xiàn) 費(fèi)用、企業(yè)所職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)責(zé)用和企業(yè)所火稅款三類(lèi)情況。其它相關(guān)費(fèi)用：如房地產(chǎn)係價(jià)資、法律服務(wù)費(fèi)、訴訟費(fèi)等。437, 949, 178元（人民幣肆億春什染信攻拾律萬(wàn)攻斤4?任 染拾挪元整），信價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值為165。托人提供的相關(guān)資料①〈〈廣州市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》及附件；②《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件；③《建筑工程施工許可證》、《建談工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》等復(fù)印件；④委托人提供的其它相關(guān)資料。獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立、客現(xiàn)、公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上，枯價(jià)出對(duì)各方30第一章房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)寫(xiě)作當(dāng)事人來(lái)說(shuō)均是公平合理的價(jià)格。 .合法原則合法原則要求房地產(chǎn)偉價(jià)應(yīng)以佑價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。七層 以上住宅地面為水泥紗裝找平，天花和內(nèi)墻刷乳較泰，安裝高級(jí)防蟲(chóng)入戶(hù)門(mén)和雙 層中空破璃招合金窗。 土地使用年限住宅剩余58. 2年，商業(yè)剩余28. 2年，地上已建成31層物業(yè)，土 地實(shí)際容積率為12. 37。傳價(jià)對(duì)象基本狀況係價(jià)對(duì)象地下2層車(chē)庫(kù)，地上31層，其中：1_5層為裙樓商業(yè)、6層為架 空花園、7 — 30展為2幢住宅塔樓、第31層為設(shè)備層。化價(jià)結(jié)果未考虎佑價(jià)對(duì)象及其所有權(quán)人已承擔(dān)的債務(wù)、或有債務(wù)及經(jīng)營(yíng) 決策失誤或市場(chǎng)運(yùn)作失當(dāng)對(duì)其價(jià)值的影響。市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)保持德定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與化價(jià)委托人 及化價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有利害關(guān)系。437, 949, 178元（人民幣律億卷什染伍攻拾肆萬(wàn)攻什* 信染拾挪元整），佑價(jià)對(duì)象的批押價(jià)值為165?？杀葘?shí)例位置圖和外觀照片。估價(jià)對(duì)象位置示意圖。對(duì)理論上適用但客觀條件不具備而不選用的,應(yīng)充分陳述不選用的理由。用分析是按照最高最佳使用原則分析估價(jià)對(duì)象最高最佳使用，即 分析法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化 的一種最可能的使用。要注意與估價(jià)目的的關(guān)聯(lián)性。估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析，一般分為土地權(quán)益狀況和建筑物權(quán)益狀況兩 部分。估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析，主要描述估價(jià)對(duì)象的位置狀況、交通狀況、環(huán)境狀況、外部配套設(shè)施狀況等。在估價(jià)方法選用說(shuō)明中，應(yīng)對(duì)理論上適用的估價(jià)方 法進(jìn)行闡述，并對(duì)理論上適用但未選用的估價(jià)方法要充分說(shuō)明理由。遵循替代原則，評(píng)估價(jià)值與估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。因此，估價(jià)結(jié)果報(bào)告中不同價(jià)值類(lèi)型表述應(yīng)不同，應(yīng)說(shuō)明所評(píng) 的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的名稱(chēng)、定義或內(nèi)涵。估價(jià)對(duì)象的描述應(yīng)做到層次清晰、用語(yǔ)表達(dá)筒單、準(zhǔn)確。估價(jià)目的通常由客戶(hù)設(shè)定I因此，估價(jià)結(jié)果報(bào)告中不同種類(lèi)的估價(jià)目的其表述應(yīng)不其體舉例jr抵押估價(jià)目的表述為：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng) 估房地產(chǎn)抵押價(jià)值；國(guó)有土地房屋征收補(bǔ)償估價(jià)目的表述為：為房屋征收部門(mén)與被征收人 確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值。