【正文】 段之一 ,廣告投入量也很大 ,在電臺(tái) ,電視 ,報(bào)紙 ,車體 ,燈箱等均有廣告 投入 . 春暉家園 ? 樓盤名稱： 春暉家園 ? 位 臵： 江東大道與印山路交匯處， 江東大道路東側(cè) ,印山路北側(cè) . ? 地塊環(huán)境： 位于市政東擴(kuò)位臵，規(guī)模較大 ,目前交通不是很便利 ,西側(cè)是新的網(wǎng)絡(luò)電視大學(xué) ,南側(cè)有東湖碧水灣和格林春天 . ? 物業(yè)類型： 集居住、商業(yè)為一體，含多層住宅和小高層 . ? 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： ? 總用地： 45 公頃 ? 總建筑面積： 55 萬(wàn)方 ? 總戶數(shù)： 2500 余套 ? 汽車位： 653 個(gè) ? 分期開發(fā)： 分二期開發(fā) ,其中一期 05 年 8月 8 日推出 5棟多層 ,共 145 套 ,05 年 9月 22日推國(guó)中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 13 頁(yè) 出 1 棟多層共 36 套 ,05 年 10 月底又推出 3 棟多層 ,約 100余套 ,還有 22棟多層未推出 。第二期于今年三月份開盤 ,為一棟 18 層的高層 ,共 72套 ,主力面積 127 平方，均價(jià)： 3750，總價(jià)在： 48 萬(wàn)左右，至今銷售率約為 83%，第三期于 號(hào)開盤，為二棟高層 ,共 156套 ,主力面積 1 150 平方，均價(jià)： 3650，總價(jià)在： 50— 55萬(wàn)，至今約銷售了 30 多套，銷售率約 20%。 ? 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 國(guó)中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 16 頁(yè) ? 總建筑面積： 19800 平方米 ? 總戶數(shù)： 231 ? 汽車位： 1800 平方米（無(wú)分割 ） ? 物業(yè)費(fèi)： 元 /平方米 (暫定 ) ? 戶型配比及去化分析 一 期 預(yù) 售 產(chǎn) 權(quán) 式 酒 店 酒店辦公 戶型 一房 (4— 7 層 ) 一房一廳（ 8— 12 層） 面積 40 55 套數(shù) 100 131 比率 100% 100% 去化率 / / 價(jià)格 3600 元 /平方米 (精裝修 ) 3600 元 /平方米 (精裝修 ) 新紀(jì)元數(shù)碼大廈 2021 年底正式破土動(dòng)工 ,預(yù)計(jì)在 2021 年 11 月在旬開盤， 1— 3層做數(shù)碼賣場(chǎng)， 4— 7 層做產(chǎn)權(quán)式酒店、 8— 12 層做酒店式辦公，整棟樓一起推出。 從四層起價(jià)為 2028 元 /平米，每層上幅 50元 /平米，與當(dāng)時(shí)市中心的雨豐花園和碧云天的小高層價(jià)格基本一樣，由于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上缺乏小戶型，再加上地段優(yōu)勢(shì)，所以雖然本身是爛尾樓，還是受到一部分人的青睞，銷售情況良好，周期也不長(zhǎng)。 純小高層、高層的樓盤如：匯翠名邸、中央花園。 個(gè)性：春暉家園的小高層有 4 棟被團(tuán)購(gòu)，它的潛在供應(yīng)量比其它樓盤大很多；瑞慈由于起價(jià)相差 400 元 /平米，且面積上又相差 20 平米，總價(jià)相差了 10 萬(wàn)元以上，去化率明顯相差很大，說(shuō)明影響銷售的另 一個(gè)主要因素是價(jià)格。 國(guó)中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 22 頁(yè) 國(guó)中觀點(diǎn)： ? 