【正文】 擬等形式。 （ 2）公司質(zhì)量方針、目標(biāo)、企業(yè)精神及物業(yè)管理工作基本知識。如工作程序、工作方式、工作標(biāo)準(zhǔn)及時間、路線要求等崗位規(guī)范； （ 4）工作銜接與相互協(xié)調(diào)； （ 5）圍繞公司與部門組織的培訓(xùn)進行強化訓(xùn)練； （ 6）管理處認(rèn)為有必要進行的其他內(nèi)部培訓(xùn)。 2．全體員工均采用崗位競聘制度，做到以崗定人，以崗定薪，崗動薪動的崗位績效工資制度，員工能上能下，競爭上崗，優(yōu)勝劣汰。 （四）激勵與懲罰 實施上述一系列的考評、考核辦法，除每月評出量化分?jǐn)?shù)作為管理處及其每一員工當(dāng)月績效工資的發(fā)放依據(jù)外，每月量化分?jǐn)?shù)累計到年底還作為管理處及員工年終獎和評選先進的重要依據(jù)。 （ 5）定期走訪聽取用戶意見，發(fā)放并回收《住戶意見調(diào)查表》。物業(yè)管理公司任何時候都是以人為核心，為業(yè)主 提供“優(yōu)質(zhì)、安全、高效、有序”的服務(wù)。 （七）對業(yè)務(wù)（技術(shù)）作業(yè)層實行量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運作 1．量化管理 （ 1）實行目標(biāo)管理責(zé)任制，對管理處的經(jīng)營和管理目標(biāo)進行細(xì)化和量化，作出具體要求。 5．配合招商地產(chǎn)“春交會”上對花園城市的展銷工作，派員參加“春交會”展示花園城市物業(yè)管理服務(wù)形象。 二、物資裝備 (一 )管理用房 按照《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)提供管理用房： 計 算依據(jù)： 人均管理用房規(guī)劃指標(biāo)住宅區(qū)房屋總套數(shù)戶均人口數(shù) = [659+（ 1135+1049） /100] 注：按深住紀(jì) 199812 號文件第五條第一條款為據(jù) （二）物資裝備計劃 為確?；▓@城市的物業(yè)管理方式和管理手段現(xiàn)代化、智能化，我們本著高起點、高水平與先進、高效、合理、實用的原則，擬定以下物資裝備計劃： 1．管理設(shè)備： 序號 項 目 數(shù)量 金額（元） 用 途 1 內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)電腦終端 7 部 49000 主任、副主任、財務(wù)、工程、中心、小區(qū)事務(wù)部、安保各一部 2 小區(qū)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 1 套 30000 3 區(qū)內(nèi)電話系統(tǒng) 1 套 10000 4 標(biāo)識導(dǎo)示系統(tǒng) 1 套 100000 5 小計 189000 2．維修工具： 序號 項 目 數(shù)量 金額（元） 用 途 1 馬可管道疏通機 1 臺 15000 2 室內(nèi)疏通機 1 臺 2020 3 電焊機 1 臺 1000 4 沖擊鉆 1 臺 1500 5 電工工具 6 套 3000 6 水工工具 1 套 500 7 鋁合金梯 2 架 2020 8 常用材料備件 1 批 5000 9 小計 30000 3．清潔綠化工具： 序號 項 目 數(shù)量 金額（元） 用 途 1 垃圾箱（分類垃圾箱） 8 3840 2 樓層垃圾桶 338 16900 3 外圍果皮箱 10 3000 4 電梯廳不銹鋼煙灰筒 166 21580 5 小計 45320 4．安全裝備： 序號 項 目 數(shù)量 金額（元） 用 途 1 天線對講系統(tǒng) 8 13600 2 警示牌 16 4160 3 車輛減速坡 16 5280 4 推車 式滅火器 5 4000 5 消防專用器材 5 500 6 防毒面具 7 1190 7 手提式滅火器 34 2890 8 安管員裝備 6 3000 9 小計 34620 5．