【正文】 ....................... 91 貸款償還分析 ............................... 91 項目評價 .................................... 92 第十二章 結(jié)論和建議 .......................... 92 結(jié)論 ......................................... 92 建議 ......................................... 93 一 、附表： 投資估算匯總表 投資計劃與資金籌措表 項目收益預(yù)測表 資金來源與運用表 總成本費用估算表 總收益估算分析表 2021 年蚌埠市 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目 可行性研究報告 ６ 項目費用收益分析表 籌集資本金和償還原有貸款測算 項目現(xiàn)金流量表（全部投資） 二 、附件： 《 2021年蚌埠市 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目 建議書》 蚌埠市 發(fā)改委《 2021 年蚌埠市棚戶區(qū)和舊住宅改造項目 建議書》的批復(fù)。 截 止 2021年末，公司總資產(chǎn) ，總負(fù)債 ，凈資產(chǎn) 億元，凈利潤 億元，主營業(yè)務(wù)收入 億元，經(jīng)營狀況良好。 項目提出的背景 和必要性 項目提出的背景 為貫徹 省發(fā)展改革委 、 省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳 、 省財政廳 、 省國土資源廳 《 關(guān)于加快推進城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實施 意見 》和《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2021]24 號）和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā) [2021]131 號）精神，全面落實全國保障性安居工程工作會議 、推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作座談會 議精神 ，市委、市政府 做 出 棚戶區(qū)及舊住宅改造的 工作部署， 為快速 啟動棚戶區(qū)改造工作，市政府出臺了《蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造實施方案》、修訂了《蚌埠市城市房屋拆遷補償安置標(biāo)準(zhǔn)》。 蚌埠市位于東經(jīng) 117176。 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)的區(qū)域 自然條件極差，市政基礎(chǔ)設(shè)施欠帳2021 年蚌埠市 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目 可行性研究報告 12 多，道路等基礎(chǔ)設(shè)施年久失修。 計劃建設(shè)和投資規(guī)模 2021 年蚌埠市棚戶區(qū)和舊住宅改造項目 : 包括市屬龍子湖區(qū)、蚌山區(qū)、禹會區(qū)、經(jīng)開區(qū)、淮上區(qū)和異地還原區(qū)范圍內(nèi) ， 總共 拆遷30個 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū) ； 還原 建設(shè) 項目 20個 ， 各 區(qū)建設(shè) 規(guī)模如下 （ 表11） ： 2021年蚌埠市 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目 可行性研究報告 13 項目 規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)分析匯總表 表 11 序號 分項名稱 單位 龍子湖區(qū) 蚌山區(qū) 禹會區(qū) 淮上區(qū) 城開公司 城建公司 總規(guī)劃面積 1 就地建房還原用 土地 M2 171528 99193 273498 435455 205748 103754 1289175 2 總建筑面積 M2 355278 252525 601695 794343 533317 259386 2796542 其中：住宅面積 M2 322980 229568 546995 722130 478515 235805 2535993 配套商業(yè)面積 M2 18010 12259 27706 50148 35143 20751 164017 配套菜場面積 M2 8032 3762 9490 9295 7579 0 38158 幼兒園 (小學(xué)）面積 M2 3026 4180 10940 6247 7922 0 32316 綜合服務(wù)用房面積 M2 3230 2755 6564 6523 4158 2830 26059 3 容積率 4 綠化率 % 5 建筑密度 % 6 機動車位 輛 1462 822 2134 2586 2094 961 10059 7 自行車位 個 5262 2958 7682 9311 7538 3460 36211 8 總戶數(shù) 戶 4385 2465 6402 7759 6282 2883 30176 其中：多層戶數(shù) 戶 688 0 0 5172 0 0 5860 小高層及高層 戶 3697 2465 6402 2587 6282 2883 24316 9 總?cè)丝? 