【正文】 服裝類） 193 6000 6 合計(jì) 2105 61000 總結(jié)： 1. 興隆商圈是陽(yáng)泉市占據(jù)壟斷地位的商圈，是唯一的也是最重要的商圈。另外市場(chǎng)中的主流支撐業(yè)態(tài)也都是服裝。 14. 在租金交付方式方面，市場(chǎng)內(nèi)無(wú)押金，交付方式多種多樣，但整體空置率非常低。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 住宅區(qū) 引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，依托北山公園和桃河美景，建設(shè)依山面水、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)計(jì)新穎、品格高雅的大型居住區(qū)。 現(xiàn)狀分析 是陽(yáng)泉目前體量最大的商業(yè)、住宅混合項(xiàng)目。如經(jīng)營(yíng)效果不理想，則必將導(dǎo)致投資客的投資收益受到很大影響，使客戶對(duì)項(xiàng)目二期商業(yè)失去信心，致使項(xiàng)目后續(xù)推出的商業(yè)難以順利完成銷售。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。主力租金約為 2 元 /平米 /天。 泉中路餐飲一條街 泉中路與北大街交匯處以北不足一公里長(zhǎng)的路段，是陽(yáng)泉市餐飲業(yè)最為集中的一條街道。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。預(yù)計(jì)整體商業(yè) 2021 年元旦開(kāi)業(yè)。 預(yù)期 2021 年 9 月 28日正式開(kāi)盤(pán)銷售。 濱河世紀(jì)城項(xiàng)目簡(jiǎn)介 濱河世紀(jì)城地塊為原陽(yáng)鋼地塊，位于桃北東路，將建成集商業(yè)、辦公、住宅為一體的陽(yáng)泉市規(guī)模最大的綜合性城市建設(shè)項(xiàng)目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。這是一種過(guò)渡形式的特殊商業(yè)。有很多品牌主力店和普通商品相互混雜。只要本項(xiàng)目能夠開(kāi)業(yè)，他們都會(huì)選擇來(lái)消費(fèi)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。其范圍是北起興隆街南端，南到與德勝街的交匯處。桃南東 路的臨街商鋪經(jīng)營(yíng)商品的檔次參差不齊，多為中低檔和中檔商品。 其它 59 合計(jì) 878 百貨店形式商業(yè)商戶 1034 總計(jì) 1912 五、興隆商圈街鋪類商業(yè)匯總分析 （一）興隆街 興隆街是陽(yáng)泉市的核心商業(yè)街， 以其為中心，輻射鄰近的福壽街及周邊支線街道，共同構(gòu)成了興隆街核心商圈。 核心商圈業(yè)態(tài)、租金、價(jià)格匯總分析 表一：核心商圈內(nèi)純市場(chǎng)類商業(yè)業(yè)態(tài)分布及租金狀況表： 名稱 業(yè)態(tài)及數(shù)量 租金狀況 (元 /平 /天 ) 總使用面積 租賃方式 主力鋪位 面積 (平米 ) 服裝鞋帽飾品 五金 小百貨 其它 凱源商城 40 29 255 30 3 3000 年付無(wú)押金 10 橋北商 城 19 46 76 19 3 5500 年付無(wú)押金 30 豐華商廈 60 4 2400 年付無(wú)押金 40 裕隆服裝城 34 4 1300 季付無(wú)押金 35 金隆商場(chǎng) 14 4 600 季付押 1 個(gè)月租金 30 溫州購(gòu)物 42 4 1300 半年付押 1 個(gè)月 25 興隆百貨 70 7 1800 半年付無(wú)押金 20 興隆服飾街 26 6 400 半年付押 2 個(gè)月租金 15 上海時(shí)裝廳 25 750 季付無(wú)押金 25 天橋商場(chǎng) 83 3 7 1500 年付無(wú)押金 20 合計(jì) 413 75 331 59 878 18550 結(jié)論：興隆農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)整體業(yè)態(tài)水平較低，與本案定位不符，因此不作為考量對(duì)象，沒(méi)有計(jì)算在內(nèi)。 