本報(bào)告必須經(jīng)係價(jià)機(jī)構(gòu)加蓋公章、注冊(cè)房地產(chǎn)佑價(jià)師簽字后方可使用，估 價(jià)機(jī)構(gòu)僅對(duì)本報(bào)告的原件承擔(dān)責(zé)任，對(duì)任何形式的復(fù)制件概不認(rèn)可且不承擔(dān)責(zé)任。(四）不相一致假說(shuō)據(jù)估價(jià)委托人提供的南建房權(quán)證房管處字第XXXXX號(hào)《房屋所有權(quán)證》載， 3幢及5幢工業(yè)廠房建筑結(jié)構(gòu)均為鋼蘇39。若至價(jià)值時(shí)點(diǎn)止，原 產(chǎn)權(quán)人尚有任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的應(yīng)繳未繳稅資，應(yīng)按照規(guī)定繳納或從評(píng)估價(jià)值中 相應(yīng)和減。注冊(cè)房地產(chǎn)估■價(jià)師已對(duì)房屋安全、環(huán)境s39。依據(jù)不足假設(shè)，應(yīng)說(shuō)明在估價(jià)委托人無(wú)法提供估價(jià)所必需的反映估價(jià)對(duì) 象狀況的資料及注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況 下，缺少該資料及對(duì)相應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況的合理假定。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 表11姓名注冊(cè)號(hào)盤(pán)名曰期(五）佑價(jià)假設(shè)和限制條件的寫(xiě)作 ^ 估價(jià)假設(shè)應(yīng)針對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況等估價(jià)前提，作出必要、合理且有依據(jù)的假 定，不得為了規(guī)避應(yīng)盡的檢查資料、調(diào)查情況等勤勉盡責(zé)估價(jià)義務(wù)或?yàn)榱烁吖馈?低估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格而濫用估價(jià)假設(shè)。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明應(yīng)注明所有參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名、注 冊(cè)號(hào)，并經(jīng)本人簽名，不得以個(gè)人印章代替簽名，非注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和未參加 估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不得在其上簽名。估價(jià)報(bào)告目錄應(yīng)包括：估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、[估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件，其中估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告還應(yīng)出現(xiàn)二級(jí)目錄。受函方要寫(xiě)明估價(jià)委^的全稱(chēng), 致函方要署房墟產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱(chēng),致函日期為估價(jià)報(bào)告出委托人函 中的文字應(yīng)表^確39。估價(jià)目的，應(yīng)寫(xiě)明估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途，或估價(jià)是為了滿(mǎn) 足估價(jià)委托人的何種需要。因此，對(duì)于一些建成年代較長(zhǎng)的建筑物， 除了價(jià)值時(shí)點(diǎn)的名稱(chēng)之外，歷史上可能還有其他的稱(chēng)謂，這一點(diǎn)可以在估價(jià)報(bào)告 實(shí)物狀況分析中作筒要說(shuō)明。三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫(xiě)作(一）封面的寫(xiě)作 成房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的封面應(yīng)寫(xiě)明估價(jià)報(bào)告名稱(chēng)、估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名 稱(chēng)、估價(jià)委托人、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（名稱(chēng)）、注冊(cè)房if蘆姓名）、估價(jià)報(bào) 告出具日期估價(jià)。 深圳市羅湖區(qū)布吉路表示估價(jià)對(duì)象的區(qū)位；X X花園X X閣第20層A表 示估價(jià)對(duì)象的名稱(chēng)，這個(gè)名稱(chēng)是估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)所使用的名稱(chēng)，也是本估價(jià) 報(bào)吿中所使用的名稱(chēng)；住宅表示估價(jià)對(duì)象的用途，抵押價(jià)值評(píng)估表示估價(jià)需要注意的是，有的建筑物在不同時(shí)期可能冠以不同的名稱(chēng)，特別是一些在 建工程，項(xiàng)目建成后有可能重新冠名。 i(，應(yīng)寫(xiě)明估價(jià)委托人的名稱(chēng)或姓名。