【正文】 5 第一章 項(xiàng)目概述 第一節(jié) 項(xiàng)目背景 我國是世界農(nóng)業(yè)生產(chǎn)大國， 2021 年農(nóng)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的 %，農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)出口額分別占我國進(jìn)出口總額的 %和 %。 茶是中華民族的舉國之飲。茶內(nèi) 所含的茶多酚、咖啡堿、脂多糖等化合物對(duì)人體有保健和藥效作用的成分。由于與環(huán)境保護(hù)有關(guān)的事物國際上通常都冠之以 “ 綠色 ” ，為了更加突出這類食品出自良好生態(tài)環(huán)境，因此定名為綠色食品 ， 涉及糧油、果品、蔬菜 、畜禽蛋奶、水海產(chǎn)品、酒類和飲料等領(lǐng)域。 截止到 2021 年 底 ，我 國綠色食品企業(yè)總數(shù)已達(dá) 2836 家，有效使用綠色食品標(biāo)志的產(chǎn)品總數(shù)達(dá) 6496 個(gè)，年銷售額超過 6 860 億元，綠色食品產(chǎn)業(yè)發(fā)展的水平繼續(xù)提升， 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，區(qū)域比較優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步顯 現(xiàn)。 目前，全國各地紛紛打造與實(shí)業(yè)相結(jié)合的 經(jīng)濟(jì)文化城 ，如數(shù)碼文化城、影視經(jīng)濟(jì)文化城 等。 第二節(jié) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 為配合我國在 2021 年國際服務(wù)貿(mào)易進(jìn)出口總額達(dá)到 4000 億美元的目標(biāo)，上海 XX 國際文化有限公司 將 建造以茶葉 為主題，并逐步覆蓋延伸至 蘑菇、果蜜餞、 綠色大米、食用油、面、綠色水產(chǎn)等綠色食品 市場(chǎng)， 集茶葉 、綠色食品 批發(fā)、零售、飲食文化和建筑文化于一體的專業(yè)性大 型 市場(chǎng) ―― XX農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟(jì)文化中心 。地面由 3 棟主題建 7 筑組成，分別含交易功能、文化展示功能、招商貿(mào)易功能等。 服務(wù)貿(mào)易分為商業(yè)服務(wù)、通訊服務(wù)、建筑及相關(guān)的工程服務(wù)、分銷服務(wù)、教育服務(wù)、環(huán)境服務(wù)、金融服務(wù)、與醫(yī)療有關(guān)的服務(wù)與社會(huì)服務(wù)、旅游及與旅行有關(guān)的服務(wù)、娛樂文化和體育服務(wù)、運(yùn)輸服務(wù)、其他服務(wù)等 12個(gè)類別 。二是努力營造加快服務(wù)貿(mào)易發(fā)展的宏觀環(huán)境，推動(dòng)建立全國服務(wù)貿(mào)易協(xié)調(diào)管理機(jī)制。 04 年以來商務(wù)部投入了大量資金用于農(nóng)產(chǎn)品服務(wù)貿(mào)易的公共服務(wù)， 為進(jìn)一步幫助農(nóng)產(chǎn)品企業(yè)開拓市場(chǎng)，商務(wù)部將通過推介展會(huì)和組織企業(yè)參展，指導(dǎo)企業(yè)有針對(duì)性地參加“科隆國際食品展”等國際展會(huì)，在“農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易專題”網(wǎng)站設(shè)立“國際展會(huì)”專欄等舉措，幫助農(nóng)產(chǎn)品企業(yè)“走出去”。 從國際市場(chǎng)交易實(shí)踐看，美國、阿根廷等美洲大國通過科技手段，即將 初級(jí)農(nóng)產(chǎn)品加工向深度加工和精度加工發(fā)展 農(nóng)產(chǎn)品 。通過文化和農(nóng)畜產(chǎn)品的交融，也可以實(shí)現(xiàn)成倍乃至數(shù)百倍增值 ， 星巴克咖啡就是成功的范例。但農(nóng)業(yè)高新技術(shù)在很多地方與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不配套，缺少傾斜性的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)投入。 