【正文】 《2008~2010年珠海市解決城市低收入家庭住房困難總體規(guī)劃方案》，決定在未來3年，推出1899套廉租住房，新建5072套經(jīng)濟適用住房，通過實物配租、貨幣補貼以及提供經(jīng)濟適用住房等多種形式，解決全市低收入家庭和其他困難群體的住房問題，并將城市低收入家庭住房解困與政府考核掛鉤；2月18日，北京市建設(shè)委員會正式公布《限價商品住房管理辦法（試行）》，首批限價房源16377套也將在10月15日前完成選房。美國次貸及其衍生品已經(jīng)形成了全球性的市場，持有者遍及全世界。以次貸危機為導火索，美國經(jīng)濟明顯收縮。，房地產(chǎn)行業(yè)同樣不能幸免2008年，我國宏觀經(jīng)濟開始走向調(diào)整，并存在快速下滑的風險。從緊的貨幣政策的作用在2008年開始顯現(xiàn)，對供給和需求的共同抑制導致房地產(chǎn)投資縮減，消費需求降低，市場交易量下降。其次，利率提高以及2007年9月份執(zhí)行的提高第二套住宅首付比例及貸款利率的政策則在一定程度上抑制了房地產(chǎn)市場需求，特別是投資、投機需求以及部分改善性需求，這在宏觀上導致需求量下降。此通知的發(fā)布顯現(xiàn)了央行執(zhí)行國家宏觀趨緊政策的決心和力度，是銀行監(jiān)管機構(gòu)防范房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)的金融風險而作出的未雨綢繆的舉措，同時也預(yù)示了未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)融資難度的增加。此外，隨著住房結(jié)構(gòu)調(diào)整及各項住房保障政策的落實，中低收入家庭住房困難問題將得到進一步解決。近幾年來，項目區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢，***縣房價是否存在泡沫，是否存在大的降價空間，正確看待，對促進***縣地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展具有重要意義。當然我們不否認目前市場供大于求的現(xiàn)狀，特別是在次貸危機影響全球、經(jīng)濟放緩、全國房地產(chǎn)市場調(diào)整的大背景下，***縣房地產(chǎn)市場避免不了消費者觀望、成交量有所下滑的事實。 2010年全國經(jīng)濟仍將有望實現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展，但速度將有所回落。 2010年***縣將緊緊抓住省市重點開發(fā)灌河流域的契機，重點開發(fā)城南新區(qū)，快速將城南建設(shè)成為***新的行政中心和CBD中央商務(wù)區(qū)。 從上述的幾點分析可以看出，2010年***的房地產(chǎn)市場不可能大起大落，而是2009年調(diào)整的延續(xù)，市場將會在穩(wěn)定發(fā)展中逐漸走出低谷。3. 接受調(diào)查居民家庭居月收入：收入狀況2 千以下23 千 千 千6 千以上所選人數(shù)102123206所占百分率%25數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者的家庭收入水平普遍在2000 元/月以上，其中30006000元/月的占到被調(diào)查對象的六成。6. 接受調(diào)查居民的理想的樓型：樓型12 層34 層56層6層以上所選人數(shù)27291212所占百分率%1515數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者選擇高層和34 層的比較多，所占比大致想同，也就是說，選擇14層的人占多數(shù)，有70%之多。：面 積㎡50 以下518081100101130131150150 以上所選人數(shù)362128157所占百分率%35數(shù)據(jù)分析：選擇81100、1011131150 的人比較多，%、35%%，這個數(shù)據(jù)與之前選擇的戶型有密切的關(guān)系。