【正文】 建筑面積2 155. 582 8m2,回遷住 宅建筑面積2 515. 900 8m2,公建配查等其他建筑面積1 576. 620 6m2,即列入本 次估價范圍的建筑面積為28 238. 886 5m2,以上數(shù)據(jù)根據(jù)委托人提供的《分戶面 積預(yù)測表》確定。買賣雙方的交易目的都是追逐自身最大經(jīng)濟(jì)利益，在適當(dāng)?shù)钠陂g完成談 判和交易，法談交易期間物業(yè)價值將保持德定。我們是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)信價規(guī)范》、《房地產(chǎn)信價 基本求語標(biāo)準(zhǔn)》、《房地產(chǎn)抵押仿價指導(dǎo)意見》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫 本仿價報告。書復(fù)印件注冊房地產(chǎn)估價師佑價資格證書復(fù)印^估價師聲明01 j我們根據(jù)自己的專業(yè)知識和職業(yè)道德，在此鄭重聲明：我們在本係價報告中對事實(shí)的說明是真實(shí)和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。報告使用人在使用本報告之前須對報告全文，特別是信價的假設(shè)和限制條 件認(rèn)真閱讀，以免使用不當(dāng)，造成損失！佑價的祥細(xì)結(jié)果、過程及有關(guān)說明， 請見附后的《估價結(jié)果報告》、《佑價技術(shù)報告》、《佑價結(jié)果明細(xì)表》。 /四、房地產(chǎn)估價報告示例【案例15】房地產(chǎn)抵押估價報告佑價項(xiàng)目名稱：廣州市X X路X X X號X X在建大度房地產(chǎn)抵押價值住佑價委托人：XX房地產(chǎn)有限公司房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)：XX土地與房地產(chǎn)佑價咨詢有限公司注冊房地產(chǎn)信價師：XXX (注冊號XXX), XXX (注冊號XXX)信價報告出具日期：2010年2月8日估價報告編號：XXXX [2010]第XX XX號24 第一章房地產(chǎn)佑價文書寫作致估價委托人函X X房地產(chǎn)有限公司：受貴司委托，本於司對位于廣州市XX區(qū)XX路XXX號XX在建商住大廈 的土地使用權(quán)及地上建筑物（總建筑面積為28 238. 886 5m2)的房地產(chǎn)市場價格 .進(jìn)行估價，價值時點(diǎn)為2010年1月12日，借價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貨款額 度提供價值參考依據(jù)。專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見。估價對象法定優(yōu)先受償款調(diào)查情況，應(yīng)說明對估價對象法定優(yōu)先受償款 進(jìn)行了調(diào)查，并應(yīng)提供反映估價對象法定優(yōu)先受償款的資料。當(dāng)無法進(jìn)人估價對象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘 時，應(yīng)說明未進(jìn)人估價對象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘及其具體原因。估價對象風(fēng)險提示分析主要包括：1)關(guān)注房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風(fēng)險， 對預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值下跌的因素進(jìn)行分析說明；2)評估續(xù)貸房地產(chǎn) 的抵押價值時，對房地產(chǎn)市場已發(fā)生的變化予以考慮說明；3)估價對象狀況和 房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響；4)抵押期間可 能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點(diǎn)；5)合理使用評估價值；6)定期或在房地產(chǎn)市 場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行再評估等。,估價測算過程； 估價測算過程就是要詳細(xì)說明所選用的各種估價方法的測算步驟、計(jì)算公式計(jì)算過程及其中的估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和估價參數(shù)的來源或確定依據(jù)等。對理論上不適用而不選用的，述不選用的39。q.