【正文】 保持一段時(shí)期，北京住宅建設(shè)仍有較大需求空間。 需求特征 根據(jù)市場的不斷細(xì)分，各個(gè)細(xì)分市場的需求特征也不盡相同，主要可以分為以下三類： 品質(zhì)追求型 在購房時(shí)注重產(chǎn)品的檔次與品位，偏好環(huán)境高雅、設(shè)施高檔、小區(qū)綠化環(huán)境好的社區(qū)，對于價(jià)格有較大的承受能力。這一類型的消費(fèi)者平均年齡在三類人中是最高的，其個(gè)人年收入和家庭年收入較低，絕大多數(shù)人沒有汽車。但是隨著競爭的激烈，這種單純的“請進(jìn)來”的方式，已經(jīng)不能適應(yīng)市場的需要。全年房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，比上年增長 %。全年存量房成交面積 ，成交金額 億元，分別比上年增長 %和 %。 總之，大盤憑借其自身的規(guī)模優(yōu)勢，在區(qū)域會(huì)占有不可動(dòng)搖的地位。 2021年北京市房屋銷售價(jià)格總水平比 2021年上漲 ％，漲幅提高了 個(gè)百分點(diǎn)。崇文、西城和宣武由于區(qū)域的位置、土地的稀有使得均價(jià)較高，而順義則由于別墅等低密度產(chǎn)品的影響使得均價(jià)在 8000 元以上，海淀由于西山腳下的幾個(gè)別墅項(xiàng)目而帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)的均價(jià)。按照正常的開發(fā)周期，這些項(xiàng)目經(jīng)過 04 年一系列的手續(xù)審批，規(guī)劃擬定等等 ，預(yù)計(jì)在 05 年將會(huì)出現(xiàn)大量上市，集中爆發(fā)的局面。而由于拿地的難度更大，有土地的開發(fā)商將在產(chǎn)品方面多下功夫，走精品路線，這些因素都將導(dǎo)致綜合成本加大。所以，預(yù)計(jì) 2021 年北京購房群體中外地及外籍人士的比例將有所上升。 區(qū)域界定根據(jù) ? 核心輻射原則 根據(jù)地塊的地理位置，我們確定周邊輻射 5公里的范圍均為本案的可選調(diào)研區(qū)域，核心區(qū)的定位依據(jù)主要是基于此項(xiàng)原則。 樣本的確定 分析項(xiàng)目選擇： 分析以上界定區(qū)域內(nèi)所有在售的住宅項(xiàng)目，確定為 17 個(gè)住宅項(xiàng)目。森林公園西部區(qū)域的澳林 park 開發(fā)周期較長，目前銷售到五期，相比較規(guī)模較大，其余規(guī)模也都不大。 目前區(qū)域內(nèi)由于項(xiàng)目規(guī)模較小，通常一次性開發(fā)，也有采用滾動(dòng)開發(fā)的運(yùn)做模式，如澳景花庭、澳林 park。從銷售價(jià)格情況上看奧運(yùn)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品從前幾年的穩(wěn)中求升到 近期進(jìn)入了快速攀升的階段是和奧運(yùn)題材密不可分的。 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 項(xiàng)目規(guī)模分組分析 通過上表統(tǒng)計(jì) 可以看出，選中區(qū)域樣本規(guī)模差異較大，其中以 20萬平方米以下的中小規(guī)模為主，占到了樣本總量的 67%。該區(qū)域整體價(jià)格走勢平穩(wěn)，未來會(huì)在奧運(yùn)板快的帶動(dòng)下有小幅度上揚(yáng)。為了真正達(dá)到人車分流，整個(gè)社區(qū)采用下沉中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 項(xiàng)目類型 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目單價(jià) （元/平方米） 規(guī)劃及建筑特點(diǎn) 小區(qū)整體規(guī)劃，中水回用，到清潔能源，環(huán)保材料的具體應(yīng)用方面都進(jìn)行了創(chuàng)新 。擁有6000平米大型戶外運(yùn)動(dòng)場，20余項(xiàng)時(shí)尚健身項(xiàng)目，1500平米會(huì)所，2500平米風(fēng)情商 業(yè)街。 清河小營一帶從整體情況來看，在未來幾年內(nèi)將會(huì)有一定的放量，如清河新城、紫城等，而該地區(qū)整體價(jià)格已經(jīng)趨 于平穩(wěn)，除了項(xiàng)目自身價(jià)格變化外，區(qū)域整體價(jià)格只會(huì)有小幅度的上升。盡管個(gè)別產(chǎn)品差異較大，但這些區(qū)域的主流產(chǎn)品仍是以中等規(guī)模社區(qū)、板樓產(chǎn)品為主。 奧運(yùn)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目則呈現(xiàn)多元化的態(tài)勢。但是并不是一個(gè)產(chǎn)品占據(jù)較好的地理位置便能高枕無憂，在交通工具發(fā)達(dá)，人們對居住環(huán) 境要求越來越高的今天，產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)更能主導(dǎo)人們的選擇。總體容積率大致在 右。在界定調(diào)研區(qū)域時(shí)，與本區(qū)域共性較大的區(qū)域均成為我們主要的調(diào)研對象。 外圍區(qū)：確定的樣本研究區(qū)域內(nèi)除核心區(qū)以外的其他區(qū)域。 客群構(gòu)成方面 由于 2021 年奧運(yùn)會(huì)期限的臨近，奧運(yùn)概念余奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)更加凸顯。 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 從供應(yīng)角度分析 ， 開發(fā)成本的增加。 