【正文】 小戶型的升值空間。商品住宅模式 方案模式闡述商品住宅是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，在經(jīng)營性出讓土地上建造的可供出售的住宅物業(yè)。n 一般位于市中區(qū)軌道交通沿線，交通極為便利。我們調(diào)查了此區(qū)域內(nèi)的寫字樓，分別分析了供求、價格和客戶構(gòu)成三個方面的情況。 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌雠c某某其他主要寫字樓區(qū)域關(guān)聯(lián)度分析在這一部分中，我們從兩個層面進(jìn)行比較，以明確該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲈谀衬硨懽謽鞘袌鲋兴幍奈恢靡约捌湓谑袌龇矫娴奶攸c(diǎn)。 與類似檔次寫字樓聚居區(qū)域市場的關(guān)聯(lián)度分析該項(xiàng)目所在區(qū)域的寫字樓市場屬于某某市寫字樓的第二梯隊(duì)，與淮海路、南京西路等甲級寫字樓聚積區(qū)域有較大差別。由于不夜城區(qū)域較高檔次標(biāo)準(zhǔn)寫字樓市場在區(qū)域檔次和規(guī)模上均處于劣勢，其他區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)寫字樓供應(yīng)也將對本項(xiàng)目形成威脅。,并配備足夠的后備電力供應(yīng)設(shè)備、承重，按有關(guān)部門規(guī)定寫字樓承重每平米150kg以上電訊設(shè)備有充足電話線，提供支持DDN、ISDN、ADSL等線路，最好做到光纖入戶，并備有視像會議設(shè)備如智能化5A級寫字樓空調(diào)系統(tǒng)能提供四管空調(diào)系統(tǒng)，并可為某特殊行業(yè)租戶提供24小時空調(diào)供應(yīng)，并提供樓宇新風(fēng)系統(tǒng)恒隆廣場的進(jìn)口trane中央空調(diào)配套及服務(wù)配套設(shè)施要齊備，且須以服務(wù)客戶為主旨如商務(wù)中心、銀行、郵局、咖啡廳、餐廳等 重點(diǎn)案例分析綠地科創(chuàng)大廈物業(yè)基本情況n 區(qū)域地址：寧夏路251號（曹楊路口）n 發(fā)展機(jī)構(gòu)：綠地集團(tuán) 錦普房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（開發(fā)商）n 物業(yè)規(guī)模：20,000M2（總建筑面積），由一棟總高29層；15F裙房、629F辦公層組成n 出租價格：n 地塊所處位置交通便利，具有建造標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的基本條件。因此，此種寫字樓物業(yè)模式具有如下特征：n 寫字樓全部用于出售，有別于可租同時亦可售的標(biāo)準(zhǔn)型寫字樓。從吸納情況來看，各供應(yīng)項(xiàng)目的銷售進(jìn)度普遍較短，銷售周期在612個月，銷售速度較快。由于分割面積普遍較小，總價低于區(qū)域同檔次住宅項(xiàng)目。因?yàn)榭墒坌蛯懽謽堑目們r一般不高，最低總價一般在100萬左右，而且可以以按揭貸款形式購買。 產(chǎn)品特征分析可售型寫字樓的產(chǎn)品特征主要表現(xiàn)在其品質(zhì)和標(biāo)準(zhǔn)層平面形狀及其面積分割上，它們決定了寫字樓的最終檔次及目標(biāo)客戶群，直接影響其銷售情況。 某某可售型寫字樓配套設(shè)施特征典型的小面積寫字樓物業(yè)（某某靜安新時代大廈除外）的內(nèi)部裝修及配套設(shè)施來看，主要有以下特征：n 純辦公樓一般采用名牌進(jìn)口中央空調(diào)及小中央空調(diào)，如‘大金’、‘約克’。