雖然無公害 綠色 農(nóng)產(chǎn)品的發(fā)展取得了很大的成 就，但綜合來看衛(wèi)生安全仍然存在很嚴(yán)重的問題。 我國高檔茶 葉如西湖龍井等 在國外沒有市場(chǎng) ，主要原因在于 沒有像“立頓” 、“三得利” 一樣代表高檔茶的中國品牌。 四、發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)、拓展海外市場(chǎng) 余杭區(qū)比鄰浙江省會(huì)杭州。 浙江當(dāng)?shù)匚幕滋N(yùn)深厚，杭州、紹興古代均是詩人文者的聚居地， XX 農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟(jì)文化中心 建在杭州，將利用地理優(yōu)勢(shì)，借助茶文化向海外推廣龍井茶， 將茶葉生產(chǎn) 和黃酒釀造與 文化相融合，提升茶葉和黃酒產(chǎn)業(yè)的檔次和內(nèi)涵，增加產(chǎn)業(yè)附加值，促進(jìn)我國服務(wù)進(jìn)出品貿(mào)易值的同時(shí)，可帶動(dòng)余杭高新農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展，活躍當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)。為適應(yīng)市場(chǎng)需求而作出的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，傳統(tǒng)歷史名茶的挖掘，名優(yōu)茶的應(yīng)市，給了消費(fèi)者極大的挑選余地，同時(shí)也培育和刺激了新的消費(fèi)，促使了內(nèi)銷市場(chǎng)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。國內(nèi)飲茶人口每增加 1%，消費(fèi)量增加 4 萬噸；達(dá) 50%時(shí)，消費(fèi)量則達(dá)到 200萬噸。進(jìn)入 90 年代，世界 茶飲料 以 %的年增長(zhǎng)速度遞增，被譽(yù)為 新時(shí)代飲料 而風(fēng)靡世界。 我國茶產(chǎn)業(yè)規(guī)模巨大，進(jìn)軍國際健康飲料市場(chǎng)將成為我國茶產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)。 2021 年我國茶樹種植面積為 1143 萬平方米 ，居世界首位； 茶葉 產(chǎn)量為 69 萬噸 ， 茶葉 出口量為 2496 萬噸 。 中國茶的出口賣值低 ，以 浙江省珠茶 為例， 低價(jià)競(jìng)爭(zhēng) 導(dǎo)致價(jià)格連年下跌 。在政府的大力倡導(dǎo)和支持下，開發(fā)綠色食品已成為越 來越多中國企業(yè)的追求，目前全國參與綠色食品開發(fā)的企業(yè)已達(dá)到 6000 多家，年生產(chǎn)總值超過 1000 億元，絕大部分企業(yè)由于憑借開發(fā)綠色食品而效益大增，競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力不斷增強(qiáng)。 1998 年，我國的綠色食品產(chǎn)品總數(shù)僅為 1714 個(gè)，實(shí)物總量為 840 萬噸。同時(shí)，綠色食品出 口呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。 2．綠色食品出口現(xiàn)狀 近年來中國綠色食品發(fā)展迅速，在總量規(guī)模不斷擴(kuò)大的同時(shí)，出口也保持了較快的 增長(zhǎng)，并呈現(xiàn)出 四大特點(diǎn) 。 20212021 年，綠色食品出口平均增長(zhǎng)速度為 105%； 2021 年，綠色食品出口額占全國農(nóng)產(chǎn)品出口額 億美元的 %。上述二項(xiàng)指標(biāo)的集中，有利于發(fā)揮區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。為了開拓國外市場(chǎng)，近年來，在鞏固提高現(xiàn)有市場(chǎng)占有率的同時(shí)，中國綠色食品企業(yè)加大了對(duì)亞洲各國、南美洲國家、大洋洲國家、俄羅斯、北歐及東歐等國家的出口，增長(zhǎng)績(jī)效明顯。 三、國內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)情況 我國農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)起步于城鄉(xiāng)間的馬路邊、空地旁，經(jīng)過改革開放 20 多年的發(fā)展，目前大多市場(chǎng)已“登堂入室”，形成了產(chǎn)業(yè)規(guī)模。