【正文】 的性質(zhì)，物業(yè)可以分為公共物業(yè)（政府辦公樓、公立學(xué)校、醫(yī)院等）和非公共物業(yè)（企業(yè)、機構(gòu)和個人的生產(chǎn)、辦公、居住等物業(yè)）；按占有形式，可以分為自用物業(yè)和出租物業(yè)；按使用性質(zhì)可以分為商用物業(yè)、居住物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、特殊用途物業(yè)。綠化等。車輛保管以及用戶〔居民）生活方面的多項服務(wù)。 5）開辦餐食，減輕家務(wù)； 6）換煤氣罐，拆洗被褥； 7）組織護(hù)院，保證安全。 7）房產(chǎn)管理，房屋維修： 8）供暖、供水。從辦公、寫字樓的特點出發(fā)，其物業(yè)管理的內(nèi)容應(yīng)該是： l）清潔衛(wèi)生： 2）安全保衛(wèi)。業(yè)主大會則是由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主所組成的。改變和撤銷管委會不適當(dāng)?shù)臎Q定。具體來說，各類物業(yè)管理費用主要由如下一些項目構(gòu)成：（1）公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費用，包括外墻，樓梯，步行廣場、升降梯（扶梯）、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)。歸根到底，居民買不買得起房，取決于房價與居民購房能力之比。法人和個人均可為個人住房貸款提供保證。 有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人。（2）把顧客的需要與推銷的產(chǎn)品緊密聯(lián)系起來。因某體吸引，對地段、景觀、產(chǎn)品感興趣。 等待機會。（二）售樓前準(zhǔn)備工作作為一名銷售人員，為了有效地發(fā)揮銷售作用，必須要做好售樓前的準(zhǔn)備工作： 熟悉自己公司的情況一個銷售員既然代表著公司的形象，他就有責(zé)任熟悉他所服務(wù)的公司，包括所在公司的歷史與發(fā)展變革，公司戰(zhàn)略及文化，經(jīng)營狀況，服務(wù)的范圍以及今后的發(fā)展規(guī)劃。以上這些看似小事，然而因小見大。 掌握客戶的情況任何一個樓盤的推出都有它的目標(biāo)客戶群。炒股票大戶。求神問卜型： 可兼作市場調(diào)查工作。 3）在與客戶交談中，設(shè)法取得我們想要的資訊：第一要件，客戶的姓名、地址、聯(lián)系電話等個人背景情況的資訊。 4）電話接聽時，盡量由被動回答轉(zhuǎn)為主動介紹、主動詢問。 基本動作 1）客戶進(jìn)門，每一個看見的銷售人員都應(yīng)主動招呼“歡迎光臨”，提醒其他銷售人員注意。（三）介紹產(chǎn)品 基本動作 l）交換名片，相互介紹，了解客戶的個人資訊情況。心中只想著推銷摟盤而不講究開場的藝術(shù)，這常常會使你的美好愿望落空。 引起好奇：推銷有許多步驟，但是客戶對你這個陌生人的最初幾句話感到好奇，將會強烈影響以后的推銷步驟。母親 5）適時制造現(xiàn)場氣氛，強化其購買欲望。 7）對產(chǎn)品的解釋不應(yīng)有夸大、虛構(gòu)的成分。那種指望象四、五年前那樣利用廣告效應(yīng)，就產(chǎn)生“大搶購”銷售奇跡的可能己不復(fù)存在。過多的信息令其心神不定。 注意事項 1）暫未成交或末成交的客戶依舊是客戶，銷售人員都應(yīng)態(tài)度親切，始終如一。 2）客戶資料表是銷售人員的聚寶盆，應(yīng)妥善保存。 2）追蹤客戶要注意時間的間隔，一般以二三天為宜。 4）無論最后是否成交，都要婉轉(zhuǎn)要求客戶幫忙介紹客戶。 4）一聯(lián)送交現(xiàn)場經(jīng)理檢查并備案建檔，一聯(lián)自己留存，以便日后追蹤客戶。 3）對有意的客戶再次約定看房時間。 ②陪客戶行走介紹時要針對不同客戶變換自己的介紹順序，要處處體現(xiàn)禮貌、成熟、專業(yè)。反之則不然，結(jié)果只能是無用功。 5）注意判斷客戶的誠意、購買能力和成交概率。 3）根據(jù)客戶所喜歡的單元，在肯定的基礎(chǔ)上，作更詳盡的說明。企業(yè)家 針對購買者的興趣展開話題，創(chuàng)造一個有益于銷售的工作氛圍是銷售樓盤過程中的關(guān)鍵一環(huán)。（四）購買洽談缺乏想象力的售樓員在和客戶見面之后，往往急于進(jìn)入推銷狀態(tài)，他們會迫不急待地向購房者介紹自己的產(chǎn)品，這樣做客戶往往興趣不大，覺得你有急吼吼的感覺，對您匆忙開場的演講就會產(chǎn)生戒備，因而缺乏感召力。 3）若不是真正客戶，也應(yīng)照樣提供一份資料，作簡潔而又熱情的招待。具備了以上兩點，客戶就容易相信你所在的公司和樓盤了。 2）廣告發(fā)布前，應(yīng)事先了解廣告內(nèi)容，仔細(xì)研究和認(rèn)真應(yīng)對客戶可能會涉及的問題。