【正文】 山商品住宅市場調(diào)查報(bào)告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 9 頁 市場調(diào)查表 2 調(diào)查日期： 2021 年 1 月 13 日 調(diào)查人： 樓盤名稱 海外海 .名筑 地理位置 湖南路與花雨路交匯處（湖西路東側(cè)） 占地面積 共 6萬平米， A區(qū)（住宅） ，B區(qū)（商業(yè)） 項(xiàng)目定位 國際化低密度情景社區(qū) 城市中堅(jiān)力量南湖貴族綠洲 建筑面積 共 10萬平米 ， A區(qū) ， 景觀主題 潛龍于淵 布局的圖騰 四度空間，展開南湖畔醉美傳奇 風(fēng)景與建筑的五星級(jí)對(duì)話 規(guī)劃形式 多層、景觀洋房、排屋、疊加別墅 總戶數(shù) 80余戶 容積率 住宅區(qū)容積率 ， 商業(yè)區(qū)容積率 ， 推廣賣點(diǎn) 南湖畔景觀優(yōu)勢(shì)、絕版地段 低密度情景社區(qū) 產(chǎn)品建筑的市場唯一性 星級(jí)酒店一座、商場、寫字樓綜合物業(yè)一座 農(nóng)貿(mào)市場 智能化體系 綠化率 43% 推出日期 202 8 交房日期 估計(jì) 2021年上半年 車位 基本上按照 10： 9配置 工程進(jìn)度 部分樓出地面 23層 開發(fā)商 浙江海外海集團(tuán) 物業(yè)管理費(fèi) /平米以上，具體待定 廣告企劃 杭州盛世偉業(yè)房產(chǎn)代理公司 智能化體系 室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)、 保安監(jiān)控系統(tǒng)、有線電訊系統(tǒng)系統(tǒng) 售樓部 現(xiàn)場 電話 湖南路與花雨路交匯處 2367788 售價(jià) 單價(jià)范圍 樓層差價(jià) 折扣率 住宅：均價(jià) 4500元 /㎡ 按照每套房總售價(jià) 一次性付款 98折；商鋪待定 主力戶型 房型 三室二廳二衛(wèi) 連體別墅 疊加別墅 商鋪主力戶型 面積 付款方式 一次性付款、按揭（七成） 銷售現(xiàn)狀 共推出共 21 棟，其中多層（ 5 躍 6） 11 棟，別墅 10 棟 多層已 銷售 8 棟，保留 4 棟靠中心景觀部分，其他低層、疊加別墅接受預(yù)定客戶登記 廣告投放 報(bào)紙、廣告牌、印刷品（單頁、樓書） 備注 競爭力度☆☆☆ 商鋪競爭對(duì)象 房策網(wǎng) 2021 年度馬鞍山商品住宅市場調(diào)查報(bào)告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 10 頁 市場調(diào)查表 3 調(diào)查日期： 2021 年 1 月 13 日 調(diào)查人： 樓盤名稱： 花雨亭 樓盤地址： 位于湖西路與花雨路交叉口處 開發(fā)商：（ 投資商）北京首創(chuàng)集團(tuán)；（發(fā)展商） 安徽恒通置業(yè)有限公司 企劃代理單位： 寶資通 售樓部 地址： 聯(lián)系電話： 湖西路與花雨路交匯處，雨山東路 2364888， 2364898 總占地面積： 總建筑面積： 2萬平米 樓盤性質(zhì)：高層（ ）小高層（ ）低層（ /）住宅（ ）公建（ ）商業(yè)（ /）其他（別墅） 售價(jià) 單價(jià)范圍（ 多層） 單價(jià)范圍（ 別墅） 單元差價(jià) 折扣率 2900元 /平方米起 38004000元 /平方米 付款方式：按揭、一次性付款 付款優(yōu)惠：一次性付清 戶型 3室 2廳 1衛(wèi) 4室 2廳 2衛(wèi) 5室 2廳 3衛(wèi) 5室 2廳 3衛(wèi) 114 ㎡ 157 ㎡ 176 ㎡ 192 ㎡ 得房率： 90% 是否有汽車庫：地下車庫 綠化率： 40% 汽車庫面積：不詳 小區(qū)景觀情況：一般 車庫價(jià)格：不詳 物業(yè)管理公司：待定 車庫出租或出售方式：已售完 物業(yè)管理費(fèi)用： 高層電梯品牌：無 商鋪 價(jià)格： 8000元 /平米左右 智能化設(shè)備：可視對(duì)講 配套設(shè)施 商業(yè)街 羽毛球場 健身房 特殊建材：無 工程進(jìn)度：現(xiàn)房 交房時(shí)間： 2021年 3月底 銷售現(xiàn)狀 目前售樓部已關(guān)閉 一期 4層低層 62套售完。 