【正文】 成城市重要的市民居住區(qū)域。 從樓盤檔次上看，江東大道近天潤發(fā)地段，以西湖花園和本案為代表，成為中高檔住宅區(qū)域。 開發(fā)較早的西湖花園，曾一度引領(lǐng)馬鞍山房產(chǎn)風(fēng)騷，也直接拉動了其樓盤價格的上揚，給人留下高檔次印象，其多層與小高層的價格集中在 2500 元 /平米以上。另外景觀規(guī)劃上一大特點有別于市中心老城區(qū)住宅群落中綠化景觀布置缺乏的現(xiàn)狀，在沿江東大道一側(cè)開發(fā)的住宅項目中都考慮到了生態(tài)環(huán)境與未來住宅生態(tài)及社區(qū)景觀的緊 密聯(lián)系，在小區(qū)綠化景觀布置上投入了巨資來完善小區(qū)居住環(huán)境，無疑為崇尚高品質(zhì)生活方式的購房群體提供了一個上佳的置業(yè)選擇，同時也為江東大道居住板塊的整體居住環(huán)境及人文環(huán)境的提升，提供了廣闊的開發(fā)前景及強大的市場后勁，勢必在接下來的一個階段會將本市及外省市購房者的購房目光吸引到江東大道一線，形成馬鞍山市房地產(chǎn)供應(yīng)量最大最為集中的區(qū)域之一。 點式小高層公攤面積大，戶型利用率低，在當(dāng)?shù)厣僖姡哂锌剐浴? 區(qū)內(nèi)特征明顯，房地產(chǎn)開發(fā)向北拓展 受城市規(guī)劃影響，雨山路板塊的房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出新的特點，各樓盤從前兩年的追求產(chǎn)品高檔配套物業(yè)，逐步向以城市東括南進、市政府規(guī)劃新址等相關(guān)外部環(huán)境賣點內(nèi)容靠攏。 售價 單價范圍 樓層差 單元差價 折扣率 多層 25103260元 /平米 小高層 2710－ 3460元 /㎡ 50元 /㎡ 2030元 /㎡ 無 付款方式：一次性付款，按揭，分期付款 付款優(yōu)惠：無 戶型 二房二廳一衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 四室二廳二衛(wèi) ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 得房率： 83％ 是否有汽車庫：有 綠化率： 30％ 汽車庫面積： 40/300 小區(qū)景觀：一般 車庫價格：未定 物業(yè)管理公司：未定 車庫出租或出售方式：未定 物業(yè)管理費用：未定 高層電梯品牌：日立 商鋪 面積： 140平米、 框架結(jié)構(gòu) 公用設(shè)備： 價格： 一層 12021 元 /平方米左右，二層 8000元 /平方米左右 智能化設(shè)備： 可視對講門鈴、電視 監(jiān)控、紅外放盜 配套設(shè)施 寬帶、電話、有線電視 特殊建材：彩鋁， 彩色鋁合金外飄窗設(shè)計，落地式彩鋁推拉門 工程進度：現(xiàn)房 交房時間： 05年 6月 銷售、案場情況 銷售人員只有一名 顧客稀少 銷售去化、抗性分析 已基本售完，余下者基本為小高層幾套，難售出 2021 年度馬鞍山商品住宅市場調(diào)查報告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 26 頁 市場調(diào)查表 2 調(diào)查日期： 2021 年 1 月 17 日 調(diào)查人： 樓盤名稱： 瑞慈花園 樓盤地址：原市傳動機 械廠地塊，與新市政廣場相隔幾百米 開發(fā)商： 南通瑞慈投資有限公司 企劃代理單位：天行健設(shè)計事務(wù)有限公司 售樓部 地址：馬鞍山市雨山路 10號（原傳動機械廠） 聯(lián)系電話 現(xiàn)場：馬鞍山市雨山路 10號（原傳動機械廠） 2367688 3357888 總占地面積： 總建筑面積： 10萬平米 樓盤性質(zhì)： 7棟小高層、 13棟多層 售價 單價范圍 樓層差 單元差價 折扣率 基價 28003200元 /㎡ 50元 /㎡ 3050元 /㎡ 付款方式：一次性付款，按揭，分期付款 付款優(yōu)惠：一次性 付款首付 50%，優(yōu)惠 60元 /平米 戶型 二房二廳一衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 四室二廳二衛(wèi) ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 容積率： 是否有汽車庫：有 綠化率： 40％ 汽車庫面積：地下車庫 4000平米 小區(qū)景觀：一般 車庫價格：未定 物業(yè)管理公司：待定 車庫出租或出售方式：未定 物業(yè)管理費用： /平米 高層電梯品牌：無 商鋪 面積：待定 公用設(shè)備： 價格：待定 物業(yè)管理：全封閉 管理、 24 晝夜保安巡更 配套設(shè)施 中心幼兒園、周邊實驗小學(xué)、七中、銀行、超市、娛樂、休閑 特殊建材： 無 工程進度：動工 交房時間：一期 2021年 9月 銷售、案場情況 銷售現(xiàn)場布置一般， 銷售員未經(jīng)過培訓(xùn)、案場銷售氣氛良好，人流量較大 銷售去化、抗性分析 開盤不久，銷售狀態(tài)良好，一期推出 5棟多層，基本銷售 70%，余下主要為躍層難消化。 另外就是基本上都是單一型的樓盤，以多層為主，只有雨豐花園沿雨山路規(guī)劃有小高層，絕大部分還是以單一型多層推出市場，特別有代表性的就是瑞慈花園， 2021 年 12月開盤，較晚推出，也全部是多層的規(guī)劃建筑形態(tài)。 項目名稱： 金匯 — 城市之光 具體位置： 雨山路南側(cè)，江東大道以東 開 發(fā) 商： 浙江經(jīng)濟協(xié)作公司、馬鞍山金匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 行銷企劃： 杭州合豐廣告 (由杭州經(jīng)濟協(xié)作公司進行全盤企劃 ) 設(shè)計單位： 馬鞍山市匯華設(shè)計院 總占地面積： 60000平方米左右 (一期： 24600平方米 ) 總建筑面積： 90000平方米左右 (一期： 37800平方米 ) 容 積 率： 綠 化 率： 37% 總 戶 數(shù)： 500戶，一期 237戶 物業(yè)形態(tài)： 多層，高層共 4棟其中 19層及 15層各兩棟，全部為點式 價格范圍： 多層基價： 21002400元 ?㎡ (一期價格 ) 別墅基價 : 2500元 /平方米 (一期價格 ) 面積范圍 : 86165㎡（多層） 開發(fā)時間： 2021年 11月 28日 銷售現(xiàn)狀： 已售完 項目名稱： 江東小區(qū) 開發(fā)商： 中房房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 項目介紹： 該項目分四期開發(fā) 房策網(wǎng) 2021 年度馬鞍山商品住宅市場調(diào)查報告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 23 頁 一期：基價 1620元 /平米，目前已交房 二期：基價 1720元 /平米， 2021年 5月交付（目前已售完） 三期：基價 1980元 /平米，最高價 2450元 /平米，一房一價，每層 20％層次費，躍層（綜合價） 1600－ 1700元 /平米， 2021年 12月底竣工， 2021年 5月交付（目前已售完） 四期： 5棟小高層（ 18層）， 2棟多層， 2021年 12月底動工（暫無價格等資料） 配套： 3個地下車庫（ 600－ 700 個車位）、 2個大型綜合商場（ 1 個 20210 多平米、 1個 10000多平米，內(nèi)有菜場和綜合超市） 售樓熱線： 2333335 項目名稱： 金山碧水 拆遷階段，資料未出 其中 天柱 .同濟花園、碧溪麗景、名雅居、平山新村、 2021年初已售完，不再分析 2021 年度馬鞍山商品住宅市場調(diào)查報告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 24 頁 第三板塊分析 雨山路板塊： 樓盤名稱： 雨豐花園、瑞慈花園、康泰佳苑、新紀(jì)元 .中央商業(yè)廣場、康嘉 .大景城、昕源花園 雨山路，中心新干道，寬敞潔凈，雨山路板塊又是距離市中心最近的板塊，良好的區(qū)位優(yōu)勢，成熟的生活配套環(huán)境，加上前兩年該地段開發(fā)的全市影響力最大的高檔小區(qū)，如珍珠園、碧云天，使得該板塊樓盤一直有著良好的價格基礎(chǔ)，其區(qū)內(nèi)商品住宅銷售價格一向明顯高于其它區(qū)域。 