【正文】 配套齊全“***國際”項目位于***縣城南片區(qū)的核心區(qū)域***縣新行政中心和CBD中央商務(wù)區(qū)，與***公園一路之隔，周邊學(xué)校眾多，配套設(shè)施齊全。而該地區(qū)目前在建樓盤的建筑面積已經(jīng)達到了80多萬平方米,遠遠不能滿足實際需求。 供給狀況***縣城及周邊地區(qū)共有樓盤20 多個（分別是雅居苑、碧桂苑、中央花園、 財富廣場、盛都華城、亞美國際花園、清華園南園、恒美家園、東方花園、桃園小區(qū)、城南安置樓、長茂商城、佳都商貿(mào)城、華茂商城、半島新都、金河灣）,其中在建樓盤10個, 已清盤的樓盤8個,已開盤正在銷售中的樓盤45個,***縣城的15個（其中安置房樓盤3個，商品房樓盤12個）,橋北長茂鎮(zhèn)的樓盤5個,均價大多在2650元/平方米。：電視報紙電臺房交會房地產(chǎn)超市宣傳單互聯(lián)網(wǎng)中介機構(gòu)已購房親友其它所選人數(shù)15135465106106所占百分率%18．7516．256．2557．56．2512．57．512．57．5數(shù)據(jù)分析：圖中明顯地顯示，在購房的信息來源方面，電視，報紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購房親友四個方面最多，%，%，%%，因此這將在住房銷售的時候為我們提出營銷的方案提供參考。而其余選項選擇所占的比例比較接近。應(yīng)該說是比較合理的。：價 位 千23 千34 千4千以上所選人數(shù)3525155所占百分率%數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者能夠接受的價位在14003000元/平方米之間的占多數(shù)，%，20003000 元/%，合在一起就是說，有超過七成五的人可以接受14003000 元/平方米的價格。4. 接受調(diào)查居民的理想購房位置：位置城內(nèi)城東城南城西城北所選人數(shù)201023918所占百分率%數(shù)據(jù)分析：在被調(diào)查者中間有大多數(shù)人選擇了城南。 需求狀況（市場問卷調(diào)查及分析）依據(jù)需要調(diào)查的事項，我們就所關(guān)注的問題，經(jīng)過小組成員的討論在最后的市場調(diào)查問卷中設(shè)計了如下的問題：（共15 個）（現(xiàn)房、期房）（多選）（多選）最后經(jīng)過市場問卷的調(diào)查發(fā)放，在所有發(fā)放的100份問卷中我們收到80份有效的問卷，以下是我對所收到的市場調(diào)查問卷的結(jié)果以及相關(guān)的分析：1. 接受調(diào)查居民家庭居住人口：家庭人口1 人2人3人4人4人以上所選人數(shù)102032108所占百分率%254010 數(shù)據(jù)分析：如上圖所示，很明顯在我們所調(diào)查的人中間，家庭人口為 3人的居多，23人的占到總調(diào)查對象的65%。房地產(chǎn)業(yè)要科學(xué)研判市場走勢，及時調(diào)整引導(dǎo)策略、加大市場秩序監(jiān)管力度。在大的發(fā)展趨勢上，***縣與全國保持一致，影響經(jīng)濟增長的幾項主要因素預(yù)期情況也與全國存在共性。作為市場參與的主體，購房者、開發(fā)商、政府都要有所作為。 從2008年下半年起，由于受到金融危機、中國房地產(chǎn)市場政策調(diào)控和一線城市價格回落等多種因素影響，一向成交平穩(wěn)的***房地產(chǎn)市場也加重了觀望的氣氛，但由于長***縣購房剛性需求旺盛，這種觀望氣氛在國家相繼出臺的利好政策中得以緩和。u 需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)會迎來一輪“洗牌”，在供需雙方作用下，短期內(nèi)房價面臨進一步回調(diào)u 在從緊的貨幣政策作用下，“斷供”、“爛尾樓”等風(fēng)險出現(xiàn)的可能性加大u 從長期看，隨著宏觀經(jīng)濟形勢的轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系緊張的狀況有可能再次出現(xiàn)u 中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困難問題將得到進一步解決。 2010年房地產(chǎn)市場展望2010年，房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期。在供求兩方受到抑制的同時，房價漲幅也出現(xiàn)明顯回落。首先，貨幣緊縮導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給下降。