【正文】 為簡易房以及平房 。 居住環(huán)境狀況見附圖 片 （ 《舊住宅區(qū)現(xiàn)狀圖 片 》 詳見附圖） 。 堅持政府推動和市場化運作相結(jié)合的原則。 堅持依法運作、確保社會穩(wěn)定的原則。 根據(jù)目前蚌埠市的房價水平和開發(fā)用地掛牌拍賣價，棚戶區(qū)及舊住宅改造項目的土地價格基本上都在 200— 300萬元 /畝，商品房價格均價應該達到 4000 元 /平方米以上。 改造方案 根據(jù) 棚戶區(qū)及 舊住宅區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查，以及總體規(guī)劃的要求，特別是蚌埠市政府的改造思想，本次 棚戶區(qū)及 舊住宅區(qū)規(guī)劃采用就地還原和異地還原相結(jié)合，分別還原至 統(tǒng)一 規(guī)劃的 20個項目內(nèi)，置換出的土地一部分用做城市總體規(guī)劃的公園綠地，其他用地按照城市總體規(guī)劃的用地性質(zhì)進行開發(fā)。 統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、分期實施的原則。 堅持舊住宅區(qū)改造和市政道路、城市綠化、美化亮化工程相結(jié)合的原則。 體現(xiàn)了日益突出的社會問題，舊住區(qū)居民現(xiàn)實生活的困難與反差容易激化社會矛盾。 自然條件極差，市政基礎設施欠帳多，道路等基礎設施年久失修。 天然氣供應 現(xiàn)有的棚戶區(qū)和舊住宅區(qū)使用大多是罐裝液化氣，項目實施后將全部改用管道天然氣，現(xiàn)供應管道天然氣的新奧燃氣公司已將供氣管道敷設到各條城市道路上，按照燃氣公司的承諾，將與該項目2021 年蚌埠市 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目 可行性研究報告 31 同時設計同時施工，以保證居民的如期使用。 冬季 ：約始于 11月 16日，止于次年 3月 25日，歷時 130天或者131天。 氣候狀況評估 春季 ：約始于 3月 26日，止于 5月 20日，歷時 56天。 氣候特征 氣候?qū)倥瘻貛О霛駶櫦撅L氣候區(qū)。蚌埠站日 接發(fā)客車 320列，從蚌埠乘火車可直達國內(nèi)絕大部分省份和城市。 蚌埠市 自然條件分析 項目地域條件 蚌埠市位于東經(jīng) 117176。 第三章 項目建設條件 蚌埠市經(jīng)濟區(qū)位 和現(xiàn)狀 蚌埠市城市建設情況概述 蚌埠市處于中部與東部地區(qū)的交匯處，又是中國南北分水嶺，承東啟西，聯(lián)絡南北，經(jīng)濟、文化、科研、教育等方面相對西部發(fā)2021 年蚌埠市 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目 可行性研究報告 26 達，是東部地區(qū)梯度轉(zhuǎn)移的首選之地。如果第一年拆遷 62萬平方米舊城，那么，按容積率 ，就將新建樓房 120多 萬平方米，光棚戶區(qū)這一項就將完成投資 150多億元，其拉動作用可想而知。同時棚戶區(qū)和舊住宅區(qū)大都是基礎設施嚴重不配套的平房、簡易房、危險房集中區(qū)域，建設年代久遠 ,房屋破舊 ,低矮潮濕 ,擁擠不堪 ,環(huán)境臟亂 ,排水不暢 ,安全隱患大 ,居民生活極為不便 ,加快改造刻不容緩。實施舊城的改造有利于改善城市低收入家庭和弱勢群體的生活條件，加快建立和完善住房保障制度。 為此國務院和省政府為 2021 年蚌埠市棚戶區(qū)和舊住宅改造項目明確了方向，提供了政策方面的依據(jù)。 該項目實施后可以置換出城市黃金區(qū)域 土地約 3622多 畝，用于城市開發(fā)建設特色商業(yè)和高級住宅小區(qū)。一方面通過棚戶區(qū)改造，保護濱河岸線，把城市綠地留出來，把綠色串起來，延續(xù)生態(tài)環(huán)境，形成景觀連續(xù)、空間變化豐富的綠軸，提高居住生活環(huán)境；另一方面通過棚戶區(qū)改造，打通斷頭路，連貫濱河路，充分利用鐵路、道路等垂直于河岸的通道，開辟綠色景觀通廊，使人們在城區(qū)內(nèi)能夠方便的感知河流的存在，提高城市的特色和可識別性，強化城市的濱水特征。 ⑷、完善道路系統(tǒng) 充分發(fā)揮勝利、解放、朝陽三條市級片區(qū)聯(lián)系道路的作用，強化涂山路、延安路、交通路的等城市道路的功能，形成舊城地區(qū)的交通骨架。在重要功能軸與濱河地段的結(jié)合點，還可以利用舊工業(yè)倉儲用地的改造創(chuàng)造充滿活力的公共空間，為城市提供高質(zhì)量、富有人文氣息的城市空間環(huán)境。但是隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，由于多種因素以及經(jīng)濟發(fā)2021 年蚌埠市 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目 可行性研究報告 17 展水平相對落后的影響 ，蚌埠這個老工業(yè)基地的困境逐步顯露出來。在《中共安徽省委、安徽省人民政府關于進一步加快淮北地區(qū)發(fā)展的若干意見》中明確指出：“蚌埠市要充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，發(fā)展成為 淮北地區(qū)重要的加工、商貿(mào)、科技中心城市”。 社會效益 本項目如期建成，將極大的改善 蚌埠市 的投資環(huán)境，促進 蚌埠市區(qū)整體框架規(guī)模的早日形成，完成蚌埠市擴大城市區(qū)域、改善交通狀況的目 標，將對蚌埠市的招商引資工作和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級、造就更多的優(yōu)勢企業(yè)、增加就業(yè)崗位、提高蚌埠市綜合競爭力起到重要推動作用，社會效益巨大。 人口居住密度大、房屋建筑面積小 ；其中龍子湖區(qū)和蚌山區(qū)拆遷比達 60%以上，戶均建筑面積在 25 平方米以下的占 85%，且居住在超期違章棚廈的居民占棚戶區(qū)人口的 30%。 項目所包含的 20個子項，大多數(shù)都在主要城市基礎設施相對齊全的老城區(qū)，項目實施時僅對周邊的道路、給排水、供電供氣設施加以完善既能滿足項目的 建設和使用 要求。 改善蚌埠市 投資環(huán)境 、生活環(huán)境 和 發(fā)展環(huán)境，為打造蚌埠生態(tài)和諧的新型城區(qū)奠定堅實的基礎，是促進 蚌埠市 經(jīng)濟快速健康發(fā)展的必然選擇。 城投公司主要職責為：對政府投資的基礎產(chǎn)業(yè)、基礎設施和公2021 年蚌埠市 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目 可行性研究報告 9 益性項目替政府履行出資人職責；負責貫徹實施批準后的政府投融資計劃；配合市重點工程建設管理局對項目招投標、質(zhì)量、工期等進行管理；對政府建設項目總投資進行管理和控制，按進度撥付 項目建設資金等。 2021 年 3 月，經(jīng)蚌埠市政府《關于組建蚌埠市城市投資發(fā)展有限公司的決定》（蚌政辦 [2021]6 號）批準組建，注冊資本 1 億元人民幣 , 公司法定代表 人：劉東勁，公司性質(zhì)為市政府授權(quán)經(jīng)營的國有獨資企業(yè)。 ............. 31 舊住宅區(qū)現(xiàn)狀概況 ............................ 