人 16093 4298 22907 18533 12396 2450 76677 項目擬規(guī)劃建總建筑面積為 。 蚌埠市棚戶區(qū)和舊住宅改造項目 的建設(shè)，將徹底解決蚌埠 市 發(fā)展的瓶頸，改善蚌埠市的基礎(chǔ)設(shè)施條件，增強蚌埠 市 的綜合競爭力，增加了 市區(qū) 可開發(fā)利用土地面積，為 蚌埠市 可持續(xù)科學(xué)發(fā)展和招商引資提供較大的發(fā)展空間。 安徽地處我國中部地區(qū) 6 省之一，蚌埠市位于安徽北部，處于我國東部沿海經(jīng)濟帶向中西部經(jīng)濟帶梯度推移的過渡帶，起著承東啟西，連 南通北的不可替代的“立交橋”作用，促進中部崛起，是中央加大基礎(chǔ)設(shè)施投資，擴大高新技術(shù)和商貿(mào)加工產(chǎn)業(yè)投入，拉動內(nèi)需的又一戰(zhàn)略決策，給蚌埠經(jīng)濟的發(fā)展帶來了難得機遇。 為此，蚌埠市以國家大力發(fā)展泛長三角經(jīng)濟圈為契機，在提高市民的經(jīng)濟文化生活水平的同時，為貫徹 省發(fā)展改革委 、 省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳 、 省財政廳 、 省國土資源廳 《 關(guān)于加快推進城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實施 意見 》和 《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā) [2021]24號）和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā) [2021]131 號）精神，全面落實全國保障性安居工程工作會議、推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作座談會 議精神 ， 市委、市政府做出棚戶區(qū)及舊住宅 改造的工作部署，為快速啟動棚戶區(qū)改造工作，市政府出臺了《蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造實施方案》、修訂了《蚌埠市城市房屋拆遷補償安置標(biāo)準(zhǔn)》。為城市提供高質(zhì)量、富有人文氣息的城市空間環(huán)境。 ⑸、加強交通設(shè)施的建設(shè) 結(jié)合棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)的改造，預(yù)留出城市公共停車場、公交首末站、城市廣場；完善公交樞紐建設(shè)；加強交 通管制，必將極大地優(yōu)化中心地交通出行結(jié)構(gòu)，方便居民的工作和生活。 蚌埠市近年來經(jīng)濟發(fā)展迅猛。 國務(wù)院對 推進城市棚戶區(qū)改造的部署 為認(rèn)真貫徹國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國 發(fā) [2021]24 號） 、 國務(wù)院《辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā) [2021]131號） 、 國務(wù)院 《 關(guān)于推進城 市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見 》 建保 [2021]295號 和安徽 省發(fā)展改革委 省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳省財政廳 省國土資源廳 (二 ○○九年十月二十三日 )《 關(guān)于加快推進城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實施意見 》等文件的 精神，全面落實全國保障性安居工程工作會議 精神和省、市為 推進棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造工作座談會的部署，扎實推進棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造， 蚌埠市政府多次召開專題會議，安排建設(shè)計劃，統(tǒng)一思想，充分 認(rèn)識棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造的重要意義 ， 以人為本，依法拆遷 和建設(shè)，以 科學(xué)規(guī)劃 、 分步實施 和 政府主導(dǎo)，市場運作 的行之有效的方法， 統(tǒng)籌 兼顧，配套建設(shè) 。實施城市 棚戶區(qū)和舊住宅改造 是踐行“三個代表”重要思想，維護廣大人民群眾根本利益的體現(xiàn)。但是，由于多方面因素，住房制度改革的一些政策措施還沒有完全到位，比如住房貨幣化分配問題，最低收入家庭住房保障制度建立問題等等。 拉動投資和消費的要求 ：實施棚戶區(qū)改造，有利于拉動投資和消費，有利于加速房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進而促進經(jīng)濟增長。同時，由于房地產(chǎn)業(yè)具有生產(chǎn)的地域性和消費的本地化特點，這對于促進本市投資和消費的增長以及經(jīng)濟發(fā)展，是其它行業(yè)無法與之相比 的。 