裝修品牌一般采用進(jìn)口品牌及國產(chǎn)名牌，如TOTO、三菱、海爾。n 此類物業(yè)對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的依賴性特別強(qiáng)，對經(jīng)濟(jì)的敏感性很高。市級商業(yè)中心市場分析某某市級商業(yè)中心有七個，既三街四城。東方商廈、第六百貨、大千美食林、中興百貨、太平洋百貨、港匯廣場、匯聯(lián)商城……等十大商家環(huán)顧四周，同時，作為某某西南標(biāo)志性建筑港匯廣場以及匯金廣場、美羅文化娛樂中心等的相繼建成開業(yè)，使得徐家匯的商業(yè)環(huán)境提升到一個新的高度，成為某某西南區(qū)域的商務(wù)、購物新都會。商業(yè)城是由以商業(yè)步行街為串聯(lián)的20幢高低錯落、造型優(yōu)美、風(fēng)格各異的建筑群組成，其中亞洲最大的百貨零售企業(yè)第一八佰伴某某新世紀(jì)商廈及其對面的時代廣場這兩大“商業(yè)巨人”將譜寫某某國際商業(yè)中心的新篇章。服務(wù)對象非針對國內(nèi)外及本市消費(fèi)者，客流量有限，僅限于普陀區(qū)及周邊輻射地段客源，購買力屬于中等消費(fèi)層次，配套區(qū)域內(nèi)建有大型軌道換乘中心。（目前規(guī)劃未定）。位于公共集散地周邊。社區(qū)商業(yè)中心模式某某首批五個社區(qū)商業(yè)中心主要分布在大型居民社區(qū)中。配套252。專業(yè)街的商業(yè)組合以特色專業(yè)店、專賣店為主，街長200米以上商業(yè)街業(yè)態(tài)組合七浦路服裝、箱包、鞋子、飾物、床上用品襄陽路服裝、箱包、鞋子、禮品云南路特色小吃金陵東路家居、裝潢、鋼琴衡山路餐飲、休閑宜山路建材、家居、裝潢福州路文化用品、書籍雁蕩路餐飲、休閑吳江路休閑、小吃人民路。市場252。無政策及規(guī)劃上的支持綜合結(jié)論由于該項(xiàng)目商業(yè)建筑總面積和區(qū)位符合區(qū)域商業(yè)中心模式，進(jìn)入市場可行性較大。評判要素評價評判說明區(qū)位252。為某某綠地集團(tuán)投資開發(fā)的普陀區(qū)最大的舊區(qū)改造項(xiàng)目?定位：有關(guān)資料顯示為樞紐型區(qū)域商業(yè)中心?商業(yè)設(shè)施：為大型商務(wù)項(xiàng)目。商業(yè)區(qū)域業(yè)態(tài)組合中山公園時尚休閑廣場、數(shù)碼城、香港新世界百貨七寶商業(yè)中心大賣場、購物中心、昌里商業(yè)區(qū)大賣場、綜合性商場、沿街精品店區(qū)域商業(yè)中心規(guī)劃主要結(jié)合各個區(qū)域特點(diǎn)，分別突出購物、交易、餐飲、娛樂、文化、休閑、服務(wù)等功能，形成各自特色。評判要素評價評判說明區(qū)位為了進(jìn)一步完善和提高城市綜合功能，今后不夜城地區(qū)發(fā)展的重點(diǎn)將是：城市娛樂、旅游、展覽及蘇州河延岸的住宅開發(fā)等。這一特色將成為四川北路選擇合理的競爭層面、促使其進(jìn)一步繁榮發(fā)展的基礎(chǔ)。到2002年末，某某已經(jīng)基本形成了以“三街四城”市級商業(yè)中心為核心，以地區(qū)商業(yè)中心和居住區(qū)商業(yè)中心為主體的多層次、多“心”化、團(tuán)組式的現(xiàn)代都市商業(yè)框架。 本地塊建造小戶型可售型寫字樓的威脅n 未來幾年區(qū)域類似物業(yè)供應(yīng)增加，若無法做到差別化，可能對項(xiàng)目銷售形成競爭威脅。n 兩種物業(yè)的內(nèi)裝修一般都達(dá)到了能很快入住的標(biāo)準(zhǔn)。面積分割較小的主要原因是來自市場需求，因其目標(biāo)客戶是中小型企業(yè)。 