【正文】 ——項目類型項目名稱項目單價（元/平方米）規(guī)劃及建筑特點中低檔項目力度家園5800兩棟板樓、五棟塔樓，圍合式結構。為開發(fā)商準確的選擇產(chǎn)品形態(tài)提供合理的依據(jù)。將樣本項目打破區(qū)域限制，按其售價分為高檔項目、中高檔項目及中低檔項目。該區(qū)域整體價格走勢平穩(wěn)，未來會在奧運板快的帶動下有小幅度上揚。清河小營一帶從整體情況來看，在未來幾年內將會有一定的放量，如清河新城、紫城等，而該地區(qū)整體價格已經(jīng)趨于平穩(wěn)，除了項目自身價格變化外，區(qū)域整體價格只會有小幅度的上升。區(qū)域選中項目供應量列表區(qū)域物業(yè)名稱目前在售面積（平方米）外圍區(qū)（7個）紫城107250力度家園20400燕清*源10930清河新城800000清上園59700上地佳園23000左右永泰園(新地標）15000左右藍色澳林6200高巢4600懿品閣16800華清嘉園——文津國際90000總計——1153880外圍區(qū)選中項目在售面積大致在115萬平方米左右，部分項目銷售的是第二期或第三期，所選項目未來供應量趨于平穩(wěn)，除新上市的清河新城大多數(shù)項目不會有新的供給。值得注意的是2005年新面世的清河新城，80萬體量在整個調研區(qū)域內是最大的。通過上表統(tǒng)計可以看出，選中區(qū)域樣本規(guī)模差異較大，其中以20萬平方米以下的中小規(guī)模為主，占到了樣本總量的67%。盡管個別產(chǎn)品差異較大，但這些區(qū)域的主流產(chǎn)品仍是以中等規(guī)模社區(qū)、板樓產(chǎn)品為主。外圍區(qū)所選樣本分別來自清河小營和中關村區(qū)域，在這兩個區(qū)域內樣本呈現(xiàn)了比較大的差異。如奧林春天、倚林家園等項目均打奧運、綠色健康牌，且市場反映情況良好。從銷售價格情況上看奧運區(qū)域內產(chǎn)品從前幾年的穩(wěn)中求升到近期進入了快速攀升的階段是和奧運題材密不可分的。奧運區(qū)域內項目則呈現(xiàn)多元化的態(tài)勢。就供給而言，學清路區(qū)域目前僅有清楓華景園還有尾盤供給，預計還將有文城*杰座在2005年上市；森林公園西部區(qū)域供給較多，如澳景花庭、融域都是2005年新增項目。對于本項目若開發(fā)資金允許，可考慮一次性開發(fā)，因為區(qū)域市場較成熟，是否試探市場不用成為必要環(huán)節(jié)。目前區(qū)域內由于項目規(guī)模較小，通常一次性開發(fā)，也有采用滾動開發(fā)的運做模式，如澳景花庭、澳林park。但是并不是一個產(chǎn)品占據(jù)較好的地理位置便能高枕無憂，在交通工具發(fā)達，人們對居住環(huán)境要求越來越高的今天，產(chǎn)品的優(yōu)質更能主導人們的選擇。以小規(guī)模為主流的學清路區(qū)域及森林公園以西區(qū)域，相對人員密度較小。該區(qū)域開發(fā)較早，整體市場環(huán)境已經(jīng)比較成熟；環(huán)境優(yōu)越、文化氛圍濃厚，這些利好因素都可以提高項目價值，作為賣點，提升項目競爭力。森林公園西部區(qū)域的澳林park開發(fā)周期較長，目前銷售到五期，相比較規(guī)模較大，其余規(guī)模也都不大。文城*杰座澳景花庭8倚林家園1016澳林park7（五期）2澳立國際融域合計——114..92——從上表可以看出，規(guī)劃總建筑面積114..92萬平方米?？傊?，通過區(qū)域市場分析，了解區(qū)域市場的現(xiàn)狀和未來競爭情況，為本案的市場定位提供市場方面的依據(jù)。北京中科聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2004828分析說明：本分析的目的是明確本案所在區(qū)域競爭市場，包括供應量、產(chǎn)品特點、價格和銷售情況。