【正文】 本項(xiàng)目 建筑主體 采用鋼筋混凝土 框架 結(jié)構(gòu)體系，剪結(jié)構(gòu)抗震等級(jí) 按 二 級(jí) 設(shè)計(jì) 。 用電設(shè)備 照明（室內(nèi)、室外） 單相～ 220V 消防報(bào)警、控制 單相～ 220V 動(dòng)力、消防動(dòng)力 三相～ 380V/220V 電梯、給水及采暖設(shè)施 三相～ 380V/220V 負(fù)荷計(jì)算 本項(xiàng)目主要由 辦公 和 商業(yè) 用房 組成，規(guī)劃總建筑面積為69000m2，其中 辦公區(qū) 建筑面積 46000m 商業(yè) 建筑面積 23000m2。 變配電所高壓系統(tǒng)設(shè)有進(jìn)線柜和變壓器柜；低壓系統(tǒng)設(shè)有進(jìn)線柜、補(bǔ)償柜、聯(lián)絡(luò)柜和饋線柜。在 建筑內(nèi)部各獨(dú)立區(qū)域內(nèi) 設(shè)小配電箱，考慮單相進(jìn)線。 33 上述的重要設(shè)備通常是指重要的消防控制室、樓宇中央監(jiān)控設(shè)備、主要的電話交換設(shè)備、 UPS 電源、火災(zāi)報(bào)警裝置、電梯集中控制裝置以及對(duì)人身安全要求較高或貴重的電氣設(shè)備等。 系統(tǒng) 設(shè)一個(gè)電信進(jìn)戶點(diǎn)，由總電信機(jī) 房引來，即光纖將數(shù)據(jù)網(wǎng)聯(lián)接到各單體首層弱電井，語音網(wǎng)采用銅纜聯(lián)接到各單體首層弱電井。 ② 在主要出入口、疏散樓梯口等場(chǎng)所從一個(gè)防火分區(qū)內(nèi)的任何位置到最鄰近的一個(gè)手動(dòng)報(bào)警按鈕的距離小干 30 米設(shè)置。 （ 3） 錄像監(jiān)測(cè)器、出入口控制輸入計(jì)算機(jī)、操作鍵盤和屏幕、閉路電視攝像機(jī)控制器、入侵監(jiān)測(cè)系統(tǒng)主機(jī)和對(duì)講電話系統(tǒng)主機(jī)等均裝于監(jiān)控室內(nèi)的控制臺(tái)上。 消防控制室內(nèi)設(shè)有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制器 、 消防聯(lián)動(dòng)控制合 、 應(yīng)急廣播設(shè)備 、 中央電腦 、 CRT 顯示器 、 電梯運(yùn)行監(jiān)控盤及消防專用電話總機(jī) 、 UPS 電控設(shè)備等。 弱電 部分 設(shè)計(jì)依據(jù) 《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB503112021 《建筑物電子信息系統(tǒng)防雷技術(shù)規(guī)范》 GB503432021 《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ/T1692 《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB/T 503142021 《綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB/T503112021 《安全防范工程技術(shù)規(guī)范》 GB503482021 《視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB503952021 34 設(shè)計(jì)范圍： （ 1） 有線電視系統(tǒng) （ 2） 通信網(wǎng)絡(luò)和綜合布線系統(tǒng) （ 3） 背景音樂廣播系統(tǒng)與消防廣播系統(tǒng) （ 4） 火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng) 控制系統(tǒng) （ 5） 安全防范系統(tǒng) 有線電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng)（含閉路電視系統(tǒng)） 電視信號(hào)由 就近處 廣電部門的 HFC 網(wǎng)絡(luò) 光節(jié)點(diǎn)引入 ， 系統(tǒng)采用（ 860） MHz 鄰頻傳輸，用戶電平要求 64 土 4dB，圖像清晰度應(yīng)在四級(jí)以上。 當(dāng) SPD 的安裝位置距變壓器沿線長(zhǎng)度不大于 10m 時(shí)，可裝在低壓主進(jìn)斷路器負(fù)荷側(cè)的母線上， SPD 支線上應(yīng)設(shè)短路保護(hù)電器，并且與主進(jìn)斷路器之間應(yīng)有選擇性。 照明設(shè)計(jì) 建筑內(nèi) 照 度標(biāo) 準(zhǔn)參 照 國(guó)標(biāo) 《民 用建 筑 照明 設(shè)計(jì) 標(biāo)準(zhǔn) 》（ GBJ13390）， 本項(xiàng)目 主要場(chǎng)所的照度按下表所示設(shè)計(jì)： 照明場(chǎng)所 照度（ lx） 照明 場(chǎng)所 照度（ lx） 走廊 100~200 大廳 500~750 衛(wèi)生間 100~150 樓梯間、前室 35~75 泵房 75~100 電梯廳 75~150 變電室 100~200 商 業(yè) 300~500 值班室 100~150 辦公室 300~500 根據(jù)上述照度標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目 一般辦公場(chǎng)所選用 T8 熒光燈或緊湊型節(jié)能熒光燈；有裝修要求的場(chǎng)所視裝修要求，可采用多種類型的光源；對(duì)僅作為應(yīng)急照明用的光源應(yīng)采用瞬時(shí)點(diǎn)燃的光源；應(yīng)急照 32 明作為平時(shí)照明的一部分時(shí)也可選 T8 熒光燈或節(jié)能型燈具；對(duì)大空間場(chǎng)所和室外空間可采用金屬鹵化物燈。 供配電 方案 根據(jù)用 電 負(fù)荷估算，本項(xiàng)目配置 5 1000kva 箱式變電站，總?cè)萘繛?5000kva。 