未來整體市場預(yù)測 供應(yīng)量方面 05年的供應(yīng)量將有一個(gè)比較大的釋放，尤其可能出現(xiàn)在下半年。 總體價(jià)格定 位 ? 按行政區(qū)劃 0202140006000800010000120211400016000昌平 朝陽 崇文 大興 東城 房山 豐臺(tái) 海淀 密云 平谷石景山順義 通州 西城 宣武各區(qū)縣新增供應(yīng)均價(jià) 東城區(qū)由于 pop moma 的價(jià)格使得整體的均價(jià)遙遙領(lǐng)先，為所有區(qū)縣里價(jià)格最高。 住宅宏觀價(jià)格分析 總體價(jià)格走勢 2021 年，北京 商品房平均價(jià)格為 元 /平方米，僅次于上海市的 元 /平方米，列全國第二位。 ? 大盤造勢帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。全年商品房平均售價(jià)為每平方米 5053 元，比上年提高 316元；其中，商品住宅平均售價(jià) 4747 元，提高 291 元。也在另一個(gè)方面體現(xiàn)了營銷方式的多元化。在銷售方式上最明顯的體現(xiàn)，就是銷售的多元化。購房面積為 95 平方米左右，可接受的總房價(jià)平均為 40 萬元，購房的考慮因素主要是位置和價(jià)位。 另外 ,作為國際化大都市的北京 ,也在吸引著越來越多的外埠人士創(chuàng)業(yè)、定居 。 瀛海名居是今年亦莊項(xiàng)目中的一個(gè)代表作。 亦莊區(qū)域 作為 CBD后花園，亦莊長期以來是以低密度住宅區(qū)的面貌出現(xiàn)。江南、戀舍作為豪宅板塊之首的西山板塊，隨著西山美墅館 、檀香山等高端項(xiàng)目的相繼推出，而備受業(yè)內(nèi)人士和購房者關(guān)注。棕櫚泉銷售良好 ,公園大道也靜悄悄的以很快的速度銷售著。 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 各區(qū)縣供應(yīng)量及供應(yīng)個(gè)數(shù)0100200300400500600700昌平 朝陽 崇文 大興 東城 房山 豐臺(tái) 海淀 密云石景山順義 通州 西城 宣武0102030405060供應(yīng)量 供應(yīng)個(gè)數(shù)從上表我們可以看出， 2021 年全年，新增商品房供應(yīng)量最大的區(qū)縣是朝陽區(qū)，總供應(yīng)量為 ；其次是通州，總供應(yīng)量為 ；第三位是豐臺(tái)，總供應(yīng)量為 萬平米；第四位是海淀，總供應(yīng)量為。 建設(shè)用地的增加 為舉辦奧運(yùn)，北京進(jìn)入了高速發(fā)展的階段。 一個(gè)新城市中心的出現(xiàn) 北京未來的發(fā) 展正在從單一中心向多中心的過渡與轉(zhuǎn)變， 2021 年奧運(yùn)會(huì)對北京房地產(chǎn)市場最大的影響在于對北京城市總體規(guī)劃布局的改變。奧林匹克公園內(nèi)具有代表性的新建場館有：國家體育場 , 國家體育館 ,國家游泳中心 奧運(yùn)村等。 本階段具體建設(shè)內(nèi)容：奧運(yùn)會(huì)比賽計(jì)劃使用場館 37個(gè)，其中北京地區(qū) 32個(gè)，京外地區(qū) 5個(gè)（包括青島國際帆船中心、天 津體育場、秦皇島體育場為新建項(xiàng)目；沈陽五里河體育場、上海體育場為改造項(xiàng)目）。城市園林綠化水平進(jìn)一步提高。城市道路建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng)，首體南路、圓清路、五塔寺路、白云路、馬家堡西路等工程建成通車，道路中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 通行能力不斷提高。 ◆《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》 執(zhí)行時(shí)間： 2021年 5月 20 日 購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭未住滿 5年，不允許按市場價(jià)格出售。 實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)等發(fā)生變化時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)前一個(gè)月，將所標(biāo)示的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整，并應(yīng)標(biāo)示新標(biāo)準(zhǔn)開始實(shí)行的日期。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分 點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) ，由現(xiàn)行的 %提高到 %。同時(shí)規(guī)定住房公積金貸款單筆最高貸款額度繼續(xù)保持40萬元。嚴(yán)格建設(shè)用地計(jì)劃管理、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審和土地審批，杜絕土地征用和占用的違規(guī)操作。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資，比上年增長 %，增幅下降 。初步測算，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 %，增幅提高 ，為 1995年以來最高增速。