商鋪數(shù)量 25 家 陽(yáng)泉百貨大樓 名稱 陽(yáng)泉百貨大樓 建筑物特點(diǎn) 共四層中式長(zhǎng)條形建筑 開(kāi)業(yè)時(shí)間 樓層總使用面積 3200 ㎡ 電梯情況 一部單向扶梯 停車場(chǎng)位置及車位 無(wú) 中廳面積 無(wú) 裝修檔次 中低檔裝修 客流量 20 人次 /時(shí)； (測(cè)試時(shí)間：周一 12： 4013： 40) 預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)額 慘淡經(jīng)營(yíng) 對(duì)外租金 1F：平均約為 6 元 /㎡ /天 空置率：無(wú) 2F：平均約為 5 元 /㎡ /天 空置率：無(wú) 3F：平均約為 3 元 /㎡ /天 空置率：無(wú) 單鋪面積 3050 ㎡；主力約為 25 ㎡左右 商戶總數(shù) 約 160 戶 商場(chǎng)定位 中檔綜合性購(gòu)物中心 拓展意向 客戶來(lái)源 商戶來(lái)源范圍 ：絕大部分為本地，其余為陽(yáng)泉周邊區(qū)域、太原區(qū)域客戶 商戶特點(diǎn)：陽(yáng)泉地級(jí)經(jīng)銷商、個(gè)體商戶 顧客來(lái)源范圍：覆蓋面較廣，市中心及市郊均有 顧客特點(diǎn)：年齡、層次跨度大 各 樓 層 功 能 調(diào) 查 樓 層 經(jīng)營(yíng)品種 /類別 預(yù)計(jì)面積 1F 洗滌化妝、工藝品、藥店 800 ㎡ 2F 床上用品、男女服裝 800 ㎡ 3F 床上用品、男女服裝 800 ㎡ 4F 百貨 800 ㎡ 商業(yè)匯總統(tǒng)計(jì)表 表一：業(yè)態(tài)數(shù)量統(tǒng)計(jì)表 市場(chǎng)名稱 業(yè)態(tài)及數(shù)量 經(jīng)營(yíng)狀況 服裝 眼鏡、鐘表 天橋商場(chǎng) 83 3 主營(yíng)中低檔服裝，人流大，經(jīng)營(yíng)狀況良好 上海時(shí)裝廳 25 主營(yíng)中低檔服裝，人流大，經(jīng)營(yíng)狀況良好 陽(yáng)泉百貨大樓 100 商品檔次低，人流稀少，經(jīng)營(yíng)狀況差 合計(jì) 108 3 211 表二：價(jià)格表 市場(chǎng)名稱 租金 （元 /平 /天） 主力面積 (平米 ) 租賃方式 天橋商場(chǎng) 7 20 年付，無(wú)押金 上海時(shí)裝廳 25 季付，無(wú)押金 陽(yáng)泉百貨大樓 6（ F1） 5（ F2） 3（ F3） 30—50 總結(jié)： 陽(yáng)泉商業(yè)特色極為明顯，只要在商圈范圍之內(nèi)，商業(yè)的人流量就可以保證，也就意味著商業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況可以保證，而脫離了商圈后，即使商品的檔次和價(jià)位一致，但仍然無(wú)人光顧。城南通往興隆街的必經(jīng)之處，人流量非常大，有利于商業(yè)的經(jīng)營(yíng)，因而租金價(jià)位保持在高位。 三層建筑，一層為陽(yáng)泉最大的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，具有一定的壟斷性質(zhì)，人流量較大，經(jīng)營(yíng)狀況良好；二、三層以低檔服裝為主營(yíng)業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)狀況較差。 租金狀況 主力店鋪?zhàn)饨? 元 /平 /天，半年付，無(wú)押金 特點(diǎn)概述 主營(yíng)各類中低檔服裝，經(jīng)營(yíng)狀況一般。內(nèi)部的業(yè)態(tài)分布較不合理；擺設(shè)混亂；內(nèi)部形象與興隆街的路面狀況反差較大，影響較高層次客群的進(jìn)入。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。無(wú)空鋪。 