200312藍色澳林海淀區(qū)清河橋東500米(清河北岸)北京嘉源置業(yè)投資有限公司200491上地佳園海淀區(qū)上地信息產(chǎn)業(yè)基地北京實創(chuàng)上地佳園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司200271永泰園(新地標）海淀區(qū)清河鎮(zhèn)八達嶺高速路清河橋東側50米20041016力度家園海淀清河毛紡廠東門向北50米北方方恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2003719燕清*源海淀區(qū)清河小營環(huán)島西南燕青體育文化公司內北京天潤置地房地產(chǎn)開發(fā)(集團)有限公司2004327清河新城海淀區(qū)清河橋西南角20053外圍區(qū)（10個）紫城海淀區(qū)海淀區(qū)上地信息環(huán)島向西1000米北京裕泰房地產(chǎn)開發(fā)公司20052倚林家園洼里鄉(xiāng)龍王堂林翠路北京啟發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司20044澳林park朝陽北沙灘林翠西里北京旭日房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司北京京西北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2004518學府園海淀區(qū)學院路37號北京燕鑫隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2003823學知軒海淀區(qū)學清路16號北京市祺洋房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司項目基本情況列表如下：域住宅市場選中項目基本情況表區(qū)域物業(yè)名稱物業(yè)位置發(fā)展商開盤時間核心區(qū)（12個）清林苑海淀區(qū)學院路普爾斯馬特東北500米北京寅豐房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司2002510逸成東苑海淀區(qū)學清路普爾斯馬特對面分析項目選擇：分析以上界定區(qū)域內所有在售的住宅項目，確定為17個住宅項目。在界定調研區(qū)域時，與本區(qū)域共性較大的區(qū)域均成為我們主要的調研對象。216。學清路貫穿八大校園，八達嶺高速直通清河、小營。 交通動線便捷的交通條件是購房人群選擇商品房的重要標準，寬闊的學清路是本項目的交通干線，緊鄰八達嶺高速路。 核心輻射原則根據(jù)地塊的地理位置，我們確定周邊輻射5公里的范圍均為本案的可選調研區(qū)域，核心區(qū)的定位依據(jù)主要是基于此項原則。主要包括清河小營區(qū)域；中關村區(qū)域等。主要是學清路周邊、奧運村國家森林公園西部。我們確定本項目輻射調研區(qū)域的范圍為：北至小營橋；南至北四環(huán)；西至中關村北大街；東至天辰路。：關于區(qū)域市場界定方法，中原的做法是考慮房地產(chǎn)需求的區(qū)域性和市場競爭的區(qū)域性，根據(jù)項目所在地理位置，選定以項目位置為中心一定范圍內的區(qū)域為該項目的區(qū)域市場；在分析樣本方面主要選擇區(qū)域市場內具有相同類型產(chǎn)品的房地產(chǎn)在售項目。這一點將吸引更多的外地與外籍人士在北京置業(yè)投資?？紤]到慣性因素的影響，2005年北京樓市的住宅價格將依然延續(xù)2004年的形勢，呈現(xiàn)上升趨勢。市場極大的有效需求量的實際存在控制了價格杠桿，這一點從2004年銷售市場的表現(xiàn)即可一目了然，而且這些有效需求量并不因為政府的宏觀調控以及銀行的貸款限制而緊縮。也就是說，土地成本的上升，房屋建造質量和成本的上升，營銷費用的上升等等，都從一個方面決定了房價上升不可逆轉。包括土地成本（）、建筑成本（原材料價格的上漲）、資金成本（央行加息等信貸政策的緊縮）。預計05年總體價格穩(wěn)中有升。同時，受到奧運限建因素的左右，各種項目都將會抓緊項目上馬時間，搶占2005年這一關鍵時間段。