【正文】 層的住宅也在雨山湖沿湖區(qū)域的明山秀水間一舉突破，這從該區(qū)域各建筑類型占比的情況中有著明顯的表現(xiàn)（見(jiàn)圖三）。 該板塊的產(chǎn)品類型較為豐富，有住宅區(qū)、寫字樓、商住樓等多種建筑產(chǎn)品， 單一型多層基本絕跡了 。 與去年相比，區(qū)域內(nèi)的高檔樓盤數(shù)量不斷增多，沿湖區(qū)域樓盤逐漸成為“名門閨秀”代表區(qū)。 2021年，湖西板塊區(qū)域內(nèi)的開(kāi)發(fā)供應(yīng)量陸續(xù)增長(zhǎng)， 樓盤分布較為集中。 高檔樓盤的環(huán)境、物業(yè)等配置優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)了馬鞍山整體房產(chǎn)開(kāi)發(fā)提升到一個(gè)新臺(tái)階，吸引了全市人民的眼球，成為 2021 年度全市房產(chǎn)熱點(diǎn)。 2021 年，該區(qū)域在售樓盤數(shù)目、規(guī)模都已上一定層次， 相繼出現(xiàn)了中央花園、匯翠名邸、海外海 .名筑等一批高品質(zhì)的樓盤。 第一板塊分析 市中心湖西板塊 （花雨路、湖南路、湖西路、湖東路相交區(qū)域） ： 分布集 中，統(tǒng)領(lǐng)房情走勢(shì) ，成為高價(jià)領(lǐng)頭羊 樓盤名稱：中央花園、匯翠名邸、海外海 .名筑、花雨亭、碧桂嘉苑、步行街 板塊優(yōu)勢(shì)明顯， 單一型多層基本絕跡 靜觀本市樓情， 2021年度市中心的樓盤較為集中在湖西路和花雨路。 從 2021年 1月份，馬鞍山市多層住宅的供應(yīng)面積仍然是以近 85%的占有率位于馬鞍山市第一位，而至12月份多層住宅的占比明顯下降，其供應(yīng)面積的占有率由原來(lái)的近 85%下滑了約 25個(gè)百分點(diǎn)。 那么產(chǎn)生這種供應(yīng)產(chǎn)品變化的原因是什么呢？根據(jù)這些相似的產(chǎn)品特征，我們將全市 2021年在售樓盤劃分為四大板塊。可以這么說(shuō)， 2021年的馬鞍山房產(chǎn)市場(chǎng)是亮點(diǎn)頻現(xiàn)的一年。 房策網(wǎng) 2021 年度馬鞍山商品住宅市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 1 頁(yè) 目 錄 ○ 前言 ??????????????????????????????? 第 1 頁(yè) ○ 板塊劃分 ????????????????????????????? 第 3 頁(yè) ○ 板塊分析 ????????????????????????????? 第 5 頁(yè) 第一板塊分析 —— 湖西板塊 ????????????????????? 第 6 頁(yè) 樓盤名稱 ????????????????????????????? 第 6 頁(yè) 具體分析 ??????????????????? ?????????? 第 6 頁(yè) 市場(chǎng)調(diào)查表一 ??????????????????????????? 第 9 頁(yè) 市場(chǎng)調(diào)查表二 ??????????????????????????? 第 10頁(yè) 市場(chǎng)調(diào)查表三 ??????????????????????????? 第 11頁(yè) 市場(chǎng)調(diào)查表四 ??????????????????????????? 第 12頁(yè) 市場(chǎng)調(diào)查表五 ??????????????????????????? 第 13頁(yè) 市場(chǎng)調(diào)查表六 ??????????????????????????? 第 13頁(yè) 第二板塊分析 —— 江東大道板塊 ??????????????????? 第 14頁(yè) 樓盤名稱 ????????????????????????????? 第 14頁(yè) 具體分析 ????????????????????????????? 第 14頁(yè) 市場(chǎng)調(diào)查表一 ??????????????????????????? 第 17頁(yè) 市場(chǎng)調(diào)查表二 ??????????????????????????? 第 18頁(yè) 市場(chǎng)調(diào)查表三 ??????????????????????????? 第 19頁(yè) 市場(chǎng)調(diào)查表四 ??? ???????????????????????? 第 20頁(yè) 市場(chǎng)調(diào)查表五 ??????????????????????????? 第 21頁(yè) 市場(chǎng)調(diào)查表六 ??????????????????????????? 第 22頁(yè) 附 其他樓盤調(diào)查資料 ???????????????????????? 第 23頁(yè) 第三板塊分析 —— 雨山板塊 ????????????????????? 第 25頁(yè) 樓盤名稱 ????????????????????????????? 