【正文】 5 第一章 項目概述 第一節(jié) 項目背景 我國是世界農(nóng)業(yè)生產(chǎn)大國， 2021 年農(nóng)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的 %，農(nóng)產(chǎn)品進出口額分別占我國進出口總額的 %和 %。 茶是中華民族的舉國之飲。茶內(nèi) 所含的茶多酚、咖啡堿、脂多糖等化合物對人體有保健和藥效作用的成分。由于與環(huán)境保護有關(guān)的事物國際上通常都冠之以 “ 綠色 ” ，為了更加突出這類食品出自良好生態(tài)環(huán)境，因此定名為綠色食品 ， 涉及糧油、果品、蔬菜 、畜禽蛋奶、水海產(chǎn)品、酒類和飲料等領(lǐng)域。 截止到 2021 年 底 ，我 國綠色食品企業(yè)總數(shù)已達 2836 家，有效使用綠色食品標(biāo)志的產(chǎn)品總數(shù)達 6496 個，年銷售額超過 6 860 億元，綠色食品產(chǎn)業(yè)發(fā)展的水平繼續(xù)提升， 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，區(qū)域比較優(yōu)勢進一步顯 現(xiàn)。 目前，全國各地紛紛打造與實業(yè)相結(jié)合的 經(jīng)濟文化城 ，如數(shù)碼文化城、影視經(jīng)濟文化城 等。 第二節(jié) 項目簡介 為配合我國在 2021 年國際服務(wù)貿(mào)易進出口總額達到 4000 億美元的目標(biāo)，上海 XX 國際文化有限公司 將 建造以茶葉 為主題，并逐步覆蓋延伸至 蘑菇、果蜜餞、 綠色大米、食用油、面、綠色水產(chǎn)等綠色食品 市場， 集茶葉 、綠色食品 批發(fā)、零售、飲食文化和建筑文化于一體的專業(yè)性大 型 市場 ―― XX農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟文化中心 。地面由 3 棟主題建 7 筑組成，分別含交易功能、文化展示功能、招商貿(mào)易功能等。 服務(wù)貿(mào)易分為商業(yè)服務(wù)、通訊服務(wù)、建筑及相關(guān)的工程服務(wù)、分銷服務(wù)、教育服務(wù)、環(huán)境服務(wù)、金融服務(wù)、與醫(yī)療有關(guān)的服務(wù)與社會服務(wù)、旅游及與旅行有關(guān)的服務(wù)、娛樂文化和體育服務(wù)、運輸服務(wù)、其他服務(wù)等 12個類別 。二是努力營造加快服務(wù)貿(mào)易發(fā)展的宏觀環(huán)境，推動建立全國服務(wù)貿(mào)易協(xié)調(diào)管理機制。 04 年以來商務(wù)部投入了大量資金用于農(nóng)產(chǎn)品服務(wù)貿(mào)易的公共服務(wù)， 為進一步幫助農(nóng)產(chǎn)品企業(yè)開拓市場，商務(wù)部將通過推介展會和組織企業(yè)參展，指導(dǎo)企業(yè)有針對性地參加“科隆國際食品展”等國際展會，在“農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易專題”網(wǎng)站設(shè)立“國際展會”專欄等舉措，幫助農(nóng)產(chǎn)品企業(yè)“走出去”。 從國際市場交易實踐看，美國、阿根廷等美洲大國通過科技手段，即將 初級農(nóng)產(chǎn)品加工向深度加工和精度加工發(fā)展 農(nóng)產(chǎn)品 。通過文化和農(nóng)畜產(chǎn)品的交融，也可以實現(xiàn)成倍乃至數(shù)百倍增值 ， 星巴克咖啡就是成功的范例。但農(nóng)業(yè)高新技術(shù)在很多地方與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不配套，缺少傾斜性的技術(shù)、經(jīng)濟投入。 