☆、說明估價對參的 最高最佳利用^估價對象的最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規(guī)模和檔次，應(yīng)按法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行、價值最大化的次序進(jìn)行分析、蹄選或判斷確定， 并應(yīng)符合下列規(guī)定：當(dāng)估價對象的權(quán)利人和意向取得者對估價對象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利 不同時，應(yīng)先根據(jù)估價目的確定從估價對象的權(quán)利人角度或意向取得者角度進(jìn)行 估價，再根據(jù)其對估價對象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利，確定估價對象的最高最佳 利用狀況；當(dāng)估價對象已為某種利用時，應(yīng)在調(diào)查了解及分析其利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ) 上，對其最高最佳利用和相應(yīng)的估價前提作出下列判斷和選擇，并應(yīng)在估價報告% 中說明：維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為合理的，應(yīng)選擇維持現(xiàn)狀前提進(jìn)行估價；更新改造再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇更新改造前提進(jìn)行估價；改變用途再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變用途前提進(jìn)行估價；改變規(guī)模再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變規(guī)模前提進(jìn)行估價；重新開發(fā)再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇重新開發(fā)前提進(jìn)行估價；上述前提的某種組合或其他特殊利用最為合理的，應(yīng)選擇上述前提的某 種組合或其他特殊利用前提進(jìn)行估價。要注意引用的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)以及估價對象相關(guān)行業(yè)信 息、政策法的時效性、準(zhǔn)確性。要注意與估價方法的對應(yīng)。因此不同估價報告 ‘的市場背景描述與分析會有較大的差異，這一部分也是房地產(chǎn)估價報告寫作當(dāng)中 難度較大的部分，特別是一些大型項(xiàng)目的估價報告。權(quán)益況的極菜至房屋所^權(quán)狀i,擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費(fèi)情 況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等。對土地實(shí)物狀況的描述主要說明以下內(nèi)容：土地面積，四至，土地用 途，土地形狀，地形、地勢，土壤，地基，土地開發(fā)程度；其他等。估價對象實(shí)物狀況的描述與分析，一般分為土地實(shí)物狀況和建筑物實(shí)物狀況當(dāng)估價對象無法用單價表示時，最終評估價值可不注明單價，除此之外 的最終評估價值均應(yīng)注明單價和總價，且總價應(yīng)注明大寫金額；當(dāng)最終評估價值的幣種為外幣時，應(yīng)說明國務(wù)院金融主管部門公布的價 值時點(diǎn)的人民幣市場匯率中間價，并應(yīng)注明最終評估價值的單價和總價所折合的 人民幣價值。(七）倍價技術(shù)報告的寫作房地產(chǎn)估價技術(shù)報告應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1)估價對象描述與分析；（2)市場背景描述與分析；（3)估價對象最高最佳利用分析；（4)估價方法適用性分析；(5)估價測算過程；（6)估價結(jié)果確定。估價結(jié)果估價結(jié)果應(yīng)符合下列要求：(1)除房地產(chǎn)抵押估價外，當(dāng)估價對象為單宗房地產(chǎn)時，應(yīng)按表12格式說 明不同估價方法的測算結(jié)果和最終評估價值；估價結(jié)果。估價方法估價方法要說明本次估價所采用的方法以及這些估價方法的定義。遵循謹(jǐn)慎原則，評估價值應(yīng)為在充分考慮導(dǎo)致估價對象價值或價格偏低的因素，慎重考慮導(dǎo)致估價對象價值或價格偏高的因素下的價值或價格。遵循合法原則，評估價值應(yīng)為在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。；估價原則 ^GaiJUiW是估價活動所依^的法則或標(biāo)準(zhǔn)，估價報告應(yīng)說明本次估價所遵循的估價原則的名稱、定義g內(nèi)涵j房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循獨(dú)立、客觀、公正原則；合法原則；價值時點(diǎn)原則；最高最佳利用原則。常見的價值類型有市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、抵押價 值、快速變現(xiàn)價值等。 ，價值時點(diǎn)價值時點(diǎn)是所評估的估價項(xiàng)目客觀合理價格或價值對應(yīng)的某一特定時間，因 此價值時點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價目的確定，應(yīng)說明所評估的估價對象價值或價格對應(yīng)的時 間及其確定的筒要理由，價值時點(diǎn)應(yīng)采用公歷表示，宜具體到日。法律、行 政法規(guī)規(guī)定不得買賣、租賃、抵押、作為出資或進(jìn)行其他活動的房地產(chǎn)，或征收 不予補(bǔ)償?shù)姆康禺a(chǎn)，不應(yīng)作為相應(yīng)估價目的的估價對象。估價對象不同估價項(xiàng)目的估價對象范圍可能不同。