我國億元以上投資規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的數(shù)量逐年增加，市場(chǎng)單體規(guī)模迅速擴(kuò)大，涌現(xiàn)出一批輻射能力強(qiáng)，社會(huì)知名度高的大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。 三是經(jīng)營環(huán)境有了改觀，各地市場(chǎng)普遍進(jìn)入新一輪升級(jí)改造期。 目前，南北各地一些新型農(nóng)貿(mào) 產(chǎn)品交易市場(chǎng)在市場(chǎng)功能、市場(chǎng)服 務(wù)、食品市場(chǎng)管理等方面進(jìn)行了有益的探索，已經(jīng)引起了經(jīng)濟(jì)界的廣泛關(guān)注。以下選取 我國不同地區(qū) 與茶、酒產(chǎn)業(yè)相關(guān)的 幾個(gè) 文化城。但目前，該區(qū)域尚無功能齊全的茶文化城 和茶葉專業(yè)市場(chǎng) 。市場(chǎng)一期總投資 5000 多萬元，占地面積 37600 平方米，總建筑面積 23546 平方米，商鋪面積 平方米，共有商鋪 350多間，商務(wù)辦公寫字樓 5600 多平方米。 由于 投資建造成本 龐大 ，有些仍處于籌劃或在造階段。我國 紅茶 區(qū)主要在廣東、云南，烏龍茶 區(qū) 主要在福建， 花茶 區(qū)主要在福建、廣西、湖南等，名優(yōu)茶區(qū)主要有浙江、湖南、四川、安徽等省及主要的茶區(qū)。目前國內(nèi)茶樹種植以農(nóng)戶為主體，平均每戶僅１畝左右。重點(diǎn)茶市的攤位或店鋪從 100－ 700 不等，多零散租賃給茶農(nóng)、茶商，這些經(jīng)營企業(yè)中由于缺乏龍頭企業(yè)和知名品牌。 （四） 市場(chǎng)通路 不寬。作為 商品茶 葉 有農(nóng)產(chǎn)品和食品的雙重特性，產(chǎn)品的特殊性決定了 茶葉 市場(chǎng)開發(fā)及通路建設(shè)的差異和難度。中國有近千個(gè) 茶葉 品牌。由于 茶 20 葉 企業(yè)經(jīng)營規(guī)模小、品牌意識(shí)淡薄，知識(shí)產(chǎn)權(quán)（專利、版權(quán)、商標(biāo)）方面投入不足，導(dǎo)致 茶葉 市場(chǎng)運(yùn)營不規(guī)范、質(zhì)量不穩(wěn)定，消費(fèi)者購買力受阻，從而制約了 茶葉 市場(chǎng)的深度拓展。浙江省 1997 年 有機(jī)茶 產(chǎn)銷量?jī)H有 8噸， 1998 年 50 噸， l999 年 300 噸， 2021 年達(dá)到 1000 噸。做到辦證納稅方便快捷，技術(shù)咨詢熱情周到。來自各地的 350多家茶葉經(jīng)營單位和個(gè)人在市場(chǎng)長(zhǎng)年經(jīng)營，名茶暢銷全國 22 個(gè)省市和地區(qū)，是目前浙江省規(guī)模最大的名茶市場(chǎng)，被省、市命名為先進(jìn)農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、星級(jí)文明規(guī)范市場(chǎng)。 22 軟件服務(wù)：市場(chǎng)同時(shí)配有冷庫 3只和餐廳、娛樂等配套設(shè)施，提供包裝、運(yùn)輸?shù)热轿坏姆?wù)?！? ? 松陽浙南茶葉市場(chǎng) 地理位置：位于浙江松陽縣城關(guān)鎮(zhèn) 交通狀況：龍麗省道、龍麗高速路經(jīng)市場(chǎng)，交通便利、輻射面廣 經(jīng)營產(chǎn)品 ：以松陽銀猴、香茶等名茶為主，是浙江省最大的綠茶集散地 經(jīng)營情況： 2021年松陽縣浙南茶葉市場(chǎng)茶葉交易量達(dá) ，交易額 億元，市場(chǎng)交易持續(xù)增加，連續(xù)多年位居全省之首。以松陽、 遂昌、武義、蓮都的茶園基地為基礎(chǔ)，以市場(chǎng)為依托，集物流受理、信息配載、零擔(dān)托運(yùn)、倉儲(chǔ)配送、貨物中轉(zhuǎn)、車輛停放等綜合配套服務(wù)于一體的物流中心。松陽名優(yōu)茶通過該市場(chǎng)除銷往國內(nèi)上海、江蘇、山東、廣東、陜西、甘肅等 20 多個(gè)省、市、自治區(qū)外，還遠(yuǎn)銷港澳、歐美、東南亞各國。旺季每天進(jìn)場(chǎng)交易人數(shù)達(dá) 8000 余人次，成為浙、贛、皖三省交界處茶葉產(chǎn)品的集散中心，茶葉價(jià)格的形成中心和茶葉信息的發(fā)布中心。