【正文】 004年9月2004年10月2004年11月2004年12月2005年1月多層別墅小高層、高層REF!商業(yè) 開發(fā)擴容壓力明顯 同時，形式比較嚴峻的是，江東大道諸多大盤的崛起，以及平山區(qū)的動遷工程已開始，在半年內(nèi)將完成，近 85萬平米的超大規(guī)模小區(qū)落建，不少于 800畝的金山碧水、清華園的動遷開始，江東大道板塊樓盤的銷售壓力日漸明顯。另外景觀規(guī)劃上一大特點有別于市中心老城區(qū)住宅群落中綠化景觀布置缺乏的現(xiàn)狀，在沿江東大道一側(cè)開發(fā)的住宅項目中都考慮到了生態(tài)環(huán)境與未來住宅生態(tài)及社區(qū)景觀的緊 密聯(lián)系，在小區(qū)綠化景觀布置上投入了巨資來完善小區(qū)居住環(huán)境，無疑為崇尚高品質(zhì)生活方式的購房群體提供了一個上佳的置業(yè)選擇，同時也為江東大道居住板塊的整體居住環(huán)境及人文環(huán)境的提升，提供了廣闊的開發(fā)前景及強大的市場后勁，勢必在接下來的一個階段會將本市及外省市購房者的購房目光吸引到江東大道一線，形成馬鞍山市房地產(chǎn)供應(yīng)量最大最為集中的區(qū)域之一。將逐漸發(fā)展成為馬鞍山市最適宜居住的大型現(xiàn)代生活聚集區(qū)。 江東大道板塊住宅規(guī)劃形態(tài)均以超大體量住宅群及沿街商業(yè)鋪面分布，沿江東大道均有相當大體量的商業(yè)配套物業(yè)設(shè)置及供應(yīng)，由此可看出其定位為新城區(qū)商業(yè)中心的核心地段，具有一定潛在商業(yè)發(fā)展空間，同時也滿足了周邊物業(yè)客戶的商 業(yè)消費需求，并打破了 新城區(qū) =地段偏僻、生活配套稀缺、距市區(qū)商業(yè)中心較遠的概念。 此外 ，這一地段比較顯著的一個特點是多層與小高層住宅的價格差距較小，反應(yīng)了小高層難消化的市場特征。 開發(fā)較早的西湖花園，曾一度引領(lǐng)馬鞍山房產(chǎn)風(fēng)騷，也直接拉動了其樓盤價格的上揚，給人留下高檔次印象，其多層與小高層的價格集中在 2500 元 /平米以上。 價格參差不齊，同一區(qū)域樓盤價格差距明顯 在售樓盤的價格差距較大。在江東大道樓盤開發(fā)初期，上市較早的西湖花園曾一度拉高房價，現(xiàn)在受到這部分低價盤沖擊，銷售疲軟，出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象。這部分規(guī)模較小的 樓盤，除了東苑明珠小高層，其他樓盤檔次較低，從而使江東大道的住宅項目兩極分化明顯。 從樓盤檔次上看，江東大道近天潤發(fā)地段，以西湖花園和本案為代表，成為中高檔住宅區(qū)域。 樓盤檔次和規(guī)模呈現(xiàn)兩級分化，產(chǎn)品類型多元化 作為新城區(qū)向東發(fā)展并由此向東推進的重要地段，在售樓盤西湖花園、東暉花園、九緣城市花園、東湖 如此眾多的開發(fā)商都選擇了在該區(qū)投資置業(yè)， 房策網(wǎng) 2021 年度馬鞍山商品住宅市場調(diào)查報告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 14 頁 也從側(cè)面反映了該區(qū)的巨大吸引力以及良 好的發(fā)展前景。截至 2021 年 12月底，江東大道板塊在售樓盤共有 12 家，根據(jù)計算，建筑面積 10 萬平米以 上的占 80%， 其中 25萬平米的項目也不在少數(shù)，如西湖花園、本案， 約占 20%， 總建筑面積達到了近 150萬平米，占據(jù)了馬鞍山整體開發(fā)量的 52% ，從而形成一個有效的板塊聯(lián)動效應(yīng)。 江東大道區(qū)域歷史集 居了馬鞍山近 1/3 的居民，這一區(qū)域是當?shù)刈畲蟮木用袢丝诰幼〉兀S著這幾年房產(chǎn)動遷開發(fā)的不斷發(fā)展，人們習(xí)慣居住在熟悉的地方，大批的回遷居民奠定了此區(qū)域房價強大的消化量和穩(wěn)定性，江東大道板塊形成城市重要的市民居住區(qū)域。 備注 競爭力度☆☆☆ 商鋪競爭對象 房策網(wǎng) 2021 年度馬鞍山商品住宅市場調(diào)查報告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 13 頁 第二板塊分析 江東大道板塊： 政策利好不斷，板塊聯(lián)動價值凸現(xiàn) 樓盤名稱 ：西湖花園、東暉花園、東湖碧水灣、清華園、東苑明珠、九緣城市花園、金山碧水、天柱 .