首先，世界經(jīng)濟增長放緩，我國出口減速的態(tài)勢已基本確立。8月份包括工廠、%，連續(xù)兩個月下降。美國大型金融機構(gòu)也往往發(fā)展為跨國公司。 影響20082009年房地產(chǎn)市場的國際、國內(nèi)因素分析，間接影響國內(nèi)房地產(chǎn)市場2007年4月，以美國第二大次級房貸公司新世紀(jì)金融公司破產(chǎn)事件為標(biāo)志，美國爆發(fā)了次貸危機。3月21日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于加強廉租住房質(zhì)量管理的通知》，對確保廉租住房的質(zhì)量、解決城市低收入家庭住房困難等方面作了具體要求。而中央政府一直以來強調(diào)的住房保障問題在此次機構(gòu)改革中亦得到體現(xiàn)，根據(jù)國務(wù)院機構(gòu)改革方案，組建住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，并專門成立住房保障司來負責(zé)此項工作。對于地方政府而言，房地產(chǎn)投資的下滑和交易量的萎縮，已明顯影響到地方政府的土地出讓金收入和稅收收入。D、全國房價上漲幅度逐步放緩，“珠三角”部分熱點城市已出現(xiàn)房價回落 “珠三角”部分熱點城市已經(jīng)率先成為房價下降的區(qū)域。土地購置面積、新開工面積、施工面積增幅的下降，正是房地產(chǎn)投資減緩的重要表現(xiàn)，而這種投資減緩的趨勢正在繼續(xù)蔓延，預(yù)計第四季度這幾項指標(biāo)仍將繼續(xù)下跌。其次是需求的下降。由此可見，房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂觀。從資金來源看，房地產(chǎn)商的資金主要來自國內(nèi)貸款、外資、自籌資金、訂金和預(yù)付款、個人按揭及其他。市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房價上漲幅度逐步放緩。 l 隨著2008年7月中旬國際大宗商品價格泡沫的破滅，上半年還肆虐全球的通貨膨脹，四季度急劇轉(zhuǎn)變?yōu)槿找嫫冉耐ㄘ浘o縮威脅。l 下調(diào)基準(zhǔn)利率預(yù)測，下調(diào)人民幣匯率預(yù)測。受食品價格特別是肉禽及其制品價格大幅回落影響，%左右。2008年，%，%； 農(nóng)村居民人均純收入名義增長15%，實際增長8%。l 結(jié)構(gòu)優(yōu)化。l 增長較快。目前的救助計劃無法支撐股市以及金融市場的根本穩(wěn)定，因此無法解決世界經(jīng)濟的核心問題。特別是投資控制，應(yīng)當(dāng)在項目建設(shè)的全過程盡可能的降低建設(shè)成本，聘請相當(dāng)專業(yè)的監(jiān)理公司進行投資全過程的嚴格管理將是十分必要的。因此，項目的開發(fā)商對此應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視與關(guān)注，建立一支良好的銷售隊伍，加強促銷手段，甚至是請專業(yè)的策劃公司參與銷售的策劃，并根據(jù)銷售情況適時調(diào)整工程的進度和建設(shè)投資。繁榮房產(chǎn)市場，促進***的經(jīng)濟發(fā)展。公司設(shè)立以來，始終按現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范管理運作，先后在全國各地開發(fā)過近20多家樓盤，累計開發(fā)面積近200萬平方米，具有豐富的房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗。步行過馬路即可享受***公園的靜謐和優(yōu)雅，1516戶居民分享各自的私密陽光。 項目概況“***國際”項目規(guī)劃為高檔商住項目，以住宅為主，輔以部分商鋪。.國際高尚住宅區(qū)項目可行性研究報告目 錄一、項目總論 建設(shè)項目總論 項目名稱 項目坐落位置： 主要經(jīng)濟指標(biāo) 項目概況 建設(shè)單位概況 建設(shè)項目的必要性 可行性研究結(jié)論及建議 可行性研究的編制依據(jù)二、 市場分析 宏觀經(jīng)濟形勢分析 國際方面 國內(nèi)方面 房地產(chǎn)市場分析 20082009年房地產(chǎn)市場運行特點 影響20082009年房地產(chǎn)市場的國際、國內(nèi)因素分析 2010年本區(qū)域房地產(chǎn)市場展望 本區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 回顧20082009年本區(qū)域房地產(chǎn)市場的情況 2010年本區(qū)域的房地產(chǎn)市場展望。 