【正文】 維定勢，同時強化 位于武漢政治中心區(qū)，這是其成為標志性建筑物業(yè)地段上的 獨性。 項目推廣定位：領(lǐng)袖風范、商貴首選 ：由于項目的主要目標客戶為經(jīng)濟狀況良好的大中型企 業(yè)和大部分有實力 商人。 但首期款不能太重，貸 款期不能太短。本項目位于武昌區(qū)，一提武昌，人們很自然認為它是一個文教科研區(qū)，似乎與寫字樓關(guān)聯(lián)不大，從而降低了對本項目的認同感。例如配套不全，外觀不氣派，缺乏現(xiàn)代感，從而與競爭對手 沒有一個相當明顯的差距。項目原目標客戶定位為 IT行業(yè)，雖有一定道理，面太狹窄。 ，價格上的不占優(yōu)，注定該項目要做成功必 須調(diào)整付款方式，使付款輕松，付款時間延長。 媒體廣告（見附頁） 媒體計劃（略） 七、營銷策略 二、 營銷節(jié)奏及分區(qū)銷售建議 A座為 10— 50層為寫字樓（其中第 2 36層為安全層），即共 38層寫字樓，面積約 40000M2。 營銷節(jié)奏共分五個階段：籌備期，內(nèi)部認購期（主要針對現(xiàn)租戶）公開銷售期，強銷期和續(xù)銷期。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ：敝司銷售人員、大學生、禮儀（形象）小姐。 ：于正式公開推廣前一星期左右。 九、中商廣場首期推廣工作計劃方案 （見附表 ） 轉(zhuǎn)載光谷 隨著近年來武漢經(jīng)濟的飛速發(fā)展，為城市房地產(chǎn)業(yè)的繁榮奠定了雄厚的基礎(chǔ)，加上福利分房制度的取消、國家房改政策進一步深化、銀行的利率下調(diào)，人們的置業(yè)觀念發(fā)生了顯著的變化，整個房地產(chǎn)市場散發(fā)著誘人的前景，不管是在住宅市場還是在商務(wù)寫字樓，都呈現(xiàn)出勃勃的生機。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 總之，武漢寫字樓整體價格水平不高，市場呈健康良性發(fā)展，中小企業(yè)成為最活躍的購買者，開發(fā)商若想獲得項目的成功，必須針對市場做出理性的選擇，如在保障品質(zhì)的情況下適當控制成本、根據(jù)市場情況制定合適的價格策略和推廣策略等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 SBI 創(chuàng)業(yè)街一期由 7 棟單體建筑組成，建筑面積 67000 ㎡，建筑高度 ，總 16 層（含地下停車場一層），每層樓高 ,二期建筑面積 148000 ㎡，配有酒店單身公寓、 2* 3*復式公寓商務(wù)樓面積可開可合，戶型齊全，基本以中小為主，三期則規(guī)劃建設(shè)配套的教育文化和體育設(shè)施。 地處光谷門戶之所的華樂商務(wù)中心著力詮釋現(xiàn)代新型寫字樓、新型工作的觀念，為光谷智慧型企業(yè)度量打造多功能智能化的現(xiàn)代寫字樓。 另外，位于武昌武珞路 717 號的兆富國際大廈因為和項目相距不遠，具有一定可比性。 ①總占地面積 4710 ㎡； ②總建筑面積 36170 ㎡； ③地上建筑面積 36170 ㎡； ④地下建筑面積 2420 ㎡； ⑤建筑密度 % ⑥容積率 ⑦綠化率 % ⑧停車位數(shù)約 140 余個 ⑨建筑層數(shù)：地上 19 層，地下 1 層； ⑩建筑高度 ，層高 項目周圍配套 東湖高新，光谷商務(wù)核心地段，毗鄰郵科院，武漢科技會展中心、光谷電子核心城、武漢數(shù)碼港、武漢信息港??交通網(wǎng)絡(luò)完善，銀行、商場、郵局、休閑、美食一應(yīng)俱全。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。雖然其作為純寫字樓形象已得到市場認可，但其外觀和中央領(lǐng)導人鄒家華的題詞“湖北信息產(chǎn)業(yè)科技大廈”使它看上去更像一座政府大廈而非寫字樓。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 區(qū)域市場可競爭樓盤分析 在光谷區(qū)域 范圍內(nèi)，各種形式的寫字樓扎堆，我們摒棄那些和項目可比性不高的樓盤（多是些商住兩用樓），選取 SBI 創(chuàng)業(yè)街、光谷華樂商務(wù)中心、湖北信息產(chǎn)業(yè)科技大廈 3 個典型項目進行比較分析。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 創(chuàng)新意識不斷加強 房地產(chǎn) 市場競爭日益激烈，開發(fā)公司都以不斷的產(chǎn)品和策劃創(chuàng)新來適應(yīng)市場的需求，寫字樓物業(yè)尤甚。 