這些過關項目將成為2005年北京房地產(chǎn)市場上的主導項目，引導市場新格局。目前已經(jīng)通過大限的288個項目，其總量在4300多萬平米，其中大盤的比例明顯增加。而后期入市的新項目天和人家等，均價卻在每平方米6000元到6800元之間，反而拉低了該區(qū)域的平均房價。在亞北的北苑地區(qū)，北苑家園、新街坊、北京青年城等樓盤的價格基本上都沒有變化，仍然維持在每平方米4800元到5300元之間。均價在60008000元/平方米的區(qū)域有三個，分別為昌平、朝陽和通州，在這三個區(qū)縣里，朝陽由于需求的旺盛，使得區(qū)域整體的均價達到7000元/平方米左右，昌平由于傳統(tǒng)別墅區(qū)的帶動，區(qū)域均價在7800元/平方米左右，而通縣由于區(qū)域整體環(huán)境的飛速發(fā)展，物業(yè)類型也由單一的普通住宅轉向以普通住宅為主兼有別墅與公寓產(chǎn)品的區(qū)域，從而提高了整體區(qū)域的均價。其次，均價在8000元/平方米以上的城區(qū)分別有：崇文、海淀、順義、西城、宣武。 總體價格定位216。其中，寫字樓受入市量增加的影響，％，％％。 在北京房屋銷售價格指數(shù)構成中，％％。 ％。 總體價格走勢2004年，列全國第二位。 奧運概念隨著2008年的臨近，奧運概念也逐漸變得清晰。此外，軌道交通是本區(qū)域的另一大優(yōu)勢，地鐵13號線以及在建的地鐵5號線，為居民出行提供了極大的方便。216。 該區(qū)域銷售特點本區(qū)域樓盤在銷售上主推一下三點：216。2004年的新增供應中，依靠大盤而加速區(qū)域整體進程的有三個，其一是位于西南三環(huán)的萬年花城，首先提出公共交通導向系統(tǒng)，因而使項目一經(jīng)推出，很受歡迎，也由于這個項目的帶動，使得西南三四環(huán)今年的發(fā)展迅速，各個樓盤的銷售一路綠燈；其二，是通縣的世紀星城，依靠良好的教育吸引了眾多的買家，也帶動通州的房價又上了一個臺階；其三，是位于東北四環(huán)的陽光上東，首創(chuàng)依靠百萬平米的社區(qū)打造出東北四環(huán)新形象，全新富人區(qū)的概念使得項目銷售迅速，周邊新開項目也因此受益非淺。216。 在強調健康住宅的同時，使用的方便也很重要。健康住宅的概念正在深入人心。 在2004年全年公寓和普通住宅項目當中，有85%左右的項目都采取的板樓或板塔結合的形式。%%。全年商品房平均售價為每平方米5053元，比上年提高316元；其中，商品住宅平均售價4747元，提高291元。%；，%。 商品房市場需求活躍。%。也在另一個方面體現(xiàn)了營銷方式的多元化。而“走出去”，還可以走的更遠——直接赴外埠進行營銷推廣。寫字樓巡展、目標客戶的聯(lián)誼活動等等。但是隨著競爭的激烈，這種單純的“請進來”的方式，已經(jīng)不能適應市場的需要。在銷售方式上最明顯的體現(xiàn)，就是銷售的多元化。這種影響會滲透到房地產(chǎn)業(yè)的各個環(huán)節(jié)，最終影響到銷售。價位是最主要的考慮因素，對小區(qū)周圍環(huán)境沒有太高的要求。這一類型的消費者平均年齡在三類人中是最高的，其個人年收入和家庭年收入較低，絕大多數(shù)人沒有汽車。購房面積為95平方米左右，可接受的總房價平均為40萬元，購房的考慮因素主要是位置和價位。中間型的潛在購房者各項指標都位于中間，追求住房檔次與品質，但在住房品質提高的同時又不愿多付錢，相對來說較為挑剔。品質追求型的購房者對住房的需求仍以普通商品房為主，兼顧別墅等其他類型，平均住房需求面積為110平方米，對總房價的需求從50萬元到200萬元不等，平均為60萬元，希望購買的戶型是2—3室2廳2衛(wèi)的戶型。根據(jù)市場的不斷細分，各個細分市場的需求特征也不盡相同，主要可以分為以下三類：在購房時注重產(chǎn)品的檔次與品位，偏好環(huán)境高雅、設施高檔、小區(qū)綠化環(huán)境好的社區(qū)，對于價格有較大的承受能力。另外,作為國際化大都市的北京,也在吸引著越來越多的外埠人士創(chuàng)業(yè)、定居。