未來競爭分析隨著小戶型可售型寫字樓物業(yè)的熱銷，可以肯定某某市內(nèi)將出現(xiàn)更多的小戶型可售型寫字樓。既滿足了自用的需要，同時也是一種投資。是故距離市中心主要高檔甲級寫字樓區(qū)域的遠(yuǎn)近也成為定價的重要因素之一。目前某某可售型寫字樓的總量規(guī)模并不算大，但卻處于迅速擴(kuò)大中，縱觀過去半年，平均一個月就有一個多可售型寫字樓項(xiàng)目上市銷售。2 可售型小戶型寫字樓物業(yè)模式 方案模式闡述可售型小戶型寫字樓物業(yè)模式是近一兩年來某某興起的一種特殊寫字樓物業(yè)模式，它一出現(xiàn)便受到市場的廣泛關(guān)注。n 目前某某寫字樓市場正處于上升通道，而且是上升的初期，空置率下降，租金穩(wěn)步上揚(yáng)。表38 某某甲級標(biāo)準(zhǔn)型寫字樓配套設(shè)施特征條件符合內(nèi)容案例停車位車位必須充足，平均每150200m178。另外，在此前已經(jīng)出讓的土地中，新天地將建設(shè)400萬平方米的甲級寫字樓區(qū)域，南京西路將再添170萬平方米的高檔商務(wù)面積，徐家匯和浦東陸家嘴地區(qū)也將有近百萬平方米的高檔寫字樓項(xiàng)目推出。天的平均租金水平，是其租金的60%。 主力客戶構(gòu)成分析由于區(qū)域內(nèi)新建寫字樓和老寫字樓檔次差距較大，導(dǎo)致入住企業(yè)檔次也參差不齊，多為中小型的企業(yè)機(jī)構(gòu)。表31 1996年以來某某辦公用房空置面積 年份1996199719981999200020012002空置面積增長（%）+208+156+60–8+10–14–16數(shù)據(jù)來源：某某統(tǒng)計(jì)年鑒（2002） 單位：萬平方米圖31 1995年以來中房某某寫字樓指數(shù)走勢 數(shù)據(jù)來源：中房辦公樓指數(shù)辦公室 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鎏卣餮芯科胀訁^(qū)的商務(wù)樓主要集中在蘇州河的北面靠近靜安的武寧路、長壽路沿線。一般而言指由專業(yè)物業(yè)管理公司管理的，全部或部分用于出租的中高檔寫字樓物業(yè)。本項(xiàng)目中的公寓大樓作為可售型小戶型物業(yè)具有潛在消費(fèi)群體，存在后市介入的可能性，但后市競爭的激烈要求新的小戶型項(xiàng)目解決原有產(chǎn)品的缺陷和不足，尋求產(chǎn)品的創(chuàng)新和優(yōu)化，這是本項(xiàng)目小戶型定位和開發(fā)的關(guān)鍵。 威脅n 小戶型未來供應(yīng)集中。表319 滬上小戶型物業(yè)的物業(yè)管理項(xiàng)目名稱物業(yè)管理公司或顧問公司圣天地某某世紀(jì)商務(wù)大廈物業(yè)管理有限公司金隆海悅FPD第一太平戴唯斯東方時空某某申大物業(yè)管理國際金融家新加坡United Engineers國際酒店管理集團(tuán)，戴德梁行靜安自由自宅萊坊國際君悅靜安仲量聯(lián)行（物業(yè)顧問）駿豪國際太平洋國際（物業(yè)顧問）世福匯某某中福酒店公寓經(jīng)營管理有限公司世紀(jì)時空興業(yè)國際港聯(lián)物業(yè)公司感性達(dá)利美國豪森國際酒店管理集團(tuán)寶利金東湖物業(yè)SOHO時代陸家嘴物業(yè)（物業(yè)顧問）數(shù)據(jù)來源：某某中瑞市場研究部 重點(diǎn)案例分析摩登時代物業(yè)基本情況n 區(qū)域地址：普陀區(qū)蘭溪路141號n 發(fā)展機(jī)構(gòu)：某某安天置業(yè)有限公司n 物業(yè)規(guī)模：15F/1，16000M2（總建筑面積），210個單位。同時大回廊式高密度的平面布局，不僅造成得房率低于常規(guī)住宅，同時也使物業(yè)的識別性、私密性差。