34 ................................. 34 第五章 改造依據(jù)、原則及目標 ................... 35 改造依據(jù) ...................................... 35 指導思想 ...................................... 35 改造原則 ...................................... 35 改造目標 ...................................... 36 第六章 棚戶區(qū)和舊住宅改造方案 ................. 37 市場 調(diào)查研究與預測 ............................. 37 改造方案 ...................................... 37 龍子湖區(qū)還原方案 ............................ 40 蚌山區(qū)還原方案 .............................. 45 ............................... 48 淮上區(qū)還原方案 .............................. 51 ................... 55 城建公司承擔的項目還原方案 ................... 58 主要設計思路 .................................. 61 2021 年蚌埠市 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目 可行性研究報告 ３ 規(guī)劃設計 .................................... 61 .................................... 63 公建配置 .................................... 63 住宅設計 .................................... 64 環(huán)保、消防設計 .............................. 64 結(jié)構(gòu)設計 .................................... 65 給排水設計 .................................. 65 電氣及燃氣設計 .............................. 66 消防系統(tǒng) .................................... 67 預留城市綠地 .................................. 68 第七章 實施進度計劃 ............................ 68 ............................... 68 項目建設進度安排 .............................. 68 第八章 項目組織與管理 .......................... 69 ...................................... 69 ...................................... 70 ................................. 70 ................................. 70 ............................... 70 ...................................... 71 ...................................... 72 第九章 工程招投標 ............................. 73 2021 年蚌埠市 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目 可行性研究報告 ４ .......................................... 73 ...................................... 73 ................................... 73 ...................................... 73 第十章 投資估算及融資方案 ...................... 74 投資估算 ..................................... 74 編制依據(jù)及說明 ............................. 74 編制說明 ................................... 74 埠市城市房屋拆遷補償安置標準 .............. 75 投資估算 ..................................... 78 ..................................... 84 資本金籌措 ................................. 84 債務資金籌措 ............................... 84 融資方案分析 ................................. 84 融資結(jié)構(gòu)分析 ............................... 84 融資成本分析 ............................... 85 融資風險分析 ............................... 85 第十一章 經(jīng)濟評價 ............................. 86 概 述 ....................................... 86 基本數(shù)據(jù) ..................................... 87 項目計算期 ................................. 87 .......................... 87 地價的估算 ................................. 87 2021 年蚌埠市 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目 可行性研究報告 ５ 項目總成本費用估算 ............................ 89 項目建設費用成本 ........................... 89 固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)攤銷費用 .............. 89 項目運營管理費用 .......................... 89 財務費用 ................................... 90 利潤估算 ..................................... 90 項目主要數(shù)據(jù)與指標 ......................... 90 項目效益分析 ................................. 91 社會效益 .................................. 91 現(xiàn)金流量分析 .......