【正文】 4 綠化率 % 5 建筑密度 % 6 機動車位 輛 1462 822 2134 2586 2094 961 10059 7 自行車位 個 5262 2958 7682 9311 7538 3460 36211 8 總戶數(shù) 戶 4385 2465 6402 7759 6282 2883 30176 其中：多層戶數(shù) 戶 688 0 0 5172 0 0 5860 小高層及高層 戶 3697 2465 6402 2587 6282 2883 24316 9 總?cè)丝? 人 16093 4298 22907 18533 12396 2450 76677 項目擬規(guī)劃建總建筑面積為 。 資金來源： 蚌埠市 財政和項目公司自籌資金 125999 萬元，銀行貸款 500000萬元 項 目 單 位 指 標 總用地 萬平方米 總建筑面積 萬平方米 項目建設總投資 萬元 625999 項目經(jīng)營收入 萬元 781658 利 稅總額 萬元 48510 財務內(nèi)部收益率 % 2021 年蚌埠市 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目 可行性研究報告 15 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 項目財務收益 本項目建成后，可置換出城市開發(fā)用地 3622多畝 ， 以 競 拍方式出讓，商業(yè)、住宅、經(jīng)營性用地土地收益將有 598841萬 元， 項目其他收益 182844萬元， 計算期內(nèi) 項目 總 收 入 可達約 781658 萬元 。 蚌埠市棚戶區(qū)和舊住宅改造項目 的建設，將徹底解決蚌埠 市 發(fā)展的瓶頸，改善蚌埠市的基礎(chǔ)設施條件，增強蚌埠 市 的綜合競爭力，增加了 市區(qū) 可開發(fā)利用土地面積，為 蚌埠市 可持續(xù)科學發(fā)展和招商引資提供較大的發(fā)展空間。 在新世紀之初，安徽高瞻遠矚，決定實施“加快淮北地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展”戰(zhàn)略。 安徽地處我國中部地區(qū) 6 省之一，蚌埠市位于安徽北部，處于我國東部沿海經(jīng)濟帶向中西部經(jīng)濟帶梯度推移的過渡帶，起著承東啟西，連 南通北的不可替代的“立交橋”作用，促進中部崛起，是中央加大基礎(chǔ)設施投資，擴大高新技術(shù)和商貿(mào)加工產(chǎn)業(yè)投入，拉動內(nèi)需的又一戰(zhàn)略決策，給蚌埠經(jīng)濟的發(fā)展帶來了難得機遇。解放后國務院把蚌埠作為重點工業(yè)發(fā)展城市和“一五”、“二五”計劃重點發(fā)展城市，在“一五”、“二五”時期搬遷來了大量國家級的工廠和科研機構(gòu)。 為此，蚌埠市以國家大力發(fā)展泛長三角經(jīng)濟圈為契機，在提高市民的經(jīng)濟文化生活水平的同時，為貫徹 省發(fā)展改革委 、 省住房城鄉(xiāng)建設廳 、 省財政廳 、 省國土資源廳 《 關(guān)于加快推進城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實施 意見 》和 《國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā) [2021]24號）和《國務院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā) [2021]131 號）精神，全面落實全國保障性安居工程工作會議、推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作座談會 議精神 ， 市委、市政府做出棚戶區(qū)及舊住宅 改造的工作部署，為快速啟動棚戶區(qū)改造工作，市政府出臺了《蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造實施方案》、修訂了《蚌埠市城市房屋拆遷補償安置標準》。 同時建設公共設施與綠化齊備的居住片區(qū)，創(chuàng)造優(yōu)美、有活力的生活空間，并注重對舊城區(qū)基礎(chǔ)設施和配套設施的建設、改善整個地區(qū)的環(huán)境。為城市提供高質(zhì)量、富有人文氣息的城市空間環(huán)境。用地布局方面應堅持逐步搬遷工業(yè)、倉儲和鐵路專用線等對市中心環(huán)境品質(zhì)有嚴重干擾和污染的用地；整合商貿(mào)金融、行政辦公、科研教育、文化醫(yī)療等公共服務設施用地，充分發(fā)揮市級商業(yè)中心的主導作用，提高舊城的經(jīng)濟的活力；改善居住環(huán) 境，提高舊城景觀品質(zhì)，使該地區(qū)變?yōu)槌鞘袃?yōu)美生活地段。 ⑸、加強交通設施的建設 結(jié)合棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)的改造，預留出城市公共停車場、公交首末站、城市廣場；完善公交樞紐建設；加強交 通管制，必將極大地優(yōu)化中心地交通出行結(jié)構(gòu)，方便居民的工作和生活。作為被淮河、龍子湖、席家 溝三條水系環(huán)抱的城市重要濱河地段，規(guī)劃應特別強調(diào)將城市用地布局與自然的水系山體有機結(jié)合起來。 蚌埠市近年來經(jīng)濟發(fā)展迅猛。全市完成財政收入 ，同比增長 %，完成年初預算 %。 