【正文】 （六）、退稅申報程序辦理地點：某某市**路2—1號財政局契稅所征收大廳攜帶資料：某某市財政契稅申辦表；（要求：開發(fā)商蓋章，房產(chǎn)局蓋章證明房屋已退） 契稅稅票兩聯(lián)； 納稅申請表； 退房協(xié)議。4. 房產(chǎn)按揭是政策性和法律性很強的行為，必須符合許多要求及條件才能生效，客戶在對辦理貸款程序內(nèi)容上有疑問時，銷售人員應耐心解答并協(xié)助向銀行咨詢。2. 賣方攜契約正本、某某市房地產(chǎn)抵押合同3份及注銷抵押證明到某某市房產(chǎn)局三樓按揭抵押柜臺辦理注銷抵押相關事宜。，并在綜合評價欄內(nèi)填寫以下內(nèi)容：售樓處裝修、銷售接待、服務質(zhì)量、銷售材料及其它特色內(nèi)容。7. 市調(diào)資料一律不得外傳，未經(jīng)管理人員同意，不得擅自考貝。 (六) 銷售員手冊相關內(nèi)容1． 具備銷售許可的“五證”：a) 建設用地使用權證；b) 建設工程用地許可證；c) 建設工程規(guī)劃許可證；d) 施工許可證；e) 銷售許可證；2． 物價局批準的物業(yè)收費標準的文件；3． 物管合同、物業(yè)收費規(guī)定；4． 銷售價格表；5． 其它各類收費明細表；6． 到訪征詢單；7． 項目統(tǒng)一說詞；8． 商品房認購書、合同；9． 商品房交付配置標準；10． 商品房周邊配套，內(nèi)部配套情況說明；11． 商品房建筑面積表，編號、儲藏間分布圖紙、套型圖；12． 銀行按揭貸款材料、銀行入賬帳號；13． 其它材料；六、市場信息管理（一）、市場調(diào)查制度及時了解市場動態(tài)、競爭對手的相關情況、消費者的需求，將有利于公司及時制定、調(diào)整相關策略，同時可提高銷售人員的業(yè)務水平，特制定本制度。業(yè)務員因行為過失將收到部門開具的A型過失單一張，并處以10元的罰款；報價事故：出現(xiàn)隨意報價、報低樓盤價格、造成 經(jīng)濟或名譽損失的；銷售經(jīng)理不在時，日例會可由當日指定值日人員主持。 在簽訂認購書時，乙方已經(jīng)確定該房屋共有產(chǎn)權人姓名，若認購書購買人姓名與《商品房買賣契約》購買人姓名不一致，乙方必須以書面形式取得***公司同意，并交納總房款1%的變更手續(xù)費，否則視乙方違約，甲方有權將該房屋另行出售且乙方所交定金一律不予退還。其它房款：一次性付清：RMB 于 年 月 日前付清；按揭貸款：RMB 于簽署《某某市商品房買賣契約》后接到甲方通知后 日內(nèi)按銀行要求提供有關按揭資料及證明，辦理按揭貸款手續(xù)，以確保銀行及時將該款項發(fā)放至甲方帳戶。若特殊情況下收取現(xiàn)金(數(shù)額較大的須經(jīng)銷售經(jīng)理同意)，須與客戶用點鈔機當面點清，鎖入保險柜，數(shù)額超過貳萬元并須帶回公司的，需向公司申請派車帶回，若須上門收款的，由銷售人員協(xié)同公司財務人員一起收款。整理當天的接待成交情況，簽名下班。閱讀昨日會議紀要；2） .非看房日看房非看房日看房，業(yè)務員首先要知會工程部相關人員所看房號，在得到同意后，方可會同工程項目部相關人員陪同客戶到預先約定房號看房，業(yè)務員不應隨意增加或更改預先約定房號；看房時間為9：3011：00及14：0017：00。部門聯(lián)系對接人由部門統(tǒng)一指定。：a. 憑護照等有效身份證件簽署商品房買賣契約；b. 將契約原件及身份證件交市房產(chǎn)局登記科報國家安全部門審查通過；c. 市房產(chǎn)局登記鑒證；d. 契約生效，繼續(xù)辦理其它手續(xù)。財務費用填表人：　　 f. 征地、拆遷補償安置協(xié)議的復印件，及拆遷安置情況匯總表。(四)按揭抵押收件的辦理1. 基本辦理程序準備第二項所列資料 房屋主體封頂 填報某某市商品房按揭抵押申報相關表格 房產(chǎn)局抵押登記科現(xiàn)場看房 房產(chǎn)局批準 辦理銀行按揭貸款2. 所需提供的資料a. 國有土地使用權證；b. 規(guī)劃部門出具的規(guī)劃紅線圖；c. 規(guī)劃部門批準的房屋建筑總平面圖；d. 商品房銷售許可證。4. 