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)寫明房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的名稱、住所、法定代表人或執(zhí)行事務(wù)合伙人姓名、 資質(zhì)等級和資質(zhì)證書編號。14 第一章房地產(chǎn)估價文書寫作(3)估價目的；（4)估價對象；（5)價值時點(diǎn)；（6)價值類型；（7)估價原則。本仿價報告專為係價委托人所使用，未經(jīng)本佑價機(jī)構(gòu)同意，不得向佑價 委托人和報告審查部門之外的單位和個人提供；本報告的全部或部分及任何參考 資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方 式公開發(fā)表。(五）依據(jù)不足假設(shè)無。當(dāng)上 述條件發(fā)生變化時，枯價結(jié)果一般亦會發(fā)生變化。本次枯價測算的預(yù)期實(shí)現(xiàn)批押權(quán)的處置稅金為係價對象于價值時點(diǎn)以批 押價值進(jìn)入市場轉(zhuǎn)讓時，賣方需負(fù)擔(dān)的正常說費(fèi)，僅供參考，其預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán) 的處置稅金應(yīng)以有關(guān)稅務(wù)部門計(jì)算的為準(zhǔn)。(二）未定事項(xiàng)假設(shè)倍價對象《房屋所有權(quán)證》未記裁建筑物的建成年份，位價委托人亦未 提供相關(guān)建成年份資料，經(jīng)注冊房地產(chǎn)佑價邦實(shí)地調(diào)查，係價對象1幢辦公樓、tt宿舍樓等9幢均建成于2002年，本次估價建筑物的建成年份以實(shí)際調(diào)查為 準(zhǔn)，僅在本報告中使用，不作其他任何用途使用。估價對象在價值時點(diǎn)的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場，即 能滿足以下條件：（1)自愿銷售的賣方及自愿購買的買方；（2)交易雙方無任何 利害關(guān)系，交易的目的是追求各自利益的最大化；（3)交易雙方了解交易對象、 知曉市場行情；（4)交易雙方有較充裕的時間進(jìn)行交易；（5)不存在特殊買者的 附加出價。712第一章房地產(chǎn)佑價文書寫作佑價委托人提供了佑價對象的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》， 我們對權(quán)屬證書上記載的權(quán)屬、面積、用途等資料進(jìn)行了審慎檢查，但未予以核 實(shí)，在無理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性的情況下，假定估價委托 人提供的資料合法、真實(shí)、準(zhǔn)■確、完整。估價報告使用限制，應(yīng)說明估價報告和估價結(jié)果的用途、使用者、使用 期限等使用范圍及在使用估價報告和估價結(jié)果時需要注意的其他事項(xiàng)。不相一致假設(shè)，應(yīng)說明在估價對象的實(shí)除用途、登記用途、規(guī)劃用途等 用途之間不一致，或不同權(quán)屬證明上的權(quán)利人之間不一致，估價對象的名稱或地 址不一致等情況下，對估價所依據(jù)的用途或權(quán)利人、名稱、地址等的合理假定。未定事項(xiàng)假設(shè)，應(yīng)說明對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、 容積率等事項(xiàng)所做的合理的、最可能的假定。注冊房地產(chǎn)佑價師XXX、X X X已于價值時點(diǎn)對本佑價報告中的佑價 對象的建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)外狀況進(jìn)行了實(shí)地查勘并進(jìn)行記錄。本倍價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分 析、意見和結(jié)論，但受到本位價報告中已經(jīng)說明的佑價假設(shè)和限制條件的限制。^估價報告。當(dāng)按估價委托合同約定不向估價委托人提供估價技術(shù)報告時，估價報告的目錄中可不列出估價技術(shù)報告及其各個組成部分，但在估價技術(shù)報告中應(yīng)有單獨(dú)的目錄，且該目錄中應(yīng)按前后次序列出估價技術(shù)報告各個組成部分的名稱及對應(yīng)的頁碼。報告使用人在使用本報告之前須對報告全文，特別是佑價的假設(shè)和限制條第二節(jié)房地產(chǎn)枯價報告寫作件認(rèn)其閱讀，以免使用不當(dāng)，造成損失！佑價的祥細(xì)結(jié)果、過程及有關(guān)說明，請見《估價結(jié)果報告》、〈〈估價技術(shù)報告》?！景咐?2】 致估價委托人函的寫作實(shí)例 X X公司：受責(zé)公司委托，我們對位于X X市X X區(qū)X X路X X號的X X購物中心房地 產(chǎn)的抵押價值進(jìn)行了偉價。與評估價值和使用估價報告、估價結(jié)果有關(guān)的特別提示。價值時點(diǎn)，應(yīng)寫明所評估的估價對象價值或價格對應(yīng)的時間?！