【正文】 某某市**路2—1號(hào)財(cái)政局契稅所征收大廳攜帶資料：商品房買(mǎi)賣(mài)契約原件及復(fù)印件32頁(yè)。附件24 工程變更匯簽表 客服專(zhuān)員＿＿＿＿＿＿房號(hào)業(yè)主姓名變更申請(qǐng)日期申請(qǐng)變更內(nèi)容：銷(xiāo)售經(jīng)理意見(jiàn)：技術(shù)部簽署意見(jiàn)：工程項(xiàng)目部簽署意見(jiàn)：成本部變更工程估價(jià)業(yè)主確認(rèn)工程變更及估價(jià)工程變更費(fèi)用繳交情況工程變更時(shí)間：成本部變更工程核算：業(yè)主確認(rèn)工程變更及工程核算并簽字工程變更費(fèi)用最終繳交情況工程變更處理專(zhuān)員存檔記錄并簽字注：此表適用已批準(zhǔn)變更的申請(qǐng)，與業(yè)主申請(qǐng)、附件圖紙一并存檔。（2）開(kāi)發(fā)商代辦產(chǎn)權(quán)證費(fèi)：200元（由公司決定）房產(chǎn)交易中購(gòu)房者辦理兩證所需的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，如普通住宅：契稅：總房款2%，高檔住宅：總房款4%；房屋維修基金：多層住宅：總房款2%，小高層、高層住宅：總房款3%，產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：（2005年標(biāo)準(zhǔn)，依屆時(shí)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)時(shí)間及上級(jí)主管部門(mén)公布為準(zhǔn)）商品房辦理國(guó)有土地使用權(quán)所需資料※ 商品房（非住宅）（1） 土地登記申請(qǐng)書(shū)一套（2） 房屋所有權(quán)證復(fù)印件（3） 商品房買(mǎi)賣(mài)契約、協(xié)議復(fù)印件（4） 賣(mài)房單位土地證復(fù)印件（附圖應(yīng)有房屋建筑示意圖）（5） 銷(xiāo)售許可證復(fù)印件；（6） 整棟樓分戶建筑面積表（窗口表）（7） 身份證復(fù)印件（8） 委托土地登記的代理人應(yīng)提拱本人身份證復(fù)印件（9） 變更地籍調(diào)查表收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：收取土地證制證費(fèi)18元/套。5. 買(mǎi)方本人攜身份證明原件與開(kāi)發(fā)商代理人辦理契約鑒證手續(xù)。七、售后服務(wù)管理（一）、鑒證契約辦法1. 契約簽定后，由甲方人員與契約上產(chǎn)權(quán)人及共有人到某某市房產(chǎn)交易中心辦理合同鑒證；2. 本著客戶自愿原則，賣(mài)方提供授權(quán)委托書(shū)，委托相關(guān)人員代表甲方辦理鑒證相關(guān)事宜。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手168。3. 市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容：1） 整個(gè)市場(chǎng)：不同層次、區(qū)域的重點(diǎn)樓盤(pán)的定位、價(jià)格、開(kāi)發(fā)量、銷(xiāo)售情況、特點(diǎn)；2） 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：樓盤(pán)地點(diǎn)、特色、價(jià)格、開(kāi)發(fā)量、銷(xiāo)售情況、營(yíng)銷(xiāo)思路、營(yíng)銷(xiāo)手段、廣告及推廣情況、工程進(jìn)度等；3） 消費(fèi)者市場(chǎng)：客戶的職業(yè)、職務(wù)、區(qū)域分布、購(gòu)買(mǎi)意向、關(guān)注重點(diǎn)；4） 專(zhuān)題調(diào)查：購(gòu)買(mǎi)能力、購(gòu)買(mǎi)心理、客戶情況；4. 