【正文】 “ 立頓 ” 這樣的世界級品牌，裝上 茶葉 就有了一個 茶葉 品牌。 2021 年全省 有機茶 園（含有機轉(zhuǎn)換期茶園）面積和生產(chǎn)能力分別超過 10 萬畝和 5000 噸， 2021 年面積和產(chǎn)量分別達到 13萬畝和 8000噸，同時建立起科工貿(mào)農(nóng)一體化的 有機茶 生產(chǎn)、加工、科研、銷售體系形成 有機茶 生產(chǎn)、技術(shù)推廣、生產(chǎn)資料供應(yīng)、檢測認證管理等全方位的產(chǎn)業(yè)化 服務(wù)體系。已成為集收購、拼配、加工、儲藏、包裝、貿(mào)易洽談等多功能、綜合性、商品位的名茶集散市場和全國最大龍井茶交易市場。 硬件設(shè)施：市場擁有營業(yè)房 100間，占地面積 萬平方米，交易攤位 5000多個；物流中心占地面積 萬平方米；市場綠化面積占市場占地面積 5%以上，停車場占市場建筑面積 30%以上。 ? 浙江淳安縣千島湖茶葉批發(fā)市場 地理位置：位于千島湖鎮(zhèn)新安東路 189 號，淳安縣政治、經(jīng)濟、文化的中心 交通狀況：緊靠 25 米寬省道 ,東直這杭州 ,西與黃山接壤 ,南靠經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 經(jīng)營產(chǎn)品：經(jīng)營的千島湖系列名茶有“千 島玉葉”、“千島龍井”、“千島銀針”和“鳩坑毛尖”、“毛峰”品牌 經(jīng)營情況：市場年交易名茶 2500 余噸，年交易額 3 億元 硬件設(shè)施：市場占地面積 8017 平方米，建筑面積 6814 平方米，一樓有固定營業(yè)房 89 間，交易攤位 200 余個，設(shè)有容積為 240 大方米的茶葉儲存恒溫庫一座。 從以上浙江地區(qū)五大茶市情況來看， 僅局限為茶產(chǎn)品交易 ， 未將我國深厚茶文化內(nèi)涵融入產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)品檔次和附加值不高，主要服務(wù)于當(dāng)?shù)匦∫?guī)模、生產(chǎn)水平落后的個體經(jīng)營茶商?，F(xiàn)在高檔次的西湖龍井售價一般在每斤 2021 元左右，中檔的每斤1000 元左右，低檔的每斤 500 元至 600 元，價格比往年平均上漲了 15％左右。 龍頭企業(yè)帶動效應(yīng)不明顯 在寧波 市 12 家年銷售額上百萬元 的龍頭企業(yè)中，獲國家綠色食品標志的僅33 家，不到 %，這在很大程度上制約著綠色食品對基地農(nóng)戶帶動力和市場影響力的發(fā)揮 。 一、廣大的交易范圍 XX農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟文化中心 戰(zhàn)地 面積 8 萬 平方米，可 供 700 至 800家 商 鋪 入住 ，大于目前 國內(nèi) 最大的北京馬連道茶城。 XX農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟文化中心 將利用杭州得天獨厚的地理優(yōu)勢，借助茶文化向海外推廣龍井茶， 集聚一批有實力并以打造中國綠茶國際品牌為己任的企業(yè)形成海外市場拓展戰(zhàn)略聯(lián)盟，以開發(fā)高附加值的茶產(chǎn)品為終極目標，逐漸形成培訓(xùn)、表演、人才等茶文化服務(wù)輸出和茶產(chǎn)品貿(mào)易相結(jié)合的強大產(chǎn)業(yè)鏈，大力推廣中國茶及茶文化， 力爭讓國外消費者像中 國人一樣，能夠接受高檔龍井茶，使龍井茶成為真正的世界第一茶，讓杭州成為世界綠茶中心。 開發(fā)區(qū) 明確的功能定位、較為完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、良好的區(qū)位優(yōu)勢以及工業(yè)開發(fā)區(qū)的運作模式，吸引了上海、浙江 、廣州、安徽等各省市商賈 的密切關(guān)注。傳說時代，大禹曾在這里降服了肆虐的水魔，留下了令后人景仰的遺跡；三國名將凌統(tǒng)，宋代政治家、科學(xué)家沈括，南宋數(shù)學(xué)家楊輝名垂青史；近代更是出現(xiàn)了民主革命家、思想家和國學(xué)大師章炳麟（號太炎）這樣的偉人。