價格適中，租售相宜，以售為主 和住房價格水漲船高相比，武漢寫字樓的價格卻顯示出了更多的實在，現(xiàn)在市場上新推出的寫字樓項目，如臨近西北湖的元辰國際、與漢口火車站隔街想望的興城大廈、武珞路上的兆富國際等都具有不錯的 區(qū)位素質(zhì)，但他們的價格都只在 3800元 /平方米上下，且這些新的寫字樓項目面積也開始瘦身，功能追求實用，大面積可以進行分割，由于總價不高，打破了原 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二人三日游金額控制在 5000之內(nèi)，三人五日游控制在 10000之內(nèi)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ：電話拜訪，登門拜訪，單張派發(fā)。 例：現(xiàn)有一客戶采取五年返租和五成八年按貸方式購買 中商廣場寫字樓 100M2，售價為 5600元 /M2 具體計算為： 100M2 5600元 /M2=560000元 該客戶每年交給發(fā)展商金額為： 560000 10%=56000元 （第一個月交清） 該客戶五年交給發(fā)展商金額為： 56000 5=280000元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。如銷售情況好，則微升。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ，硬件方面除部分包裝及可裝修寫字間計已基 本定型。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。本項目走的是甲級寫字樓， 5A智能大廈。因此，建議 “ 中商廣場 ” 改為 “ 中南廣場 ” ，理由除上述四點外，尚有三點：一是中南也同樣可理解為是中南商業(yè)股份有限公司的簡稱，與中商并不矛盾；二是中南位于中南路上，中南路在武昌可以說是 “ 路王 ” ，同時也是內(nèi)環(huán)路主干道；三是中南有中南地區(qū)之地域概念，包容性更大 。（優(yōu)惠方案在推廣策略里面詳述）； 投資客 50％，要吸引投資客需要有一個吸引投資的回報率和保障回報能實現(xiàn)的方案。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 62%，為同區(qū)域最低，且配套設(shè)施不完 善。 ，檔次雖略低，但以 其價格優(yōu)勢吸引了部分客源，中商廣場在價位上偏高，雖經(jīng) 調(diào)整漸趨合理，但價格比較來講仍無任何優(yōu)勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 月 入住率： B座 100％ A座尚未入住 配套：具備購物、休閑、餐飲、娛樂等各項設(shè)施，具體為裙 樓大型商場（全市第四）， 200泊位 停車場、新加坡美 食城、肯德基快餐廳、裙樓屋頂露天泳池、高檔保齡 球館、美發(fā)美容中心等。 在武昌區(qū)與本案爭奪客源的主要為亞貿(mào)廣場、綠洲廣場、珞珈山大廈、江天大廈和洪廣大廈，中商廣場目前出租率僅為 25％，而亞貿(mào)廣場 B座入住率達 100％，江天大廈入住率為 80％，以中商廣場在武昌區(qū)的檔次和地標地位及中商集團的影響力和號召力，中商廣場的低出租率和零出售令人費解。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。但伴隨著寫字樓的過度開發(fā)和國家宏觀調(diào)控政策的 實施，寫字樓的命運也最為悲慘，以 96年以后的廣州寫字樓市場為例，環(huán)市東路、天河北路一帶的甲級寫字樓的月租金從旺市時的 250350 元 /M2 跌到 120180 元/M2，跌幅近 60％，且空置率仍相當高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 而市內(nèi)其他寫字樓集中地段，如白云一沿江路一帶、東風中以東一帶，解放路一帶及地鐵一號線沿線物業(yè)，這幾個地段寫字樓物業(yè)均有非常好的位置和交 通等利好因素，因此這幾個地段不少物業(yè)均有較好的入駐率。 預計在未來至少 5年內(nèi)，廣州寫字樓的區(qū)域焦點將仍集中在天河、東山兩區(qū)，而市內(nèi)新寫子 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 500 字的 招商 啟事 ，凸 現(xiàn)招 商的 優(yōu)惠 的政 策優(yōu) 勢， 配套 優(yōu)勢，交 通 優(yōu) 勢 ，廣 告優(yōu) 勢， 挖掘 目標 客戶 。 500 字 的招商 啟事 。 二）第二階段：強攻期 時間： 2021年 3月 2日 —— 3月 23日 三）第三階段：收宮期 時間： 2021年 3月 30日 （三）媒體組合 媒體選擇了覆蓋全省范圍，有強大影響的媒體《錢江晚報》和區(qū)域范圍內(nèi)的強勢媒體《杭州日報》、《紹興日報》等傳統(tǒng)媒體，還選擇了中國廠房網(wǎng)、裕興在線、 EMAIL郵件等網(wǎng)絡(luò)媒體，進行全方位，多角度的宣傳，營造強大招商攻勢，對目標客戶產(chǎn)生有效影響。如果能邀請到知名人士或政府領(lǐng)導領(lǐng)導蒞臨展臺，則更易與目標客戶達成合作協(xié)議。