目前開化龍頂已遠(yuǎn)銷德國及其它國家和地區(qū)，輻射度 24 日益擴(kuò)大，大批量的名優(yōu)茶源源不斷地銷往京、津、魯、滬、杭、晉等大中城市，市場(chǎng)占有率有了明顯擴(kuò)大。 西湖龍井 居中國名茶之冠 ， 產(chǎn)于浙江省杭州市西湖周圍的群山之中。 今年杭州西湖龍井的總產(chǎn)量比去年減少 20％左右，所以價(jià)格也出現(xiàn)了上揚(yáng)。 杭州西湖龍井茶葉有限公司總經(jīng)理戚國偉 稱 ，每年 2至 3月 份，西湖龍井春茶還沒上市，外省打著龍井茶旗號(hào)的茶葉鋪天蓋地沖進(jìn)浙江 ， 假冒偽劣產(chǎn)品 充斥龍井茶市場(chǎng)， 影響了西湖龍井在消費(fèi)者心中的美譽(yù)度。 四、浙江地區(qū)綠色食品市場(chǎng) 微觀分析 以浙江省寧波市的綠色食品市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r為例，國內(nèi)綠色食品市場(chǎng)有以下特征： 銷售網(wǎng)絡(luò)建設(shè)滯后 部分地方 部門和企業(yè)決策層僅僅考慮從短期內(nèi)能不能達(dá)到較高的經(jīng)濟(jì)效益，并未從農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、環(huán)境保護(hù)、食品與健康的高度來認(rèn)識(shí)開發(fā)綠色食品對(duì)個(gè)地區(qū)、個(gè)企業(yè)和農(nóng)業(yè)、農(nóng)村發(fā)展的意義調(diào)查表明， 消費(fèi)者 能夠分得清“綠色”認(rèn)證標(biāo)志的只有 ，甚至有相當(dāng)部分消費(fèi)者 以為綠顏色的食品、天然的食品或保健食品就是綠色 食品由于對(duì)綠色食品的認(rèn)識(shí)不夠，導(dǎo)致沒有很好地引導(dǎo)消費(fèi)，更無悉心設(shè)置專賣點(diǎn)、專賣店，結(jié)果形成了“不識(shí)貨者不去買，識(shí)貨者找不到，于是好貨不好銷”的惡性循環(huán) 。 而許多發(fā)達(dá)國家和新興的工業(yè)化國家強(qiáng)化了農(nóng)業(yè)環(huán)保技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，由于技術(shù)條件和安全性指標(biāo)達(dá)不到進(jìn)口國的要求，我市的部分青花菜、毛豆、茶葉、海產(chǎn)品、水果等進(jìn)不了日 本 、歐盟、美國等 市場(chǎng)。 第三節(jié) XX 農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟(jì)文化中心 項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析 XX農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟(jì)文化中心 將定位作為華東地區(qū)最大，并走向世界的茶葉 、 綠色食品 集散地和流通地，形成依托茶文化的服務(wù)貿(mào)易集聚點(diǎn)，充分發(fā)揮產(chǎn)品輻射功能、價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能，帶動(dòng)江浙兩省的茶 葉與 綠色食品 的物質(zhì) 消費(fèi)和 消費(fèi)的大市場(chǎng)上。同時(shí)， XX 農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟(jì)文化中心 的商鋪 可借助商務(wù)部 食品土畜 進(jìn)出口商會(huì)的 渠道 網(wǎng)絡(luò)， 拓展其出口渠道，同時(shí) 規(guī)范龍井茶市場(chǎng)的出口質(zhì)量和品牌，并為商鋪 保證 其 招商， 產(chǎn)品與文化的整合、 XX 國際 的電子商務(wù)平臺(tái)、 出口商會(huì)的 渠道 網(wǎng)絡(luò)保障 形成 XX 與商務(wù)部的雙贏合作平臺(tái)。 XX 農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟(jì)文化中心 還計(jì)劃在未來 向 產(chǎn)茶基地和 釀酒 加工廠 等農(nóng)副產(chǎn)品深度加工業(yè)延伸 ， 形成 生產(chǎn)、 加工、銷售、包裝一條龍，并帶動(dòng)茶具 、包裝、 旅游等相關(guān)茶和綠色食品 產(chǎn)業(yè)，打造中國自己的茶葉產(chǎn)業(yè)鏈 和綠色食品生產(chǎn)基地 ，打造國內(nèi)最大的茶 品牌 、綠色品牌 ， 成為 龍井茶和綠色食品 等 行業(yè)的領(lǐng)先 者 。 