【正文】 主城區(qū)人口規(guī)模（萬(wàn)人）132235從人口發(fā)展趨勢(shì)看來(lái)，主城區(qū)的人口增長(zhǎng)被控制，有更多的人會(huì)遷到城外進(jìn)入新城區(qū)，隨著城市人口的持續(xù)增長(zhǎng)，郊區(qū)化居住逐漸成為趨勢(shì)2005年, 城市常住人口為125萬(wàn)人，與2000年11月1日零時(shí)第五次人口普查的常住人口102萬(wàn)人相比，增加了23萬(wàn)人，增長(zhǎng)20％外來(lái)人口的增加將導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)住房需求的增加，這在很大的程度上促進(jìn)了馬鞍山市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。南進(jìn)：加快市政新區(qū)及高新經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)逐步與蕪湖形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)；東擴(kuò)：依托大學(xué)城建設(shè)，新東區(qū)向東擴(kuò)張逐步發(fā)展慈湖，加強(qiáng)馬鞍山與南京的聯(lián)系， 馬鞍山城市“南進(jìn)東擴(kuò)”城市發(fā)展主軸的確立，進(jìn)一步加強(qiáng)樂(lè)城市與南京蕪湖間的聯(lián)系，有利于形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)帶動(dòng)馬鞍山經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展；. 馬鞍山市區(qū)已經(jīng)形成“5縱10橫”的路網(wǎng)體系 216。 十橫：“十橫”即聯(lián)合路、幸福路葛羊路、湖北路、湖南路、雨山路、印山路、九華路、采石河路、太白路和提署路，主要解決城市東西向的交通聯(lián)系問(wèn)題。 城市外部交通路網(wǎng)的完善，將有效地提升馬鞍山與周邊城市特別是南京的聯(lián)系，有利于促進(jìn)馬鞍山經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步提升。 馬鞍山長(zhǎng)江大橋:馬鞍山長(zhǎng)江大橋項(xiàng)目總投資估算60億元。216。西至東環(huán)路（寧馬蕪高速公路），北至城市主干 道湖南東路（承接花山旅游園），南至規(guī)劃中的南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)高速路，東靠城郊森林公園，中部有慈湖河自然水系穿越，距城市中心區(qū)4公里，有多條高速公路、城市主干道、公交線路與城區(qū)緊密連接，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，基礎(chǔ)設(shè)施配套，旅游資源豐富，人文氛圍濃郁，交通十分便捷。由大學(xué)校園區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)園 區(qū)、核心共享區(qū)、旅游園區(qū)和中高檔居住區(qū)五大功能區(qū)組成，呈現(xiàn)“一心引兩帶”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和拉動(dòng)式“圈層+扇形”的共享布局模式。符合國(guó)際化競(jìng)爭(zhēng)的要求。. 馬鞍山市就業(yè)中心整體布局研究行政中心就業(yè)中心大學(xué)城就業(yè)中心（規(guī)劃中）東部采礦區(qū)就業(yè)中心高新區(qū)就業(yè)中心花山旅游風(fēng)貌區(qū)就業(yè)中心（規(guī)劃中）行政中心就業(yè)中心（規(guī)劃中）東部新區(qū)就業(yè)中心（規(guī)劃中）馬鋼就業(yè)中心濱江就業(yè)中心馬鋼就業(yè)中心馬鞍山的產(chǎn)業(yè)區(qū)劃分為：傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)帶、城市生活產(chǎn)業(yè)帶、高新技術(shù)東部產(chǎn)業(yè)帶，就業(yè)中心主要有10個(gè)（含規(guī)劃中）主要集中在中心行政就業(yè)中心、新區(qū)、馬鋼傳統(tǒng)就業(yè)中心、高新區(qū)就業(yè)中心； ? 本項(xiàng)目屬于新東區(qū)花山旅游風(fēng)貌區(qū)規(guī)劃部分，受城市規(guī)劃發(fā)展制約，項(xiàng)目周邊的大型就業(yè)中心形成尚需時(shí)日，同時(shí)項(xiàng)目距傳統(tǒng)就業(yè)中心較遠(yuǎn)，具有一定的心理抗性。同時(shí)根據(jù)馬鞍山市制定的2002－2020年馬鞍山 市到2010年將建成具有180萬(wàn)市域人口的中型城市，年平均增長(zhǎng)約10萬(wàn)人，在城市產(chǎn)業(yè)人口擴(kuò)容的推動(dòng)下，將有效的促進(jìn)馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)繼續(xù)位居省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)前列。經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展框架進(jìn)一步拉開(kāi)，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)快速增長(zhǎng)。馬鞍山城市吸納外資的能力不斷增強(qiáng)，同時(shí)對(duì)外來(lái)人口接納能力也增強(qiáng)，有利推動(dòng)樂(lè)馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。. “南進(jìn)東擴(kuò)”城市發(fā)展戰(zhàn)略確立，城市東部面臨發(fā)展機(jī)遇；在馬鞍山城市“南進(jìn)東擴(kuò)”戰(zhàn)略的引領(lǐng)下，馬鞍山城市南部經(jīng)過(guò)近3年的發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模，馬鞍山中心城區(qū)向南的延伸區(qū)域主要以產(chǎn)業(yè)群規(guī)劃為主。未來(lái)發(fā)展格局將是多個(gè)中心，多種特色的。 3. 馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及特征分析. 2008年上半年馬鞍山房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn). 