同時，社區(qū)容積率高，小區(qū)內(nèi)配套缺少。將逐漸發(fā)展成為馬鞍山市最適宜居住的大型現(xiàn)代生活聚集區(qū)。 價格參差不齊，同一區(qū)域樓盤價格差距明顯 在售樓盤的價格差距較大。 樓盤檔次和規(guī)模呈現(xiàn)兩級分化，產(chǎn)品類型多元化 作為新城區(qū)向東發(fā)展并由此向東推進的重要地段，在售樓盤西湖花園、東暉花園、九緣城市花園、東湖 備注 競爭力度☆☆☆ 商鋪競爭對象 房策網(wǎng) 2021 年度馬鞍山商品住宅市場調(diào)查報告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 13 頁 第二板塊分析 江東大道板塊： 政策利好不斷，板塊聯(lián)動價值凸現(xiàn) 樓盤名稱 ：西湖花園、東暉花園、東湖碧水灣、清華園、東苑明珠、九緣城市花園、金山碧水、天柱 .同濟花園、江東小區(qū)、金匯城市之光 、康嘉花園、名雅居、碧溪麗景、平山新村、貴都花園 包含了經(jīng)濟、政務(wù)、濮塘風(fēng)景開發(fā)區(qū)的江東大道板塊在馬鞍山的房地產(chǎn)開發(fā)總量中占據(jù)了近半壁江山，而且隨著近年來馬鞍山城市發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)移，江東大道是東括南進的未來的城市中心，尤其是市政府遷移、重點中學(xué)二中移址、新體育館落成，以及南京后花園輕軌始站的未來建設(shè)，使得該區(qū)域形成政務(wù)文化體育區(qū)而被眾多開發(fā)商所看好。 二期 5棟多層售完，三期 5棟別墅已售完 消費群體主要為中小私營商人、各政府行政官員等 廣告投放 報紙、廣告牌、印刷品（單頁、樓書） 備注 競爭力度☆ 房策網(wǎng) 2021 年度馬鞍山商品住宅市場調(diào)查報告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 11 頁 市場調(diào)查表 4 調(diào)查日期： 2021 年 1 月 13 日 調(diào)查人： 樓盤名稱 ： 匯翠名邸 樓盤地址： 湖南路田園飯店附近 開發(fā)商： 上海濱江置業(yè)有限公司，澳大利亞格勞博有限公司 企劃代理 單位： 上海濱江置業(yè)有限公司 售樓部 地址： 聯(lián)系電話： 富園飯店對面 2361111， 2360111 總占地面積： 總建筑面積： 樓盤性質(zhì)：高層（ /）小高層（ ）多層（ ）住宅（ ）公建（ ）商業(yè)（ /）其他（ ） 售價 單價范圍 樓層差 單元差價 折扣率 27303900 元 /㎡ 305015010元 東西差 130元，中間差 10元 付款方式：一次性、分期、按揭 付款優(yōu)惠：一次性 戶型 3室 2廳 1衛(wèi) 3室 2廳 2衛(wèi) 4室 2廳 1衛(wèi) 2室 2廳 1衛(wèi) 復(fù)式 117125㎡ 148 ㎡， 152㎡ 160 ㎡ ㎡ 230 ㎡， 270 ㎡ 得房率： 75% 是否有汽車庫：有 綠化率： 不少于 40% 汽車庫面積： 309個車位 小區(qū)景觀：中心花園（ 5200 ㎡）口湖 車庫價格：待定 物業(yè)管理公司：待定 車庫出租或出售方式：地上出租，地下出售 物業(yè)管理費用： /㎡ 高層電梯品牌：待定 商鋪 面積： 23共 2021 ㎡ 公用設(shè)備： 價格： 1萬 /㎡左右 智能化設(shè)備：門禁一卡通 配套設(shè)施 會所 兒童游樂場 健 身房 特殊建材：天然石材、墻面磚 工程進度： 34層 交房時間： 2021年 10 月 銷售、案場情況： 售樓處裝修氣派、較豪華，銷售員整體素質(zhì)高、接待熱情主動，案場整潔、有序 銷售去化、抗性分析： 6棟高層，其中 32層、 21層、 18層、 17層、 18層各一棟； 2號樓， 3號樓沿街布置商鋪。別墅的價格集中在 3600元 /平方米～ 5000元 /平方米之間不等，特別是海外海 .名筑，由于在花雨亭（別墅、低層）吃香市場 情況下，一推出市場便被一搶而空，并且花雨亭的售價也不低，達到了 38004000 元 /平米，類似于此建筑形態(tài)的樓盤售價因此有了上漲的平臺，海外海 .名筑及時發(fā)現(xiàn)了這一市場契機，其規(guī)劃的 疊加別墅 、 低層復(fù)式樓，以