雖然無公害 綠色 農(nóng)產(chǎn)品的發(fā)展取得了很大的成 就，但綜合來看衛(wèi)生安全仍然存在很嚴(yán)重的問題。 我國高檔茶 葉如西湖龍井等 在國外沒有市場 ，主要原因在于 沒有像“立頓” 、“三得利” 一樣代表高檔茶的中國品牌。 四、發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟、拓展海外市場 余杭區(qū)比鄰浙江省會杭州。 浙江當(dāng)?shù)匚幕滋N深厚，杭州、紹興古代均是詩人文者的聚居地， XX 農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟文化中心 建在杭州，將利用地理優(yōu)勢，借助茶文化向海外推廣龍井茶， 將茶葉生產(chǎn) 和黃酒釀造與 文化相融合，提升茶葉和黃酒產(chǎn)業(yè)的檔次和內(nèi)涵，增加產(chǎn)業(yè)附加值，促進我國服務(wù)進出品貿(mào)易值的同時，可帶動余杭高新農(nóng)業(yè)經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展，活躍當(dāng)?shù)亟?jīng)濟。為適應(yīng)市場需求而作出的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，傳統(tǒng)歷史名茶的挖掘，名優(yōu)茶的應(yīng)市，給了消費者極大的挑選余地，同時也培育和刺激了新的消費，促使了內(nèi)銷市場的穩(wěn)定增長。國內(nèi)飲茶人口每增加 1%，消費量增加 4 萬噸；達 50%時，消費量則達到 200萬噸。進入 90 年代，世界 茶飲料 以 %的年增長速度遞增，被譽為 新時代飲料 而風(fēng)靡世界。 我國茶產(chǎn)業(yè)規(guī)模巨大，進軍國際健康飲料市場將成為我國茶產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新增長點。 2021 年我國茶樹種植面積為 1143 萬平方米 ，居世界首位； 茶葉 產(chǎn)量為 69 萬噸 ， 茶葉 出口量為 2496 萬噸 。 中國茶的出口賣值低 ，以 浙江省珠茶 為例， 低價競爭 導(dǎo)致價格連年下跌 。在政府的大力倡導(dǎo)和支持下，開發(fā)綠色食品已成為越 來越多中國企業(yè)的追求，目前全國參與綠色食品開發(fā)的企業(yè)已達到 6000 多家，年生產(chǎn)總值超過 1000 億元，絕大部分企業(yè)由于憑借開發(fā)綠色食品而效益大增，競爭實力不斷增強。 1998 年，我國的綠色食品產(chǎn)品總數(shù)僅為 1714 個，實物總量為 840 萬噸。同時，綠色食品出 口呈快速增長趨勢。 2．綠色食品出口現(xiàn)狀 近年來中國綠色食品發(fā)展迅速，在總量規(guī)模不斷擴大的同時，出口也保持了較快的 增長，并呈現(xiàn)出 四大特點 。 20212021 年，綠色食品出口平均增長速度為 105%； 2021 年，綠色食品出口額占全國農(nóng)產(chǎn)品出口額 億美元的 %。上述二項指標(biāo)的集中，有利于發(fā)揮區(qū)域競爭優(yōu)勢。為了開拓國外市場，近年來，在鞏固提高現(xiàn)有市場占有率的同時，中國綠色食品企業(yè)加大了對亞洲各國、南美洲國家、大洋洲國家、俄羅斯、北歐及東歐等國家的出口，增長績效明顯。 三、國內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場情況 我國農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場起步于城鄉(xiāng)間的馬路邊、空地旁，經(jīng)過改革開放 20 多年的發(fā)展，目前大多市場已“登堂入室”，形成了產(chǎn)業(yè)規(guī)模。