辦公用品： 序號 項 目 數(shù)量 金額（元） 用 途 1 辦公桌椅 10 套 8000 2 復(fù)印機 1 臺 20200 3 打印機 1 臺 2020 4 空調(diào)機 2 臺 8000 5 傳真機 1 臺 2020 6 檔案柜 3 個 3000 7 保險柜 2 個 1000 8 照 相機 1 臺 1000 社區(qū)文化活動 9 電話 4 部 6000 主任、管理處、監(jiān)控中心、會所 10 辦公用品 1 批 5000 11 印刷品 1 批 30000 住戶手冊、業(yè)主公約、各類表格 12 小計 86000 6．不可預(yù)測費用： 序號 項 目 金額（元） 1 不可預(yù)測費用 10000 物資裝備合計： 394940 7．建議納入建造成本的物資裝備 序號 項 目 數(shù) 量 金 額（元） 用 途 1 標(biāo)識導(dǎo)示系統(tǒng) 1 套 100000 2 垃圾箱。 前期介入階段 1．與招商地產(chǎn)簽訂《花園城市物業(yè)管理委托合同》 時間：中標(biāo)后一個月內(nèi) 2．組建花園城市管理處 時間：第 1 項完成后十天內(nèi) 人員：管理處前期介入需要的人員約 4 人（管理處主任、副主任、土建工程師、智能化系統(tǒng)維護主管各一名）在管理處成立后的一周內(nèi)到位。物業(yè)管 理面對的是享受服務(wù)群體，其服務(wù)內(nèi)容涵蓋了與業(yè)主息息相關(guān)的種種生活內(nèi)容。它的產(chǎn)品是服務(wù)，其管理目標(biāo)是通過服務(wù)實現(xiàn)的，無論是保安、保潔還是維修都是服務(wù)。 （ 3）設(shè)立投訴熱線電話。 2．建立與工效掛鉤的崗位管理目標(biāo)責(zé)任機制，按公司 ISO9002 質(zhì)量體系中質(zhì)量考評標(biāo)準(zhǔn)以及員工的職業(yè)道德、組織紀(jì)律、工作技能、服務(wù)態(tài)度、履行崗位職責(zé)等方面在工作中的表現(xiàn)，對管理處和員工進行崗位績效考評。在花園城市一期我們將推行人本管理，以人為中心，把員工當(dāng)作最寶貴的資源看待，充分發(fā)揮干部和員工的聰明才智和積極主動性， 保證物業(yè)管理各項工作的順利展開。管理處負(fù)責(zé)本管理處全員的常規(guī)性在崗培訓(xùn)；根據(jù)培訓(xùn)內(nèi)容可集中進行培訓(xùn)，也可分工種進行培訓(xùn)；培訓(xùn)可采用授課、討論與現(xiàn)場操作方式。鼓勵員工參加與崗位相關(guān)的各種專業(yè)培訓(xùn)班或?qū)I(yè)研討會議，凡是取得國家認(rèn)可 學(xué)歷畢業(yè)證的給予報銷學(xué)費 50%。 （二）培訓(xùn)方式 1．內(nèi)部培訓(xùn)。 99 年入深圳管理有限公司，曾任海濱花園管理處副主任，在推行 ISO9002 質(zhì)量管理和“三定五按”工作規(guī)范方面，取得了顯著的效果。 第二項 管理組織架構(gòu)與人力資源管理 一、管理處管理架構(gòu) 管理有限公司負(fù)責(zé)簽訂委托管理合同，并設(shè)立花園城市管理處， 聘任正、副管理處主任，并簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書。 （十）地下停車場配備智能化設(shè)備 地下停車場安裝感應(yīng)式 IC 卡自動管理系統(tǒng)，并在重要部位安裝閉路監(jiān)控點，智能與監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)，充分利用智能化系統(tǒng)的作用，提高管理效率。在垃圾房平面設(shè)計中，要注意將垃圾間進行分隔，以便于日常清潔工作中的垃圾分類處理。 （三）屋頂花園出售或贈送給業(yè)主 據(jù)我們了解，發(fā)展商對屋頂花園的產(chǎn)權(quán)歸屬問題還沒有明確的計劃，在此，我們建議招商 房地產(chǎn)公司將屋頂花園按房屋頂層的平面布局進行分割，再出售或贈送給業(yè)主，這既利于營銷，也有利日后的物業(yè)管理。 （二十） 維修服務(wù)回訪率 80% 花園城市管理處將建立制度，加強維修服務(wù)的回訪工作，以此來促進維修 水平和服務(wù)態(tài)度的提高，確保維修服務(wù)質(zhì)量。有了上述條件，該項設(shè)施完好率 100%是很容易實現(xiàn)的。 （八） 道路完好率 96% 花園城市將設(shè)計制作 CI 系統(tǒng)，配備小區(qū)環(huán)境導(dǎo)示系統(tǒng)和交通標(biāo)識，確保 道路暢通，停車有序。在保修期內(nèi)，與招商地產(chǎn)密切合作，以住戶利 益第一為原則，保證維修及時率達標(biāo)。對重大質(zhì)量問題或多次重復(fù)出現(xiàn)的問題， 由管理層檢討并制定糾正和預(yù)防措施。 （ 1）建立合理的監(jiān)督機制 小區(qū)管理處在開展物業(yè)管理的過程中，將嚴(yán)格按照政府及上級主管部門的有關(guān)法律、法規(guī)要求開展工作，定期向管理公司和業(yè)主委員會報告工作，檢討物業(yè)管理運作事務(wù)，提交財務(wù)報告書，并匯報出日常工作的進展和計劃。我們將在花園城市一期的物業(yè)管理中全面導(dǎo)入 ISO9002 質(zhì)量體系，并在一年內(nèi)通過 ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證，為樹立優(yōu)質(zhì)、規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)提供保障。這體現(xiàn)在以人為中心，把員工當(dāng)作最寶貴的資源看待，充分發(fā)揮干部和員工的聰明才智和積極主動性，保證物業(yè)管理各項工作的順利展開。 在配套服務(wù)方面。 （二）管理花園城市一期的總體目標(biāo) 1．花園城市在正式接管后一年內(nèi)，通過 ISO9002 質(zhì)量體系認(rèn)證； 2． 花園城市在正式接管后一年內(nèi)，達到“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)” 的管理標(biāo)準(zhǔn)； 3． 花園城市在正式 接管后二年內(nèi)，達到“全國消防安全示范小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)； 4．花園城市在正式接管后二年內(nèi)，達到“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”的管理標(biāo)準(zhǔn)。 企業(yè)文化是凝聚公司員工的價值觀、人生觀的思想指導(dǎo)，是加強公司凝聚 力，是員工孜孜為之奮斗的精神財富，是公司不斷發(fā)展的、強大的、源源不斷的、永不枯竭的推動力。公司管理規(guī)?，F(xiàn)已達 150 萬平方米，年營業(yè)收入 2500 萬元，年利稅 300 萬元。五年來，協(xié)助公安機關(guān)打擊各類違法犯罪活動，維護了管區(qū)內(nèi)各辦公樓、工業(yè)廠區(qū)、住宅區(qū)的正常秩序、生活環(huán)境及人民財產(chǎn)安全，共計捉獲各類違法犯罪人員 80 余人，破獲各類案件 60 余起。尤其是我公司總經(jīng)理張萬和，擁有 10 余年的物業(yè)管理經(jīng)驗，作為深圳物業(yè)管理行業(yè)僅有的兩名代表之一， 95 年被市政府評為“市優(yōu)秀經(jīng)理”。 3．我公司具有豐富的設(shè)備管理經(jīng)驗 我公司擁有各類專業(yè)管理技術(shù)人員 80 余名，對各類物業(yè)設(shè)備如電梯、中央 空調(diào)、供配電、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、智能化管理系統(tǒng)等都有健全完善的、成熟的管理經(jīng)驗，能確保各個系統(tǒng)都處于良好的運作狀態(tài)，使花園城市的設(shè)備特別是智能化系統(tǒng)安全可靠地發(fā)揮作用。這證明，我公司的物業(yè)管理質(zhì)量是經(jīng)得起時間的考驗的。我公司在蛇口工業(yè)區(qū) 99“管理年”活動管理工作中受到工業(yè)區(qū)嘉獎和表彰。此外，我們還制定了相應(yīng)的前期介入的措施，參與施工與驗收，盡量為日后花園城市的物業(yè)管理工作鋪平道路。 