28 圖表 4： XX 農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟(jì)文化中心 3大平臺(tái) 借助 電子商務(wù) 網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)和產(chǎn)業(yè)鏈延伸的帶動(dòng)作用， 據(jù)保守估計(jì)， 未來 3年內(nèi)， XX 農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟(jì)文化中心 可每日接待客流量 2021 人，每鋪位每日成交筆數(shù) 50筆，平均交易金額 70元，網(wǎng)上每日成交筆數(shù) 5000 筆，平均交易金額 300 元。為建設(shè)一個(gè)農(nóng)業(yè)創(chuàng)業(yè)的平臺(tái)，今年以來，余杭區(qū)已投資 6000 萬元，對(duì)該園區(qū)進(jìn)行了大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 2021 年社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展指數(shù)列全國縣（市）第 20位。既有天目諸山的靈秀之氣又得東南沿海浩蕩之風(fēng)的余杭，素稱文物之邦，人文薈萃之地，古往今來英才輩出，代有其人。 余杭交通便利、環(huán)境優(yōu)越、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 二、道路交通 杭寧高速公路 杭寧高速公路（浙江段）是國家規(guī)劃建設(shè)的全國十二條國道主干線和長(zhǎng)江三角洲寧波至南京高速公路的組成部分，也是浙江省 “ 二縱、二橫、十八連、三繞、三通道 ” 高速公路主網(wǎng)架建設(shè)的重點(diǎn)工程。 她 從華北平原直達(dá)長(zhǎng)江三角洲 ,地形平坦 ,河湖交織，沃野千里，自古是中國主要糧、棉、油、蠶桑、麻產(chǎn)區(qū)。平望至杭州有 3 條航線，即東、中、西線，如以東線計(jì)算 ,全長(zhǎng) 公里，大部分底寬 20米，水深 2米 ,一般可通航 40～ 100 噸級(jí)船舶 ,年貨運(yùn)量達(dá)1600 余萬噸。區(qū)內(nèi)道路分主干道、次干道、支路三個(gè)層次，形成縱橫交錯(cuò)、布局合理、方便運(yùn)輸、利于生產(chǎn)的路網(wǎng)體系；同時(shí)將示范中心與運(yùn)河的交通聯(lián)結(jié)起來，充分發(fā)揮運(yùn)河的航運(yùn)功能，為示范中心服務(wù)。 三、自然資源 余杭 境內(nèi)自然資源豐富。 余杭地處北亞熱帶南緣季風(fēng)氣候區(qū)。常年 6月中旬入梅， 7月上旬出梅，雨量相對(duì)集中，梅雨結(jié)束即進(jìn)入盛夏，受熱帶高壓控制，盛行下沉氣流，天氣晴熱、溫度高、日照強(qiáng)、蒸發(fā)大，易有伏夏。雨熱同季，有利于葉莖類作物和瓜果生產(chǎn)。秦統(tǒng)一中國后，有大量居民遷徙余杭，以后各朝，尤其在南宋，北方人口大量移入，幾經(jīng)民族融合，已無直接后裔。 33 余杭區(qū) 居民生活穩(wěn)步提高。年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額 億元，增長(zhǎng)%；人均儲(chǔ)蓄余額達(dá) 萬元，增長(zhǎng) %。 余杭是中華文明曙光升起的地方 ，是距今 5300 至 4000 年的良渚文化的發(fā)祥地。 2021年，浙江省政府成立了良渚遺址申報(bào)“世界 遺產(chǎn)名錄”領(lǐng)導(dǎo)小組，并建設(shè)良港國家遺址公園。八十年代以來，反山、瑤山、匯觀山等高臺(tái)土冢與祭壇遺址相復(fù)合。良渚文化時(shí)期的食物以水稻為主。良渚文化尊崇禮儀，飲食精良， 物產(chǎn)豐富，食物充足 ，奠定了飲茶的文化基礎(chǔ)。 項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)龍井茶和 綠色食品 產(chǎn)業(yè)鏈的一條龍服務(wù)， 引領(lǐng)中國茶 業(yè) 發(fā)展的新方向，力爭(zhēng) 2021 年發(fā)展成 兩大 行業(yè)一流公司，年 交易 額超過 15億元 ， 成為全球龍井和 綠色食品 貿(mào)易中心與信息傳播