第 25頁(yè) 具體分析 ?????????? ??????????????????? 第 25頁(yè) 市場(chǎng)調(diào)查表一 ??????????????????????????? 第 26頁(yè) 市場(chǎng)調(diào)查表二 ??????????????????????????? 第 27頁(yè) 附 其他樓盤調(diào)查資料 ???????????????????????? 第 28頁(yè) 第四板塊分析 —— 車站板塊 ????????????????????? 第 30頁(yè) 樓盤名稱 ????????????????????????????? 第 30頁(yè) 附 其他樓盤調(diào)查資料 ?????????????????? ?????? 第 31頁(yè) ○ 價(jià)格分析 ????????????????????????????? 第 32頁(yè) ○ 結(jié)束語(yǔ) ?????????????????????????????? 第 33頁(yè) 房策網(wǎng) 2021 年度馬鞍山商品住宅市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 2 頁(yè) 前言 前言 ： 本次調(diào)查是在 2021 年 5月 18日、 2021 年 8月 14日市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過(guò) 2021 年 1 月 13日實(shí)地踩盤，以盤點(diǎn) 2021 年度馬鞍山房產(chǎn)情況的形式，板塊分析，綜合整理，特別是在產(chǎn)品類型、銷售價(jià)格、房源去化、廣告宣傳等方面整體深入透析 ,為 東暉花園 下一步工作銷售策略、價(jià)格制定、市場(chǎng)推廣等方面 提供參考依據(jù) . 房策網(wǎng) 2021 年度馬鞍山商品住宅市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 3 頁(yè) 板塊劃分 2021 年馬鞍山商品住宅市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 在馬鞍山經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境下，馬鞍山的房產(chǎn)市場(chǎng)這幾年也得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，小區(qū)規(guī)模、產(chǎn)品的形態(tài)得到不斷的創(chuàng)新和進(jìn)步，各種住宅的新技術(shù)新理念也在各個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目中得到實(shí)際的應(yīng)用，在近兩年里，尤其是今年以來(lái)，馬鞍山的住宅市場(chǎng)供需兩旺，樓市一路上揚(yáng)。樓市的利好，極大地激發(fā)了地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)熱情，樓盤一個(gè)接一個(gè)地推出，并得到了市場(chǎng)的熱烈響應(yīng)。觀察馬鞍山房產(chǎn)整體 發(fā)展格局，我們發(fā)現(xiàn)在相對(duì)集中區(qū)域形成了板塊效應(yīng)，同一板塊樓盤有著類相似性的變化。 第一板塊：市中心湖西板塊 第二板塊：江東大道板塊 第三板塊：雨山板塊 第四板塊：車站板塊 （各板塊樓盤分布如下圖） 房策網(wǎng) 2021 年度馬鞍山商品住宅市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 4 頁(yè) 房策網(wǎng) 2021 年度馬鞍山商品住宅市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 5 頁(yè) 板塊分析 2021 年度商品住宅盤點(diǎn)四大板塊整體分析 建筑類型格局突變，小高層、別墅住宅占比上升 據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示： 2021年馬鞍山市全年的在售樓盤有 35個(gè)之多，以在售建筑類型面積比例看 (見(jiàn) 圖一 )，多層住宅的供應(yīng)面積在 2021年仍然位于各建筑類型之首，但其領(lǐng)導(dǎo)地位在 12月底已然沒(méi)有了絕對(duì)性。在 2021年度的一年時(shí)間中，小高層住宅的供應(yīng)面積則得到了大幅度的提高，特別是別墅住宅的面積比率提高了近 20% (見(jiàn)圖一 )。 該區(qū)域，地處馬鞍山市中心繁華地段， 擁有雨山湖沿湖自然資源優(yōu)勢(shì)、綠化優(yōu)良 ，今年整體房?jī)r(jià)已超0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%2 0 0 4 年5 月 2 0 0 4 年8 月 2 0 0 5 年1 月圖一　2 0 0 4 年度馬鞍山各類型建筑面積比較圖多層小高層高層別墅 房策網(wǎng) 2021 年度馬鞍山商品住宅市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 6 頁(yè) 過(guò)全市均價(jià)，位居榜首。