【正文】 04 戶 商場定位 中檔、中高檔購物中心 拓展意向 客戶來源 商戶來源范圍： 大部分為本地商戶 商戶特點：以陽泉區(qū)域級經(jīng)銷商和個體商戶為主 顧客來源范圍：周邊區(qū)域居民 顧客特點：年齡、層次跨度大，顧客以購買中低檔商品為主要部分 各 樓 層 功 能 調(diào) 查 樓 層 經(jīng)營品種 /類別 預計面積 1F 休閑職業(yè)女裝、飾品、床上用品、化妝品、音像 2500 ㎡ 2F 時尚女裝、運動休閑、男裝、童裝、內(nèi)衣、褲裝 2500 ㎡ 3F 皮鞋皮具、兒童游樂園、電玩室 2500 ㎡ 1B 自營超市 2500 ㎡ 地處興隆街步行街的核心位置，商業(yè)成熟，人 流量大；商業(yè)形態(tài)、配套及商品檔次處于陽泉較高水平；華龍為本地企業(yè)，經(jīng)營時間較長，知名度較高，有一定品牌影響力；華龍為連鎖性商業(yè)，有較為成熟的供貨渠道，具有較強的競爭實力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 業(yè)態(tài)組合 服裝、鞋 珠寶 合計 商鋪數(shù)量 58 2 60 裕隆服飾城 地理位置 興隆街 市場規(guī)模 總經(jīng)營面積 1300 平米，總商戶數(shù) 34家，主力單鋪面積 35 平米 租金狀況 主力店鋪租金 4 元 /平 /天，季付，無押金 特點概述 主營中低檔服裝，經(jīng)營狀況良好。 商業(yè)匯總統(tǒng)計表 表一：百貨類 商業(yè)名稱 總鋪數(shù) 主力單鋪面積（㎡） 主力租金情況（元 /㎡ /天） 1F/2F/3F? 經(jīng)營狀況 華聯(lián)商廈 400 25－ 35 20％的流水扣點， 無法完成銷售額的商戶將被淘汰。 業(yè)態(tài)組合 服裝、飾品 商鋪數(shù) 量 94 百紡購物中心 名稱 百紡購物中心 建筑物特點 共四層中式長條形建筑 開業(yè)時間 樓層總使用面積 7000 ㎡ 電梯情況 兩部單向扶梯 停車場位置及車位 無 中廳面積 無 裝修檔次 中高檔裝修 客流量 1400 人次 /時； (測試時間：周日 12： 0013： 00) 預計營業(yè)額 一層營業(yè)狀況良好； 二層慘淡經(jīng)營 對外租金 1F：平均約為 6 元 /㎡ /天 空置率： 5% 2F：平均約為 3 元 /㎡ /天 空置率： 5% 3F：自營 空置率：無 4F：辦公用層 空置率：無 單鋪面積 10100 ㎡；主力約為 25㎡左右 商戶總數(shù) 約 160 戶 商場定位 中檔綜合性購物中心 拓展意向 客戶來源 商戶來源范圍：絕大部分為本地，其余為陽泉周邊區(qū)域、太原區(qū)域客戶 商戶特點：陽泉地級經(jīng)銷商、個體商戶 顧客來源范圍：覆蓋面較廣，市中心及市郊均有 顧客特點：年齡、層次跨度大，一層多為中青年顧客 各 樓 層 功 能 調(diào) 查 樓 層 經(jīng)營品種 /類別 預計面積 1F 日用 百貨、文化用品、小電器、洗滌化妝、工藝品、休閑服裝 3000 ㎡ 2F 床上用品、窗簾布匹毛料、毛衣內(nèi)衣、男女服裝 3000 ㎡ 3F 自營勞保用品、塑料皮件 400 ㎡ 4F 辦公區(qū) 400 ㎡ 總結(jié)： 地處核心商圈，商業(yè)氛圍濃厚；作為本路段最早開業(yè)的大型商業(yè)，在當?shù)赜绊懥Υ螅椛浞秶鷱V；商場沿街長度長，共有五個可出入口，在吸引人流方面有優(yōu)勢。 市場類： 華林商城 地理位置 桃南東路 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 在華盛街上，五金機電產(chǎn)品的屬性遠遠大于服裝百貨的屬性，但是就城市而言，現(xiàn)有面積已經(jīng)能夠滿足市場需求，而且五金機電，特別是大中型的五金機電設(shè)備對經(jīng)營場所的面積和樓層要求較高，通常會選擇一層的開放式店鋪，如果在本項目中引進五金機電業(yè)態(tài)，一來缺乏足夠的數(shù)量支撐大的面積，再有就是無法支撐一層或外門面房較高的租金或售價水平。 