租賃市場的供應(yīng)規(guī)模在擴(kuò)大。本區(qū)域內(nèi)摩登時代、中環(huán)家園的客群中有諸多來自全市及外地的經(jīng)商人士。由于市場對此類項(xiàng)目的推崇，該樓盤市場去化良好。n 統(tǒng)一經(jīng)營管理的產(chǎn)權(quán)式酒店價格高企坐落在山東路近外灘的“世福匯”作為目前某某唯一的統(tǒng)一經(jīng)營管理、提供固定投資回報的產(chǎn)權(quán)式酒店，價格標(biāo)準(zhǔn)明顯高于其他產(chǎn)權(quán)式酒店，項(xiàng)目銷售均價為2萬元/平方米。 市場供求特征從市場角度來看，可售型小戶型物業(yè)的出現(xiàn)一方面由來于對小面積的客觀需求，另一方面也是出于盤活樓盤，拯救爛尾工程的主觀要求。此外，小戶型市場的操作不規(guī)范，投機(jī)炒作的因素過多，人為地抬升了該類物業(yè)的價格。截止2003年5月，市場累計(jì)供應(yīng)小戶型酒店式公寓項(xiàng)目14例，共計(jì)5047套，供應(yīng)的時域分布大體呈上揚(yáng)之勢。第二部分 項(xiàng)目可建方案市場可行性分析一、可建方案模式分析（公寓部分）1 可售型小戶型物業(yè)模式 方案模式闡述可售型小戶型物業(yè)是指以全產(chǎn)權(quán)出售、面積小而緊湊并提供全屋裝修的物業(yè)。圖15 某某市歷年商品房價格分布數(shù)據(jù)來源：某某市房地產(chǎn)交易中心及國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展歷史統(tǒng)計(jì)資料1949－2000，市場結(jié)構(gòu)發(fā)展分析 市場結(jié)構(gòu)發(fā)展因素的發(fā)展趨勢經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市人口發(fā)展、城市規(guī)劃情況是影響城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的三大因素。非居住用房并軌商鋪等非居住用房熱潮誕生拉動政策促使房地產(chǎn)市場短期內(nèi)走出低谷抑制政策減小投機(jī)機(jī)會，降低泡沫成分?jǐn)?shù)據(jù)來源：某某中原市場研究部（3）規(guī)劃、市政的強(qiáng)大力度為房地產(chǎn)市場的多樣發(fā)展提供了強(qiáng)大動力城市經(jīng)濟(jì)地位的定位和經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢讓城市產(chǎn)生了新的發(fā)展格局，為滿足居住、購物、辦公、娛樂、出行等種種要求的情況下，城市結(jié)合自身特點(diǎn)在發(fā)生著新的布局規(guī)劃、發(fā)展。某某的經(jīng)濟(jì)地位在國內(nèi)外都將得到進(jìn)一步提升，為房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。伴隨著世博會的申辦成功，整個城市體現(xiàn)出了無限活力。（3）2002年，取消購房契稅補(bǔ)貼政策。（4）2003年，實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房價格管理辦法。（2）1994年，全面對內(nèi)資六類用地實(shí)行土地有償出讓。圖12 某某FDI及增長率變化數(shù)據(jù)來源：某某市統(tǒng)計(jì)局，單位：億美元 房地產(chǎn)投資總額92年以來某某的房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)出波浪型向上抬升發(fā)展，經(jīng)歷了土地購置高峰期、房屋建設(shè)高峰期、投資建設(shè)低靡期和新一輪城市發(fā)展四個階段。