目前積聚了相當(dāng)?shù)娜藲?，集中體現(xiàn)了消費(fèi)者購(gòu)房受環(huán)境影響，對(duì)房屋品質(zhì)要求的 提高，以及對(duì)尊貴、身份象征的渴求等。 目前馬鞍山市所有在售樓盤的建筑總面積中，從 2021年以前少有樓盤開(kāi)發(fā)，現(xiàn)如今湖西板塊的在售樓盤總建筑面積占比達(dá)到約 20%（見(jiàn)圖二）。 從在售的 6家樓盤中，除上半年銷售的花雨亭總建筑面積 ，其他樓盤規(guī)模都是 10萬(wàn)平米左右的中大型樓盤，以市中 心土地稀缺的情況下，諸多規(guī)模 10萬(wàn)平米的樓盤集中上市，形成影響力較大的板塊效應(yīng)， 在全市在售樓盤中占有相當(dāng)一定分量。其中營(yíng)業(yè)面積達(dá) 7萬(wàn)平米的商業(yè)項(xiàng)目“步行街”的開(kāi)發(fā)更加帶動(dòng)了這一區(qū)域的繁榮。受樓盤規(guī)模和市場(chǎng)接受力的影響，同時(shí)也考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，湖西板塊的在售樓盤大多規(guī)劃為多種建筑形式并存的格局，特別是出現(xiàn)了別墅（包括連排別墅、疊加別 墅、單體別墅）和低層。 從湖西板塊近一年的建筑類型占比的情況來(lái)看 (見(jiàn)圖三 )， 與其他區(qū)域相比，該區(qū)的高層、小高層建筑初步顯示了被市場(chǎng)接受的供應(yīng)能力，高層、小高層供應(yīng)面積比率已經(jīng)超過(guò)多層，也充分反映出該區(qū)向高層發(fā)展的趨勢(shì)。 圖二　2 0 0 4 年度馬鞍山四大板塊在售面積比率圖18%10%20%52%湖西板塊車站板塊雨山板塊江東大道板塊圖三 　 湖西板塊2 0 0 4 年度面積比率變化圖0%5%10%15%20%25%30%2021年5月 2021年6月 2021年7月 2021年8月 2021年9月 2021年10月 2021年11月 2021年12月 2021年1月低層別墅小高層高層商業(yè) 房策網(wǎng) 2021 年度馬鞍山商品住宅市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 7 頁(yè) 自今年 4月起，別墅與多層建筑的在售面積就有了相互接近的趨勢(shì)，到今年 10月，本區(qū)域內(nèi)的別墅與小高層的面積就已經(jīng)相當(dāng)，到現(xiàn)在為止，本區(qū)域的別墅住宅的面積比例與小高層住宅一直是呈現(xiàn)互相交錯(cuò)的走勢(shì)，基本持平。這與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)配套不斷 完善 ，住宅物業(yè)的綜合品質(zhì)不斷提高有很大關(guān)系。 今年上半年的一塊土地拍賣中可以發(fā)現(xiàn)，越來(lái)越多的發(fā)展商 看準(zhǔn) 商機(jī)， 紛紛加入 “ 圈地運(yùn)動(dòng) ” 。這些 樓盤 高起點(diǎn)規(guī)劃和高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)， 使 其地理環(huán)境和人文環(huán)境更加凸顯 ， 為 該中心區(qū)開(kāi)發(fā)高檔物業(yè)樹(shù)立起典范 。 掀起新一輪 馬鞍山 房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)的熱潮。 2021 年大華地產(chǎn)拿下原新源市場(chǎng)地塊，鞏固了此地未來(lái)商業(yè)中心的地位，因此，該區(qū)域還是未來(lái)商務(wù)辦公樓的聚集地，如中央花園就有傾向 “商務(wù)辦公＋住宅”引導(dǎo)消費(fèi)，而且越來(lái)越多的樓盤也都開(kāi)始關(guān)注“商住”樓的潛力，因而其中一些樓盤就借機(jī)特別有了單身公寓、寫字樓的建筑形式，如中央花園、匯翠名邸。由于地處市中心繁華地段，土地資源的稀缺性使成本相對(duì)較高，以及特殊的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，加上一些高品質(zhì)的樓盤售價(jià)炒作較高，拉高了整個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)上升。如中央花園的小高層的價(jià)格為 3400 元 /平方米左右。 同時(shí)該區(qū)域的高層高價(jià)區(qū)難消化，小高層價(jià)格與高層價(jià)格基本持平。 商鋪一次性付款 96折。一棟 4層 SOHO正在銷售中。 廣告投放 廣告量較大，戶外廣告牌、燈箱、看板、車體廣告（基本每條公交都有） …… 印刷品（樓書、單頁(yè)成本高、制作精美） 備注 競(jìng)爭(zhēng)力度☆☆☆ 商鋪競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象 房策網(wǎng) 2021 年度馬鞍