景咐?1】 某房地產(chǎn)係價報告封面寫作實(shí)例房地產(chǎn)估價報告估價項(xiàng)目名稱：XX市XX區(qū)XX花園第18居A奢住宅房地產(chǎn)價值位價 枯價委托人：XX市XXX貨易公司 房地產(chǎn)枯價機(jī)構(gòu)：XX房地產(chǎn)估價有限公司注冊房地產(chǎn)係價師：XXX (注冊號XX)、XXX (注冊號XX)枯價報告出具日期：2014年8月4曰 佑價報告編號：XX[2014]第XX號第一章房地產(chǎn)化價文書寫作二）致佑價委托人函的寫作致估價委托人函的寫作內(nèi)容應(yīng)包括：致函對象、估價自的、橡價值 時點(diǎn)、價值類型、估價方法、估價結(jié)果、與評估價值和使用估價抵告_、估價結(jié)果 有關(guān)的特別提示、致函日期。當(dāng)為單位時，應(yīng)寫明其名稱，如 XX貿(mào)易有限公司；當(dāng)為個人時，應(yīng)寫明其姓名^房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)(房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，同估價委托人相應(yīng)，應(yīng)準(zhǔn)確無誤地寫明估價機(jī)構(gòu)的全 稱。^項(xiàng)目名稱是根據(jù)估價對象的名稱或位置、估價目的，提煉出的筒潔名 ^如深圳市羅湖區(qū)布吉路X X花園X X閣第20層A住宅抵押價值評估。估價報告名稱一般為房地產(chǎn)估價報告。這里所講的封面特指估價報告的首頁，對于各估價機(jī)構(gòu)為了自 身企業(yè)^象的推廣,對估價報告進(jìn)行包裝設(shè)計(jì)，印制精美的封面不在此論述范 圍內(nèi)。估價報告編號應(yīng)反映估價機(jī)構(gòu)筒稱、估價報告出具年份，并應(yīng)按59 / 59第二節(jié)房地產(chǎn)化價報告寫作順序編號數(shù)，不得重復(fù)、遺漏、跳號。估價委托人(估價委托人，需要準(zhǔn)確無誤地寫明其全稱。需要注意的是， 估價報告出:^百1^致估價委托人函中的致函日期一致。估價對象，應(yīng)寫明估價對象的財產(chǎn)范圍及名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán) 屬等基本狀況。估價結(jié)果，應(yīng)寫明最終評估價值的總價，并應(yīng)注明其大寫金額；除估價 對象無法用單價表示外，還應(yīng)寫明最終評估價值的單價。應(yīng)特別注意估價結(jié)果與估價結(jié)果報告或者估價技術(shù) 報告中的結(jié)果必須一致，落款日期必須在房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的資質(zhì)有效期內(nèi)。經(jīng)過實(shí)地查勘和 市場調(diào)查，遵照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地^價 規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押信價指導(dǎo)意見》等法律法規(guī)和技米標(biāo)準(zhǔn)，遵循獨(dú)立、客觀、 公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，選用收益法和比較法進(jìn)行了分析、測算和判斷，確定 XX購物中心房地產(chǎn)的抵押價值為人民幣1 548 165 140元，大寫金額人民幣受 拾伍億肆什例信金拾陸萬伍什童信肆拾元整。估價報告目錄的編寫，需要注意與后面的報告內(nèi)容相匹配，應(yīng)按估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告和附件的各個組成部分的前后次序列出其名稱及對應(yīng)的頁碼，以便估價委托人或估價報告使用者對估價報告的框架和內(nèi)容有一個總體了解，并容易找到其關(guān)注的內(nèi)容。鑒證性估價報告的注冊房地產(chǎn)估價師聲明應(yīng)包括下列內(nèi)容：注冊房地產(chǎn)估價師在估價報告中對事實(shí)的說明是真實(shí)和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏；估價報告中的分析、意見和結(jié)論是注冊房地產(chǎn)估價師獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價報告中已說明的估價假設(shè)和限制條件的限制；注冊房地產(chǎn)估價師與估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系〔也g估價對象、估價委托人及佐價利害關(guān)系人沒有偏見； 1rr ，撰 39?！景咐?3】 枯價師聲明的寫作實(shí)例估價師聲明我們根據(jù)自己的專業(yè)知識和職業(yè)道德，在此鄭重聲明：我們在本倍價報告中對事實(shí)的說明是真實(shí)和準(zhǔn)確的，沒有虛假記裁、誤 導(dǎo)性陳述和重大遺漏I。我們是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)係價 基本木語標(biāo)準(zhǔn)》、《房地產(chǎn)抵押佑價指等意見》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫 本枯價報告。估價假設(shè)和限制條件應(yīng)說明下列內(nèi)容：第二節(jié)房地產(chǎn)估價報告寫作 11一般假設(shè)，應(yīng)說明對估價所依據(jù)的估價委托人提供的估價對