【正文】 使用的方便也很重要。人們的居住觀念發(fā)正在發(fā)生著變化，多數(shù)消費者偏好通風好、采光好、及使用率相對高的板樓。全年存量房成交面積 ，成交金額 億元，分別比上年增長 %和 %。全年商品房平均售價為每平方米 5053 元，比上年提高 316元；其中，商品住宅平均售價 4747 元，提高 291 元。全年商品房銷售額 ，增長 %；其中商品住宅銷售額 ，增長 %。 商品房市場需求活躍。全年房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 ，比上年增長 %。也在另一個方面體現(xiàn)了營銷方式的多元化。 而“走出去”，還可以走的更遠 —— 直接赴外埠進行營銷推廣。寫字樓巡展、目標客戶的聯(lián)誼活動等等。但是隨著競爭的激烈，這種單純的“請進來”的方式，已經(jīng)不能適應市場的需要。在銷售方式上最明顯的體現(xiàn)，就是銷售的多元化。這種影響會滲透到房地產(chǎn)業(yè)的各個環(huán)節(jié)，最終影響到銷售。價位是最主要的考慮因素，對小區(qū)周圍環(huán)境沒有太高的要求。這一類型的消費者平均年齡在三類人中是最高的，其個人年收入和家庭年收入較低，絕大多數(shù)人沒有汽車。購房面積為 95 平方米左右，可接受的總房價平均為 40 萬元，購房的考慮因素主要是位置和價位。 中間型 中間型的潛在購房者各項指標都位于中間，追求住房檔次與品質(zhì)，但在住房品質(zhì)提高的同時又不愿多付錢，相對來說較為挑剔。 品質(zhì)追求型的購房者對住房的需求仍以普通商品房為主，兼顧別墅等其他類型，平均住房需求面積為 110平方米，對總房價的需 求從 50萬元到 200萬元不等，平均為 60萬元，希望購買的戶型是 2— 3室 2廳 2衛(wèi)的戶型。 需求特征 根據(jù)市場的不斷細分，各個細分市場的需求特征也不盡相同，主要可以分為以下三類： 品質(zhì)追求型 在購房時注重產(chǎn)品的檔次與品位，偏好環(huán)境高雅、設施高檔、小區(qū)綠化環(huán)境好的社區(qū)，對于價格有較大的承受能力。 另外 ,作為國際化大都市的北京 ,也在吸引著越來越多的外埠人士創(chuàng)業(yè)、定居 。 從居民消費能力看，目前北京人均 GDP已達 3800美元，到 2021年將有較大增長，這對于拉動房地產(chǎn)消費和投資會起到積極作用。按照 2021年末全市戶籍人口 1148． 8 萬人計算，再除以 0． 75的平均使用率，折合成建筑面積，平均每年需新增商品住宅銷售面積 1930． 0萬平方米，如果按照每套住房 100 平米計算， 2021 年前北京市每年有 20 萬套住房需求。 需求分析 需求情況 從總體上 說 ,北京房地產(chǎn)的快速發(fā)展還將保持一段時期，北京住宅建設仍有較大需求空間。 瀛海名居是今年亦莊項目中的一個代表作。 長期以來亦莊缺乏綜合辦公物業(yè)，圣福華國際經(jīng)濟貿(mào)易中心的破土動工，有助于改善亦莊缺乏商業(yè)配套的現(xiàn)狀。該項目為 花園式獨立企業(yè)建筑。同時一批高端住宅項目的開盤及熱銷也給亦莊發(fā)展 5年后的居住升級提供了機會。 亦莊區(qū)域 作為 CBD后花園，亦莊長期以來是以低密度住宅區(qū)的面貌出現(xiàn)。 2021 年，朝陽區(qū)東二環(huán)沿線也上演了寫字樓會戰(zhàn)，總面積約 20 平方米的朝陽廣場建起了圍檔，還有位于東四十條橋畔的新保利大廈、南新倉商務天地，不遠處的東直門樞紐東華廣場等等，而周邊還有多個寫字樓項目 正處于緊張施工狀態(tài)。 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 東二環(huán)區(qū)域 東城區(qū)政府于 2021 年規(guī)劃了 “東二環(huán)交通商務帶”，北起安定門東大街，南至建國門內(nèi)大街，西起東直門南北小街、朝陽門南北小街，東至二環(huán)外東城區(qū)界。 玉泉路一帶商品房集中放量，主要得益于附近“西奧運中心”規(guī)劃的實施。江南、戀舍此外，該區(qū)域目前正在運作的中高檔項目紫金長安，總體量達到 60 萬平方米，也將在奧運會之前全部入市。第二大盤是上城，總建筑面積 160萬平方米，開發(fā)商 計劃在奧運會之前全部入市。 玉泉路區(qū)域 包括目前正在運作的幾個大盤在內(nèi)，玉泉路兩側是目前北京大盤最集中的區(qū)域。作為豪宅板塊之首的西山板塊，隨著西山美墅館 、檀香山等高端項目的相繼推出，而備受業(yè)內(nèi)人士和購房者關注。停止土地供應意味著本區(qū)域別墅市場會形成一個斷檔，而且在建項目也變得稀缺。西山的土地資源十分稀缺，使得可開發(fā)的土地少。從北往南有首創(chuàng)陽光總建筑面積 70萬平方米的高檔公寓陽光上東，太合地產(chǎn)的東山墅，以及國興觀湖國際。