【正文】 2021 年蚌埠市 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目 可行性研究報告 23 城市居民特別是低收入住房困難群體的住房條件 ， 提高城市土 地節(jié)約集約利用水平 ， 提升城市形象 ， 努力把棚戶區(qū)改造成房屋質(zhì)量優(yōu)良、功能完善、設施齊全、生活便利、環(huán)境優(yōu)美的新型城市社區(qū)。同時項目建設可根本上改善舊城居民生活環(huán)境和條件，提高群眾的生活質(zhì)量和水平。優(yōu)越的區(qū)位將促使蚌埠發(fā)展成為東南沿海的經(jīng)濟技術與中西 部地區(qū)的能源、原材料等互補優(yōu)勢傳接與融合的 “接力站 ”。疏通濱河路、堤頂路，為市民的濱河活動提供基礎條件，進而促進用地功能上的改善。同時建設公共設施與綠化齊備的居住片區(qū)，創(chuàng)造優(yōu)美、有活力的生活空間，并注重對舊城區(qū)基礎設施和配套設施的建設，改善整個地區(qū)的環(huán)境。 還有的是 隨著城市建設的發(fā)展，一些城中村村民轉為市民，土地性質(zhì)轉為國有，但居住環(huán)境、居住條件沒有改善，如釣魚臺棚戶區(qū)、淮上區(qū)大部分地塊等老居住區(qū)和“城中村”，占據(jù)了城中大面積土地，城市基礎設施無法改善，嚴重影響著城市的環(huán)境形象，危害著廣大居民的身心健康，同時也制約著蚌埠市的城市現(xiàn)代化的發(fā)展進程。為蚌埠實現(xiàn)“加快發(fā)展，富民強市” 的目標打下了堅實基礎。帶動蚌埠市地域 GDP 約 個百分點。 戶區(qū)和舊住宅改造方案及 計劃投資 規(guī)模 棚戶區(qū)和舊住宅改造方案 根據(jù) 棚戶區(qū)及 舊住宅區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查，以及總體規(guī)劃的要求，特別是蚌埠市政府的改造思想，本次 棚戶區(qū)及 舊住宅區(qū)規(guī)劃采用就地還原和異地還原 相結合，分別還原至 統(tǒng)一 規(guī)劃的 20個項目內(nèi)，置換出的土地一部分用做城市總體規(guī)劃的公 共 綠地，其 他用地按照城市總體規(guī)劃的用地性質(zhì)進行開發(fā)。 房屋質(zhì)量差，多數(shù)房屋墻體裂縫、墻體厚度大部分都在 24公分以下、地基下沉、油氈紙屋面，屋面塌陷、磚面風化，且年久失修，已形成險房、危房。 項目建設條件 蚌埠市處于中部與東部地區(qū)的交匯處，又是中國南北分水嶺，承東啟西，聯(lián)絡南北，經(jīng) 濟、文化、科研、教育等方面相對西部發(fā)達，是東部地區(qū)梯度轉移的首選之地。 可行性研究的依據(jù)與范圍 可行性研究的依據(jù) 經(jīng)批準的項目建議書和立項批準文件 委托單位的委托書及有關的合同、協(xié)議書 建設部頒布的現(xiàn)行建筑工程設計規(guī)范 《蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅改造實施方案》（蚌政 [2021]143號） 《蚌埠市城市房屋拆遷補償安置標準暫行規(guī)定》（蚌政[2021]144 號文件） 《蚌埠市轄區(qū)征地拆遷補償安置暫行規(guī)定》（蚌 政 [2021]02號） 《 蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造實施方案的通知 》 中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部 《關于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見》 建 保 [2021]295 號 安徽 省發(fā)展改革委 省住房城鄉(xiāng)建設廳 《 關于加快推進城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實施意見 》 2021 年蚌埠市 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目 可行性研究報告 10 可行性研究的范圍 本可行性研究著重 開發(fā)項目 的必要性、投資估算、經(jīng)濟效益評價和社會效益評價等方面的工 作，針對項目建設的有利因素和不利因素，擬定符合當前形勢的項目運作方案，論證其建設的必要性及可行性；在此基礎上作出研究結論，并提出合理化建議。 根據(jù)市委、市政府關于深化投融資管理體制改革、全面推進大建設發(fā)展戰(zhàn)略的要求 ， 做大做強政府融資平臺，增強融資能力，市委、市政府將向城投公司注入土地、城市基礎設施等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，做大城投公司資產(chǎn)規(guī)模；同時，為幫助城投公司建立穩(wěn)定的現(xiàn)金流，提高信用等級，改革財政資金撥付方式，所有用于城市基礎設施建設的財政性資金，全部撥給城投公司。2021年 蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目 可行性研究報告 ０ 目 錄 第一章 總 論 ................................. 7 ................................ 7 項目名稱 ..................................... 