市場(chǎng)調(diào)查的方法、途徑1） 由部門(mén)統(tǒng)一安排，輪流進(jìn)行采盤(pán)，每月每人采盤(pán)次數(shù)不得少于2次，不得少于8個(gè)樓盤(pán)，調(diào)查記錄次日前必須提交給銷(xiāo)售主管。業(yè)務(wù)員發(fā)生一般的銷(xiāo)售事故和嚴(yán)重的銷(xiāo)售過(guò)失，未造成公司直接經(jīng)濟(jì)損失或有損公司形象的，但引起客戶投訴或?qū)е孪乱画h(huán)節(jié)或下一部門(mén)操作障礙的，將收到部門(mén)開(kāi)具的B型過(guò)失單一張，并處以100元的罰款；216。承諾事故：在銷(xiāo)售過(guò)程中，凡涉及到銷(xiāo)售手冊(cè)載明問(wèn)題以外的客戶建議、意見(jiàn)和問(wèn)題，未征得其相關(guān)方面的人士出具書(shū)面意見(jiàn)的；與銷(xiāo)售手冊(cè)所載不符并經(jīng)查屬實(shí)的；當(dāng)天值日人員對(duì)例會(huì)內(nèi)容進(jìn)行記錄；經(jīng)甲乙雙方簽字或蓋章后生效。甲乙雙方經(jīng)協(xié)商約定： 乙方在簽訂本認(rèn)購(gòu)書(shū)后。b、 業(yè)務(wù)員提醒客戶誠(chéng)意金交納時(shí)間及付款方式。所有可能與客戶打交道的人員(含物業(yè)人員、保安、保潔、工程人員)均須了解公司產(chǎn)品概況特點(diǎn)。2）. 班后幾件事：8. 班前班后幾件事1）. 班前幾件事：7）. 客戶留言登記客戶留言表，見(jiàn)附件4，以及時(shí)了解客戶的意見(jiàn)和建議。5）. 個(gè)人衛(wèi)生：注意個(gè)人衛(wèi)生，不得留長(zhǎng)指甲，男職員需每日剃須；食用有異味刺激性的食品后，應(yīng)盡快清除口腔異味。填表人： 填表日期：前 期 工 程 費(fèi)項(xiàng)目名稱(chēng)：項(xiàng) 目總 計(jì)萬(wàn)元單體造價(jià)元/m2單位費(fèi)用元/m2土地征用（出讓?zhuān)┘安疬w補(bǔ)償費(fèi)項(xiàng)目名稱(chēng)： 項(xiàng) 目總 計(jì)萬(wàn)元單體造價(jià)元/m2單位費(fèi)用元/m2　 i. 市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、發(fā)展新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)用費(fèi)、結(jié)建人防經(jīng)費(fèi)等規(guī)費(fèi)的交費(fèi)憑證、減免證明的復(fù)印件。2. 商品房?jī)r(jià)格備案的依據(jù)：b. 價(jià)格法及國(guó)家、省、市的其它法律法規(guī)；c. 公司的成本核算；d. 公司的目標(biāo)利潤(rùn)率；3.　申報(bào)商品房?jī)r(jià)格須提供的資料：　　　　　　a. 申報(bào)住宅商品房?jī)r(jià)格的請(qǐng)示。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。2. 　根據(jù)市地名的要求辦理案名登記。 (五)公關(guān)危機(jī)應(yīng)對(duì)原則1. 預(yù)測(cè)的原則。4. 媒體及通路的選擇1）. 媒體含報(bào)紙、電視、電臺(tái)、雜志、網(wǎng)絡(luò)等途徑。2. 確定合理的銷(xiāo)售節(jié)奏和價(jià)格策略1）. 價(jià)格策略：根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)策劃制定“低開(kāi)高走”、“高開(kāi)低走”、“一房一價(jià)”、“一口價(jià)”、“拍賣(mài)價(jià)”或利用價(jià)格進(jìn)行炒作；2）. 銷(xiāo)售節(jié)奏：⑴選擇上市時(shí)機(jī) ⑵視情況選擇分批推出或集中推出3. 定價(jià)執(zhí)行機(jī)構(gòu)：公司價(jià)格委員會(huì)。