從居民消費能力看，目前北京人均GDP已達3800美元，到2008年將有較大增長，這對于拉動房地產(chǎn)消費和投資會起到積極作用。按照2003年末全市戶籍人口1148．8萬人計算，再除以0．75的平均使用率，折合成建筑面積，平均每年需新增商品住宅銷售面積1930．0萬平方米，如果按照每套住房100平米計算， 2008年前北京市每年有20萬套住房需求。從總體上說,北京房地產(chǎn)的快速發(fā)展還將保持一段時期，北京住宅建設仍有較大需求空間。瀛海名居是今年亦莊項目中的一個代表作。長期以來亦莊缺乏綜合辦公物業(yè)，圣福華國際經(jīng)濟貿易中心的破土動工，有助于改善亦莊缺乏商業(yè)配套的現(xiàn)狀。該項目為花園式獨立企業(yè)建筑。同時一批高端住宅項目的開盤及熱銷也給亦莊發(fā)展5年后的居住升級提供了機會。作為CBD后花園，亦莊長期以來是以低密度住宅區(qū)的面貌出現(xiàn)。2004年，朝陽區(qū)東二環(huán)沿線也上演了寫字樓會戰(zhàn)，總面積約20平方米的朝陽廣場建起了圍檔，還有位于東四十條橋畔的新保利大廈、南新倉商務天地，不遠處的東直門樞紐東華廣場等等，而周邊還有多個寫字樓項目正處于緊張施工狀態(tài)。東城區(qū)政府于2003年規(guī)劃了 “東二環(huán)交通商務帶”，北起安定門東大街，南至建國門內大街，西起東直門南北小街、朝陽門南北小街，東至二環(huán)外東城區(qū)界。玉泉路一帶商品房集中放量，主要得益于附近“西奧運中心”規(guī)劃的實施。江南、戀舍此外，該區(qū)域目前正在運作的中高檔項目紫金長安，總體量達到60萬平方米，也將在奧運會之前全部入市。第二大盤是上城，總建筑面積160萬平方米，開發(fā)商計劃在奧運會之前全部入市。包括目前正在運作的幾個大盤在內，玉泉路兩側是目前北京大盤最集中的區(qū)域。作為豪宅板塊之首的西山板塊，隨著西山美墅館、檀香山等高端項目的相繼推出，而備受業(yè)內人士和購房者關注。停止土地供應意味著本區(qū)域別墅市場會形成一個斷檔，而且在建項目也變得稀缺。西山的土地資源十分稀缺，使得可開發(fā)的土地少。從北往南有首創(chuàng)陽光總建筑面積70萬平方米的高檔公寓陽光上東，太合地產(chǎn)的東山墅，以及國興觀湖國際。棕櫚泉銷售良好,公園大道也靜悄悄的以很快的速度銷售著。朝陽公園以西新項目有北京GOLF公寓以及9號公寓。第三，新增供應較少的區(qū)域為東城區(qū)和西城區(qū)，由于這兩個城區(qū)都屬于城市的中心地段，可開發(fā)的面積越來越少，因而這兩個區(qū)域的總體供應量也是最少的。由各區(qū)縣的供應情況，我們可以看出以下幾點：第一，朝陽區(qū)依然是新增供應量最多的大戶，這其中的主要原因是朝陽區(qū)本身所管轄的面積大，且位于房地產(chǎn)發(fā)展速度比較快的東部區(qū)域，而且很長時間以來朝陽區(qū)的供應量都位居各區(qū)縣之首。從上表我們可以看出，2004年全年，新增商品房供應量最大的區(qū)縣是朝陽區(qū)，；其次是通州，；第三位是豐臺，；第四位是海淀。到2005年，北京將基本建成城市快速路系統(tǒng)，完善主次干道和支路系統(tǒng)，／平方公里，到2007年，新建和改建城市道路318公里，整個北京的交通狀況將得到有效改善。奧運村區(qū)域道路的建設已經(jīng)全面啟動，立體交通網(wǎng)絡即將形成。這些改造每年為北京的房地產(chǎn)市場提供了大量的建設用地，為房地產(chǎn)行業(yè)提供了最為重要的生產(chǎn)資料——土地，在根本上促進了房地產(chǎn)的發(fā)展。為舉辦奧運，北京進入了高速發(fā)展的階段。 2002年至2008年，北京市奧運設施建設及相關投資將達到2800億元，受奧運會的影響，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展年均增速高于經(jīng)濟總體發(fā)展速度。亞北地區(qū)將由原來的城市邊緣集團轉換定位為城市中心區(qū)——奧林匹克公園中心區(qū)。ＣＢＤ以商務為主，中關村以高科技為主，而奧林匹克