棕櫚泉銷售良好 ,公園大道也靜悄悄的以很快的速度銷售著。 朝陽公園以西新項目有北京 GOLF 公寓以及 9 號公寓。 第三，新增供應較少的區(qū)域為東城區(qū)和西城區(qū)，由于這兩個城區(qū)都屬于城市的中心地段，可開 發(fā)的面積越來越少，因而這兩個區(qū)域的總體供應量也是最少的。 由各區(qū)縣 的供應情況，我們可以看出以下幾點： 第一，朝陽區(qū)依然是新增供應量最多的大戶，這其中的主要原因是朝陽區(qū)本身所管轄的面積大，且位于房地產(chǎn)發(fā)展速度比較快的東部區(qū)域，而且很長時間以來朝陽區(qū)的供應量都位居各區(qū)縣之首。 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 各區(qū)縣供應量及供應個數(shù)0100200300400500600700昌平 朝陽 崇文 大興 東城 房山 豐臺 海淀 密云石景山順義 通州 西城 宣武0102030405060供應量 供應個數(shù)從上表我們可以看出， 2021 年全年，新增商品房供應量最大的區(qū)縣是朝陽區(qū)，總供應量為 ；其次是通州，總供應量為 ；第三位是豐臺，總供應量為 萬平米；第四位是海淀，總供應量為。 到 2021 年，北京將基本建成城市快速路系統(tǒng)，完善主次干道和支路系統(tǒng)，城市道路密度達到 公里／平方公里，到 2021 年，新建和改建城市道路 318公里，整個北京的交通狀況將得到有效改善。 奧運村區(qū)域道路的建設已經(jīng)全面啟動，立體交通網(wǎng)絡即將形成。這些改造每年為北京的房地產(chǎn)市場提供了大量的建設用地，為房地產(chǎn)行業(yè)提供了最為重要的生產(chǎn)資料 —— 土地，在根本上促進了房地產(chǎn)的發(fā)展。 建設用地的增加 為舉辦奧運，北京進入了高速發(fā)展的階段。 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 房地產(chǎn)投資將高速增長 2021年至 2021年，北京市奧運設施建設及相關投資將達到 2800億元，受奧運會的影響，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展年均增速高于經(jīng)濟總體發(fā)展速度。 亞北地區(qū)將由原來的城市邊緣集團轉換定位為城市中心區(qū) —— 奧林匹克公園中心區(qū)。ＣＢＤ以商務為主，中關村以高科技為主，而奧林匹克公園中心區(qū)則是集體育、文化、會展、休閑等為一體。 一個新城市中心的出現(xiàn) 北京未來的發(fā) 展正在從單一中心向多中心的過渡與轉變， 2021 年奧運會對北京房地產(chǎn)市場最大的影響在于對北京城市總體規(guī)劃布局的改變。奧運對北京房地產(chǎn)市場的影響是深刻、深遠、全面的。 此外，在其他地區(qū)，改擴建工人體育場等 4個場館，為相鄰地區(qū)群眾開展文化體育活動創(chuàng)造條件。 大學區(qū) ，安排首都體育館等 4個場館，賽后成為大學及社區(qū)文化體育活動的場所。奧林匹克公園內(nèi)具有代表性的新建場館有：國家體育場 , 國家體育館 ,國家游泳中心 奧運村等。奧林匹克公園依托亞運會場館和各項配套設施，交通便捷，人口集中，市政基礎條件較好，商業(yè)、文化等配 套服務設施齊備。 奧林匹克公園 是舉辦奧運會的 主中心區(qū) ，內(nèi)有 13 個場館。此外，還要改造 59 個訓練場館及配套建設殘奧會專用設施。 本階段具體建設內(nèi)容：奧運會比賽計劃使用場館 37個，其中北京地區(qū) 32個，京外地區(qū) 5個（包括青島國際帆船中心、天 津體育場、秦皇島體育場為新建項目；沈陽五里河體育場、上海體育場為改造項目）。目前正處在第二個階段，奧運場館建設和其它相關設施建設全面展開。人均公共綠地面積達到 10 平方米，增加 方 米。城近郊區(qū)新增綠地面積 848公頃，其中新增大型綠地 20余處，共 117公頃。城市園林綠化水平進一步提高。 野生動物保護及自然保護區(qū)建設得到加強。三道綠 色生態(tài)屏障建設取得新進展。 綠化 綠化美化步伐加快。城市道路建設進一步加強，首體南路、圓清路、五塔寺路、白云路、馬家堡西路等工程建成通車，道路中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 通行能力不斷提高。軌道交通項目進展順利，地鐵四、五、十號線（含奧運支線）全面開工，在建規(guī)模達到 公里。 市政交通建設對房地產(chǎn)市場的影響 道路交通 2021 年，交通設施建設繼續(xù)加快。出售家庭如符合條件可再購買經(jīng)濟適用住房。 ◆《關于已購經(jīng)濟適用住房上市出售有關問題的通知》 執(zhí)行時間： 2021年 5月 20 日 購買經(jīng)濟適用住房的家庭未住滿 5年，不允許按市場價格出售。 