7 項目法人及概況 ............................... 7 可行性研究的依據(jù)與范圍 .......................... 9 可行性研究的依據(jù) ............................. 9 可行性研究的范圍 ............................ 10 項目提出的背景和必要性 ......................... 10 ............................... 10 蚌埠城市總體規(guī)劃的要求 ....................... 10 項目建設條件 .................................. 11 ..................... 11 ........... 12 棚戶區(qū)和舊住宅改造方案 ....................... 12 ........................... 12 ............................... 14 ................................. 14 ............................. 14 主要技術 經(jīng)濟指標 ............................. 15 項目財務收益 ............................... 15 2021 年蚌埠市 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目 可行性研究報告 １ 社會效益 ................................... 15 ..................................... 15 第二章 項目提出的背景和必要性分析 .............. 15 項目提出的背景 ................................ 15 ............................... 18 ........................... 18 國務院對推進城市棚戶區(qū)改造的部署 ............. 21 棚戶區(qū)和舊住宅改造的必要性 ................... 22 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的要求 .......................... 25 第三章 項目建設條件 .......................... 25 蚌埠市經(jīng)濟區(qū)位和現(xiàn)狀 ........................... 25 ....................... 25 ....................... 27 蚌埠市自然條件分析 ............................. 27 項目地域條件 ................................ 27 .................................... 27 氣候特征 .................................... 28 氣候狀況評估 ................................ 29 項目所在地基礎設施配套條件 ..................... 29 城市道路 .................................... 29 供 水 ........................................ 30 供電 ........................................ 30 雨污排水 .................................... 30 2021 年蚌埠市 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目 可行性研究報告 ２ 天然氣供應 .................................. 30 通訊和寬帶網(wǎng) ................................ 31 第四章 蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)概況 ............. 31 蚌埠市舊住宅現(xiàn)狀 .............................. 31 。 2021 年 1 月，根據(jù)市政2021 年蚌埠市 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目 可行性研究報告 8 府蚌政秘 [2021]1號《關于市城市投資公司變更經(jīng)營范圍等事項的批復》，公司變更為蚌埠市城市投資控股有限公司。 公司經(jīng)營宗旨：以 蚌埠市 總體規(guī)劃為先導，以打造 蚌埠市城市建設 公眾 投融資平臺 和加快 蚌埠市城市 發(fā)展為目標，以 城市建設發(fā)展 為中心， 謀求公司的發(fā)展壯大 ，創(chuàng)造最佳經(jīng)濟效益，努力將 蚌埠市 建成二十一世紀國家級生態(tài)示范 城市，為蚌埠市民建設一個安逸祥和的美好家園 。同時項目建 設可根本上改善舊城居民生活環(huán)境和條件，提高群眾的生活質(zhì)量和水平。 經(jīng)實地普查 蚌埠市 舊住宅區(qū)的具體現(xiàn)狀概況如下： 建設時間較長，房屋比較舊，多為簡易房以及平房。 