業(yè)態(tài)組合 五金 小百貨 服裝、鞋包 音像 床上用品 合計 商鋪數(shù)量 46 76 19 9 10 160 商業(yè)匯總統(tǒng)計表 表一：業(yè)態(tài)數(shù)量統(tǒng)計表 市場名稱 業(yè)態(tài)及數(shù)量 經(jīng)營狀況 服裝、鞋包 五 金土產(chǎn) 床品 百貨 音像 凱源 40 29 30 255 以低檔小百貨為主，購物環(huán)境差，人流大，無空鋪 橋北 19 46 10 76 9 以低檔小百貨和五金為主，檔次低，經(jīng)營狀況好，無空鋪 合計 59 75 40 331 9 514 表二：價格表 市場名稱 租金 （元 /平 /天） 轉(zhuǎn)讓費 （萬元） 主力面積 (平米 ) 租賃方式 凱源 3 無 6 年付 橋北 3 無 6 無 押金 ,年付 總結(jié)： 1． 凱源和橋北商城是距離本項目最近的兩個市場，目前市場內(nèi)攤位分布混亂，主營產(chǎn)品檔次低，實際上仍然屬于初級的大棚式商業(yè)結(jié)構(gòu) 2． 市場目前的主力攤位面積為 6 平米，單位租金為 3 元，兩個商場的總攤位數(shù)為 514 個，即使將兩個商場整端到本項目，就目前的規(guī)劃而言，也是不能夠?qū)⒄麄€項目填滿的，另外，由于現(xiàn)有租金水平的限制，會在一定程度上局限本項目租金水平的合理制定。無空鋪。相比較而言，華聯(lián)商廈的經(jīng)營狀況較好。市內(nèi)道路縱橫交錯，最主要的縱向交通干道為泉中路，最主要的橫向交通干線為桃南路。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 全年社會消費品零售額完成 億元，比上年增長 %。 2021 年陽泉市固定資產(chǎn)投資繼續(xù)增長，全年全社會完成固定資產(chǎn)投資額 億元，比上年增長 %，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增長 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。其中市區(qū)面積 654 平方公里，人口 65 萬；盂縣全縣面積 2514 萬平方公里，人口 30萬；平定縣全縣面積 1391 平方公 里，人口 32萬。 城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 元，增長 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。（以上數(shù)據(jù)來源為陽泉市政府網(wǎng)站介紹） 結(jié)合以上對陽泉市的城市狀況分析，有幾個比較明顯的城市特點： 1． 是典型的重工業(yè)城市，整體經(jīng)濟水平較高，為商業(yè)的發(fā)展提供了一定的空間 2． 從城市特征角度是典型的三級城市，但由于第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，因此，居民收入相比其他三級城市普遍偏高，城市居民整體人均收入高于同類三級城市 3． 但整體城市化進程處于起步階段，資金釋放途徑不明顯 第二部分 陽泉市商業(yè)市場分析 一、陽泉市地緣關(guān)系分析 陽泉市東與河北省會石家莊隔太行山相鄰，西與山西省會太原市銜接，屬于三級城市。 整體的商業(yè)貨品檔次參差不齊，既有大眾的低檔商品，也有品質(zhì)毫不遜于北京的中高端商品。 特點概述 以中低檔小商品及五金為主營業(yè)態(tài)，經(jīng)營狀況良好。 橋北商城 地理位置 新建西路 市場規(guī)模 總經(jīng)營面積約 5500 平米，總商戶數(shù) 160 家，主力單鋪面 積 6 平米，有部分大鋪約 30 平米 租金狀況 主力店鋪租金 3 元 /平 /天，年付，無押金 特點概述 主營低檔小百貨和五金，經(jīng)營狀況良好。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 名稱 華聯(lián)商廈 建筑物特點 共七層現(xiàn)代建筑 (帶地下以層 ) 開業(yè)時間 1997 年 10月 樓層總面積 約 20210 ㎡建面 電梯情況 四部雙向扶梯 停車場位置及車位 商場前方空地， 20 個車位 中廳面積 50 ㎡ 裝修檔次 高檔裝修 客流量 1700 人次 /時； (測試時間：周日 13： 0014： 00) 預計營業(yè)額 營業(yè)狀況良好 對外租金 1F、 2F、 3F、 4F、 5F：保底扣點 20% ，銷售額多出保底額部分再以約 10%的比例扣利，無法完成銷售額的商戶將被淘汰。 