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。另外還要齊全硬件資料，讓客戶全面了解信息 。 ◎ 單層租用 租期為五年或五年以上 年租金給予 — 。 ◎ 兩層為一個單位租用 租期為五年或十年以上 年租金給予 — 。 三、市場定位 （一）區(qū)域定位 本項目的區(qū)域定位是：第一市場社以柯橋為中心的紹興市場；第二市場輻射到杭州市場；第三是整個浙江市場及周遍地區(qū)。 （五）分析結(jié)論 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。由于專業(yè)寫字樓在 適用空間、意境空間、結(jié)構(gòu)空間三個層面上能夠有效、完美的結(jié)合，從而會滿足大部分內(nèi)資公司對高層次商務(wù)辦公的需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。財富中心位于柯橋主干道“金柯橋大道”，與港越路交叉處，交通十分便利。 農(nóng)村信用社： 400 元 /平方米 /年， 1—3層為信用社自用， 4—5層被一個體老板買下，現(xiàn)分割出租，在租滿前，免停車和物館費用。 世貿(mào)中心： 400 元 /平米 /年，新開發(fā)樓盤，品質(zhì)較高，但位置比較偏，兩年內(nèi)形不成氣候。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。市場通過 220 多條托運線與全國緊密相連 ,其輻射面已覆蓋全國并波及部分周邊國家。特別是去年，該縣自營出口呈現(xiàn)跳躍式增長態(tài)勢，排名攀升到全省第三位。 近年以來，紹興縣大力發(fā)展 “一優(yōu)兩高 ”（優(yōu)質(zhì)、高產(chǎn)、高效）農(nóng)業(yè)，走農(nóng)業(yè)供銷、貿(mào)工農(nóng)一體化的路子，打破了封閉的自然經(jīng)濟模式，提高了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、集約化程度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。兩個工業(yè)園區(qū)各項市政基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)基本配套，來自美國、日本、英國、新加坡、香港等地的客商紛紛在園區(qū)內(nèi)投資建設(shè)工業(yè)項目，墻煌建材、越隆紡織、中國紹興酒城、永科熱電、朗莎爾 服裝以及浙江小小企業(yè)總公司等一系列大型現(xiàn)代化工業(yè)企業(yè)已在園區(qū)內(nèi)建成投產(chǎn) ,目前又有浙江精工集團年產(chǎn) 2021 臺高檔無梭織機技改項目、中德合資鋼結(jié)構(gòu)生產(chǎn)線項目等一批重大工業(yè)項目落戶于兩個工業(yè)園區(qū)。外向型經(jīng)濟取得驕人業(yè)績，成為浙江省外貿(mào)出口和利用外貿(mào) “雙十強縣 ”。實施境外品牌經(jīng)營的 “梅盛布業(yè) ”，也因成績優(yōu)秀獲得１１．２９萬元政府獎勵。迄今紹興縣已擁有織機 萬臺 ,其中無梭織機 ,年產(chǎn)各類面料布 18 億米 ,形成了原料、紡織、印染、制制衣、機械相銜接的完整的輕紡工業(yè)體系。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 輕紡大廈： 367 元 /平米 /年，品質(zhì)一般，有部分出租。 整體品質(zhì)不是很高。項目處在柯橋 CBD區(qū)塊，緊臨柯橋第一大道“金柯橋大道”。 電梯入口不明顯，寫子樓電梯位于大樓背面，給業(yè) 主帶來很大的不便。 （四）威脅 目前柯橋世貿(mào)區(qū)塊高檔寫字樓供應(yīng)量較大，對本案存在潛在威脅。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 四、營銷推廣策略 一、價格定位 根據(jù)我們對目標市場的仔細調(diào)研 和深入分析，本項目的租價定位應(yīng)當采取高價入市的策略。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 租期為十年或十年以上 免去廠房一年租金，年租 金給予 — 折優(yōu)惠，使用 沿金柯橋大道的空中廣告位為該企業(yè)免費宣傳兩年， 寫字樓頂端廣告位免費使用兩年。 公司簡介：全面介紹公司信息，宣傳公司品牌形象，提高客戶對本項目的信心。 招商機構(gòu)在杭州、紹興各設(shè)一處，杭州機構(gòu)負責浙江全省范圍及杭州周遍地區(qū)的客戶聯(lián)系；紹興機構(gòu)負責浙江全省范圍及紹興周遍地區(qū)的客戶聯(lián)系，兩機構(gòu)之間 協(xié)調(diào)合作，保障招商工作順利進行。 五、廣告投放及媒體組合 （一）廣告目標 收集客戶資源，篩選符合條件目