附件7： 房展會(huì)參展辦法房展會(huì)作為房屋集中展示的場(chǎng)所，其特點(diǎn)是在短暫的時(shí)間內(nèi)可以吸引大量的目標(biāo)明確的客戶，直接影響著售樓現(xiàn)場(chǎng)的人流，因而參展成為售房的極其重要的途徑。樣板房有幾種形式：①在已售或待售大樓內(nèi)做的精裝修樣板房；②在待售大樓內(nèi)按交付標(biāo)準(zhǔn)做的樣板間；③根據(jù)實(shí)際套型所做的臨時(shí)樣板房(如按1：1比例進(jìn)行木制等)。六、 活動(dòng)組織：1. 主持人與程序；2. 迎賓與接待；3. 簽到與禮品；4. 維持會(huì)場(chǎng)秩序；5. 活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)咨詢。 b. 利用特定事件引爆市場(chǎng) d. 強(qiáng)銷(xiāo)期接待、促成購(gòu)買(mǎi) 4）. 銷(xiāo)售持續(xù)期 、市場(chǎng)情況 ，制造小高潮 、口啤營(yíng)銷(xiāo)5）. 銷(xiāo)售尾聲階段a. 利用工程進(jìn)度(封頂、竣工、交付)制造氣氛、熱點(diǎn)；b. 利用已購(gòu)房客戶的傳播效應(yīng)；c. 利用價(jià)格策略和即將售磬謝幕的效應(yīng)。 (三)、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用計(jì)劃1. 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用計(jì)劃按項(xiàng)目的不同時(shí)期可分人項(xiàng)目總營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用計(jì)劃、項(xiàng)目階段性營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用計(jì)劃，也可根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)不同時(shí)間跨度統(tǒng)計(jì)出公司總的年度營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用計(jì)劃及公司月度營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用計(jì)劃。7. 通過(guò)客戶俱樂(lè)部等形式通過(guò)多種途徑加強(qiáng)與客戶聯(lián)系，擴(kuò)大公司影響，樹(shù)立良好的口啤，增強(qiáng)公司的品牌形象和促進(jìn)銷(xiāo)售的快速進(jìn)行。1. 依據(jù)國(guó)家、省、市關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)從事房屋銷(xiāo)售的法律、法規(guī)、條例、辦法等規(guī)定去開(kāi)展公司的銷(xiāo)售工作。為規(guī)范公司銷(xiāo)售管理，提高服務(wù)水平，提升樓盤(pán)及公司品牌形象，同時(shí)提高效率，實(shí)現(xiàn)公司資金快速回籠，制定本銷(xiāo)售管理制度。按合同承諾配合業(yè)主辦理房產(chǎn)交易過(guò)戶和兩證手續(xù)，條件許可的情況下，為業(yè)主代辦房產(chǎn)證和土地證。（二）、銷(xiāo)售月度計(jì)劃1. 在每月初或上個(gè)月末由銷(xiāo)售部向公司“月度資金協(xié)調(diào)會(huì)”提交銷(xiāo)售月度計(jì)劃，經(jīng)公司批準(zhǔn)后實(shí)施；2. 銷(xiāo)售月度計(jì)劃包含的內(nèi)容： ①月度售房計(jì)劃； ②月度資金回籠計(jì)劃； ③月度資金支出計(jì)劃；3. 