是目前陽(yáng)泉市經(jīng)營(yíng)狀況最好的商業(yè)之一，從商品陳列到種類、檔次都高于同類三級(jí)城市 表二：業(yè)態(tài)數(shù)量統(tǒng)計(jì)表（備注：由于新建路上有一部分是按照商場(chǎng)格局建設(shè)的商業(yè)，由于經(jīng)營(yíng)不善，已改成市場(chǎng)類業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，但一部分模式又沿襲了商場(chǎng)的模式，因此，為了便于分析，我們將之命名為商場(chǎng)類市場(chǎng)） 市場(chǎng)名稱 樓層及業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)狀況 商戶總數(shù) B1 F1 F2 F3 華林商場(chǎng) 中檔時(shí)尚休閑服裝 商品檔次較高，經(jīng)營(yíng)狀況良好 94 百紡購(gòu)物中心 日用品、小家電、小百貨 床品、男女裝、鞋 開(kāi)業(yè)早，影響力大，商業(yè)分布不合理，檔次低，商品形式單一，營(yíng)業(yè)狀況差 160 隆鑫購(gòu)物中心 男女童裝、內(nèi)衣 鞋、化妝品、玩具 羽絨服、毛衫 男女童裝 開(kāi)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，有一定客源基礎(chǔ)，商業(yè)業(yè)態(tài)分布不合理 170 合計(jì) 424 表三：價(jià)格表 市場(chǎng)名稱 租金 （元 /平 /天） 主力面積 (平米 ) 租賃方式 B1 F1 F2 F3 F4 華林商場(chǎng) 30 年付，押金 2021 百紡購(gòu)物中心 6 3 25 隆鑫購(gòu)物中心 3 3 4 6 30— 40 （四）新建路（按照由西向東方向：豐華 —— 裕隆 —— 金隆 —— 日日新 —— 華隆 —— 溫州 —— 興隆百貨 —— 興隆市場(chǎng)） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 商業(yè)分布極其不合理，各檔次商品設(shè)置區(qū)域交錯(cuò)雜亂；二層商品形式單一，檔次多為中低檔，擺放凌亂，形象較差，營(yíng)業(yè)狀況慘淡。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 另外，五金機(jī)電和服裝、百貨類業(yè)態(tài)的商業(yè)屬性是無(wú)法兼容的，因此在規(guī) 劃時(shí)，二者必居其一。 3． 因此，在后期招商時(shí)，對(duì)于這兩個(gè)商場(chǎng)的商戶，應(yīng)該有選擇有針對(duì)性的引進(jìn)，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是業(yè)態(tài)水平比較高，同時(shí)能夠承擔(dān)較高租金水 平的商戶，如經(jīng)營(yíng)音像制品、小百貨當(dāng)中比較高端的經(jīng)營(yíng)者，如飾品和文化用品等，這樣才能保證本項(xiàng)目的檔次和水平。 業(yè)態(tài)組合 小百貨 五金 服裝、鞋帽 床上用品 合計(jì) 商鋪數(shù)量 255 29 40 30 354 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 無(wú)論是高端的商場(chǎng)還是低端的商業(yè)街，都沒(méi)有任何管理行為而言，基本都處在雜亂無(wú)序的狀態(tài)之中。 陽(yáng)泉市夾于兩大省會(huì)之間，從商業(yè)歸屬方面應(yīng)當(dāng)歸于太原商圈，由于現(xiàn)階段陽(yáng)泉商業(yè)尚處于起步階段，因此，主要的輻射區(qū)域只是市區(qū)和郊區(qū)，包括盂縣和平定地區(qū)。 同時(shí)，陽(yáng)泉也是山西省比較著名的旅游地點(diǎn)，擁有眾多的人文景觀，如娘子關(guān)瀑布、藥林寺、百團(tuán)大戰(zhàn)紀(jì)念碑等。其中城市消費(fèi)品零售額為 億元，較去年增長(zhǎng) ％。