杭寧高速公路南起杭州市繞城高速公 31 路北線與進出市區(qū)快速干道 衢州路相連的南莊兜，往北經(jīng)余杭、德清、湖州、長興 4 市、縣（區(qū)），至浙蘇兩省交界處的父子嶺，與江蘇段寧杭高速公路相接，全長 公里， 貫穿浙江北部，與省內(nèi)的申蘇浙皖、申嘉湖、杭州繞城等相通，實現(xiàn)浙北地區(qū)與浙東南沿海和蘇南經(jīng)濟富庶地 區(qū)乃至整個長江三角區(qū)的連接，日車流量 6萬輛 ，客流量可達 80 萬人次。 杭州繞城高速 繞城東線和南線與杭金衢、滬杭甬高速公路相連，是金華、衢州、溫州等地進出杭州，直達上海的快速通道；繞城北線與杭寧高速公路相接，是杭州通往浙北、蘇南的捷徑；繞城西線與在建的杭千、杭徽高速公路相連，將把杭州西湖與千島湖、安徽黃山更緊密地連在一起。全區(qū)共有土地 萬公頃 ( 萬畝 )，其中耕地 萬公頃，占 ％；林地 萬公頃，占 31％；水域面積 萬公頃，占 ％。秋季，秋高氣爽，天氣比較穩(wěn)定。民國 17 年（ 1928 年），杭縣總?cè)丝跒?39萬人，余杭縣為 萬人。 【 2021 數(shù)字余杭】 ★ 全區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長 % ★ 全區(qū)人均生產(chǎn)總值 42901 元，按現(xiàn)行匯率折算為 5403 美元 ★ 全區(qū)財政總收入達 億元，其中地方財政收入 億元，分別增長%和 % ★ 全區(qū)實現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億 元，增長 % ★ 全區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %，實現(xiàn)規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值 億元 ★ 全年接待國內(nèi)外游客 萬人次，實現(xiàn)旅游收入 億元，分別增長 %和 % ★ 合同利用外資 億美元，實際利用外資 億元，分別增長 %和%；全年自營出口 億美元，增長 % ★ 年末全區(qū)戶籍人口 萬人，比上年末增加 萬人 ★ 全區(qū)凈增就業(yè)崗位 15560 個，幫助失業(yè)人員實現(xiàn)再就業(yè) 5954 人 ★ 全年城鎮(zhèn)居民人均可支 配收入 18870 元，增長 %；全年農(nóng)民人均純收入 9615 元，增長 %；年末城鄉(xiāng)居民儲蓄余額 億元，人均 萬元 余杭區(qū)市民總體素質(zhì)較高，居民儲蓄連年遞增、消費性支出也日益增加，購買力處于華東地區(qū)較高水平，市場潛力很大。 良渚文化是我國長江下游太湖流域一支重要的古文明。良渚文化中物質(zhì)文化十分發(fā)達 ,以鼎、豆、盤、雙鼻壺、帶流壺、帶流杯、尊、簋為典型器 ,用于祭禮的玉器更為發(fā)達 ,墓葬規(guī)格、聚落布局體現(xiàn)出嚴格的等級差別。 所以該項目的定位是： 中國茶第一城 第四節(jié)項目類型及形象定位 一、建筑風(fēng)格定位 以 茶文 化為核心， 良渚文化為背景， 園林綠化為襯托 ，融 江南水鄉(xiāng) 的 美景，形成 古樸，典雅，幽靜 ， 別具風(fēng)貌的布局及建筑風(fēng)格特色， 充分展示民俗、文化風(fēng)情， 具有濃郁的民族特色和古典建筑風(fēng)格 。 第二節(jié) 項目 SWOT 分析 圖表 6： XX農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟文化中心 SWOT 分析 第三節(jié)項目總體定位 XX農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟文化中心 定位于集 龍井 茶 和 蘑菇、果蜜餞、優(yōu)質(zhì)糧油等綠色食品的生產(chǎn)、加工、銷售、 文化 服務(wù)為一體的綜合大型項目， 充分發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)、傳媒、創(chuàng)新等新生代優(yōu)勢，整合茶 、酒 行業(yè)優(yōu)勢資源， 借助良渚文化的深厚底蘊， 聯(lián)合余杭區(qū)經(jīng)濟實力強，人口素質(zhì)高，生活水平較高； 江南有較好的茶葉和綠色食品產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，便于資源整合； 余杭區(qū)優(yōu)越的區(qū)位交通條件； 余杭的歷史文化厚重，可開發(fā)利用元素豐富； 符合國家大力發(fā)展服務(wù)貿(mào)易的政策要求，地 方政府支持力度大 江浙茶市場、綠色食品市場競爭異常激烈； 全國各地茶場、茶文化城進入建設(shè)高峰期，占有市場先發(fā)優(yōu)勢 