新合同中對房屋租賃市場出現(xiàn)的假房東、房屋的裝飾裝修、租金和有關費用的收付、房屋的轉租、無權代表等投訴相對集中的問題首次給予了明確的規(guī)定。 ◆《關于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代理房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法的通知》 執(zhí)行時間： 2021年 5月 1日 配套文件：《北京市房屋出租代理合同》與《北京市房屋租賃合同》示范文本 房屋租賃代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構接受房屋出租人委托，代理出租房屋并在出租人授權范圍內(nèi)與承租人簽 訂房屋租賃合同的經(jīng)營活動。申請人將在北京建設網(wǎng)上被公示，公示期為 10 個工作日，公示期滿未被舉報的，批準其購買資格，嚴格了經(jīng)濟適用房的購買條件、程序，并且提高了利用經(jīng)濟適用房進行投資、投機，甚至是炒作的門檻。 實行明碼標價的物業(yè)服務收費的標準等發(fā)生變化時，物業(yè)管理企業(yè)應當在執(zhí)行新標準前一個月，將所標示的相關內(nèi)容進行調(diào)整，并應標示新標準開始實行的日期。 ◆《北京市居住小區(qū)機動車停車管理辦法》 執(zhí)行時間： 2021年 6月 16 日 新《辦法》明確了小區(qū)內(nèi)機動車停車服務的責任，并強調(diào)了社區(qū)業(yè)主對社區(qū)內(nèi)車位的優(yōu)先承租和購買權。新設立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。 物業(yè)管理 ◆《關于業(yè)主大會招標有關問題的意見》 執(zhí)行時間： 2021年 3月 2日 指導和規(guī)范了業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)的行為。金融機構一年期存款基準利率上調(diào) 個百分 點，由現(xiàn)行的 %提高到 %，一年期貸款基準利率上調(diào) ，由現(xiàn)行的 %提高到 %。 ◆《非指定貼息項目也可申請貼息貸款》 執(zhí)行時間： 2021年 10 月 5日 貼息貸款的好處有兩點：首先是手續(xù)簡便，借款者只需通過已經(jīng)與中心簽訂了貼息合作協(xié)議的銀行及相應律師事務所進行辦理，其次，經(jīng)管理中心審核部分的借款金額可以享受公積金借款利率。評估費用不足 300元的，按 300元收取。 ◆《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》 執(zhí)行時間： 2021年 9月 21 日 新政對全國所有的商業(yè)銀行如何進行土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、 個人住房貸款的風險管理提出了要求，而其中對個人房貸風險的控制更是重中之重。同時規(guī)定住房公積金貸款單筆最高貸款額度繼續(xù)保持40萬元。 ◆《關于加強國有土地使用權出讓及土地證頒發(fā)管理有關問題的通知》 執(zhí)行時間： 2021年 7月 1日 7月 1日后，不再頒發(fā)臨時國有土地使用證；通知執(zhí)行后原則上以單棟建筑為單位，交清地價款的可申請核發(fā)該棟樓相應分攤用地的國有土地使用證。對新商品房的供給無疑起到了一定的抑制作用。改革土地征用制度和安置補償辦法，保護失地農(nóng)民利益。嚴格建設用地計劃管理、建設項目用地預審和土地審批，杜絕土地征用和占用的違規(guī)操作。對耕地保有量、基本農(nóng)田保護面積和建設用地規(guī)模實行總量控制。新政的出臺意味著土地交易的公開與透明，對整個北京房地產(chǎn)一級市場上土地的流轉、審批有較深遠的影響。 產(chǎn)業(yè)政策對房地產(chǎn)市場的影響 2021年，可以說是北京房地產(chǎn)界的政策年，在這一年里，各項政策頻出，給行業(yè)中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 和市場帶來了一定的影響。全年全社會固定資產(chǎn)投資，比上年增長 %，增幅下降 。 固定資產(chǎn)投資 投資增勢趨于平穩(wěn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %，增幅下降 個百分點；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %，增幅提高 個百分點；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn) 增加值 2570億元，