全年完成房屋施工面積 萬(wàn)平方米，完成竣工面積 5 萬(wàn)平方米，分別比上年增長(zhǎng) %和 %，均創(chuàng)歷史新高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)?？偯娣e 4452 平方公里，轄盂縣、平定兩縣，城區(qū)、郊區(qū)、礦區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)四區(qū)， 32個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 12 個(gè)街道辦法處， 1035個(gè)行政村；總?cè)丝诩s 130 萬(wàn)。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 元，比上年增加 元，增長(zhǎng) %。同時(shí)，陽(yáng)泉的鋁礬土礦儲(chǔ)量在 26— 40 億噸，為我國(guó)三大鋁礬 土生產(chǎn)基地之一，硫鐵礦儲(chǔ)量 — 25 億噸，是我國(guó)五大硫鐵礦產(chǎn)地之一。 1 另外積極實(shí)施 “ 外向帶動(dòng) ” 戰(zhàn)略，加大招商引資工作力度，出臺(tái)一系列鼓勵(lì)進(jìn)出口貿(mào)易的政策，維持外 經(jīng)、外貿(mào)、外事工作保持良好發(fā)展的勢(shì)頭，改善投資環(huán)境，積極利用外資，發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)。真正完全按照市場(chǎng)化行為運(yùn)作的商業(yè)項(xiàng)目幾乎沒(méi)有。 （一） 距離本案最近的商業(yè)項(xiàng)目 凱源商城 地理位置 橋北街 市場(chǎng)規(guī)模 總經(jīng)營(yíng)面積約 3000 平米， 總商戶數(shù) 354 家，主力單鋪面積 3— 6 平米 租金狀況 主力店鋪?zhàn)饨?3 元 /平 /天，年付。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。該商廈的商品檔次及配套在陽(yáng)泉均屬前列。 市場(chǎng)規(guī)模 總經(jīng)營(yíng)面積 2021 平米，總商戶數(shù) 94家，主力單鋪面積 8 和 20 平米，部分商鋪在 30— 40平米 租金狀況 主力店鋪?zhàn)饨? 元 /平 /天，年付，押金 2021 元 特點(diǎn)概述 以中檔時(shí)尚休閑服裝為主營(yíng)業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)狀況良好。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。無(wú)空鋪。商場(chǎng)內(nèi)的電梯只有上行電梯，而無(wú)下行電梯，給消費(fèi)者購(gòu)物造成了一定的不便。 二層建筑，主要經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所在二層，有上行手扶電梯一部，整體購(gòu)物環(huán)境較差?？珍仒O少。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。同樣位于城南通往興隆街的必經(jīng)之處，人流量非常大，有利于商業(yè)的經(jīng)營(yíng)，因而租金價(jià)位保持在高位。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 表三：核心商圈內(nèi)百貨店形式的市場(chǎng)商業(yè)狀況 商業(yè)名稱 總使用面積（㎡） 總店鋪數(shù) 主力單鋪面積（㎡） 主力租金情況（元 /㎡ /天） 1F/2F/3F? 隆鑫購(gòu) 物中心 6000 170 30－ 40 6 / 4 / 3 / (B1)3 百紡購(gòu)物中心 7000 200 20－ 30 6 / 3 日日新商場(chǎng) 7000 170 30－ 40 8 / 6 / 4 華龍購(gòu)物中心 10000 300 10－ 15 7 / 4 / 2 華林商業(yè)街 2021 94 30 陽(yáng)泉百貨大樓 3200 100 30— 50 合計(jì) 35200 1034