【正文】 該客戶由銷售主管負責接待，銷售主管輪休或有其他工作時，由該組最后一位排序者代為接待。三、 有效客戶確認原則明確表示市調、找人、做推銷、聯(lián)系業(yè)務，不算有效客戶，其他情況均算有效客戶，按正常輪序。層高。 本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。 【章名】 第二章 房地產開發(fā)用地 第一節(jié) 土地使用權出讓 第七條 第七條 土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。 第十八條 土地使用權出讓金應當全部上繳財政，列入預算，用于城市基礎設施建設和土地開發(fā)。 依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。 第二十八條 國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵和扶持房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設居民住宅。 房地產開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產的，分期投資額應當與項目規(guī)模相適應，并按照土地使用權出讓合同的約定，按期投入資金，用于項目建設。本辦法所稱商品房預售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。第八條 房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房現(xiàn)售前將房地產開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關證明文件報送房地產開發(fā)主管部門備案。第十五條 房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務機構發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。按套（單元）計價的預售房屋，房地產開發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋的平面圖。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，　房地產開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。（二） 準備作業(yè)工具，外業(yè)測量必須使用檢驗合格的測量工具。公用建筑面積分攤系數(shù)至少保留四位小數(shù)。七、 本規(guī)定由北京市房地產勘察測繪所負責解釋。（七） 穿過建筑物的通道、建筑物內的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計算建筑面積。（十四） 突出屋面的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。（二十） 跨越其他建筑物、構筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計算建筑面積，多層者按多層計算。（七） 單層建筑物內分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。（六） 有圍護結構的屋頂水箱。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。（十二） 有柱雨篷按住外圍水平面積計算建筑面積；獨立柱的雨篷按其頂蓋1的水平投影面積的一半計算建筑面積。（五） 用深基礎做地下架空層加以利用，層高超過2．2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。（三） 填寫“北京市城鎮(zhèn)土地使用權登記表”依照《北京市房地產登記測繪細則》中的填寫要求進行填寫，如標注層數(shù)與實際層數(shù)不符，要在備注欄中注明，注釋方法與“北京市房屋登記表”中相同。（二） 面積計算以平方米為單位。 附件三： 建設部《住宅建筑設計規(guī)范》摘錄第2．5．2條套內使用面積的計算應符合下列規(guī)定：一、 套內使用面積包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等分戶門內面積總和；二、 躍層住宅中的戶內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；三、 不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；四、 內墻面裝修厚度計入使用面積。第二十四條 房地產開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。買受人退房的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。按套（單元）計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。第十三條 商品房銷售時，房地產開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關物業(yè)管理的協(xié)議。商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行。第三條 商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預售。 房地產開發(fā)企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內，應當?shù)降怯洐C關所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。 房地產開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。 土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。 