:選擇設(shè)施購物醫(yī)療咖啡吧、茶座金融健身、美容餐飲所選人數(shù)1815914915所占百分率%數(shù)據(jù)分析：明顯地希望有購物和醫(yī)療設(shè)施的人最多，%%。：要求情況不需要2萬元/個 萬元/個3萬元/個所選人數(shù)1047158所占百分率%10數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近八成的人選擇購買車位，%的人中，%認為2萬元/個的價格是比較合理的，%，只有10%的人選擇3 萬元/個車位的價格是合理的。更多的人比較喜歡大的房子，%的人選擇80 平方米以上，%的人選擇100 平方米以上；人們比較喜歡三室一廳或是二室二廳，%和25%，%；被調(diào)查者更關(guān)注住房的價格、位置、周遍環(huán)境、交通、戶型，而對小區(qū)規(guī)模與開發(fā)商的實力不太感興趣；被調(diào)查者最希望擁有的設(shè)施是購物與醫(yī)療設(shè)施，人們更多的希望用按揭的方式付款，希望購買毛坯房或是廚衛(wèi)精裝的住房；%的希望擁有車位的人中，%認為2萬元/個的價格是比較合理的,只有10%的人認為3 萬元/個車位的價格是合理的；被調(diào)查者的人們通常從電視，報紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購房親友四個方面的到有關(guān)的購房信息。：2010年該地區(qū)需要住宅建筑面積（）=。 綜合數(shù)據(jù)來看，在國際、國內(nèi)經(jīng)濟形勢以及國家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場將逐漸穩(wěn)步回升,隨著宏觀經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系緊張的狀況則有可能再次出現(xiàn)。 配套設(shè)施齊全。3．設(shè)計規(guī)劃獨特 “***國際”的設(shè)計規(guī)劃充分的利用了自然天成的周邊環(huán)境，以“建筑與環(huán)境、建筑與人文、建筑與生活、建筑與心靈”相和諧的設(shè)計理念，在總體規(guī)劃布局和建筑風格上，以中國的傳統(tǒng)文化作基調(diào)，巧妙地融入西洋文化精髓，形成現(xiàn)代中蘊含傳統(tǒng)文化、傳統(tǒng)中散發(fā)西洋美學的新型生態(tài)園林社區(qū)。新政策將降低公積金貸款首付比例、提高住房公積金貸款最高額度、延長公積金貸款期限、實行商品住房契稅補貼和存量房交易稅收補貼等作為促進居民合理的住房消費的重要舉措。***縣大力打造城南片區(qū)，整個城市的發(fā)展重心逐步南移，在城南將形成***新的CBD地區(qū)和行政中心區(qū)。南連***實驗小學、北依***二中，是典型的學區(qū)房，升值空間巨大。該項目節(jié)能特點突出，是喜歡生態(tài)住宅小區(qū)的消費者最好的選擇。a. 氣溫： ℃，最高氣溫３８．７℃，最低氣溫－１７℃。四、項目規(guī)劃設(shè)計方案 設(shè)計指導思想及設(shè)計特點u 遵循“住宅為主，商業(yè)為輔，高檔為主，中檔為輔”的項目定位，充分利用項目東臨204國道、地處***縣新城商業(yè)中心的地段優(yōu)勢，打造***縣城南的居住典范和商業(yè)旗艦。其中一樓、裙樓二樓為商鋪和公共服務(wù)用房；二樓非裙樓部分及三樓以上(含三樓)的部分全部為住宅。一層: 二層： 本項目的裙樓12層規(guī)劃為商鋪，其他為住宅。 建筑設(shè)計及結(jié)構(gòu)設(shè)計本項目小高層和高層占大部分，多層占的份額相對小一些。部分沿街為17層高層，一、二層裙房為商業(yè)用房，上部為住宅；其余均為磚混多層住宅及11層小高層。柱由下至上為C35~C25,梁、板由下至上為C30~C25。