面積誤差處理辦法：一般情況下，我公司根據(jù)建設部《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定對面積誤差亻作如下約定：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結算房價款； (二)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。避免沖撞，努力緩和對立，特別是不要和新聞媒介對立。3）. 發(fā)布后顧客評價：由業(yè)務員將此信息反饋至策劃人員。2. 廣告制作和媒體發(fā)布單位的選擇1）. 可采用招標和議標的方式選擇廣告商。一般房地產(chǎn)新聞發(fā)布會選擇如下的時機：a. 項目奠基 b. 開盤 c. 項目封頂 2. 明確目的，必須有非常重要的事情或消息發(fā)布，以免給記者和公眾留下惡劣印象。公司小區(qū)樣板房精裝修的作業(yè)流程：1. 銷售部根據(jù)實際需要安排樣板房地點、初步設想以及概算；2. 報請公司研究批準；3. 銷售部安排樣板房的裝修及裝飾方案設計、調(diào)整(或會同技術經(jīng)濟部直接進行方案、 施工捆綁式招標)；4. 技術經(jīng)濟部負責預算控制，銷售部技術經(jīng)濟部共同組織施工招標；5. 報公司批準；6. 以銷售部為主會同工程、材料、技術經(jīng)濟等部門組織裝修方案的實施和驗收。二、 認購的形式： ①電腦派位 ②抽簽或搖號 ③排隊認購 ④按登記時間順序 ⑤購房號牌(登記發(fā)送/拍賣)等三、 認購與開盤的時間選擇 方式一：未取得銷售許可證的情況，尋求和制造機會點； 方式二：取得銷售許可證的情況，尋求和制造機會點。三、 確定推介目標和活動程序，并邀請相關的講解人員及新聞媒體。為使公司策劃推廣方面的發(fā)展合理有序，特制定本基本程序，供決策時參照并進行取舍。2. 年度銷售計劃的內(nèi)容：1）.年度總銷售量、階段性銷售額及資金回籠計劃；2）.各項目年銷售量、階段性銷售額及資金回籠計劃；3）.各項目年度宣傳推廣計劃及年度營銷費用計劃；3. 編制年度銷售計劃的依據(jù)：1）.董事會批準的年度開發(fā)計劃2）.公司資金情況及市場情況3）.技術、工程部門提供的項目設計、施工進度計劃4. 年度銷售計劃經(jīng)董事會批準方可實施，若有重大調(diào)整需向董事會匯報經(jīng)批準后方可變更，一般性的調(diào)整由公司總經(jīng)理批準后即可實施。6. 銷售過程中，做好客戶服務。 本資料收集整理，版權歸原作者所有，若資料侵犯了您的權益請聯(lián)系我們，我們將立即刪除改正，停止繼續(xù)傳播！216。3. 嚴格案場管理，做到管理嚴格、作業(yè)規(guī)范、工作細致、分工明確、做事有序、獎罰分明，逐步建立一支高效、團結、干練的銷售隊伍。8. 在全公司強化全過程營銷的理念，不同部門、各個崗位樹立營銷的意識。4. 銷售月度費用計劃需于當月三號前提交公司資金協(xié)調(diào)會批準通過后實施。2）. 雜志廣告 3）. 報紙廣告4）. (企業(yè)形象與商品印象)5）. 電視廣告 6）. DM廣告 8. 參加展會計劃(詳見附件)9. 銷售人員作業(yè)計劃1）. 選擇代銷或自銷；2）. 銷售培訓計劃；3）. 銷售激勵辦法。八、 活動總結、效果評估。2. 樣板房套型的選擇要求是公司主打套型以及必須通過樣板房展示才能加深客戶的理解的套型?，F(xiàn)在展會多且頻繁，要求展會的規(guī)模、影響較大，如金陵晚報與房產(chǎn)局主辦的展會；2. 根據(jù)參展不同的目的確定參展主題和廣告形式；3. 配合樓盤形象、參展主題進行詳細的的展位的廣告的設計，要求主題突出，特點明確，視覺沖擊力強，能強烈地吸引人們的注意力；4. 參展設計方案評審、調(diào)整、預算、實施；5. 展會促銷活動的安排；6. 參展人員安排與培訓；7. 參展資料及禮品的的準備與落實；8. 看房車的準備與安排；9. 注意展會現(xiàn)場、售樓處、施工現(xiàn)場的協(xié)調(diào)安排；10. 展會后的總結評估。4. 定價辦法：綜合考慮以下幾種定價辦法：1）. 成本導向價格；2）. 市場導向價格；3）. 競爭導向價格；4）. 公司預期利潤定價；5. 定價報告需具備的內(nèi)容：1）. 市場調(diào)查資料；2）. 同類物業(yè)信息；3）. 本項目優(yōu)劣勢分析；4）. 銷售策略及節(jié)奏控制辦法；6. 