我國億元以上投資規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的數(shù)量逐年增加，市場單體規(guī)模迅速擴大，涌現(xiàn)出一批輻射能力強，社會知名度高的大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。 三是經(jīng)營環(huán)境有了改觀，各地市場普遍進入新一輪升級改造期。 目前，南北各地一些新型農(nóng)貿(mào) 產(chǎn)品交易市場在市場功能、市場服 務(wù)、食品市場管理等方面進行了有益的探索，已經(jīng)引起了經(jīng)濟界的廣泛關(guān)注。以下選取 我國不同地區(qū) 與茶、酒產(chǎn)業(yè)相關(guān)的 幾個 文化城。但目前，該區(qū)域尚無功能齊全的茶文化城 和茶葉專業(yè)市場 。市場一期總投資 5000 多萬元，占地面積 37600 平方米，總建筑面積 23546 平方米，商鋪面積 平方米，共有商鋪 350多間，商務(wù)辦公寫字樓 5600 多平方米。 由于 投資建造成本 龐大 ，有些仍處于籌劃或在造階段。我國 紅茶 區(qū)主要在廣東、云南，烏龍茶 區(qū) 主要在福建， 花茶 區(qū)主要在福建、廣西、湖南等，名優(yōu)茶區(qū)主要有浙江、湖南、四川、安徽等省及主要的茶區(qū)。目前國內(nèi)茶樹種植以農(nóng)戶為主體，平均每戶僅１畝左右。重點茶市的攤位或店鋪從 100－ 700 不等，多零散租賃給茶農(nóng)、茶商，這些經(jīng)營企業(yè)中由于缺乏龍頭企業(yè)和知名品牌。 （四） 市場通路 不寬。作為 商品茶 葉 有農(nóng)產(chǎn)品和食品的雙重特性，產(chǎn)品的特殊性決定了 茶葉 市場開發(fā)及通路建設(shè)的差異和難度。中國有近千個 茶葉 品牌。由于 茶 20 葉 企業(yè)經(jīng)營規(guī)模小、品牌意識淡薄，知識產(chǎn)權(quán)（專利、版權(quán)、商標(biāo)）方面投入不足，導(dǎo)致 茶葉 市場運營不規(guī)范、質(zhì)量不穩(wěn)定，消費者購買力受阻，從而制約了 茶葉 市場的深度拓展。浙江省 1997 年 有機茶 產(chǎn)銷量僅有 8噸， 1998 年 50 噸， l999 年 300 噸， 2021 年達到 1000 噸。做到辦證納稅方便快捷，技術(shù)咨詢熱情周到。來自各地的 350多家茶葉經(jīng)營單位和個人在市場長年經(jīng)營，名茶暢銷全國 22 個省市和地區(qū)，是目前浙江省規(guī)模最大的名茶市場，被省、市命名為先進農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、星級文明規(guī)范市場。 22 軟件服務(wù)：市場同時配有冷庫 3只和餐廳、娛樂等配套設(shè)施，提供包裝、運輸?shù)热轿坏姆?wù)?！? ? 松陽浙南茶葉市場 地理位置：位于浙江松陽縣城關(guān)鎮(zhèn) 交通狀況：龍麗省道、龍麗高速路經(jīng)市場，交通便利、輻射面廣 經(jīng)營產(chǎn)品 ：以松陽銀猴、香茶等名茶為主，是浙江省最大的綠茶集散地 經(jīng)營情況： 2021年松陽縣浙南茶葉市場茶葉交易量達 ，交易額 億元，市場交易持續(xù)增加，連續(xù)多年位居全省之首。以松陽、 遂昌、武義、蓮都的茶園基地為基礎(chǔ)，以市場為依托，集物流受理、信息配載、零擔(dān)托運、倉儲配送、貨物中轉(zhuǎn)、車輛停放等綜合配套服務(wù)于一體的物流中心。松陽名優(yōu)茶通過該市場除銷往國內(nèi)上海、江蘇、山東、廣東、陜西、甘肅等 20 多個省、市、自治區(qū)外，還遠銷港澳、歐美、東南亞各國。