銷(xiāo)售月度計(jì)劃的編制依制：①銷(xiāo)售年度計(jì)劃；②宣傳推廣計(jì)劃；③上個(gè)月的銷(xiāo)售情況及本月的銷(xiāo)售推廣調(diào)整辦法；④已簽合同及付款狀況統(tǒng)計(jì)；附件1： 年 月度銷(xiāo)售收入計(jì)劃表部門(mén)：銷(xiāo) 售 部 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)簽約合同金額回籠資金按揭金額其他收入合計(jì)備注合計(jì)注：此表每月2日前交財(cái)務(wù)部一份。(產(chǎn)品廣告) (不斷吸引眼球、制造賣(mài)點(diǎn)) 3）. 促成購(gòu)買(mǎi)階段(推式策略)本階段根據(jù)前段集聚的顧客基礎(chǔ)，確定開(kāi)盤(pán)時(shí)間、商品房推出量和銷(xiāo)售辦法。五、 宣傳資料和禮品的準(zhǔn)備。附件5： 樣板房布置要點(diǎn)銷(xiāo)售中樣板房的布置可以直接推動(dòng)購(gòu)房者產(chǎn)生購(gòu)房的愿望和沖動(dòng)，因而樣板房布置的合理與否將影響成交率。它應(yīng)具有以下特點(diǎn)：一、與樓盤(pán)和整個(gè)宣傳風(fēng)格相一致；二、 印刷精美，圖文并茂，品位和品質(zhì)感強(qiáng)；三、 充分展現(xiàn)樓盤(pán)和套型的優(yōu)點(diǎn)；四、 詳實(shí)介紹產(chǎn)品位置、配置配套、周邊情況，信息豐富、準(zhǔn)確；五、 售樓地址、電話、發(fā)展商、設(shè)計(jì)單位等內(nèi)容齊全；六、 電子樓書(shū)的制作與發(fā)布要與紙質(zhì)樓書(shū)風(fēng)格、內(nèi)容等相統(tǒng)一，同時(shí)便于瀏覽及進(jìn)行意見(jiàn)反饋。4. 計(jì)劃準(zhǔn)備：①場(chǎng)地安排準(zhǔn)備；②準(zhǔn)備好發(fā)言稿；③銷(xiāo)售人員根據(jù)記者的興趣準(zhǔn)備好實(shí)際材料(如新聞稿、正式聲明、背景、材料、照片圖片、資料袋等)(二)、價(jià)格策略及項(xiàng)目銷(xiāo)售定價(jià)辦法1. 項(xiàng)目銷(xiāo)售定價(jià)是公司開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，既要順應(yīng)市場(chǎng)的變化，加快銷(xiāo)售速度，又要為公司創(chuàng)造利潤(rùn)的最大化。3. 廣告商的選擇與合作辦法須報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。2. 房屋交付標(biāo)準(zhǔn)確定的內(nèi)容：1）. 公共設(shè)施規(guī)劃內(nèi)容(含會(huì)所各種功能需求、健身設(shè)施、文化設(shè)施等)2）. 建材與設(shè)備以及相關(guān)場(chǎng)所的裝修標(biāo)準(zhǔn) 、地面、廳堂、臺(tái)階、樓梯 、電、氣 f..電梯、電機(jī) 3. 房屋交付標(biāo)準(zhǔn)確定的程序：1）. 根據(jù)項(xiàng)目初始定位和實(shí)際情況，由銷(xiāo)售部提出初步方案；2）. 由銷(xiāo)售部、技術(shù)經(jīng)濟(jì)部、工程部等相關(guān)部門(mén)討論協(xié)調(diào)，形成文字方案；3）. 報(bào)請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)審核批準(zhǔn)；4）. 在銷(xiāo)售中按方案統(tǒng)一執(zhí)行，技術(shù)經(jīng)濟(jì)部、采購(gòu)部、工程項(xiàng)目部按此原則組織實(shí)施。四、銷(xiāo)售手續(xù)的辦理（一）樓盤(pán)案名的確定及地名辦的批準(zhǔn)1. 項(xiàng)目定位及策劃時(shí)，根據(jù)樓盤(pán)地點(diǎn)、人文環(huán)境、市場(chǎng)需求、開(kāi)發(fā)理念與風(fēng)格、　 公司品牌推廣等要素合理確定樓盤(pán)案名。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。（五）、商品房?jī)r(jià)格備案辦法1. 