電氣 工程 方案 強(qiáng)電部分 設(shè)計(jì)依據(jù) 《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ162021 《 10kV 及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500531994 《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500521995 《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500541995 《通用用電設(shè)備配電設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500551993 《民用建筑電線電纜防火設(shè)計(jì)規(guī)程》 DGJ08932021 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GBJ16872021 《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50057942021 設(shè)計(jì)范圍 負(fù)荷等級(jí)，用電負(fù)荷，供電電源，供配電系統(tǒng)，照明系統(tǒng)，防雷接地系統(tǒng) 負(fù)荷等級(jí) 本項(xiàng)目主要 為 多 層 綜合性 建筑 ，項(xiàng)目用電負(fù)荷等級(jí)劃分如下： 二級(jí)負(fù)荷：火災(zāi)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備、消防泵、消防電梯、排煙風(fēng)機(jī)、應(yīng)急照明、疏散照明、防火卷簾及保安監(jiān)控系統(tǒng)。 本項(xiàng)目開敞式商業(yè) 和辦公區(qū) 按 不大于 2500m2分割成不同的防火分區(qū)，每個(gè)防火分區(qū)保證最少有一個(gè)安全出口直接到達(dá)樓梯間，分區(qū)之間設(shè)置甲級(jí)防火門，樓梯間門采用乙級(jí)防火門 。 商業(yè)部分 在南北兩端設(shè)置獨(dú)立的公共樓梯間，辦公部分，各獨(dú)立區(qū)域均設(shè)置兩個(gè)樓梯間，以滿足日常通行、緊急疏散的暢通。 門窗 工程 外門采用鋁合金框玻璃門，內(nèi)門采用木質(zhì)鑲板門；建筑外窗采用單框雙玻鋁合金斷熱玻璃窗 ，內(nèi)窗采用 塑鋼單玻平開 窗。 26 層按辦公用房設(shè)計(jì)，其中自用辦公區(qū)和出租辦公區(qū)分區(qū)設(shè)置，獨(dú)立出入口，也可考慮把出租辦公區(qū)設(shè)置成兩個(gè)獨(dú)立分區(qū)，以實(shí)現(xiàn)辦公區(qū)的單元化，滿足整體承租、分層承租、分散承租等不同的功能分區(qū)，實(shí)現(xiàn)建筑功能配置的多元化和靈活性 。 場(chǎng)地內(nèi)部主路采用直線型路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，按 6 米寬設(shè)計(jì)，進(jìn)場(chǎng)車輛直接進(jìn)入停車場(chǎng)并向南出場(chǎng)。 總 規(guī)劃方案 總體規(guī)劃 原則 以可持續(xù)發(fā)展的原則，正確處理人、建筑和環(huán)境的相互關(guān)系，結(jié)合區(qū)域規(guī)劃 條件和功能布局 ，進(jìn)行總體布局滿足功能需要的同時(shí)，將 商務(wù)功能與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求 相 融合 ，為 ￥￥ 鎮(zhèn)城市建設(shè)和區(qū)域功能提供 一處功能齊全、交通便捷的綜合樓 。 燃?xì)夤?yīng)條件 氣源來自長(zhǎng)慶氣田，天然氣門站位于在鎮(zhèn)區(qū)東北側(cè) 109 國(guó)道以南，燃?xì)夤艿啦捎弥械蛪簝杉?jí)系統(tǒng)， 即管道氣采用中壓管網(wǎng)輸至箱式調(diào)壓器或?qū)Ｓ谜{(diào)壓器調(diào)壓成低壓進(jìn)戶的供氣方式。amp。 給水管網(wǎng)根據(jù)管網(wǎng)等級(jí)不同采用環(huán)狀與枝狀相結(jié)合的方式布置， 給水壓力 滿足多層建筑直接供水，管材選用氯乙稀 (PE)給水管， 19 熱熔接口 ， 管徑 DN150DN300，消火栓沿主干供水管道設(shè)置 ，供水壓力為 。區(qū)西側(cè) 10 公里處， 109 國(guó)道 根據(jù) ￥￥ 鎮(zhèn)總體規(guī)劃，該鎮(zhèn) 規(guī)劃道路分為主干道、次干道和支路三級(jí)。同時(shí)人口轉(zhuǎn)移步伐也隨之加快， 2021 年以來 ***市 累計(jì)轉(zhuǎn)移農(nóng)村牧區(qū)人口 20 多萬人，有效地帶動(dòng)了農(nóng)村牧區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面協(xié)調(diào)發(fā)展 ，促進(jìn)了農(nóng)牧民收入的增加。amp。amp。 amp。amp。 （ 2）水文氣候 ￥￥ 鎮(zhèn) 屬溫帶大陸性氣候 ，年無霜期在 135 天左右，降水少而集中，年平均降雨量為 ，日照時(shí)間長(zhǎng)，常 年平均氣溫在 2℃ ，主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)楸憋L(fēng)。amp。amp。 另外根據(jù)當(dāng)?shù)仡愃莆飿I(yè)總體租金行情和項(xiàng)目區(qū)位、交通、配套等條件，本項(xiàng)目初步確定辦公區(qū)平均租金為 元 /，商業(yè)用房平均租金為 元 / ，在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過程中，應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)供需情況靈活制定租金水平，同時(shí)應(yīng)盡量保持租金水平的相對(duì)穩(wěn)定性，以避免價(jià)格水平的較大波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 建設(shè)規(guī)模 建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目 總占地面積 ，其中 建設(shè)用地面積 （凈用地）為 ， 根據(jù)地塊規(guī)劃條件和 建設(shè)單位規(guī)劃要求 ， 本項(xiàng)目 按土 13 地利益最大化原則， 規(guī)劃總建筑面積初步確定為 69000m2， 容積率為，符合地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中的容積率＜ 要求，同時(shí)獲得最大的土地利用規(guī) 模 。