旺季每天進場交易人數(shù)達 8000 余人次，成為浙、贛、皖三省交界處茶葉產(chǎn)品的集散中心，茶葉價格的形成中心和茶葉信息的發(fā)布中心。目前開化龍頂已遠銷德國及其它國家和地區(qū)，輻射度 24 日益擴大，大批量的名優(yōu)茶源源不斷地銷往京、津、魯、滬、杭、晉等大中城市，市場占有率有了明顯擴大。 西湖龍井 居中國名茶之冠 ， 產(chǎn)于浙江省杭州市西湖周圍的群山之中。 今年杭州西湖龍井的總產(chǎn)量比去年減少 20％左右，所以價格也出現(xiàn)了上揚。 杭州西湖龍井茶葉有限公司總經(jīng)理戚國偉 稱 ，每年 2至 3月 份，西湖龍井春茶還沒上市，外省打著龍井茶旗號的茶葉鋪天蓋地沖進浙江 ， 假冒偽劣產(chǎn)品 充斥龍井茶市場， 影響了西湖龍井在消費者心中的美譽度。 四、浙江地區(qū)綠色食品市場 微觀分析 以浙江省寧波市的綠色食品市場發(fā)展?fàn)顩r為例，國內(nèi)綠色食品市場有以下特征： 銷售網(wǎng)絡(luò)建設(shè)滯后 部分地方 部門和企業(yè)決策層僅僅考慮從短期內(nèi)能不能達到較高的經(jīng)濟效益，并未從農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、環(huán)境保護、食品與健康的高度來認(rèn)識開發(fā)綠色食品對個地區(qū)、個企業(yè)和農(nóng)業(yè)、農(nóng)村發(fā)展的意義調(diào)查表明， 消費者 能夠分得清“綠色”認(rèn)證標(biāo)志的只有 ，甚至有相當(dāng)部分消費者 以為綠顏色的食品、天然的食品或保健食品就是綠色 食品由于對綠色食品的認(rèn)識不夠，導(dǎo)致沒有很好地引導(dǎo)消費，更無悉心設(shè)置專賣點、專賣店，結(jié)果形成了“不識貨者不去買，識貨者找不到，于是好貨不好銷”的惡性循環(huán) 。 而許多發(fā)達國家和新興的工業(yè)化國家強化了農(nóng)業(yè)環(huán)保技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，由于技術(shù)條件和安全性指標(biāo)達不到進口國的要求，我市的部分青花菜、毛豆、茶葉、海產(chǎn)品、水果等進不了日 本 、歐盟、美國等 市場。 第三節(jié) XX 農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟文化中心 項目市場前景分析 XX農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟文化中心 將定位作為華東地區(qū)最大，并走向世界的茶葉 、 綠色食品 集散地和流通地，形成依托茶文化的服務(wù)貿(mào)易集聚點，充分發(fā)揮產(chǎn)品輻射功能、價格發(fā)現(xiàn)功能，帶動江浙兩省的茶 葉與 綠色食品 的物質(zhì) 消費和 消費的大市場上。同時， XX 農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟文化中心 的商鋪 可借助商務(wù)部 食品土畜 進出口商會的 渠道 網(wǎng)絡(luò)， 拓展其出口渠道，同時 規(guī)范龍井茶市場的出口質(zhì)量和品牌，并為商鋪 保證 其 招商， 產(chǎn)品與文化的整合、 XX 國際 的電子商務(wù)平臺、 出口商會的 渠道 網(wǎng)絡(luò)保障 形成 XX 與商務(wù)部的雙贏合作平臺。 XX 農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟文化中心 還計劃在未來 向 產(chǎn)茶基地和 釀酒 加工廠 等農(nóng)副產(chǎn)品深度加工業(yè)延伸 ， 形成 生產(chǎn)、 加工、銷售、包裝一條龍，并帶動茶具 、包裝、 旅游等相關(guān)茶和綠色食品 產(chǎn)業(yè)，打造中國自己的茶葉產(chǎn)業(yè)鏈 和綠色食品生產(chǎn)基地 ，打造國內(nèi)最大的茶 品牌 、綠色品牌 ， 成為 龍井茶和綠色食品 等 行業(yè)的領(lǐng)先 者 。 