高層住宅的接受程度正在逐步提高，抵抗心理仍是很普遍，但隨著雨山區(qū)域大量高層樓盤的推 出和引導(dǎo)，市場(chǎng)接受程度也將會(huì)在 1－ 2 年內(nèi)有較大的改觀； ? 雨山區(qū)發(fā)展早，市場(chǎng)接受度相對(duì)較高，但市場(chǎng)供應(yīng)充足，競(jìng)爭(zhēng)也非產(chǎn)激烈； ? 近期主戰(zhàn)場(chǎng)集中在雨山區(qū)域，高品質(zhì)的高層產(chǎn)品也將會(huì)涌現(xiàn)出來(lái)。 市場(chǎng)吸納情況分析 小高層、高層市場(chǎng)吸納情況分析表 國(guó)中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 24 頁(yè) 樓盤名稱 開盤時(shí)間 已售面積 (萬(wàn) m2) 銷售率 銷售周期 (月 ) 月均銷售量 （ m2） 瑞慈花園 % 3111 康嘉大景城 % 5400 康嘉花園 % 1920 匯翠名邸 % 14 2143 西湖花園 月上旬 % 1077 東暉花園 % 13 500 康泰佳苑 % 1636 合計(jì) －－ ％ 單項(xiàng)月均 2255 總項(xiàng)月均 15787 據(jù)上表，整體平均銷售率達(dá)到了 ％，整體銷售速度不是很快，我們一期在售的 3幢小高層，平均銷售率雖有 ％，但月均銷售量低于平均銷售量，說(shuō)明我們還有很大的提升空間。 %%%%%%%%%%%%%%%%%花山區(qū)金家莊區(qū)雨山北區(qū)（團(tuán)結(jié)廣場(chǎng)） 雨山南區(qū)（新市政府） 雨山西區(qū)（紅旗中路） 雨山東區(qū)（江東大道） 相比較而言，康泰佳苑高層住宅價(jià)格居中，但是月均去化量只有瑞慈的一半，主要原因還在于瑞慈主要是 104 平方米的房型達(dá)到 90％的銷售率，拉動(dòng)了整體銷售速度。 國(guó)中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 29 頁(yè) 問(wèn)卷調(diào)研顯示――面積承受范圍分析（單位 :平方米）： %%%%%%% % %%%%%%%%%3 0 505 0 707 0－9 09 0 11 01 10 1 301 30 1 501 50 1 701 70 2 002 00 以上 ? 67％的客群 需求面積在 90 平米以下，市場(chǎng)對(duì)大戶型的需求非常低 ? 其中 110 平米 以下既是市場(chǎng)供應(yīng)薄弱區(qū)，也是我們的供應(yīng)空白點(diǎn)，這是一個(gè)非常好的切入點(diǎn)。 由于客戶對(duì)“康泰佳苑”已經(jīng)有了一定的認(rèn)知，通過(guò)問(wèn)卷 2 在 30003200 元這個(gè)區(qū)間上，它的比例拉升了 17%，說(shuō)明原來(lái)對(duì)于公寓住宅承受 3000 元以下的客戶，通過(guò)我們的引導(dǎo)，還 是可以接受這個(gè)價(jià)位的。 供需研判 ? 新政的負(fù)面影響將會(huì)持續(xù) 自 新政后，使得受上半年國(guó)家調(diào)控風(fēng)波影響方息的樓市又激起千層浪，此次國(guó)家的力度明顯，效果也非常顯著。 因此，本案商業(yè)街公寓產(chǎn)品類型建議： 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品套數(shù)比例 主力面積 配套 商務(wù)公寓 20％ 80－ 110 商務(wù)配套 精 裝單身公寓 30％ 50－ 70 精裝修 普通單身公寓 50％ 50－ 80 安保、清潔、環(huán)境 戶型配比建議： 產(chǎn)品類型 戶型 面積 比例 商務(wù)公寓 二室二廳一衛(wèi) 80－ 90 30％ 二室二廳二衛(wèi) 90－ 100 40％ 三室二廳一衛(wèi) 100－ 110 30％ 一室一廳一衛(wèi) 50－ 55 40％ 