位于華聯(lián)商廈的地下一層，與百紡購物中心及馬路兩側(cè)的地下通道相連，人流量大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 豐華商廈 地理位置 新建西路 市場規(guī)模 總經(jīng)營面積 2400 平米，總商戶數(shù) 60家，主力單鋪面積 40 平米 租金狀況 主力店鋪租金 4 元 /平 /天，年付，無押金 特點概述 主營中低檔服裝和鞋， 經(jīng)營狀況一般。 僅一層 (位于二樓 )，盡管在二層，但因其位于商業(yè)核心興隆街，人流量較大，中低檔的服裝檔次也符合陽泉市大多消費者的消費心理。 華龍購物中心 華龍購物中心是陽泉連鎖性商業(yè)，地處興隆街步行街的核心位置，于 2021 年 4 月開業(yè)。 業(yè)態(tài)組合 鞋 服裝 合計 商鋪數(shù)量 13 29 42 興隆百貨大樓 地理位置 興隆街 市場規(guī)模 總經(jīng)營面積 1800 平米，總商戶數(shù) 77 家，主力單鋪面積 20 平米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 業(yè)態(tài)組合 化妝品 箱包 床上用品 童裝、服裝、鞋 合計 商鋪數(shù)量 5 1 1 70 77 興隆服飾街 地理位置 桃南東路 市場規(guī)模 總經(jīng)營面積 400 平米，總商戶數(shù) 26 家，主力單鋪面積 15 平米 租金狀況 主力店鋪外街租金 6 元 /平 /天，半年付，押 2 個月租金 特點概述 經(jīng)營低檔男女服裝，經(jīng)營狀況良好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 業(yè)態(tài)組合 服裝 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 B1： /㎡ /天； F1： 6 元 /㎡ /天； F2： 元 /㎡ /天； F3： 3元 /㎡ /天 由以上各表數(shù)據(jù)，可匯總成如下界定商圈內(nèi)各商業(yè)業(yè)態(tài)及商戶統(tǒng)計表： 業(yè)態(tài) 商戶數(shù)量（個） 服裝鞋帽服飾 413 五金 75 小百貨 331 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 主街一層沿街租金從 6－ 50 元 /平米 /天。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 —— 街鋪類商業(yè)統(tǒng)計表 街道名稱 業(yè)態(tài)及數(shù)量 租金狀況 (元 /平 /天 ) 租賃方式 主力鋪位面積 (平米 ) 經(jīng)營狀況 服裝鞋帽飾品 餐飲 其它類 興隆街 38 12 25(攝影美發(fā) ) 9 半年、年付無押金 30 良好，無空鋪 福壽街 27 5 12 6 年付無押金 30 良好，無空鋪 長順街 18 7 7 5 年付無押金 30 良好，無空鋪 天橋街 15 1 41(電子通信居多 ) 7 半年付無押金 25 良好，無空鋪 橋北街 1 3 43(五金占 70％ ) 6 半年、年付無押金 15 良好，無空鋪 新建路 25 26 134(五金百貨音像 ) 6 季、半年付無押金 15 良好，無空鋪 桃南東路 69 4 32(家具、建材 ) 6 半年、年付無押金 20 良好，無空鋪 合計 193 58 294 共計 545 家商戶 六．商戶調(diào)查分析 （一）商戶調(diào)查分析 根據(jù)對興隆商圈內(nèi)臨街商戶及各市場商戶的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，商戶有如下特點： 商圈內(nèi)商戶以經(jīng)營服裝類最多，通常沒有服裝品牌。對于現(xiàn)在經(jīng)營市場中最為不滿的就是缺乏管理。 2. 服裝類商品主流租金在 4 元，其他臨街商鋪和市場內(nèi)位置較好商鋪的租金可以達到 6 元。 10. 另外，在本商圈內(nèi)，有大量的婚紗攝影業(yè)態(tài)，檔次相對較高，與其他三級城市形成鮮明差異。 15. 在靠近本案的 陽泉三中的臨街商鋪中，以機電五金為主，租金偏低，同服裝類形成自然的分界。 19. 通過對商圈內(nèi)經(jīng)營商戶的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，多數(shù)商戶對于本案都非常關(guān)注，認知度很高，同時也很關(guān)系何時能夠入場等問題。其中規(guī)劃的