中山北路項(xiàng)目市場研究報告中山北路項(xiàng)目市場研究報告第一部分 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 一、經(jīng)濟(jì)、政策、市政環(huán)境分析 宏觀經(jīng)濟(jì)、政策、市政環(huán)境分析（1）某某市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r GDP與GDP增長率從99年到2002年，某某的國民經(jīng)濟(jì)一直平穩(wěn)快速的運(yùn)行，GDP總額從99年的4035億元人民幣上升至2002年的5400億元，基本上保持每年10%左右的增長率。但此外也應(yīng)該看到，部分外商投資開始從房地產(chǎn)行業(yè)的各個領(lǐng)域擠入，房地產(chǎn)市場資金的復(fù)雜化加劇了市場的競爭。 土地政策（1）1992年，土地使用權(quán)有償出讓制度全面推行。（3）2001年，內(nèi)外銷商品住宅交易并軌，住宅商品房市場統(tǒng)一。（2）2002年，不再延長退稅截至?xí)r間。隨著新一輪城市改造的進(jìn)行，軌道交通的建設(shè)、蘇州河的整治、舊區(qū)改造的實(shí)施、浦江開發(fā)、郊區(qū)化計(jì)劃實(shí)施等等一系列改變城市面貌和傳統(tǒng)居住理念的重大市政工程相繼規(guī)劃、啟動和完工。 上述因素發(fā)展對房地產(chǎn)市場影響（1）經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的良好趨勢為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)未來三年，城市GDP水平仍將保持每年兩位數(shù)水平增長，并在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的同時加大力度引進(jìn)外資，2005年人均GDP水平將達(dá)到6500美元。內(nèi)外銷房并軌吸引更多國內(nèi)外客戶資金，導(dǎo)致高檔住宅在近年升溫。但是2000年之前商品房長期處于供大于求的不景氣狀態(tài)，故價格漲幅不大，并且有一定的起伏；而2000年以后，在商品住宅價格的拉動下，兩年內(nèi)商品房的價格累計(jì)漲幅達(dá)16%。表14 各細(xì)分市場結(jié)構(gòu)發(fā)展分析細(xì)分市場市場結(jié)構(gòu)發(fā)展預(yù)測商品住宅供應(yīng)規(guī)模n 住宅投資額每年500億人民幣n 2000—2002年住宅土地出讓可建面積為5239萬平方米 ，將在近期供應(yīng)n 每年將有1500萬平方米以上住宅批準(zhǔn)預(yù)售供應(yīng)格局n 十五期間環(huán)內(nèi)：1950－2080萬平方米n 十五期間環(huán)間：3220－3440萬平方米n 十五期間環(huán)外：2330－2480萬平方米商業(yè)物業(yè)供應(yīng)規(guī)模n 十五期間商業(yè)物業(yè)規(guī)劃面積近500萬平方米供應(yīng)格局n 十五期間市級商業(yè)區(qū)：110萬平方米n 十五期間區(qū)級商業(yè)區(qū)：n 十五期間社區(qū)配套商業(yè)：240萬平方米寫字樓供應(yīng)規(guī)模n 2000—萬平方米，部分將在近期供應(yīng)n 浦江兩岸規(guī)劃67公頃辦公用地，將有部分供應(yīng)供應(yīng)格局n 以中心城區(qū)為主n 陸家嘴、徐家匯、新天地、靜安區(qū)均有大規(guī)模 高檔