家庭經(jīng)濟收入低、生活十分困難， 但又擁有棚戶房面積較大的由于城區(qū)擴大而 失地農(nóng)民。拉動 蚌埠市 GDP 迅速增長。進入“十一 .五”以來，省委、省政府再次強調(diào)大力發(fā)展“兩淮一蚌”，振興皖北的發(fā)展戰(zhàn)略。在一些工業(yè)企業(yè)集中的地區(qū)，企業(yè)建設簡易房屋安排職工居住或職工在企業(yè)附近自行搭建房屋居住， 由于企業(yè)經(jīng)營不善或改制轉軌，無力對房屋進行維修、改造，逐步形成了現(xiàn)在的棚戶區(qū) ，如“三五”期間興建的二鋼生活區(qū)和大慶生活區(qū)等 。 結合市政府提出 的對城市中心城區(qū)“退二進三”的總體思路，利用房地產(chǎn)開發(fā)推動老城區(qū)大量重污染或效益差的工業(yè)和倉儲用地的逐步搬遷置換，開辟公園綠地，著力改善城市景觀環(huán)境。整理區(qū)內(nèi)道路，增設京滬鐵路以東片區(qū)同城市其他地區(qū)的聯(lián)系通道、清理馬路市場，從根本上改變該地區(qū)因交通不暢導致的邊緣化傾向。 （ 8）城市經(jīng)濟發(fā)展的要求 蚌埠市有獨特的區(qū)位和資源優(yōu)勢，文化底蘊深厚，蚌埠 面向長三角，背靠中西 部，是華東地區(qū)重要的交通樞紐之一，經(jīng)濟腹地十分寬廣。利用優(yōu)惠的招商政策，良好的投資環(huán)境、生活環(huán)境和發(fā)展環(huán)境，為打造蚌埠生態(tài)和諧的新型城區(qū)奠定堅實的基礎，是促進蚌埠市經(jīng)濟快速健康發(fā)展的必然選擇。 棚戶區(qū)和舊住宅改造 的必要性 ：黨的十六大以來，解決民生問題，構建和諧社會成為各級黨委、政府的重要工作；黨的十七大將解決城市低收入家庭住房困難問題 作 為民生大事寫入十七大報告；國務院國發(fā) [2021]24 號文件要求：以城市低收入家庭為對象，加大棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造力度、力爭到“十一五”期末，使 低收入家庭住房條件得到明顯改善。建立更加完善的社會保障制度是“十一五”期間 蚌埠 市的一項重點工作。實施棚戶區(qū)改造還有利于改善城市面貌，提高城市品位，使基礎設施更加完備，城市整體功能進一步完善，也會使城市土地實現(xiàn)集約高效利用。五年堅持下去，對經(jīng)濟發(fā)展的貢獻將是相當大的。蚌埠是皖北中心城市，東與長江三角洲相連，南同大珠江三角洲接壤，北通環(huán)渤海經(jīng)濟圈。 12’ 、北緯 32176。已開工建設的京滬高速鐵路在蚌埠設站，蚌埠站也是京滬高鐵和未來京福高鐵 的交匯站。由于地處亞熱帶和暖溫帶的過渡帶，所以兼有南方和北方的氣候特點。這是風向轉換交替的季節(jié)，西北風隨著大陸增溫，蒙古高壓勢力減弱而衰退，天氣忽冷忽暖，常有寒潮、大風、晚霜凍、冰雹等災害性天氣出現(xiàn)。主要受西伯利亞冷高莊控制，多西北風，寒冷干燥，雨雪稀少 ，偶爾寒潮南下侵襲，氣溫驟降，伴有雨雪，常有 12月至次年 2月間造成災害。 通訊和 寬帶網(wǎng) 有線電視、電話和寬帶網(wǎng) 已經(jīng) 進入 各 棚戶區(qū)和舊住宅區(qū) ， 由改造后的居民住戶沒有 太大的變化，通信公司只要調(diào)整相應的 網(wǎng)絡設備即可進入 滿足百 兆入 樓 ， 十 兆上 進戶的要求 。無排水設施，使用公用水井、旱廁，群眾吃水難、走路難、入廁難，生活極不方便。 2021 年蚌埠市 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目 可行性研究報告 35 舊住宅區(qū)夾雜著一些小企業(yè)、小倉儲和市政用地，嚴重影響了居民的居住環(huán)境。做到改造一片小區(qū)，打通一批道路，美化周邊環(huán)境，提升城市品位。規(guī)劃明確棚戶區(qū)各地塊改造后的用地性質(zhì)、配套設施及主要的規(guī)劃指標。 住宅層數(shù)原則上以高層或小高層為主，部分地塊由于條件限制，淮上區(qū)項目原則上以高層或小高層為主，適 當建設一部分中高層住宅。 棚戶區(qū)及 舊住宅區(qū) 大多都 位于城市老城區(qū)，就醫(yī)、上學、交通便利，區(qū)位優(yōu)勢、地理優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢甚佳，適合不同層次人員居住和商業(yè)經(jīng)營。使被拆遷群眾盡早住上新房，安居樂業(yè)。市政府負2021 年蚌埠市 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目 可行性研究報告 36 責統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、宏觀調(diào)控、指導監(jiān)督；各區(qū)政府為實施主體，負責編制項目詳細規(guī)劃，測 算項目經(jīng)濟盈虧，制定具體實施方案，在市政府的協(xié)調(diào)支持下組織項目招商引資，籌措改造資金，組織舊住宅區(qū)拆遷和安置房建設、居民安置等。 家庭經(jīng)濟收入低、生活十分困難，大部分為 因市區(qū)擴大而棚戶房較多的 失地農(nóng)民。經(jīng)過各區(qū)的詳細調(diào) 查 （表 41 《蚌埠市 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目