一般先主動問候“XX花園或公寓，你好”，而后開始交談。 可針對目標(biāo)客戶重點作戰(zhàn)，減少無謂的浪費。盛氣凌人型： 海外學(xué)成歸來（或經(jīng)商）人士 值得一提的是，銷售人員在做樓盤比較時，務(wù)必要誠實，以保持你在客戶心中的信任感，千萬不能通過貶低對方來抬高自己，如果這樣做了，客戶會懷疑你的職業(yè)素質(zhì)，從而影響成交。 熟悉本公司可售樓盤的情況要對可售樓盤的樓層、朝向、方位、房屋的特點及不足真正做到心中有數(shù)。 二、售樓準(zhǔn)備（一）售樓前準(zhǔn)備的重要性對于客戶來說，銷售人員本身就代表著公司，如果一個銷售員對客戶提出的問題支支吾吾答非所問，那他就難以獲得客戶的信任。 探究有關(guān)資料（價格、企業(yè)形象）。因現(xiàn)場售樓處、看板或因朋友購買而產(chǎn)生自已也需擁有的想法。這一模式的具體內(nèi)容是指一個成功的推銷人員必須把顧客的注意力吸引或者轉(zhuǎn)變到產(chǎn)品上，使顧客對產(chǎn)品產(chǎn)生興趣，這樣顧客的購買欲望也就隨之產(chǎn)生，而后促使顧客采取購買行動。借款人還必須無信用瑕疵（如拒不償還銀行到期貸款，無力返還民間債務(wù)等）； 具有購買住房的合同或協(xié)議，此合同必須是已經(jīng)購房人與賣房人雙方簽字，蓋章的有效合同，以及其它批準(zhǔn)文件； 在商業(yè)銀行或住房儲蓄銀行開立儲蓄存款帳戶中交納住房公積金存款的，存款余額占購買住房所需金額的比例不得低于30％，并以此作為購房首期付款。下列有價證券可作為個人住房貸款的質(zhì)押物：憑證式國庫券、國家重點建筑債券、金融債券、AAA級企業(yè)債券、存單等有價證券。 具體收費標(biāo)準(zhǔn)（略），參看當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)。（3）由大中型企業(yè)的自管房單位所組建的物業(yè)管理企業(yè)：（4）社會上自發(fā)成立的物業(yè)管理企業(yè)：（5）少量的由街道辦事處組建的物業(yè)管理企業(yè)。決定物業(yè)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項。 11）醫(yī)療服務(wù)； 12）特殊服務(wù)。而服務(wù)質(zhì)量的高低，必須通過客人的親身感受，視其物質(zhì)和精神需求滿足程度而確定。其具體物業(yè)管理和服務(wù)的范圍是： 1）庭院綠化與修剪； 2）道路整修與養(yǎng)護(hù)： 3）清潔衛(wèi)生： 4）洗滌整燙。代買蔬菜。商業(yè)大廈、旅游賓館，標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)廠房、倉庫等。公共綠地等。三、住宅設(shè)計規(guī)范 第四部分 物業(yè)管理簡介 一、物業(yè)管理的基本概念、內(nèi)容及主要原則（一）基本概念從廣義上來說，物業(yè)與房地產(chǎn)是同一個概念，指建筑物及其附屬設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地。這種類型佳宅是以一組垂直交通樞紐為中心，各戶環(huán)繞布置，不與其它單元拼接，獨立自成一棟。單元組合式高層住宅平面形式很多，為提高電梯使用效率，增加外墻采光面，照顧朝向及建筑體型的美觀等，平面形狀可有多種變化。 ④安裝火災(zāi)報警器。首先要考慮周密的預(yù)防火災(zāi)的措施，其次是火災(zāi)發(fā)生后應(yīng)有可能盡量避免蔓延和擴大，應(yīng)能保證居民疏散到安全地帶以便于撲救。單純作為疏散用樓梯可設(shè)在遠(yuǎn)離電梯的盡端。目前我國由于電梯費用較高，－般一部電梯每層服務(wù)不少于8戶。 二、高層住宅設(shè)計目前，我國一般把15層以上設(shè)有電梯作為垂直交通工具的城市型住宅稱為高層住宅。 ③輔助設(shè)施的布局躍廊式高層住宅每隔1至2層設(shè)有公共走廊，由于電梯可隔l或2層?？浚瑥亩蟠筇岣吡穗娞堇寐?，即節(jié)約交通面積，又減少了干擾。但平面凹凸往往使體型復(fù)雜，外墻增多，施工不便，不利于抗震和寒冷地區(qū)的保溫。采暖地區(qū)能耗大些。朝向、采光、通風(fēng)均好解決。北方并不太適用。有些地區(qū)可布置成四個單朝向的兩室或兩室以上戶。 ②面積要緊湊平面布置應(yīng)盡量把面積用于居室，不要因輔助設(shè)施而花費過多的面積。主要有梯間式、短外廊，長外廊、短內(nèi)廊、長內(nèi)廊和躍廊式。 ③交通便捷避免公共交通對戶的干擾。 c、轉(zhuǎn)角組合可用平直單元拼接，或用轉(zhuǎn)角單元。為調(diào)整戶型方便，單元之間也可咬接。其特點是：建筑四面臨空，平面組合靈活，朝向、通風(fēng)采光好；環(huán)境安靜，干擾少；院子組織方便，使用便利。