[法學(xué)]淺談國(guó)有企業(yè)改制中的土地處置方式與評(píng)估問題(存儲(chǔ)版)
【正文】 (二 )估價(jià)對(duì)象的用途和價(jià)格內(nèi)涵界定 (1)用途的設(shè)定。如果宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施沒有計(jì)入其他資產(chǎn)，則可界定土地開發(fā)程度為宗地內(nèi)外 “幾通 ”和宗地內(nèi)平整。則可以解決兩種方法的結(jié)果相差較大情況下土地結(jié)果確定的問題。 (3)估價(jià)結(jié)果的確定 估價(jià)結(jié)果的確定與估價(jià)目的、估價(jià)方法的選擇、土地資產(chǎn)處置方式等有關(guān)，要根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)綜合確定。 根據(jù)土地評(píng)估的目的，按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》需要確定土地評(píng)估的地價(jià)定義。因此，授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地價(jià)格與完全公開市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)有一定差別。估價(jià)方法可采用市場(chǎng)比較法和收益還原法。根據(jù)國(guó)土資源部國(guó)土資發(fā) [2022]44 號(hào)文《關(guān)于 改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》， “為支持和促進(jìn)企業(yè)改革，企業(yè)改制時(shí)，可以依據(jù)劃撥土地的平均取得成本和開發(fā)成本，評(píng)定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格 ”。 三、國(guó)有企業(yè)改制土地的評(píng)估 (一 )評(píng)估價(jià)格類型的選擇 企業(yè)土地進(jìn)行估價(jià)前，必須先分析企業(yè)土地資產(chǎn)的處置方式，搞清土地的各種處置方式的適用條件，各種處置方式之間的本質(zhì)區(qū)別，辦理各種處置方式的程序，才能使我們向委托方索取全面系統(tǒng)的資料，根據(jù)改制企業(yè)的性質(zhì)，處置方式及權(quán)利狀況，科學(xué)選擇評(píng)估方法和相關(guān)參數(shù)，合理確定評(píng)估的價(jià)格類型，做好企業(yè)的土地改制評(píng) 估。其次，土地資產(chǎn)處置方式可以采用上述幾種方式中的一種，也可以幾種方式同時(shí)采用。除了法律中的限制性規(guī)定，企業(yè)也可以根據(jù)實(shí)際情況選擇合適的土地資產(chǎn)處置方式。 被授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)的國(guó)家控股公司、國(guó)有獨(dú)資公司、集團(tuán)公司必須接受授權(quán)部門的監(jiān)督管理。土地租賃合同經(jīng)出租方同意后可以轉(zhuǎn)讓，改變?cè)贤?guī)定的使用條件，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地租賃合同，簽訂土地租賃合同和轉(zhuǎn)讓土地租賃合同應(yīng)當(dāng)辦理登記和變更登記手續(xù)。特別是在土地作價(jià)過程中，應(yīng)區(qū)分土地收益哪些屬于國(guó)有，哪些屬于地方或企業(yè)所有，積極妥善處理好三方利益的分配。 (2)有利于企業(yè)改制和發(fā)展的原則 土地資產(chǎn)如何處置，不僅僅關(guān) 系到土地使用制度改革的深入，也涉及到搞活企業(yè)，促進(jìn)企業(yè)改制的順利進(jìn)行。通過建立科學(xué)、新型的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，確保改制企業(yè)改制成為現(xiàn)代化企業(yè)。企業(yè)土地資產(chǎn)處置管理是企業(yè)改制過程中的重要環(huán)節(jié)，其工作中心是圍繞企業(yè)改制，研究制定企業(yè)盤活土地資產(chǎn)政策，使不同土地資產(chǎn)處置方式之間達(dá)到政策界線、權(quán)責(zé)內(nèi)涵、法律關(guān)系和利益的均衡。土地資產(chǎn)值過高，必然造成國(guó)有資產(chǎn)的份額增大，投資回報(bào)率下降，增加企業(yè)負(fù)擔(dān)，影響投資者的積極性。 (3)分布面廣：跨區(qū)域、跨城市、跨省份。存量土地有償有限期使用關(guān)鍵是以科學(xué)、公正、合理的方法量化土地資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，并將量化了的土地資產(chǎn)以公平、可行、合理的方式注入企業(yè)資產(chǎn)，確保土地使用 權(quán)產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰，這是土地使用制度改革和現(xiàn)代企業(yè)制度建立的需要。 (1)土地出讓 現(xiàn)有使用劃撥土地使用權(quán)的企業(yè)通過補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金取得出讓土地使用權(quán)。土地使用權(quán)作價(jià)出資 (入股 )形成的國(guó)家股股權(quán)，按照國(guó)有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地的行政管理部門委托有資格的國(guó)有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。 (5)保留劃撥方式 企業(yè)改制改革涉及的土地使用權(quán)，有下列情形之一的，經(jīng)批準(zhǔn)可以采取保留劃撥方式處置： ① 繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，原土地用途不發(fā)生改變的，但改造或改組為公司制企業(yè)的除外； ② 國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)或非國(guó)有企業(yè) 以及國(guó)有企業(yè)合并，兼并或合并后的企業(yè)是國(guó)有工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的； ③ 在國(guó)有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國(guó)有企業(yè)或國(guó)有企業(yè)合并中的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)； ④ 國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的。對(duì)于企業(yè)而言，企業(yè)可以結(jié)合實(shí)際因地制宜，靈活選擇一種或多種處置方式，從而推進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革的順利進(jìn)行。最后，土地資產(chǎn)處置以土地估價(jià)結(jié)果為依據(jù)，是與土地估價(jià)結(jié)果緊密聯(lián)系在一起的?，F(xiàn)就以上對(duì)應(yīng)的五種形式對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估
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