定價流程：1）. 初始定價：定價報告 銷售部的價格初稿 優(yōu)惠辦法 價格委員會反復論證 總經(jīng)理批準 公司備案 報物價局備案 銷售過程中的價格公示執(zhí)行2）. 銷售過程中調(diào)價： 市場情況、價格策略 銷售部擬調(diào)價方案 總經(jīng)理批準 公司備案 銷售執(zhí)行7. 注意事項：1）. 銷售部不得以超出公司批準的優(yōu)惠幅度讓利銷售。4）. 廣告發(fā)布后，案場反饋信息需及時整理，以利于進一步選擇媒體。2. 及時處理的原則。 辦理所需材料：a. 小區(qū)總平面圖；b. 項目批文；c. 窗口表。(三)《商品房銷售許可證》的辦理1. 基本流程準備第二項所列資料 房屋已建至177。　　 c. 申報價格的商品房項目的概況（包括項目地址、項目規(guī)模、項目可行性研究、立項時間、開工時間、預期竣工時間等）。 附件11：某某市住宅商品房價格申報表填表日期 年 月 日申報單位（鑒章）：項目名稱：批準文號：土地等級 級項目地址：用地面積 m2房屋建筑總面積銷售費用2）. 注意保持清潔、良好的辦公環(huán)境，提高工作效率，不得在控臺區(qū)域進食或吸煙，不要聊天、高聲喧嘩、看與專業(yè)無關的書籍，不得在控臺區(qū)域內(nèi)化妝、修剪指甲等，伏案睡覺，不得讓客戶進入控臺區(qū)域；下班前必須將桌面、辦公區(qū)域收拾干凈。5. 看房業(yè)務員有義務提醒客戶避免帶老、弱、病、殘、幼、孕等特殊人士到工地看房，客戶必須在業(yè)務員的陪同下到工地看房，看房過程中，相關人員必須戴好安全帽、穿平底鞋、聽從工程部人員統(tǒng)一安排。整理著裝（應在到達控臺區(qū)域前穿戴整齊、化妝完畢）；控臺物品擺放整齊；1. “部門印章”和“商品房銷售合同專用章”由現(xiàn)場銷售經(jīng)理負責保管及使用，隨用隨鎖，專用于銷售商品房，項目銷售完畢后交還公司辦公室。5. 簽署《某某市商品房買賣契約》1）. 簽約流程：(有簽約權的業(yè)務員)提供范本 客戶對條款有異議 解釋說服依然有異議 自已的權限范圍外，記錄原因和顧客要求 銷售經(jīng)理及公司律師定奪 打印合同 　 銷售經(jīng)理審核 客戶確認簽字 銷控人員收取首付款 蓋合同章 　　　案場登記 　鑒證（內(nèi)部轉入客戶服務階段，交接到合同管理專員） 到房產(chǎn)部門見證辦理按揭貨款手續(xù)(客服專員)。 如乙方不在指定期間內(nèi)簽訂正式契約及繳付上述樓款，甲方有權不返還定金，并將該房屋轉售他人。每天8：40由當天銷售主管召集召開部門每日例會，所有當天到崗人員必須參加（正在接待客戶的業(yè)務員除外）；附件21：一周情況報表每日例會紀要與會人員：值班人：日期：今日銷售情況預購：房號：認購：房號：簽約：房號：鑒證：房號：更名：房號：換房：房號：會議記錄重要提示工作安排部門會簽 日例會摘要 時間：銷售情況客戶服務案場管理客戶留言銷售管理客戶特征 售樓一周情況摘要 時間：銷售情況客戶服務案場管理客戶留言銷售管理客戶特征　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　填表人：（四）、 案場處罰辦法1. 銷售過失和銷售事故的種類216。蓋章事故：未經(jīng)公司批準，挪用公章、合同章等蓋不確實文件的。業(yè)務員發(fā)生嚴重的銷售事故，影響公司名譽及形象或?qū)е鹿久墒苤苯咏?jīng)濟損失的，將收到部門開具的紅色過失單一張，報公司處理；216。3） 每次房展會均由部門安排專人前往參加或觀摩，并寫總結材料。 一房一價168。（二）、鑒證后契約更名（一次性付款、按揭更名）※ 一次性付款1. 賣方須填寫契約變更申請表及更名申請，由開發(fā)商簽發(fā)意見加蓋公章送至某某市房地產(chǎn)管理處進行審批。（三）、按揭貸款1. 公司備齊“五證”（土地使用權證、建設工程規(guī)劃用地許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、商品房銷售許可證）與銀行簽訂項目貸款的大合同，與房產(chǎn)局辦理抵押備案收件單，具備申請個人購房貸款條件。附表格23：業(yè)主名稱樓號代理內(nèi)容經(jīng)辦人業(yè)主簽字（五）、納稅申報程序交納地點：某某市**路35號房地產(chǎn)管理局三樓