在標(biāo)準(zhǔn)較高、面積較大的住宅中，一般根據(jù)使用要求，將起居室、餐室、廚房、貯臧室以及個別臥室與衛(wèi)生間布置在底層，將主、次臥室、衛(wèi)生間放在2～3層，戶內(nèi)房間功能劃分明確，聯(lián)系方便，互不干擾，并能與院子緊密結(jié)合。一般多將起居室成主要居室與生活院子結(jié)合一起，選擇朝向好且安靜的地段。（2）建筑標(biāo)準(zhǔn)較低的住宅中，可采用戶外廁所、浴室。 ②代理收費。 ①評估收費。 ②以租金收入為計稅依據(jù)的，稅率為12％。④ 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、教育費附加。它以納稅人實際繳納的增值稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，分別與增值稅、營業(yè)稅同時交納。 如果公民通過劃撥取得的國有土地使用權(quán)，其房屋轉(zhuǎn)讓必須辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，或者將其中的土地收益按規(guī)定上繳國家，否則不得買賣。 條件二：買賣雙方當(dāng)事人必須具有完全行為能力。 (3)申請登記的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，來源清楚、合法、證件齊全，沒有糾紛，且不屬于被限制轉(zhuǎn)移或依法查封以及違章建筑的房屋。在最后入住時供審核。補充協(xié)議主要內(nèi)容有：1．限制買方擅自改變室內(nèi)結(jié)構(gòu)條款。7．賣方質(zhì)量違約條款。律師負(fù)責(zé)簽約事宜、起草補充協(xié)議、審核契約須知、制定稅費明細(xì)表、按揭須知，審查付款情況，制定簽約付款進(jìn)程表等文件。5．認(rèn)購條件：簽訂認(rèn)購書應(yīng)注意事項、定金、簽訂正式契約的時間、付款地址、帳戶、簽約地點等。（3）他項權(quán)利包括土地他項權(quán)利和房屋他項權(quán)利土地他項權(quán)利包括抵押權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、空中權(quán)、地上權(quán)、地下權(quán)。劃分房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類別是理順房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系，有利房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理和促進(jìn)房地產(chǎn)使用制度改革的基礎(chǔ)工作和前提條件，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類型主要有：所有權(quán)、使用權(quán)、他項權(quán)利等三大類型。房地產(chǎn)產(chǎn)籍就是記載房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系現(xiàn)狀和歷史情況的各種簿冊資料。值得注意的是它僅局限于本棟樓內(nèi)的建筑面積，與本棟房屋不相連的公共建筑不得分?jǐn)偟奖緱澐课輧?nèi)。兩者的主要區(qū)別在于它們的土地成本不一樣，賣售對象不一樣，其他的區(qū)別都是這兩者的延伸。多層的容積率大致為3，高層的容積率一般為4－5，超高層的容積率為7以上，對別墅而言，綠化好、獨立別墅多的社區(qū)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。 國有土地使用證國有土地使用證是單位和個人使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。 轉(zhuǎn)讓。通常，我們將土地使用權(quán)的出讓成為土地的一級市場，它所出讓的土地最高使用年限，除居住用地為70年外，其余的均為50年。 大市政費。 拆遷征地管理費。（尋找適合開發(fā)的土地，根據(jù)土地的情況作初步的產(chǎn)品規(guī)劃和定位。（五）訓(xùn)練的手段 將自己與客戶的交談錄音，分析自己是否有不熱情、不耐煩等問題。另一方面，銷售成功的獎勵也是相當(dāng)大的。銷售人員依靠誤導(dǎo)、欺騙和胡亂許諾來誘使客戶簽約的時代已經(jīng)過去。眼見為實，尤其房地產(chǎn)又是這樣一個價值巨大的商品。也就是說，一個是基本面的要求，一個是技巧面的要求，二者相輔相成，成功的曙光才會為期不遠(yuǎn)，也才能成為一個合格的銷售人員。多數(shù)情況下，顧客到售樓處看房是公司投入廣告吸引來的，可以說都是有一定的宣傳成本的，對客戶的隨意在某種程度上就是對公司廣告投入的浪費和對其他同事工作的否定。 