具體來說， 2021年的政策可以分為一下幾個(gè)方面： 土地、拆遷 ◆《關(guān)于停止經(jīng)營性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓補(bǔ)充規(guī)定的通知》 (4 號令 ) 執(zhí)行時(shí)間： 2021年 1月 17 日 綠化隔離地區(qū)建設(shè)項(xiàng)目用地、小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目用地、開發(fā)帶危改項(xiàng)目用地、國家科技園區(qū)外非生產(chǎn)加工型一般性高科技項(xiàng)目用地，將停止協(xié)議出讓國有土地使 用權(quán)，從而堵上了 2021年“ 33號文”對土地實(shí)行招標(biāo)拍賣所開“口子”。 ◆《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》 執(zhí)行時(shí)間： 2021年 5月 9日 與 3 月 25 日《北京市人民政府關(guān)于進(jìn)一步治理整頓土地市場秩序加強(qiáng)土地管理工作的意見》作用一樣，從源頭上對土地進(jìn)行了嚴(yán)格的控制，從而對房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資的過快增長，房地產(chǎn)市場局部過熱起到降溫作用。 ◆《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知》 執(zhí)行時(shí)間： 2021年 7月 1日 經(jīng)過調(diào)整，借款人平均負(fù)擔(dān)的擔(dān)保服務(wù)費(fèi)降為貸款金額的 %，平均降幅達(dá)到 37%；抵押物評估費(fèi)平均降幅達(dá)到 49%； 住房公積金貸款抵押物評估的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，重新進(jìn)行了劃分， 50萬元以下 (含50 萬元 )，評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按抵押物評估值的 3%收?。?50 萬元以上的，則最高收取 1500 元。 ◆《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》 執(zhí)行時(shí)間： 2021年 5月 1日 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級，不同的級別有不同的要求。 ◆《關(guān) 于對我市部分廉租住房政策進(jìn)行調(diào)整的通知》 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 執(zhí)行時(shí)間： 1月 1日 東城、西城、崇文、宣武四城區(qū)廉租住房配租租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由每月每平方米25元提高到每月每平方米 30元； 朝陽、海淀、豐臺(tái)、石景山四近郊區(qū)廉租住房配租租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)提高到每月每平方米 27元。 購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭住滿 5年的，可以按市場價(jià)格出售，出售人須按成交額的 10%補(bǔ)交綜合地價(jià)款，出售后不得再購買政策性保障住房。全年共完成綠化造林 萬畝，植樹 4230 萬株；全市林木覆蓋率達(dá)到 %，比上年提高 2個(gè)百分點(diǎn)。城近郊區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到 %，比上年提高 。 北京奧運(yùn)的布局方案為 一個(gè)主中心加三個(gè)區(qū)域 的分布格局。 北部風(fēng)景旅游區(qū) ， 安排北京鄉(xiāng)村賽馬場等 2個(gè)場館，便于賽后發(fā)展郊區(qū)旅游業(yè)。奧林 匹克公園中心區(qū)位于中軸線北端、ＣＢＤ商務(wù)區(qū)和中關(guān)村科技園區(qū)之間，大規(guī)模建設(shè)剛剛開始，可規(guī)劃空間大、可塑性良好，成長空間巨大。 交通環(huán)境的改善。 第二，今年新增供應(yīng)不在僅僅是以朝陽和海淀為主，通州區(qū)和豐臺(tái)區(qū)的供應(yīng)量比前些年有較大幅度的提高，位居總供應(yīng)量的第二和第三位，通州和豐臺(tái)在地理位置及區(qū)域板塊上有一定的優(yōu)勢，購房需求旺盛，是這兩個(gè)區(qū)域供應(yīng)量大副增加的主要原因。 西山區(qū)域 西部的別墅集群源于對“獨(dú)占稀缺資源”別墅居住理念的普及。該區(qū)域第一大盤是遠(yuǎn)洋山水，包括其東區(qū)在內(nèi)，預(yù)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積接近 200 萬平方米，開發(fā)商計(jì)劃在 2021 年之前全部入市。另外，交通等大市政的開工，也成了玉泉路住宅放量的原因之一，根據(jù)規(guī)劃 ，奧運(yùn)會(huì)之前，玉泉路將擴(kuò)建成 60 米寬的城市主干道，延長至杏石口路和京石高速公路。 BDA 國際企業(yè)大道是繼豐臺(tái)總部基地后又一個(gè)以總部辦公為定位的項(xiàng)目。 從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析：按照北京市政府提出的目標(biāo)， 2021 年，北京市城鎮(zhèn)居民的人均住房使用面積要達(dá)到 25平方米，到 2021年底，全市城鎮(zhèn)居民人中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 均使用面積已經(jīng)達(dá)到 18． 7平方米，也就是說，在接下來的 5年里，全市城鎮(zhèn)居民人均使用面積需要增加 6． 3平方米，平均每年