（5）樓面均布活荷載標準值不上人屋面 屋頂花園 上人屋面 KN/m2衛(wèi)生間 KN/m2出挑陽臺、樓梯、走道 KN/m2大堂、超市、電梯廳 電梯機房 KN/m2 經(jīng)濟技術(shù)指標項目經(jīng)濟技術(shù)指標： 項 目單 位 數(shù) 值總占地面積公 頃凈用地面積公 頃總建筑面積平方米（，）其中住宅建筑面積平方米 商鋪建筑面積平方米公建筑面積平方米建筑基底面積平方米 容積率建筑密度%綠地率%總居住戶數(shù)戶1516總居住人口人2187機動車車位數(shù)個590（其中地上：71 地下：189 室內(nèi)：330）非機動車個3180五、 項目的實施進度項目建設(shè)規(guī)模較大，但是考慮到項目投資可能遇到的風險，因此項目全部規(guī)劃建設(shè)部分將同時進行施工以盡快地實現(xiàn)收益。同時項目的廣告還應(yīng)當要體現(xiàn)發(fā)展商周到、細致、處處為用戶著想的專業(yè)理念。l 銷售沖刺期：u 根據(jù)銷售進度、市場狀況及對手的動態(tài)，確定屆時的廣告策略。所以目前它還是我國房地產(chǎn)銷售的主要渠道，在房地產(chǎn)市場發(fā)展的將來，它依然會占據(jù)重要位置。 網(wǎng)絡(luò)營銷 網(wǎng)絡(luò)營銷是信息時代和電子商務(wù)的發(fā)展的產(chǎn)物，目前它也運用到了房地產(chǎn)市場營銷上，目前國內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)﹑中房網(wǎng)等，它們?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)和消費者提供了全新的信息溝通渠道；同時，許多房地產(chǎn)商也利用internet網(wǎng)絡(luò)資源，進行網(wǎng)絡(luò)營銷。它的出現(xiàn)表明我國房地產(chǎn)銷售開始告別傳統(tǒng)的開發(fā)商自產(chǎn)自銷的單一模式，進入一個以超市為顯著特征的商品零售時期。房地產(chǎn)營銷促銷略主要可以分為廣告促銷、人員促銷、公共關(guān)系、營業(yè)推廣。 房地產(chǎn)廣告可供選擇的形式有以下幾種類型：（1）印刷廣告。在施工現(xiàn)場豎立的現(xiàn)場廣告牌以及工地四周圍墻上的宣傳廣告，用以介紹開發(fā)項目情況；（5）信函廣告。多用于一定時期、一定任務(wù)的短期的特別推銷。目前在重慶等地每年都要舉辦的房地產(chǎn)交易會也是開發(fā)商展示自身實力的舞臺，據(jù)統(tǒng)計，每次房交會上，各房地產(chǎn)開發(fā)商都會有一個不凡的成交量。邀請報紙、電視臺、電臺的新聞記者發(fā)布相關(guān)新聞，重點圍繞項目的專業(yè)設(shè)計、專業(yè)的建筑質(zhì)量、專業(yè)的物業(yè)管理以及建筑設(shè)計做重點宣傳，配合硬性廣告形象宣傳。適當?shù)氖褂脩敉饷襟w，以保持宣傳的持久性。 營銷方案媒體的選擇與分析《鹽城晚報》、《揚子晚報鹽城地方版》在***縣及周邊地區(qū)存在著大量的讀者，而這其中就有很多我們預(yù)期的目標消費群體。 電視媒體***電廣播視臺 鹽城廣播電視臺 戶外媒體廣告圍柵、大型展示板、公共汽車箱體廣告以及戶外廣場大屏幕展示，自身建設(shè)工地周圍的宣傳品、宣傳畫的張貼與展示。其理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。 .八、項目財務(wù)評價。年 份123凈現(xiàn)金流量 取年折現(xiàn)率＝12％時FNPV＝(1+12%)(1+12%)2+(1+12%)3= 0取年折現(xiàn)率＝18％時FNPV＝(1+18%)(1+18%)2+ /(1+18%)3 =＞0取年折現(xiàn)率＝16％時FNPV＝(1+16%)(1+16%)2+ /(1+16%)3=0FIRR=16%+??（18％16％）247。 盈虧平衡分析銷售額=建筑面積*均價=*BEPq= ，%，%時，項目能保持盈虧平衡。九、項目綜合評價及結(jié)論上述分析和財務(wù)效益評估的結(jié)果表明，本項目具有較好的內(nèi)部收益率，有很強的貸款償還能力和自身平衡能力，而且有較強的抗風險能力。本項目各類物業(yè)的預(yù)期售價是在經(jīng)過同類項目市場物業(yè)價格的調(diào)查以及比較（直接比較法）的基礎(chǔ)上