國務院對 推進城市棚戶區(qū)改造的部署 為認真貫徹國務院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國 發(fā) [2021]24 號） 、 國務院《辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā) [2021]131號） 、 國務院 《 關(guān)于推進城 市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見 》 建保 [2021]295號 和安徽 省發(fā)展改革委 省住房城鄉(xiāng)建設廳省財政廳 省國土資源廳 (二 ○○九年十月二十三日 )《 關(guān)于加快推進城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實施意見 》等文件的 精神，全面落實全國保障性安居工程工作會議 精神和省、市為 推進棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造工作座談會的部署，扎實推進棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造， 蚌埠市政府多次召開專題會議，安排建設計劃，統(tǒng)一思想，充分 認識棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造的重要意義 ， 以人為本，依法拆遷 和建設，以 科學規(guī)劃 、 分步實施 和 政府主導，市場運作 的行之有效的方法， 統(tǒng)籌 兼顧，配套建設 。有棚戶區(qū) 改造任務的國有工礦企業(yè)要切實加強項目的組織實施，認真做好依法落實建設用地和籌集資金等相關(guān)工作。實施城市 棚戶區(qū)和舊住宅改造 是踐行“三個代表”重要思想，維護廣大人民群眾根本利益的體現(xiàn)。 社會要求 ：加快解決中低收入群眾住房保障問題，切實改善城鄉(xiāng)居民的居住條件和生活環(huán)境是社會發(fā)展的必然要求。但是，由于多方面因素，住房制度改革的一些政策措施還沒有完全到位，比如住房貨幣化分配問題，最低收入家庭住房保障制度建立問題等等。 棚戶區(qū) 和舊住宅區(qū)多位于舊城中心片區(qū)，擁有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，它的改造和開發(fā)完善了城市功能，體現(xiàn)出獨特性和吸引力，必將給城市注入新的活力。 拉動投資和消費的要求 ：實施棚戶區(qū)改造，有利于拉動投資和消費，有利于加速房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進而促進經(jīng)濟增長。可以看出，開展棚戶區(qū)改造、激活房地產(chǎn)市場對啟動內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增2021 年蚌埠市 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目 可行性研究報告 25 長的作用是十分明顯的。同時，由于房地產(chǎn)業(yè)具有生產(chǎn)的地域性和消費的本地化特點，這對于促進本市投資和消費的增長以及經(jīng)濟發(fā)展，是其它行業(yè)無法與之相比 的。同時項目建設可根本上改善舊城居民生活環(huán)境和條件，提高群眾的生活質(zhì)量和水平。 城市重點發(fā)展與完善地區(qū)在規(guī)劃的引導下進一步發(fā)展，一是作為城市新商務中心區(qū)的老機場地區(qū)發(fā)展勢頭迅猛，中心廣場、發(fā)展中心、文化設施相繼建成使用，圍繞廣場的華廈第一商業(yè)街建設過半，周邊相繼開發(fā)了沁雅、阿爾卡迪亞、新新家園、金山、紫荊名流等一系列高標準住宅區(qū)；二是老城區(qū)改造、“退二進三”穩(wěn)步推進，零星工業(yè)、倉儲通過土地收儲、置換等措施實施搬遷改造，一定程度的改善了舊城環(huán)境；三是蚌埠市作為新建新城區(qū)和原農(nóng)村地區(qū)，土地整理工作和新型農(nóng)民新村建設步伐迅猛，態(tài)勢良好。 2021 年底， 蚌埠 市城市居民實有住房總建筑面積 萬平方米，市區(qū)居民人均住房建筑面積為 平方米。蚌埠市地處淮河流域，四季分明，氣候溫和。 交通條件 蚌埠市華東地區(qū)重要的交通樞紐城市，是安徽省老的工業(yè)和商貿(mào)城市， 擁有縱貫南北交通大動脈京滬鐵路一等客站，華東地區(qū)一流的 大型貨運編組站及最大的集裝箱貨場。北京 福州、南2021 年蚌埠市 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目 可行性研究報告 28 京 洛陽兩條高速公路在此交匯。優(yōu)越的區(qū)位將促使蚌埠發(fā)展成為東南沿海的經(jīng)濟技術(shù)與中西 部地區(qū)的能源、原材料等互補優(yōu)勢傳接與融合的 “接力站 ”。年平均氣溫攝氏 15度，最低氣溫攝氏零下 度（ 1969年 2月 5日），最高氣溫攝氏 (1959 年 8月 21日 ).年平均無霜期為 .太陽輻射總量為 /平方厘米 ,夏熱多雨 ,秋旱少雨 ,冬寒晴燥 ,氣溫自北向南遞增 ,常年干燥 度為 .暴雨天氣系統(tǒng)主要受渦切變和臺風影響 ,大多出現(xiàn) 6 至 9 月份 ,期間約占全年的 60%至 80%,隆雨量年際變化大 ,年平均隆雨量為 米 ,最大年降雨量 1565 毫米 (1956 年 ),最小年降雨量為 376 毫米(1922年 ).