高度的挫折忍耐力一般而言，接待100個電話能吸引10－30個現(xiàn)場看房者，現(xiàn)場接待100名看房者只有5－20名購房者。（三）通曉專業(yè)知識 建筑知識、結(jié)構(gòu)、設(shè)計風(fēng)格、朝向優(yōu)劣 法律、稅收、藍(lán)印戶口 抵押貸款 物業(yè)管理 房屋使用功能、各樓層、朝向的優(yōu)缺點（四）豐富閱歷有利溝通具有豐富閱歷的人，能迅速找到與客戶溝通的共同點，從而打破相互戒備，建立信任，為下一步的介紹、溝通打下基礎(chǔ)。 在情緒低落、心中不快時，反復(fù)告誡自己“不要發(fā)火”。第四階段，出售、租賃與售后服務(wù)，物業(yè)管理。 附屬工程：煤氣調(diào)壓站、變電站等。 管理費?？偨ㄖ娣e，樓面價＝土地單價247。習(xí)慣上，我們把土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓稱之為土地的二、三級市場。沒有開工證的建設(shè)項目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)?！蹲≌褂谜f明書》應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等加以說明，并提出使用注意事項，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：（1）開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；（2）結(jié)構(gòu)類型；（3）裝修、裝飾注意事項；（4）上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；（5）有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項；（6）門、窗類型，使用注意事項；（7）配電負(fù)荷；（8）承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；（9）其他需要說明的問題。一般而言，覆蓋率越小，建筑的占地面積就越小，從而社區(qū)活動面積就越大，綠化、道路的范圍就越廣。（2）使用面積指住宅中分戶門內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和。（5）開間和進(jìn)深開間是指一套住宅占據(jù)樓長邊方向的面闊尺寸，進(jìn)深則是樓山墻盡短邊方向的長度。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理是房地產(chǎn)行政管理的基礎(chǔ)性工作。房屋所有權(quán)有三種類型：國家所有、集體所有、個人所有。簽訂認(rèn)購書是商品房銷售程序的一個環(huán)節(jié)，買賣雙方所簽訂認(rèn)購書的主要內(nèi)容應(yīng)包括：1．賣方，即發(fā)展商名稱、地址、電話；銷售代理方名稱、地址、電話。2．購房者（個人、公司）應(yīng)帶有關(guān)身份證件、公司文件前去簽約。2．購房人購買房產(chǎn)及交付定金。10．預(yù)售登記條款。4．不可抗力對房屋造成損害，賣方免責(zé)條款。（三）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的條件和程序申請房地產(chǎn)權(quán)屬登記應(yīng)同時具備以下4項條件： (1)申請人或代理人具有申請資格。：向發(fā)證部門提出領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬的申請；；；：經(jīng)發(fā)證部門審批合格后，發(fā)證部門交納發(fā)證費用，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。 條件三：房地產(chǎn)買賣雙方當(dāng)事人的意思表示必須真實可信。 房屋買賣合同的主要內(nèi)容（1）標(biāo)的（2）數(shù)量（3）價金（4）期限（5）交付方法（6）違約責(zé)任（7）糾紛的處理（8）房屋宅基地的使用面積和使用年限（9）其它內(nèi)容（10）公證和鑒證 房地產(chǎn)買賣合同文本格式（標(biāo)準(zhǔn)合同文本） 五、房地產(chǎn)稅費（一）土地使用稅（1）征收對象和范圍（2）稅率（3）減免（二）耕地占用稅（1）征收對象和范圍（2）稅率（3）減免（三）土地增值稅（1）征收對象和范圍（2）稅率（3）減免（四）與房地產(chǎn)銷售相關(guān)的稅費 房地產(chǎn)買賣稅費在商品房銷售過程中，大致涉及到以下幾種稅費，包括：契稅、手續(xù)費、印花稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、中介服