28 圖表 4： XX 農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟文化中心 3大平臺 借助 電子商務(wù) 網(wǎng)絡(luò)交易平臺和產(chǎn)業(yè)鏈延伸的帶動作用， 據(jù)保守估計， 未來 3年內(nèi)， XX 農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟文化中心 可每日接待客流量 2021 人，每鋪位每日成交筆數(shù) 50筆，平均交易金額 70元，網(wǎng)上每日成交筆數(shù) 5000 筆，平均交易金額 300 元。為建設(shè)一個農(nóng)業(yè)創(chuàng)業(yè)的平臺，今年以來，余杭區(qū)已投資 6000 萬元，對該園區(qū)進行了大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 2021 年社會經(jīng)濟綜合發(fā)展指數(shù)列全國縣（市）第 20位。既有天目諸山的靈秀之氣又得東南沿海浩蕩之風(fēng)的余杭，素稱文物之邦，人文薈萃之地，古往今來英才輩出，代有其人。 余杭交通便利、環(huán)境優(yōu)越、區(qū)位優(yōu)勢明顯。 二、道路交通 杭寧高速公路 杭寧高速公路（浙江段）是國家規(guī)劃建設(shè)的全國十二條國道主干線和長江三角洲寧波至南京高速公路的組成部分，也是浙江省 “ 二縱、二橫、十八連、三繞、三通道 ” 高速公路主網(wǎng)架建設(shè)的重點工程。 她 從華北平原直達長江三角洲 ,地形平坦 ,河湖交織，沃野千里，自古是中國主要糧、棉、油、蠶桑、麻產(chǎn)區(qū)。平望至杭州有 3 條航線，即東、中、西線，如以東線計算 ,全長 公里，大部分底寬 20米，水深 2米 ,一般可通航 40～ 100 噸級船舶 ,年貨運量達1600 余萬噸。區(qū)內(nèi)道路分主干道、次干道、支路三個層次，形成縱橫交錯、布局合理、方便運輸、利于生產(chǎn)的路網(wǎng)體系；同時將示范中心與運河的交通聯(lián)結(jié)起來，充分發(fā)揮運河的航運功能，為示范中心服務(wù)。 三、自然資源 余杭 境內(nèi)自然資源豐富。 余杭地處北亞熱帶南緣季風(fēng)氣候區(qū)。常年 6月中旬入梅， 7月上旬出梅，雨量相對集中，梅雨結(jié)束即進入盛夏，受熱帶高壓控制，盛行下沉氣流，天氣晴熱、溫度高、日照強、蒸發(fā)大，易有伏夏。雨熱同季，有利于葉莖類作物和瓜果生產(chǎn)。秦統(tǒng)一中國后，有大量居民遷徙余杭，以后各朝，尤其在南宋，北方人口大量移入，幾經(jīng)民族融合，已無直接后裔。 33 余杭區(qū) 居民生活穩(wěn)步提高。年末城鄉(xiāng)居民儲蓄余額 億元，增長%；人均儲蓄余額達 萬元，增長 %。 余杭是中華文明曙光升起的地方 ，是距今 5300 至 4000 年的良渚文化的發(fā)祥地。 2021年，浙江省政府成立了良渚遺址申報“世界 遺產(chǎn)名錄”領(lǐng)導(dǎo)小組，并建設(shè)良港國家遺址公園。八十年代以來，反山、瑤山、匯觀山等高臺土冢與祭壇遺址相復(fù)合。良渚文化時期的食物以水稻為主。良渚文化尊崇禮儀，飲食精良， 物產(chǎn)豐富，食物充足 ，奠定了飲茶的文化基礎(chǔ)。 項目可實現(xiàn)龍井茶和 綠色食品 產(chǎn)業(yè)鏈的一條龍服務(wù)， 引領(lǐng)中國茶 業(yè) 發(fā)展的新方向，力爭 2021 年發(fā)展成 兩大 行業(yè)一流公司，年 交易 額超過 15億元 ， 成為全球龍井和 綠色食品 貿(mào)易中心與信息傳播