amp。amp。區(qū) ￥￥ 鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃 》 確定的城市發(fā)展定位 ， ￥￥ 鎮(zhèn) 總規(guī)劃面積 27 平方公里，總規(guī)劃人口 8 萬人 ， 總體 功能 定位為 ：以休閑旅游度假產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo) ， 以居住配套功能為主體 ，兼有商貿(mào)及加工業(yè)等綜合功能的現(xiàn)代化、生態(tài)型小城鎮(zhèn)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)。amp。 另外 針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)， 建議 建設(shè)單位 ： 加緊 做好 前期工作，及時(shí)完成項(xiàng)目開工前各項(xiàng)審批手續(xù)。 投資與效益情 況 總體投資 與 效益情況 本項(xiàng)目估算總投資為 13000 萬元，其中： 建設(shè)投資 12915 萬元、流動(dòng)資金投資 85 萬元 。 在 ￥￥ 鎮(zhèn)城市建設(shè)全面啟動(dòng)之際，根據(jù) ￥￥ 鎮(zhèn)總體發(fā)展規(guī)劃和城鎮(zhèn)建設(shè)需求， ***公司 看 中 了 ￥￥ 鎮(zhèn) 作為 ***市 重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)示范區(qū)的發(fā)展 潛力，在該鎮(zhèn)建設(shè)用地掛牌轉(zhuǎn)讓過程中購(gòu)得 位于 109 國(guó)道南側(cè)、東環(huán)路西側(cè)地塊的建設(shè)用地使用權(quán) 。amp。新區(qū) 、 amp。、 amp。新區(qū) 、 amp。amp。amp。 ***綜合樓 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 *******工程咨詢有限公司 二 ○ 一 ○ 年 七 月 目 錄 一、總 論 ................................................................................................................... 1 項(xiàng)目背景 .................................................................................................................. 1 項(xiàng)目概況 .................................................................................................................. 5 二、建設(shè)背景與項(xiàng)目定位 ............................................................................................. 10 建設(shè)背景 ................................................................................................................ 10 項(xiàng)目定位 ................................................................................................................ 11 建設(shè)規(guī)模 ................................................................................................................ 12 經(jīng)營(yíng)方案 ................................................................................................................ 14 三、建設(shè)地點(diǎn)與 建設(shè) 條件 ............................................................................................. 15 建設(shè)地點(diǎn) ................................................................................................................ 15 區(qū)域條件 ................................................................................................................ 16 主要建設(shè)條件 ........................................................................................................ 18