商品房?jī)r(jià)格備案由公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)實(shí)施，銷(xiāo)售部及技術(shù)經(jīng)濟(jì)部協(xié)助配合。　　 h. 商品房項(xiàng)目中的基礎(chǔ)設(shè)施及公建配套建設(shè)的有關(guān)資料的復(fù)印件，如：水、電、氣、路、電視、通訊、保安等工程建設(shè)的合同、協(xié)議、預(yù)(決)算等。利 潤(rùn)管理費(fèi)用4）. 首飾與化妝：a 男、女職員不得佩戴不宜在辦公場(chǎng)所佩戴的裝飾品（如：男職員可佩帶手表、女職員可佩帶戒指）；b 女職員化妝以淡妝為宜。6）. 客戶回訪在回訪客戶之前，需要預(yù)先與客戶取得聯(lián)系，并確定回訪時(shí)間，避免對(duì)客戶造成打擾；回訪過(guò)程中，注意禮貌禮儀，維護(hù)公司形象，積極與客戶溝通，引導(dǎo)客戶提出建議和意見(jiàn)，以達(dá)到客戶回訪目的。7. 用餐每日午餐時(shí)間為11：3012：00，業(yè)務(wù)員應(yīng)在該時(shí)間段用餐，遇由于接待客戶誤餐，可按離開(kāi)案場(chǎng)時(shí)間始順延，用餐時(shí)間內(nèi)，案場(chǎng)安排人值班，待其它人就餐后接替值班人員就餐。迅速進(jìn)入工作狀態(tài)。10. 案場(chǎng)及樣板房保安、保潔安排強(qiáng)銷(xiāo)期，每日案場(chǎng)保安不少于兩名，負(fù)責(zé)維持秩序、協(xié)助案場(chǎng)人員工作及隨時(shí)清潔，樣板房每日專(zhuān)門(mén)的保潔消毒不得少于兩次，樣板房解說(shuō)員配合進(jìn)行保潔；正常銷(xiāo)售情況下，案場(chǎng)保安及樣板房保潔工作由案場(chǎng)經(jīng)理視情況與物管部門(mén)相協(xié)調(diào)。過(guò)時(shí)不保留房源，退還誠(chéng)意金。在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)前，甲方已向乙方解釋本認(rèn)購(gòu)書(shū)條款，并向乙方出示《商品房銷(xiāo)售許可證》、《商品房買(mǎi)賣(mài)契約》正式文本，乙方經(jīng)仔細(xì)研讀后認(rèn)可本認(rèn)購(gòu)書(shū)及《商品房買(mǎi)賣(mài)契約》全部條款并自愿接受。 本認(rèn)購(gòu)書(shū)一式兩份，甲方一份，乙方一份。周六18：30由銷(xiāo)售經(jīng)理召集每周例會(huì)，回顧一周情況，解決遺留問(wèn)題，所有當(dāng)天到崗人員必須參加（正在接待客戶的業(yè)務(wù)員除外）；簽約事故：未經(jīng)公司法律顧問(wèn)同意并書(shū)面確認(rèn)的情況下，任意更改或增加合同中的補(bǔ)充條款的； B型過(guò)失單適用范圍——嚴(yán)重銷(xiāo)售過(guò)失及一般銷(xiāo)售事故：2. 市場(chǎng)調(diào)查應(yīng)連續(xù)進(jìn)行，每月成果作階段性匯總，并在每季度集中安排一次全面調(diào)查并向公司匯報(bào)成果。 一般性調(diào)查168。II. 主要分析要點(diǎn)1. 購(gòu)房群體的職業(yè)特征、年齡、居住區(qū)域、家庭結(jié)構(gòu)等分析；2. 市場(chǎng)供求關(guān)系分析；3. 客戶對(duì)項(xiàng)目的建議和意見(jiàn)分析；III. 匯總提交分析報(bào)告，由市場(chǎng)調(diào)研負(fù)責(zé)人實(shí)施。4. 3個(gè)工作日后賣(mài)方夫妻雙方攜本人身份證明、結(jié)婚證明、戶口本（注：?jiǎn)紊砜捎晒鹃_(kāi)具單身證明，離婚者攜離婚證明）和開(kāi)發(fā)商一起到房產(chǎn)局辦理更名手續(xù)。 按揭手續(xù)（按揭所需資料、按揭費(fèi)用）※ 按揭貸款所需資料序號(hào)商業(yè)性貸款公積金（組合）貸款某某市公積金江蘇省公積金1