[法學(xué)]淺談國有企業(yè)改制中的土地處置方式與評估問題-文庫吧資料
2025-01-14 20:25本頁面
【正文】 的積極性；而對于土地資產(chǎn)量不大的企業(yè)，采用出租方式顯然不如采用出讓方式，因為辦理出讓手續(xù)畢竟不是以評估地價作為出讓金，而是以評估地價的一定比例 交納出讓金，且一次辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，這樣的企業(yè)只支付少量出讓金就可獲得完全產(chǎn)權(quán)的土地使用權(quán)；而租賃方式則顯然不具備這些優(yōu)惠條件 (五 )土地處置操作程序 國有企業(yè)改革中土地資產(chǎn)處置應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理。如對于一個改制企業(yè)一廠區(qū)所使用的土地可以采用出讓方式處置土地資產(chǎn)；二廠區(qū)的土地則可以采用租賃方式；三廠區(qū)的土地采用作價 入股的方式等，幾種處置方式混合使用，可以有效發(fā)揮土地資產(chǎn)處置在調(diào)節(jié)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)重組中的巨大作用，但目前很多企業(yè)并沒有認(rèn)識到這個問題的重要性。其次，土地資產(chǎn)處置方式可以采用上述幾種方式中的一種，也可以幾種方式同時采用。 在具體操作過程中，土地資產(chǎn) 處置方式首先應(yīng)與企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)重組情況相一致。但由于目前法規(guī)政策的不完善，以及租賃、入股方式的配套政策和實施細(xì)則在各地的不統(tǒng)一，使得同一塊土地由于處置方式不同，資產(chǎn)量化結(jié)果相差很大。因此企業(yè)可以根據(jù)自身的具體情況，選擇適合企業(yè)發(fā)展和實際情況的處置方式。除了法律中的限制性規(guī)定，企業(yè)也可以根據(jù)實際情況選擇合適的土地資產(chǎn)處置方式。但是國家為了合理有效的利用土地資源，保障土地所有權(quán)收益防止國有資產(chǎn)流失，便在法律中對處置方式的選擇作了限制性規(guī)定。 以上第 ② 、 ③ 、 ④ 項保留劃撥用地方式的期限不超過五年。 國有土地使用權(quán)需要作價授權(quán)給省直屬企業(yè)經(jīng)營的，經(jīng)國家土地行政主管部門批準(zhǔn)，由省級人民政府土地行政主管部門根據(jù)有關(guān)規(guī)定辦理。 被授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)的國家控股公司、國有獨資公司、集團(tuán)公司必須接受授權(quán)部門的監(jiān)督管理。國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營，由國家土地行政主管部門審批，并發(fā)給國有土地使用權(quán)經(jīng)營管理授權(quán)書。 根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策，須由國家控股的關(guān)系國計民生、國民經(jīng)濟(jì)命脈的關(guān)鍵 領(lǐng)域和基礎(chǔ)性行業(yè)企業(yè)或大型骨干企業(yè)，改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司及組建企業(yè)集團(tuán)的，涉及的劃撥土地使用權(quán)經(jīng)省級以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)，可以采取國家以土地使用權(quán)作價出資 (入股 )方式處置。 (3)土地作價出資 (入股 ) 國家以土地使用權(quán)作價出資 (入股 )，是指國家以一定年限的國有土地使用權(quán)作價，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地租賃合同經(jīng)出租方同意后可以轉(zhuǎn)讓，改變原合同規(guī)定的使用條件，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地租賃合同，簽訂土地租賃合同和轉(zhuǎn)讓土地租賃合同應(yīng)當(dāng)辦理登記和變更登記手續(xù)。破產(chǎn)企業(yè)屬國務(wù)院確定的企業(yè)優(yōu)化資本試點城市范圍內(nèi)的國有工業(yè)企業(yè)，土地使用權(quán)出讓金應(yīng)首先安置破產(chǎn)企業(yè)職工，破產(chǎn)企業(yè)將土地使用權(quán)進(jìn)行抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)時土地使用權(quán)折價或者拍賣，變賣后所得也應(yīng)首先用于安置破產(chǎn)企業(yè)職工。土地在出讓期限內(nèi)成為企業(yè)法人財產(chǎn)，企業(yè)可以自主經(jīng)營土地，有權(quán)依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等。根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，國家可分別采用如下幾種方式予以處置。特別是在土地作價過程中，應(yīng)區(qū)分土地收益哪些屬于國有，哪些屬于地方或企業(yè)所有，積極妥善處理好三方利益的分配。土地資產(chǎn)處置中必須維護(hù)國家利益，防止國有土地資產(chǎn)流失。 (4)兼顧各方面的利益 企業(yè)和土地改制都要求責(zé)、權(quán)、利分明，可以說土地改制的初衷是使國家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得以實現(xiàn)，亦即維護(hù)國家利益。 (3)遵循國有土地有償有限期使用原則，促使土地的優(yōu)化配置 改土地?zé)o償無限期使用為有償有限期使用是土地使用制度改革的根本目標(biāo)。 (2)有利于企業(yè)改制和發(fā)展的原則 土地資產(chǎn)如何處置，不僅僅關(guān) 系到土地使用制度改革的深入，也涉及到搞活企業(yè)，促進(jìn)企業(yè)改制的順利進(jìn)行。合法性原則是指當(dāng)前狀況下土地資產(chǎn)的處置應(yīng)盡可能與現(xiàn)行法律、法規(guī)和規(guī)章相銜接。 (4)占企業(yè)資產(chǎn)總量比重較大。 (2)用途
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