第十六條 土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門返還土地使用權出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。 直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規(guī)定的權限，由直轄市人民政府規(guī)定。 第六條 國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規(guī)定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產工作。 本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。（四） 項目銷售培訓資料該資料由項目組根據(jù)項目情況編寫，但必須包含以下部份 項目概要（1） 合作單位名稱及簡介開發(fā)商；投資商；建筑設計單位；綠化設計單位；建筑施工單位；工程監(jiān)理；物業(yè)管理單位；（2） 經(jīng)濟技術指標及基本配置① 項目總括：項目性質；土地取得；土地期限；開工日期；竣工日期；占地面面積；總建筑面積；平均得房率；總幢數(shù)；層 數(shù)：技術層 層。g. 銷售代表在原項目的客戶來現(xiàn)場，如未指定該銷售代表接待（并且該銷售代表到本項目后，未曾與該客戶聯(lián)系過。c. 接聽電話人員要耐心的、有針對性的回答客戶問題，盡量約定客戶現(xiàn)場看房，并設法留下客戶聯(lián)系方式，以便進行回訪。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)罰款20元。f) 銷售代表請假要前一天向銷售主管遞交請假單，如有特殊情況，要及時跟銷售主管請假，并于上班后第一天后要及時補交請假條，否則按曠工計。將與工作無關的私人物品放在公司規(guī)定的地方。2. 若有爭議無法解決，可申請仲裁機構調解或人民法院裁決。8. 若客戶的問題無法解決而不能完成簽約時，讓客戶先請回，另約時間，以時間換取雙方的折讓。9. 恭喜客戶，送客戶至大門外或電梯間。（13） 簽訂合約一、基本動作1. 恭喜客戶選擇我們的房屋。二、注意事項1. 在約定補足日前，再次與客戶聯(lián)系，確定日期并做好準備。5. 折扣或其他附加條件，應報現(xiàn)場經(jīng)理同意備案。7. 將認購書第一聯(lián)（客戶聯(lián)）交客戶收妥，并告訴客戶于補足定金或簽約時將認購書帶來。3. 注意追蹤方式的變化：打電話，寄資料，上門拜訪，邀請參加促銷活動等。2. 客戶資料表是銷售員的聚寶盆，應妥善保存。2. 填寫重點：216。（7） 暫未成交一、基本動作1. 將銷售資料備齊一份給客戶，讓其仔細考慮或代為傳播。4. 向客戶推薦戶型時以候選單位以2戶為好，盡量不要超過3戶。2. 在客戶未主動表示時，應該立刻主動地選擇一戶作試探性介紹。4. 沒有客戶時，也應注意現(xiàn)場整潔和個人儀表，以隨時給客戶良好印象。明白客戶需要辨別顧客購買動機及關心點，利用有關賣點，邀請顧客親自前來參觀。 陽臺面積計算：封閉式陽臺、挑廊，按其水平投影面積計算建筑面積。216。 使用面積：住宅各層平面中直接供住戶生活起居所使用的凈面積之和。 銷售手續(xù)“五證二書”五證：建設用地規(guī)劃許可證、土地使用權證、建筑規(guī)劃許可證、施工許可證、銷售許可證二書：住宅質量保證書、住宅使用說明書 土地劃分及使用年限商業(yè)用地：使用年限為40年住宅用地：使用年限為70年工業(yè)用地：使用年限為50年 各種面積定義及其計算方式216。 協(xié)助銷售助理完成疑難客戶的簽約解說、引導、說服工作，確?？蛻粽_及時簽訂預售合同。將銷售人員的崗位責任作為自身責任中的一部分,幫助銷售員促成成交。 確定合同文字及附件內容，形成合同標準文本。（5） 推廣績效評估從來客情況和成交情況兩方面用量化的數(shù)據(jù)客觀評估推廣效果。 崗位輪換培訓在條件許可的情況下，對人員實行崗位輪換培訓。（2） 月度工作計劃 日常管理計劃（管理工作）由銷售部經(jīng)理制定、提交管理計劃，發(fā)掘上月管理問題，提出下月管理目標，說明將要采用的有效管理手段。 人員定崗，以現(xiàn)有人力資源為基礎，指定人員擔任不同工作崗位。協(xié)助銷售經(jīng)理進行現(xiàn)場管理，并及時反饋客戶情況、銷售人員情況及現(xiàn)場要事。功能體系結構如圖二。本文分五部分：第一部分 營銷體系第二部分 銷售部職能第三部分 銷售培訓手冊范本房地產基本知識規(guī)范流程工作制度項目銷售培訓資料第四部分 分工與合作第五部分 附件房地產相關法律法規(guī)現(xiàn)場管理相關文件、表單第一部分 營銷體系 完善的營銷體系描述應劃分為行政機制、功能運作兩方面，這兩種劃分在實際組織中運作中應得到相應的統(tǒng)一。銷售經(jīng)理是銷售案場的最高負責人，直接負責推銷售及其推廣，對下屬各級銷售人員及行政、客戶服務人員行使管理和導權、負責各項目管理制度的直接監(jiān)督及執(zhí)行。二、 經(jīng)理負責制在整體的營銷計劃指導下，具體分解落實現(xiàn)組織建制、營銷推廣及銷售管理的各項工作，并參與具體的各項銷售事務，使專案業(yè)務流程納入有序、高效的軌道中，體現(xiàn)應有的溝通理解能力及領導組織能力，發(fā)揮主觀能動性，掌握利用資源達成目的的各種方法。（1） 項目計劃 銷售計劃均衡本項目供應、市場供給與需求情況，與發(fā)展商共同制定項目總體銷售期目標及分階段銷售目標，含各期銷售面積、單位售價、均價、銷售率、房源推量、資金回籠計劃及補充應變措施等。l 資金計劃根據(jù)銷售目標、銷售實現(xiàn)情況制定月度資金回籠計劃。從而科學地綜合評估本次營銷推廣活動的得與失，成與敗并不斷總結和更進。如期間間隔太長，可以在廣告發(fā)布后10天內給出。 做好各崗位、各業(yè)務人員之間工作的協(xié)調，杜絕工作混亂。七、 信息反饋現(xiàn)場期報 根據(jù)一級客戶接待資料、客戶成交資料形成銷售日報、周報、月度及階段性總結報告。（4）收樓與公司工程部、物業(yè)管理部門良好溝通，確?？蛻舻募皶r收樓與入住。 輔助面積：住宅建筑各層平面中不直接供住戶睡眠休息的室內空間凈面積，包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、