同濟花園、江東小區(qū)、金匯城市之光 、康嘉花園、名雅居、碧溪麗景、平山新村、貴都花園 包含了經(jīng)濟、政務(wù)、濮塘風(fēng)景開發(fā)區(qū)的江東大道板塊在馬鞍山的房地產(chǎn)開發(fā)總量中占據(jù)了近半壁江山，而且隨著近年來馬鞍山城市發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)移，江東大道是東括南進的未來的城市中心，尤其是市政府遷移、重點中學(xué)二中移址、新體育館落成，以及南京后花園輕軌始站的未來建設(shè)，使得該區(qū)域形成政務(wù)文化體育區(qū)而被眾多開發(fā)商所看好。 必勝客、賣當勞的入駐，將提升整個樓盤品質(zhì)，帶動人氣。 規(guī)劃形式 四層室內(nèi)產(chǎn)權(quán)式商鋪 總戶數(shù) 1 號樓 135 戶， 4 號樓 250 戶、 5號樓 252戶 容積率 綠化率 開發(fā)商 馬鞍山加華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 推出日期 202 5 廣告企劃 香港美聯(lián)物業(yè)集團（銷售代理） 交房日期 202 9 物業(yè)管理 香港美聯(lián)物業(yè)（前） 臺灣一家公司（現(xiàn)） 工程進度 現(xiàn)鋪、試營業(yè) 售樓部 珍珠西苑 15棟 1樓 2323388 2326388 主力面積 1F/20㎡、 2F/3570 ㎡ 售價 單價范圍 折扣率 700014500元 /平米 一次性優(yōu)惠 3%，分期首付 50%，以及產(chǎn)權(quán)式商鋪 主力商鋪 一層， 3040萬， 14500元 /平米，計 二層， 2030萬， 8800元 /平米，計 三層， 1225萬， 7500元 /平米 付款方式 一次性付款、商貸、分期 銷售去化 已基本售完，余中間兩套鋪位 產(chǎn) 品 綜 合 分 析 優(yōu)勢： 雨山湖、南湖水系，瀕臨南湖公園和花雨廣場，自然景觀環(huán)境優(yōu)勢； 市中心商業(yè)街，商街如潮； 加華國際實力傾注千萬元，完美配套工程，高級智能化； 位居新城區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)四通八達，順暢便捷，最主要的龍頭地段； 投資回報率分析：商鋪絕佳地段，升值潛力大。 目 前另外三棟高層價格未出，估計價格上浮 100 元 /平米，接受客戶登記。 二期 5棟多層售完，三期 5棟別墅已售完 消費群體主要為中小私營商人、各政府行政官員等 廣告投放 報紙、廣告牌、印刷品（單頁、樓書） 備注 競爭力度☆ 房策網(wǎng) 2021 年度馬鞍山商品住宅市場調(diào)查報告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 11 頁 市場調(diào)查表 4 調(diào)查日期： 2021 年 1 月 13 日 調(diào)查人： 樓盤名稱 ： 匯翠名邸 樓盤地址： 湖南路田園飯店附近 開發(fā)商： 上海濱江置業(yè)有限公司，澳大利亞格勞博有限公司 企劃代理 單位： 上海濱江置業(yè)有限公司 售樓部 地址： 聯(lián)系電話： 富園飯店對面 2361111， 2360111 總占地面積： 總建筑面積： 樓盤性質(zhì)：高層（ /）小高層（ ）多層（ ）住宅（ ）公建（ ）商業(yè)（ /）其他（ ） 售價 單價范圍 樓層差 單元差價 折扣率 27303900 元 /㎡ 305015010元 東西差 130元，中間差 10元 付款方式：一次性、分期、按揭 付款優(yōu)惠：一次性 戶型 3室 2廳 1衛(wèi) 3室 2廳 2衛(wèi) 4室 2廳 1衛(wèi) 2室 2廳 1衛(wèi) 復(fù)式 117125㎡ 148 ㎡， 152㎡ 160 ㎡ ㎡ 230 ㎡， 270 ㎡ 得房率： 75% 是否有汽車庫：有 綠化率： 不少于 40% 汽車庫面積： 309個車位 小區(qū)景觀：中心花園（ 5200 ㎡）口湖 車庫價格：待定 物業(yè)管理公司：待定 車庫出租或出售方式：地上出租，地下出售 物業(yè)管理費用： /㎡ 高層電梯品牌：待定 商鋪 面積： 23共 2021 ㎡ 公用設(shè)備： 價格： 1萬 /㎡左右 智能化設(shè)備：門禁一卡通 配套設(shè)施 會所 兒童游樂場 健 身房 特殊建材：天然石材、墻面磚 工程進度： 34層 交房時間： 2021年 10 月 銷售、案場情況： 售樓處裝修氣派、較豪華，銷售員整體素質(zhì)高、接待熱情主動，案場整潔、有序 銷售去化、抗性分析： 6棟高層，其中 32層、 21層、 18層、 17層、 18層各一棟； 2號樓， 3號樓沿街布置商鋪。 