主要經(jīng)濟指標(biāo)（，）%綠地率%總建筑面積: （地上：，地下：），其中住宅建筑面積：（含公共設(shè)施建筑:），商業(yè)用房建筑面積:。位于***城南片區(qū)CBD核心區(qū)，東至中國南北黃金通道204國道，南抱***實驗小學(xué)、***公園、***中醫(yī)院，西臨***體育中心、***二中，北接***法院、檢察院、工商局、新城商業(yè)街，新行政中心、四星級灌江國際大酒店都近在咫尺。公司下設(shè)辦公室、財務(wù)部、項目開發(fā)部、工程管理部、營銷部等。 建設(shè)項目的必要性加快***的城市化進程，美化***市容，扮靚城南片區(qū)，為建設(shè)新城南，做扎實的支持工作。若銷售進度能夠?qū)崿F(xiàn)甚至能夠加快的話，項目的投資將更加有保障，財務(wù)收益狀況也將會明顯好于評估的結(jié)果，反之亦然。因此，開發(fā)商同樣應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視與關(guān)注。其中發(fā)達經(jīng)濟體將于2008年和2009年陷入或接近衰退，2010年的隨后時間世界經(jīng)濟復(fù)蘇將是一個漸進的過程。 國內(nèi)方面A、 2009年經(jīng)濟情況回顧2009年國內(nèi)經(jīng)濟情況可以用16字進行總體評價：增長較快、價格回穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、民生改善。2月份，物價上漲演繹出一個高峰，%。l 民生改善。： u 下調(diào)2010年CPI、PPI增長預(yù)測。投資名義增速下調(diào)至13%，%，%，%，%。l %。 房地產(chǎn)市場分析在國際金融市場動蕩、國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩的背景下，2010年，國家宏觀調(diào)控政策作用顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場景氣回落。這種趨勢估計仍將持續(xù)。尤其值得注意的是，由于需求者觀望情緒濃厚，商品房成交量大幅下降，個人按揭貸款到7月份已經(jīng)為負增長，%。從緊的貨幣政策使貸款的成本增加，同時，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)波動性的憂慮也使其進一步收縮對房地產(chǎn)市場的貸款，以避免承受因為房地產(chǎn)市場衰退所帶來的風(fēng)險。到第二季度，這種情況出現(xiàn)了明顯改變，房地產(chǎn)投資開發(fā)的減緩作用開始顯現(xiàn)，新開工、%、%%；7月份，%、%%。盡管開發(fā)商動用了打折，買房贈裝修、贈汽車、贈電器，無理由退房等多種促銷方式，仍難打破購房者觀望情緒，啟動市場。E、地方經(jīng)濟受到較大影響，部分地方政府積極出手救市房地產(chǎn)投資是投資的重要組成部分，從全國的平均水平看，占到固定資產(chǎn)投資的25％左右，在有些城市超過50％。F、住房保障工作進一步加強，各地取得一定進展2008年的《政府工作報告》，明確提出抓緊建立住房保障體系，指出：解決城市低收入群體住房難，靠廉租住房和經(jīng)濟適用住房；幫助中等收入家庭解決住房難，是增加中低價位、中小套型普通商品住房。3月3日，財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》中指出，個人購買經(jīng)濟適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅；廉租住房經(jīng)營管理單位的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對個人出租住房所得減征10%的個人所得稅。如《上海市2009年住房建設(shè)計劃》中，規(guī)定經(jīng)濟適用住房和廉租住房分布，優(yōu)先在交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施完善的區(qū)域安排供地，主要集中在軌道交通沿線、中環(huán)線和外環(huán)線附近建設(shè)，特別是該計劃中還提到，結(jié)合中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)整、工廠置換來安排一定量的廉租房和經(jīng)濟適用房用地；《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃》中指出，~，規(guī)劃建筑面積100萬~180萬平方米，~，規(guī)劃建筑面積158萬~200萬平方米；珠海市政府出臺