房地產(chǎn)發(fā)展起點(diǎn)低，中低價(jià)商品房成為市場(chǎng)銷售熱點(diǎn)；分析2006年馬鞍山商品房成交情況，目前馬鞍山市場(chǎng)3000元以下的中低價(jià)商品房 供應(yīng)比率低于需求比率，在較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)中低價(jià)商品房仍然保持相對(duì)短缺勢(shì)態(tài)。. 房?jī)r(jià)仍作為第一購(gòu)買(mǎi)因素，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品關(guān)注度逐年提升從銷售角度來(lái)看，由于宏觀調(diào)控的影響，高總價(jià)大面積項(xiàng)目的銷售量有所縮水，說(shuō)明馬鞍山消費(fèi)者的購(gòu)房理念已經(jīng)趨于理性消費(fèi)，并不是一味的追捧高價(jià)樓盤(pán)，相反消費(fèi)者更加注重對(duì)樓盤(pán)產(chǎn)品細(xì)節(jié)、品質(zhì)及實(shí)用性的考慮 。根據(jù)20062007年全市舊城改造計(jì)劃，兩年拆危舊房34萬(wàn)平方米，5479戶，后三年按10萬(wàn)平方米計(jì)算。. 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式不斷創(chuàng)新，但整體產(chǎn)品水平仍較低；隨著土地獲取的難度以及成本加大，房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)始轉(zhuǎn)變以往的開(kāi)發(fā)模式，產(chǎn)品向著精細(xì)化、個(gè)性化方向發(fā)展。. 樓盤(pán)開(kāi)發(fā)進(jìn)入大盤(pán)時(shí)代2005年起馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)日趨規(guī)?；?，如東方明珠、中加國(guó)際華城等大型樓盤(pán)日見(jiàn)增多；進(jìn)入2007年，海外海集團(tuán)等兩個(gè)總建面積超50萬(wàn)平方米的大盤(pán)啟動(dòng)，宣告馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)大盤(pán)時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。首先是浙江企業(yè)的紛紛入駐，其中以萬(wàn)馬、海外海較為代表性，房市的激活也同這批企業(yè)的進(jìn)入有很大關(guān)系。. 高端市場(chǎng)仍是市場(chǎng)一片空白，現(xiàn)有高端物業(yè)銷售狀況非常好根據(jù)目前市場(chǎng)整體調(diào)查來(lái)分析，現(xiàn)階段馬鞍山基本上沒(méi)有一個(gè)高檔項(xiàng)目，市場(chǎng)上堪稱最高檔的項(xiàng)目海外海隨著市民的經(jīng)濟(jì)收入水平的不斷提高，馬鞍山高端住宅產(chǎn)品市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了比較旺盛的需求，這為本項(xiàng)目提供了很好的入市時(shí)機(jī)，同時(shí)也為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成為馬鞍山最高檔居住社區(qū)提供了很好的市場(chǎng)平臺(tái)，項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展機(jī)遇比較大。2006年截至11月29日，馬鞍山市區(qū)共出讓住宅地402畝，同比增幅達(dá)到17％； 根據(jù)以上的數(shù)據(jù)分析，我們不難看出，由于受到宏觀政策的調(diào)控，馬鞍山市一級(jí)土地市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。再加上其它板塊在區(qū)位、規(guī)模、品質(zhì)、配套、交通、教育、投資前景方面的明顯優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)在未來(lái)的項(xiàng)目定位當(dāng)中本項(xiàng)目主要是從差異化競(jìng)爭(zhēng)上尋求突破，這是項(xiàng)目成功運(yùn)作的關(guān)鍵所在。. 花山板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析區(qū)域花山板塊產(chǎn)品多層、小高層、高層、別墅（聯(lián)排、疊加）價(jià)格區(qū)間（元/ ㎡ ）普通住宅：34805000別墅：50007250市場(chǎng)綜述 地段優(yōu)勢(shì)明顯 交通、周邊配套好 區(qū)域向東發(fā)展，規(guī)劃優(yōu)勢(shì)明顯市民認(rèn)可度較高； 城市中心物業(yè)總價(jià)較高，去化較快，東部新區(qū)價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。消費(fèi)群體中心區(qū)域（住宅、別墅）主要消費(fèi)群體為政府官員，公務(wù)員，私營(yíng)業(yè)主與馬鋼高級(jí)管理人員為主。. 花山板塊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況表一樓盤(pán)名稱金匯城市花園中央花園（三期）西湖花園項(xiàng)目地址中級(jí)人民法院對(duì)面益壽路與湖東路交叉口江東大道與馬濮路交叉口開(kāi)發(fā)商浙江省經(jīng)協(xié)集團(tuán)有限公司馬鞍山華龍置業(yè)浙江西湖房地產(chǎn)集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位馬鞍山匯華設(shè)計(jì)院南京第回航務(wù)勘測(cè)設(shè)計(jì)院馬鞍山匯華設(shè)計(jì)院代理商馬鞍山金匯開(kāi)發(fā)有限公司南京大功務(wù)實(shí)馬鞍山西湖物業(yè)管理有限公司占地面積（萬(wàn)㎡）26總建面積（萬(wàn)㎡）1036建筑形式多層、高層、疊加別墅、商鋪商鋪、小高層、高層多層、小高層容積率綠化率35%35%%車位配比1：1：31：裝修標(biāo)準(zhǔn)(元/㎡)毛坯毛坯毛坯均價(jià)(元/㎡)高層：3850高層:5800多層：5000小高層：3900面積區(qū)間（㎡）高層：100140高層:50140多層：95106小高層：71124總價(jià)區(qū)間(萬(wàn)元)高層： 高層:多層：小高層：主力面積（㎡）高層：13050多層：110小高層：120住宅總套數(shù)（套）約700114約2500首次推出時(shí)間2003年12月28日2008年7月19日