余杭發(fā)展文化服務(wù)業(yè)的緊迫感不強，缺乏品牌領(lǐng)先意識； 余杭區(qū)的文脈紛繁復(fù)雜； 規(guī)劃用地處于建設(shè)初期，基礎(chǔ)設(shè)施落后； 項目開發(fā)者新進入茶葉、綠色食品市場，行業(yè)經(jīng)驗和資 源有限； 區(qū)域人流、物流、信息流密集，商項目管理和營銷水平有待提高； 后期可開發(fā)用地空間受開發(fā)區(qū)整體規(guī)劃制約； 華東區(qū)缺乏國際化、現(xiàn)代化、信息化的農(nóng)貿(mào)中心； 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)、體驗經(jīng)濟的興起； 余杭區(qū)商業(yè)地產(chǎn)前景巨大； 江南地域文化未很好地與實體產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，開發(fā)程度普遍不夠； 余杭目前的商業(yè)門檻比較低，外來資本可進入性強； 余杭缺乏系統(tǒng)整理良渚文化、展示本地文化的載體 領(lǐng)先者戰(zhàn)略 補缺者戰(zhàn)略 挑戰(zhàn)者戰(zhàn)略 追隨者戰(zhàn)略 36 商務(wù)部 食品土畜 進出口商會 ，擁有辦公、餐飲、休閑、娛樂的多層次功能。良渚文化的錢山漾一地出土有絹片、絲帶和絲線，是中國遠古時代最重要的家蠶絲織物。 1994 年初，國務(wù)院將良渚遺址列入中國政府向聯(lián)合國組織推薦“世界遺產(chǎn)名錄”的預(yù)備清單。恩格爾系數(shù)繼續(xù)下降， 2021 年城鄉(xiāng)居民的恩格爾系數(shù)分別為 %和 %，分別比上年下降了 和 個百分點。 四、人口環(huán)境 余杭先民，早在新石器時期，于良渚、瓶窯一帶形成聚落。因境內(nèi)地形不同，小氣候差異明顯，春、冬、夏季風(fēng)交替，冷暖空氣活動頻繁，春雨連綿，風(fēng)向多變，天氣變化較大。 32 余杭多條交通要道的匯集使其成為全國經(jīng)濟貿(mào)易的重要樞紐之一，也成為眾賈云集、商鋪薈萃的寶地 。 其中 江南運河 段 自長江南岸諫壁口經(jīng) 丹陽 、 常州 、 無 錫 、蘇州、平望至杭州。 “ 栽下梧桐樹，引來金 鳳凰 ” ， 優(yōu)越的投資環(huán)境吸引了眾多的海內(nèi)外投資者來余杭投資創(chuàng)業(yè)，在贏得自身發(fā)展壯大的同時，也推動了余杭經(jīng)濟的發(fā)展。 和悠久的歷史一樣燦爛的，是余杭輩出的人才。 余杭高新農(nóng)業(yè) 開發(fā)區(qū)總占地面積為 5000 畝，內(nèi)有高新農(nóng)業(yè)創(chuàng)業(yè)園、農(nóng)產(chǎn)品加工區(qū)和科技培訓(xùn)服務(wù)區(qū)。XX的電子商務(wù)還 提供直接到達喜愛中國文化外籍目標客戶手上的海外傳播渠道，甚至提供可以直接貿(mào)易結(jié)算的國際電子商務(wù)分銷系統(tǒng)，以全面支持和幫助入住企業(yè)達到走向海外的目標。而申 報綠色 食品涉及到環(huán)境監(jiān)測、食品質(zhì)量監(jiān)測及綠色食品標志服務(wù)和標志使用等費 用， 中小規(guī)模生產(chǎn) 企業(yè)對綠色食品還需 有力的政策扶持，加上他們在獲得標志后 是否能 從市場上獲得經(jīng)濟效益 的 信心 并不足，浙江地區(qū) 至今還缺乏對開發(fā)綠色食品強有力的政策、資金、稅收優(yōu)惠政策及項目 ，本項目開發(fā)可以填補這一空白。 25 龍井茶作為中國十大名茶之首， 受銷售價格過高的影響，在出口中只 占微乎其微的份 額，國外消費者對這種馳名中國的茶葉知之甚少，不能不說是非常遺憾 。 每年， 被評定為特級和精品的西湖龍井茶分別在 4600 斤和 3500 斤左右 ，基本與產(chǎn)量持平 。 茶市簡介：是一個新興而具有發(fā)展前景的區(qū)域性重點市場，是浙西地區(qū)目前規(guī)模最大的茶葉交易市場。目前，市場聯(lián)結(jié)共連接松陽縣及周邊遂昌、武義等茶園 30 萬畝，帶動茶農(nóng) 15 萬戶，吸引了上海、安徽、 山東、黑龍江等全國 20 多個?。ㄊ校┑牟枭?，本縣及周邊縣市茶園基地面積 25 萬畝，帶動茶農(nóng) 8 萬戶增收，先后被列為“省重點市場”、“省 23 骨干農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)”、“省三星級文明規(guī)范市場”等稱號。