城市重點發(fā)展與完善地區(qū)在規(guī)劃的引導(dǎo)下進一步發(fā)展，一是作為城市新商務(wù)中心區(qū)的老機場地區(qū)發(fā)展勢頭迅猛，中心廣場、發(fā)展中心、文化設(shè)施相繼建成使用，圍繞廣場的華廈第一商業(yè)街建設(shè)過半，周邊相繼開發(fā)了沁雅、阿爾卡迪亞、新新家園、金山、紫荊名流等一系列高標(biāo)準(zhǔn)住宅區(qū)；二是老城區(qū)改造、“退二進三”穩(wěn)步推進，零星工業(yè)、倉儲通過土地收儲、置換等措施實施搬遷改造，一定程度的改善了舊城環(huán)境；三是蚌埠市作為新建新城區(qū)和原農(nóng)村地區(qū)，土地整理工作和新型農(nóng)民新村建設(shè)步伐迅猛，態(tài)勢良好。蚌埠市地處淮河流域，四季分明，氣候溫和。北京 福州、南2021 年蚌埠市 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目 可行性研究報告 28 京 洛陽兩條高速公路在此交匯。年平均氣溫攝氏 15度，最低氣溫攝氏零下 度（ 1969年 2月 5日），最高氣溫攝氏 (1959 年 8月 21日 ).年平均無霜期為 .太陽輻射總量為 /平方厘米 ,夏熱多雨 ,秋旱少雨 ,冬寒晴燥 ,氣溫自北向南遞增 ,常年干燥 度為 .暴雨天氣系統(tǒng)主要受渦切變和臺風(fēng)影響 ,大多出現(xiàn) 6 至 9 月份 ,期間約占全年的 60%至 80%,隆雨量年際變化大 ,年平均隆雨量為 米 ,最大年降雨量 1565 毫米 (1956 年 ),最小年降雨量為 376 毫米(1922年 ).汛期暴雨集中 ,成災(zāi)暴雨多發(fā)生在 7至 8月份 .降雨年際、年內(nèi)分配不均，是造成本區(qū)洼地洪澇災(zāi)害頻繁的主要原因。常受到東南海洋暖濕氣流影響，多刮東南風(fēng)、南風(fēng)，炎熱、潮濕、多雨，暴雨中伴有雷電，雨量集中，淮河、北淝河水位陡漲，易造成洪澇災(zāi)害。2021 年蚌埠市 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目 可行性研究報告 30 主要城市道路隨著舊城區(qū)的改造的逐漸整修完善，本項目的各子項目的周邊的主要城市道路均已修繕 為城市二、三級道路以上標(biāo)準(zhǔn)，僅有個別子項目相連的道路亟待本項目實施一并建設(shè)完成。 2021 年，按市委、市政府工作部署，正式啟動新一輪棚戶區(qū)改造工作， 市政府出臺了《蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造實施方案》、修訂了《蚌埠市城市房屋拆遷補償安置標(biāo)準(zhǔn)》。街巷狹窄，生活用煤以及老化的電線極易形成火災(zāi)，加之私建、濫建的房屋連綿成片，區(qū)域內(nèi)過道狹窄雜亂，又無消防栓，火災(zāi)安全隱患極大。 改造原則 新一輪 棚戶區(qū)和舊住宅改造 要堅持科學(xué)發(fā)展，以人為本，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的原則，在拆遷改造中要切實保障居民群眾的合法利益，特別要借改造一次性解決貧困人群的居住困難。以規(guī)劃為主導(dǎo)，選擇最優(yōu)安置 地塊，放寬異地安置條件，讓被拆遷人有充分的選擇權(quán)。 改造目標(biāo) 在 市 政府的宏觀調(diào)控下，將配套設(shè)施不全、居住環(huán)境差的舊住宅區(qū) 逐步建設(shè)成設(shè)計合理、配套設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美、管理有序的居住小區(qū)。就地還原項目容積率控制在 ，淮上區(qū)容積率按 — 2021 年蚌埠市 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目 可行性研究報告 38 制，經(jīng)過初步測算可建設(shè)還原小區(qū) 20 個，總建筑面積 萬平方米：其中：還原房 （ 廉租房為 方米 ） ，小學(xué)校及幼兒園用房 萬 平方米，配套商業(yè) 及配套菜場 用房 ，服務(wù)性用房和公益性用房 米 （詳見表 61） 2021年蚌埠市 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目 可行性研究報告 39 2021年蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)項目還原面積分析表 表 61 序號 分項名稱 單位 龍子湖區(qū) 蚌山區(qū) 禹會區(qū) 淮上區(qū) 城開公司 城建公司 總規(guī)劃面積 1 就地建房還原用土地 M2 171528 99193 273498 435455 205748 103754 1289175 2 總建筑面積 M2 355278 252525 601695 794343 533317 259386 2796542 其中：住宅面積 M2 322980 229568 546995 722130 478515 235805 2535993 配套商業(yè)面積 M2 18010 12259 27706 50148 35143 20751 164017 配套菜場面積 M2 8032 3762 9490 9295 7579 0 38158 幼兒園 (小學(xué)）面積 M2 3026 4180 10940 6247 7922 0 32316 綜合服務(wù)用房面積 M2 3230 2755 6564 6523 4158 2830 26059 3 容積率 4 綠化率 % 5 建筑密度 % 6 機動車位 輛 1462 822 2134 2586 2094 961 10059 7 自行車位 個 5262 2958 7682 9311 7538 3460 36211 8 總戶數(shù) 戶 4385 2465 6402 7759 6282 2883 30176 其中：多層戶數(shù) 戶 688 0 0 5172 0 0 5860