一期開出房源 22層樓（ 152 ㎡ /148 ㎡）東頭一單元， 18 層樓（ 104 ㎡ /107 ㎡ /119 ㎡） 45樓二棟 8 月 8 日開盤當(dāng)天已售出 6070%，其中 120 ㎡房源暢銷，剩余房源多為低層，以及 150 平米以上房源幾套。 廣告投放 廣告投放量較大，報(bào)紙、廣告牌、印刷品（單頁、樓書），策劃活動(dòng)不多 備注 競爭力度 ☆ ☆ ☆ 房策網(wǎng) 2021 年度馬鞍山商品住宅市場調(diào)查報(bào)告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 12 頁 市場調(diào)查表 5 調(diào)查日期： 2021 年 1 月 13 日 調(diào)查人： 樓盤名稱 步行街 地理位置 華飛路，東起艷陽路西至湖西路 占地面積 項(xiàng)目定位 中心商業(yè)街，黃金龍頭商鋪 建筑面積 營業(yè) 面積 7萬平米 推廣賣點(diǎn) 三湖瀕臨自然景觀環(huán)境優(yōu)勢(shì)； 市中心商業(yè)街，最主要的龍頭地段 加華國際實(shí)力傾注千萬元，完美配套工程，高級(jí)智能化； 交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，順暢便捷； 不容質(zhì)疑升值潛力。其中開盤期間產(chǎn)權(quán)式商鋪，業(yè)主購買后由商場統(tǒng)一回租，租期簽訂十年，前三年年回報(bào)是房款總價(jià)的 8%，并且保證三年后不低于8%，一年一返還。 抗性： 商鋪整體單價(jià)過高； 分割式室內(nèi)商鋪 經(jīng)營，需要品牌化經(jīng)營，購買客戶群較散亂； 1區(qū)、 5區(qū)經(jīng)營有局限性，限制了購買消費(fèi)群體的類別。但是相對(duì)而言，由于馬鞍山各個(gè)區(qū)域在各自的功能定位以及區(qū)位上有著較為明顯的差異，因此江東大道板塊商品住宅開發(fā)中更具自身的特點(diǎn)。 “大盤時(shí)代”到來， 板塊聯(lián)動(dòng)效應(yīng)已顯現(xiàn) 據(jù)調(diào)查對(duì)江東大道板塊樓盤的專項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示， 江東大道出現(xiàn)了越來越多的“大盤”，從開發(fā)較早的建筑面積達(dá)到了 40萬平方米的西湖花園開始，近年來開發(fā)這種大盤數(shù)量越來越多。 （圖四）， 圖四 　 江東大道板塊2 0 0 4 年度規(guī)模比率圖20%80%26萬平 米10萬平 米以上 同 2021 年的江東大道開發(fā)樓盤情況相比，如今江東大道的樓盤開發(fā)已越來越多，樓盤規(guī)模也越來越大，無一不體現(xiàn)著江東大道板塊房產(chǎn)業(yè)生機(jī)昂然的發(fā)展態(tài)勢(shì)。同時(shí)這些樓盤也給打算在此購房置業(yè)的消費(fèi)者提供了更多的選擇機(jī)會(huì)。 碧水灣、東苑小區(qū)、康嘉花園、平山新村等，以及動(dòng)遷階段的金山碧水、清華園等住宅區(qū)整體風(fēng)貌的形成，正逐漸影響到東部新城區(qū)的城市形象與高尚住宅聚集區(qū)的形成 。另外，20%的樓盤規(guī)模在 26 萬平米。 從產(chǎn)品類型上來看，主要以多層、小高層為主，而由于其中一些開發(fā)樓盤全部規(guī)劃為多層，從而拉低了整個(gè)房價(jià)的上揚(yáng)。分析本案在 10 月中旬后的銷售不利情況，也有此原因的影響。這一現(xiàn)象表明了不同樓盤的開發(fā)商對(duì)各 自樓盤的定位差距很大，利潤期望的價(jià)值空間較大，有異地策劃銷售公司介入后的樓盤價(jià)格明顯高些。在后期，西湖花園房價(jià)拉升階段受到阻礙，分析主要原因，一是湖西板塊集中上市量大，吸引了一批購房戶，二是江東大道板塊一些定位較低樓盤紛紛推出，由于目前各種配套設(shè)施不是很全，其銷售價(jià)格相對(duì)較低，一般集中在每平方米 2500 元之下，這部分低價(jià)位房源分流了相當(dāng)一部分購房戶。 商鋪發(fā)展?jié)摿Υ?、體量增加明顯 從江東大道樓盤所處的區(qū)域位置來看，隨著馬鞍山城市東括南進(jìn)的不斷發(fā)展，周邊的交通、配套等條件也日臻完善，越來越多的房產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)被該區(qū)未來的升值潛力所吸引。入住后的消費(fèi)需求與未來商業(yè)發(fā)展空間兩者間形成了有機(jī)的互補(bǔ)作用，并互相促進(jìn)共同發(fā)展。 