汛期暴雨集中 ,成災暴雨多發(fā)生在 7至 8月份 .降雨年際、年內(nèi)分配不均，是造成本區(qū)洼地洪澇災害頻繁的主要原因。另外由于河道灘涂地下水位較高，可能給工程施工等增加一定的難度。常受到東南海洋暖濕氣流影響，多刮東南風、南風，炎熱、潮濕、多雨，暴雨中伴有雷電，雨量集中，淮河、北淝河水位陡漲，易造成洪澇災害。但異常年份也出現(xiàn)夾秋旱或陰雨邊綿天氣，形成漬澇。2021 年蚌埠市 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目 可行性研究報告 30 主要城市道路隨著舊城區(qū)的改造的逐漸整修完善，本項目的各子項目的周邊的主要城市道路均已修繕 為城市二、三級道路以上標準，僅有個別子項目相連的道路亟待本項目實施一并建設完成。 雨污排水 蚌埠 市早在 2021年利用世界銀行貸款修建城市雨污水 分流改造和城市污水凈化工程；現(xiàn)市區(qū)的雨污水管網(wǎng) 已經(jīng)形成，本項目的過日子項目小區(qū)管網(wǎng)只要按設計標高接入城市管網(wǎng)既能滿足項目建設需要。 2021 年，按市委、市政府工作部署，正式啟動新一輪棚戶區(qū)改造工作， 市政府出臺了《蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造實施方案》、修訂了《蚌埠市城市房屋拆遷補償安置標準》。 房屋質(zhì)量差，多數(shù)房屋墻體裂縫、墻體厚度大部分都在 24公分以下、地基下沉、油氈紙屋面，屋面塌陷、磚面風化，且年久失修，已形成險房、危房 。街巷狹窄，生活用煤以及老化的電線極易形成火災，加之私建、濫建的房屋連綿成片，區(qū)域內(nèi)過道狹窄雜亂，又無消防栓，火災安全隱患極大。 舊城基礎(chǔ)設施配套不完善，建筑質(zhì)量差，居民生活環(huán)境惡劣，威脅居民生命安全。 改造原則 新一輪 棚戶區(qū)和舊住宅改造 要堅持科學發(fā)展，以人為本，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的原則，在拆遷改造中要切實保障居民群眾的合法利益，特別要借改造一次性解決貧困人群的居住困難。區(qū)政府組織改造地塊的拆遷安置，對具備條件的地塊區(qū)政府可以自行組織，通過市場化運作公開招、拍、掛，保證地塊利益最大化。以規(guī)劃為主導，選擇最優(yōu)安置 地塊，放寬異地安置條件，讓被拆遷人有充分的選擇權(quán)。實施拆遷、建設、安置等均要依照國家制定的法律、法規(guī)依法進行，保證社會的穩(wěn)定。 改造目標 在 市 政府的宏觀調(diào)控下，將配套設施不全、居住環(huán)境差的舊住宅區(qū) 逐步建設成設計合理、配套設施齊全、環(huán)境優(yōu)美、管理有序的居住小區(qū)。 同時，由于在舊住 宅 區(qū)項目 的開發(fā)改造上，市政府對開發(fā)商在稅收、規(guī)費方面給予一定的優(yōu)惠；并適當提高容積率；減、免收舊城區(qū)域的土地出讓金，使得開發(fā)投資方有相當可觀的收益。就地還原項目容積率控制在 ，淮上區(qū)容積率按 — 2021 年蚌埠市 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目 可行性研究報告 38 制，經(jīng)過初步測算可建設還原小區(qū) 20 個，總建筑面積 萬平方米：其中：還原房 （ 廉租房為 方米 ） ，小學校及幼兒園用房 萬 平方米，配套商業(yè) 及配套菜場 用房 ，服務性用房和公益性用房 米 （詳見表 61） 2021年蚌埠市 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目 可行性研究報告 39 2021年蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)項目還原面積分析表 表 61 序號 分項名稱 單位 龍子湖區(qū) 蚌山區(qū) 禹會區(qū) 淮上區(qū) 城開公司 城建公司 總規(guī)劃面積 1 就地建房還原用土地 M2 171528 99193 273498 435455 205748 103754 1289175 2 總建筑面積 M2 355278 252525 601695 794343 533317 259386 2796542 其中：住宅面積 M2 322980 229568 546995 722130 478515 235805 2535993 配套商業(yè)面積 M2 18010 12259 27706 50148 35143 20751 164017 配套菜場面積 M2 8032 3762 9490 9295 7579 0 38158 幼兒園 (小學）面積 M2 3026 4180 10940 6247 7922 0 32316 綜合服務用房面積 M2 3230 2755 6564 6523 4158 2830 26059 3 容積率 4 綠化率 % 5 建筑密度 % 6 機動車位 輛 1462 822 2134 2586 2094 961 10059 7 自行車位 個 5262 2958 7682 9311 7538 3460 36211 8 總戶數(shù) 戶 4385 2465 6402 7759 6282 2883 30176 其中：多層戶數(shù) 戶 688 0 0 5172 0 0 5860