我公司以特有的鮮明的企業(yè)文化，凝聚了一批技術(shù)全面、訓(xùn)練有素、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膯T工，他們熱愛物業(yè)管理行業(yè) ，勤懇工作，積極進取，勇于奉獻，成績斐然，其中鯨山別墅保安隊 9 98 連續(xù)兩年被團中央授予“全國青年文明號”的光榮稱號；鯨山別墅 95 年榮獲“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”稱號；海濱花園榮獲 98 年“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號；還有相當(dāng)一批物業(yè)榮獲深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈）稱號。 作為蛇口工業(yè)區(qū)大地產(chǎn)戰(zhàn)略中的一員，我們深知自己肩負(fù)的重任，我們正在積極地秣馬厲兵、枕戈待發(fā)，一俟中標(biāo)，我們將派出精明強干的管理隊伍，運用我們的才智和精益求精的管理技巧，讓花園城市真正成為“城市中的花園”。我們的總體指導(dǎo)思想是用先進的物業(yè)管理理念和專業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)，在花園城市中營造安全、舒適、優(yōu)雅、溫馨的生活工作空間，并賦予其特有的人文景觀，讓花園城市成為“城市中的花園”。 前 言 城市一期位于蛇口的門戶位置，具有優(yōu)越的地理優(yōu)勢，它北面隔東濱路與南油毗鄰，東面隔工業(yè)大道與沃爾瑪商場正對，西接龍電住宅區(qū)，南通蛇口腹地。 站在發(fā)展商和住戶的角度，我們確定了花園城市一期物業(yè)管理的指導(dǎo)思想、管理目標(biāo)和管理方式，并制定了一整套切實可 行的物業(yè)管理方案。我們努力塑造的“管理，真誠服務(wù)大家”的優(yōu)秀品 牌與企業(yè)形象，得到了廣泛的認(rèn)同和好評，為參與市場競爭和發(fā)展，奠定了 堅實的基礎(chǔ)。通過提供高要求、高標(biāo)準(zhǔn)、全方位的物業(yè)管理服務(wù)、保安服務(wù)、清潔服務(wù)、綠化服務(wù)、維修服務(wù)、家政服務(wù)等業(yè)務(wù)，通過規(guī)范化、專業(yè)化的管理運作，創(chuàng)造了適合物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展和自我約束的現(xiàn)代企業(yè)制度，在社會上和同行中逐步樹立起了“管理，真誠服務(wù)大家”的優(yōu)秀管理品牌與企業(yè)形象。 2．從花園城市物業(yè)管理的角度出發(fā)，我們對發(fā)展商提出了有關(guān)建議，涉及到社區(qū)的整個策劃和房屋營銷，涉及到清潔、綠化、安全等方面的設(shè)計和裝備。 2． 我公司在蛇口工業(yè)區(qū)企業(yè)管理部的指導(dǎo)下，在建立現(xiàn)代企業(yè)制度，規(guī)范 企業(yè)運作行為等方面績效顯著，已建立起“自主經(jīng)營，自我完善，自負(fù)盈虧，自我發(fā)展”的良性企業(yè)運作機制。” 我公司管理的另一樣本 海濱花園，包括高層、多層、商業(yè)中心等多類型物業(yè)，建區(qū)時間已 15 年，仍能獲得“全國優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱號”，時間之長，創(chuàng)中國物業(yè)管理之先河?；▓@城市一期綠化覆蓋率達34%，其草地、水景、林木、屋頂花園將為我們在綠化園藝技術(shù)方面提供一個最 佳的表現(xiàn)舞臺。我公司擁有一個素質(zhì)高，能力強，魄力大的領(lǐng)導(dǎo)核心。通過對安管隊伍的嚴(yán)格管理和規(guī)范化運作，已成為蛇口地區(qū)治安穩(wěn)定的生力軍和主要力量，以形象佳、素質(zhì)高、作風(fēng)過硬、紀(jì) 律嚴(yán)明、機智勇敢而享譽蛇口地區(qū)。采取多種措施，為發(fā)展商出租物業(yè)提供全面有力的支持，并保持較高的租金回報率。 企業(yè)發(fā)展目標(biāo)： 樹立物業(yè)管理行業(yè)的優(yōu)秀品牌。 (一 )管理花園城市一期的指導(dǎo)思想 用先進的物業(yè)管理理念和專業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)，在花園城市中營造安全、舒