注重沿江東大 道的小高層規(guī)劃 提升了樓盤品質(zhì) 建筑形態(tài)分布均以項(xiàng)目外圍沿江東大道一側(cè)布置部分小高層，在建筑立面效果的表現(xiàn)上注重豐富的沿街景觀和城市中心的輪廓線 。 房策網(wǎng) 2021 年度馬鞍山商品住宅市場調(diào)查報(bào)告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 15 頁 由于多家樓盤沿江東大道小高層的規(guī)劃，使這一區(qū)域產(chǎn)品建筑形態(tài)豐富了起來，打破了以往該區(qū)域產(chǎn)品形態(tài)單一的沉悶，多層一統(tǒng)天下的局面不復(fù)存在。 進(jìn)入 2021年，隨著一批 大盤 項(xiàng)目在該片區(qū)推出， 本 區(qū)正逐步朝著一個(gè)區(qū)域性居住的典范邁進(jìn)，并因此聚集了一定的人氣，但與其它片區(qū) 相比 ，該片區(qū)的商業(yè)服務(wù)、文化娛樂等大眾化的設(shè)施仍然比較欠缺，區(qū)內(nèi)交通還有待于進(jìn)一步完善。 房策網(wǎng) 2021 年度馬鞍山商品住宅市場調(diào)查報(bào)告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 16 頁 市場調(diào)查表 市場調(diào)查表 1 調(diào)查日期： 2021 年 1 月 13 日 調(diào)查人： 樓盤名稱： 西湖花園 樓盤地址：江東大道與馬濮路交叉口 開發(fā)商：馬鞍山西湖房產(chǎn)開發(fā)有限公司 企劃代理單位：浙江點(diǎn)石廣告公司 售樓部 地址 聯(lián)系電話 現(xiàn)場（江東大道與馬濮路交叉口） 2381888 總占地面積： 400畝 總建筑面積： 36萬平米 樓盤性質(zhì)：高層（ ）小高層（ /）多層（ /）住宅（ ）公建（ ）商業(yè)（ /）其他（ ） 售價(jià) 單價(jià)范圍 樓層差 單元差 價(jià) 折扣率 多層 22002900元 /㎡ 小高層 24083068元 /㎡ 50100元 /㎡ 2030元 /㎡ 1% 付款方式：一次性付款，按揭，分期付款 付款優(yōu)惠：一次性付款 1%折 戶型 二房二廳一衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 四室二廳二衛(wèi) 109 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 153 ㎡ 得房率：多層 91% 是否有汽車庫：有 綠化率：大于 37% 汽車庫面積：配比率 30% 小區(qū)景觀：景點(diǎn)多，投入大 車庫價(jià)格：待定 物業(yè)管理公司：西湖物業(yè)公司 車庫出租或出 售方式：待定 物業(yè)管理費(fèi)用： 高層電梯品牌：奧麗斯 商鋪 面積及價(jià)格：待定 智能化設(shè)備： 閉路監(jiān)控、紅外線電子周界防范等 配套設(shè)施 地上地下車庫 幼兒園、小學(xué)等教育配套 農(nóng)貿(mào)市場 網(wǎng)球場、游泳館 特殊建材：彩鋁 工程進(jìn)度：一期一標(biāo)段現(xiàn)房，二標(biāo)段封頂 交房時(shí)間：一期 202 9前 銷售、案場情況 銷售中心寬敞氣派、整潔明亮 ，銷售人員經(jīng)過系統(tǒng)培訓(xùn)，業(yè)務(wù)素質(zhì)較高 來人稀少 銷售去化、抗性分析 已推出 17棟多層， 8棟小高層， 504套，剩余不足 20套 余下者基本為多層一樓，以及小高層，面積 150平米以上房源，難售出 廣告投放 廣告投放初期較大 ,活動(dòng)策劃多 ,近期較少 備注 競爭力度☆☆☆☆ 商鋪競爭對(duì)象 房策網(wǎng) 2021 年度馬鞍山商品住宅市場調(diào)查報(bào)告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 17 頁 市場調(diào)查表 2 調(diào)查日期： 2021 年 1 月 13 日 調(diào)查人： 樓盤名稱： 東湖碧水灣 樓盤地址：江東大道與印山路交叉口（電視網(wǎng)絡(luò)大學(xué)南面） 開發(fā)商：馬鞍 山東湖房產(chǎn)開發(fā)有限公司 企劃代理單位：香江置業(yè) 售樓部 地址：江東大道與印山路交叉口 聯(lián)系電話