，應(yīng)注明致函的年、月、日^致估價(jià)委托人函應(yīng)加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，不得以其他印章代替公章，法 定代表人或執(zhí)行合伙人宜在其上簽名或蓋章。X X房地產(chǎn)枯價(jià)有限公司法定代表人：XXX二0—四年十月二十五曰(三）目錄的寫(xiě)作 39。10 第一章房地產(chǎn)係價(jià)文書(shū)寫(xiě)作非鑒證性估價(jià)報(bào)告的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明，可根據(jù)實(shí)際情況對(duì)上述內(nèi)容進(jìn) 行適當(dāng)增減。沒(méi)有人對(duì)本係價(jià)報(bào)告提供重要專(zhuān)業(yè)幫助。 當(dāng)估價(jià)對(duì)象狀況之間無(wú)不一致時(shí)，應(yīng)無(wú)不相一致假設(shè)。市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。本報(bào)告出具的價(jià)格包含了國(guó)有土地使用權(quán)出讓金?；瘍r(jià)結(jié)果未考慮枯價(jià)對(duì)象及其所有權(quán)人已承擔(dān)的債務(wù)、或有債務(wù)及經(jīng)營(yíng) 決策失誤或市場(chǎng)運(yùn)作失當(dāng)對(duì)其價(jià)值的影響。本報(bào)告由X X X房地產(chǎn)估價(jià)有限公司負(fù)責(zé)解釋。估價(jià)目的 .估價(jià)目的應(yīng)說(shuō)明估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途，或估價(jià)是為了滿(mǎn)足估價(jià) 委托人的何種需要。對(duì)作為估價(jià)對(duì)象的，應(yīng) 在估價(jià)報(bào)告中根據(jù)估價(jià)目的分析、說(shuō)明其進(jìn)行相應(yīng)買(mǎi)賣(mài)或租賃、抵押、作為出資 等活動(dòng)的合法性。不同估價(jià)對(duì)象、同一估價(jià)對(duì)象但不同估價(jià)自的往往具有不 同的價(jià)值類(lèi)型。遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。所采用的 估價(jià)方法定義應(yīng)準(zhǔn)確、簡(jiǎn)明。估價(jià)對(duì)象描述與分析主要包括：（1)估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析；（2)估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況的描述與分析；（3)估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析。對(duì)建筑物實(shí) 物狀況的描述主要說(shuō)明以下內(nèi)容：建筑規(guī)模，用途，層數(shù)和高度，建筑結(jié)構(gòu)，設(shè) 施設(shè)備，裝飾裝修，防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照，層高和室內(nèi) 凈高，空間布局，建成時(shí)間和設(shè)計(jì)使用年限，使用維護(hù)狀況及完損狀況，其 他等。對(duì)市場(chǎng)背景描述與分析應(yīng)注意把握好以下方面：要按照從宏觀到微觀、由大區(qū)域市場(chǎng)到小片區(qū)市場(chǎng)的寫(xiě)作順序系統(tǒng)地分 析估價(jià)對(duì)象所處房地產(chǎn)市場(chǎng)背景，并且重點(diǎn)針對(duì)估價(jià)對(duì)象所處片區(qū)和類(lèi)似物業(yè) 市場(chǎng)。g價(jià)象最高最佳利用分析最；^51165。g由。(九）附件房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告附件主要需列明以下內(nèi)容：第二節(jié)房地產(chǎn)佑價(jià)報(bào)告寫(xiě)作 23估價(jià)委托書(shū)復(fù)印件。當(dāng)不是房地產(chǎn)抵押 估價(jià)報(bào)告時(shí)，可不包括該情況。在整個(gè)仿價(jià)過(guò)程中，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，在對(duì) 估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘、廣泛收集有關(guān)市場(chǎng)信息和估價(jià)對(duì)象信息的基礎(chǔ)上，全 面分析了影響信價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格的因素，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法、比較法等佑 價(jià)方法對(duì)佑價(jià)對(duì)象進(jìn)行了估價(jià)，估價(jià)人員經(jīng)過(guò)實(shí)地查勘和測(cè)算，確定佑價(jià)對(duì)象在 價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)總價(jià)165。本佑價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們獨(dú)立、客現(xiàn)、公正的專(zhuān)業(yè)分26第一章房地產(chǎn)枯價(jià)文書(shū)寫(xiě)作析、意見(jiàn)和結(jié)