商鋪銷售近 50%。 主力戶型 房型 二房二廳一衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 商鋪主力戶型 面積 ㎡ ㎡ ㎡ 1F3F:20 ㎡ 4F:50 ㎡ 付款方式 一次性付款、按揭（ 7成）、分期首付 50% 銷售現(xiàn)狀 小高層僅余一、二套。 房策網(wǎng) 2021 年度馬鞍山商品住宅市場調(diào)查報告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 8 頁 市場調(diào)查表 市場調(diào)查表 1 調(diào)查日期： 2021 年 1 月 13 日 調(diào)查人： 樓盤名稱 中央花園 地理位置 花雨路南湖公園東側(cè) 占地面積 5萬平米 項目定位 南湖畔 100%絕版優(yōu)生基地 城市制高點時尚新地標 建筑面積 10萬平米 景觀主題 南湖山嵐秀色，俯視湖光翠庭，山水大景 規(guī)劃形式 小高層（ 1118 層），一棟 SOHO（ 4層） 推廣賣點 市中心，城市中心絕版 依伴南湖秀景，山水大景 現(xiàn)代風(fēng)格建筑風(fēng)景線 VIP私家會所，尊貴國王生活 總戶數(shù) 共 600戶 容積率 綠化率 37% 開發(fā)商 馬鞍山華龍置業(yè)發(fā)展有限公司 推出日期 202 1 廣告企劃 上海富陽物業(yè)咨詢有限公司 交房日期 202 4 物業(yè)管理 寧波茵創(chuàng)物業(yè)管理， /平米 工 程進度 封頂 車位 售樓部 花雨路南湖公園東側(cè) 2337388 2356388 商鋪： 總面積 ， 1樓層高 ， 2— 4樓層高 ， 1樓售價 11000元 /平米起售；靠花雨廣場社區(qū)小路商鋪 3580元 /平米起售 售價 單價范圍 樓層差價 折扣率 住宅： 26003900元 /㎡ 商鋪： 1100017800元 /㎡ 3580元 /平米起售 每上一層加 50元 /㎡ 一次性付款 ；按揭 ；定金 1000元，三日內(nèi)簽約。別墅的價格集中在 3600元 /平方米～ 5000元 /平方米之間不等，特別是海外海 .名筑，由于在花雨亭（別墅、低層）吃香市場 情況下，一推出市場便被一搶而空，并且花雨亭的售價也不低，達到了 38004000 元 /平米，類似于此建筑形態(tài)的樓盤售價因此有了上漲的平臺，海外海 .名筑及時發(fā)現(xiàn)了這一市場契機，其規(guī)劃的 疊加別墅 、 低層復(fù)式樓，以模糊的別墅形態(tài)取得相當?shù)氖袌龈邇r，達到了均價 4500元 /平米以上。 小高層和高層的銷售價格較集中在 2800 元 /平方米～ 3900元 /平方米之間。 房價大幅度上漲，成為全市房勢高價領(lǐng)頭羊 該區(qū)各種建筑類型住宅的價格，全年都呈現(xiàn)出較為大幅度上升的發(fā)展態(tài)勢。 商住兩棲發(fā)展，充分依托地段優(yōu)勢 該區(qū)擁有十分便捷的交通優(yōu)勢，縱有湖東路、湖西路兩條主干道，橫有花雨路、湖南路兩條道路，貫穿著整個區(qū)域的東南西北，在這一地帶，離市中心咫尺之遙，雨山湖自然資源景色秀麗，可謂出則繁華人生，入則清幽天地。 人們買好房、住優(yōu)房的攀比及消費隨眾心理，帶動了該區(qū)域的房產(chǎn)繁榮，直接效果是使該區(qū)域房價大幅度攀升。 這些外地開發(fā)商獨自或者聯(lián)合本地有背景企業(yè)，直接把發(fā)達地區(qū)房產(chǎn)規(guī)劃及市場運作搬到本地，其成功經(jīng)驗打破了本地房產(chǎn)的發(fā)展平衡。 因為 該區(qū)域商業(yè)氣息濃郁、自然資源、人力資源豐富，幾乎清一色的吸引了較有實力的外地開發(fā)商 云集， 如上海富陽地產(chǎn) 、上海濱江置業(yè)、浙江海外海、浙江萬馬、北京首創(chuàng)等。 外地開發(fā)商紛紛“圈地運動” 2021年， 湖西板塊 發(fā)展的速度很快，城市的升級特征明顯。同時，在馬鞍山市場接受小高層、高層有一定的難度，高層高價區(qū)難消化，開發(fā)商為降低風(fēng)險，選擇了類似于別墅的低層、連排、復(fù)式樓，以相對低價享受 別墅的 性價比優(yōu)勢 取得了開發(fā)成功 ， 受到市場的追捧。而有著觀景優(yōu)勢的高層、小高