杭州西湖茶葉市場以一流的設(shè)施、優(yōu)良的服務(wù)及嚴格的管理為廣大經(jīng)營戶和消費者提供良好經(jīng)營條件，市場宗旨是“服務(wù)一方，造福大眾。尤其在北京、上海、濟南、杭州等地市場的銷售量占全縣龍井茶產(chǎn)量的 60%以上。 二、 浙江及周邊地區(qū)茶 葉市場競爭情況 浙江省是 茶 發(fā)展比較快的省份，開發(fā)早，企業(yè)和茶農(nóng)熱情高，出口公司開發(fā)國際市場積極，政府引導(dǎo)及時、措施有力。 目前，商品茶質(zhì)量良莠不齊，價格缺乏誠信， 國內(nèi)茶葉沒有知名品牌，出口 茶葉 只能以原料茶為主，受制于人， 難以開拓市場。由于我國 茶葉 經(jīng)營以家庭經(jīng)營為主，經(jīng)營者普遍對管理重視不夠，管理人員基本上沒有受過管理專業(yè)培訓(xùn)， 20 家重點茶市中投資過億的僅 3家，其他較均在 1300 萬左右，交易額 5 億以上的也不到 50%， 很多現(xiàn)有茶葉生產(chǎn)和茶葉銷售企業(yè)的潛力難以發(fā)揮， 茶葉 項目投資缺乏有效管理，經(jīng)濟效益尚未顯現(xiàn)。 （二）經(jīng)營企業(yè)數(shù)量多，龍頭企業(yè)少，家庭式、小農(nóng)性質(zhì)的企業(yè)多，現(xiàn)代全球化企業(yè)少，產(chǎn)品品牌多，名牌少。 從以上幾個以農(nóng) 產(chǎn)品為主題的文化城來看 ， 僅為單純某個產(chǎn)業(yè)的交易市場，尚未 體現(xiàn)文化城規(guī)模聚集效應(yīng)或其他更深層次的功能。目前，該縣現(xiàn)有茶園面積 萬畝，每年的茶葉交易量在 5000 噸以上。目前，一些規(guī)模較大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場配合新型的電子設(shè)備，正在積極拓展面向零售終端的配送業(yè)務(wù)，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場＋超市、配送中心＋超市等嶄新的業(yè)態(tài)、模式得到了快速發(fā)展。 當(dāng)前，我國農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢： 一是向規(guī)?；较虬l(fā)展。 ? 市場覆蓋率高 中國綠色食品發(fā)展之初，出口國家僅限于歐洲、美國、日木等少數(shù)幾個發(fā)達國家。 19962021 年，綠色食品出口平均增長速度為42%。目前，中國北京、上海、 天 津、哈爾濱、南京、酉安、深圳等國內(nèi)大中城市相繼組建了綠色食品專業(yè)營銷網(wǎng)點和流通渠道，市場覆蓋面口益擴大，市場占有率越來越高。 二、綠色食品 市場宏觀環(huán)境分析 1．綠色食品發(fā)展情況 我國于 1990 年正式開始發(fā)展綠色食品。 但是從縱向發(fā)展來看， 中國 茶葉 全球地位在下降。 另外，根據(jù)中國茶業(yè)網(wǎng)茶飲料行業(yè)研究報告， 茶飲料 正 成為世界飲料界新的流行趨勢。 現(xiàn)今 中國 茶葉 內(nèi)銷 7080%靠的是這種產(chǎn)銷見面的市場批發(fā)模式，因此也培育了北京馬連道、山東濟南、廣州芳村、上海大不同等超大型專業(yè) 茶葉 市場。XX 農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟文化中心 的建成將以 商務(wù)部食品土畜進出口商 會標準為保證，規(guī)范當(dāng)?shù)夭枞~和 綠色食品市場的經(jīng)營，通過文化價值使茶葉和綠色食品的經(jīng)營方式走上國際化道路，促進當(dāng)?shù)夭?文化發(fā)展，提升當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)水平 ， 幫助中國有實力的茶企業(yè)打造中國綠茶國際品牌， 規(guī)范綠色產(chǎn)品質(zhì)量， 銷售中國高附加值茶葉及中國茶文化產(chǎn)品。 三、規(guī)范 食品 經(jīng)營、打造 國際 品牌 據(jù)有關(guān)資料，全國有 8000 萬茶農(nóng)，內(nèi)銷市場總體上是小規(guī)模，分散經(jīng)營的 9 市場，在內(nèi)銷 茶葉 市場中，無論是生產(chǎn)、加工企業(yè)、還是零售企業(yè) ，年銷售金額均較低。 與歐美發(fā)達國家相比，五千年的文化積淀是我國巨大的文