國(guó)中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 38 頁(yè) 精裝單身公寓 一室二廳一衛(wèi) 55－ 60 40％ 二室一廳一衛(wèi) 60－ 70 20％ 普通單身公寓 一室二廳一衛(wèi) 50－ 60 50％ 二室一廳一衛(wèi) 60－ 70 30％ 二室二廳一衛(wèi) 70－ 80 20％ 產(chǎn)品主題定位 打造馬鞍山 CBD核心區(qū)首個(gè)“國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)公寓” ■ 主題定位闡釋 現(xiàn)代人理想的“ CSA” ? C： CBD,城市南移的新區(qū)核心 —— CBD，俯視新市政廣場(chǎng)，高級(jí)公寓的理想選擇地。對(duì)于更注重物質(zhì)和精神享受的現(xiàn)代人講，需要的不僅僅是距離上的貼近，更需要一種心靈上的互通， APARTMENT（公寓住宅）已經(jīng)成為大都市最主要的居住模式。 ? A： APARTMENT，公寓住宅，由客廳、臥室、廚房、浴室、陽(yáng)臺(tái)、光線與國(guó)中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 39 頁(yè) 空間的分隔（如窗）等六大居室元素構(gòu)成的現(xiàn)今大都市標(biāo)準(zhǔn)的基本公寓單元，在房型設(shè)計(jì)中，將“一房、一廳、一廚、一衛(wèi)、一陽(yáng)臺(tái)”作為房型設(shè)計(jì)的基本元素 ，同時(shí)做到全明，讓住戶擁有充裕的光照和通風(fēng)。 國(guó)中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 36 頁(yè) 定位深化 市場(chǎng)定位依據(jù)： ? 總價(jià) 40 萬(wàn)以上戶型抗性普遍存在； ? 市場(chǎng)主力供應(yīng)經(jīng)濟(jì)型三房二廳； ? 二房二廳市場(chǎng)銷售趨好； ? 一室戶無(wú)廳的結(jié)構(gòu)需求抗性較大； ? 小戶型競(jìng)爭(zhēng)還沒(méi)有出現(xiàn)，單 身公寓市場(chǎng)正在形成； ? 本案產(chǎn)品供應(yīng)和客戶需求倒掛，住宅區(qū)產(chǎn)品面積皆在 110 平米以上，商業(yè)街公寓避免普通住宅的方向； 公寓客群定位依據(jù)： ? 客群主力 20－ 35 歲的白領(lǐng)和公務(wù)員； ? 家庭結(jié)構(gòu)，單身和兩口之家為主； ? 積蓄有限，但觀念相對(duì)超前，易接受高層公寓產(chǎn)品； ? 價(jià)格通過(guò)產(chǎn)品、性價(jià)比能得到拉升，公寓在定位上應(yīng)高于普通住宅； ? 15－ 30 萬(wàn)總價(jià)是主力需求區(qū)間； ? 精裝修的需求比例為 20％； ? 64％的車位需求， 73％只需求一個(gè)衛(wèi)生間； ? 76％的客戶希望 1 元 /平米以下的物業(yè)費(fèi)， 24％的客戶也只接受 元 /平米的物業(yè)費(fèi)。它關(guān)系著人們的日常起居、衣食住行是否便利，一個(gè)城市的市政府代表市中心的所在地，而市中心的配套是相當(dāng)完善的；緊于其次的就是它的價(jià)格，它關(guān)系著是否有能力去承受，；如果房型設(shè)計(jì)的合理，它的居住就相當(dāng)?shù)氖孢m，所以房型設(shè)計(jì)也是相當(dāng)重要，環(huán)境也是客戶比較關(guān)心的問(wèn)題 ，環(huán)境綠化好，也是客戶選擇樓盤較看重的。 國(guó)中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 31 頁(yè) 2035歲人群成為購(gòu)房主力軍 ,承受高總價(jià)產(chǎn)品能力有限 調(diào)研問(wèn)卷分析表 1－年齡范圍 %%%%%%%%%%%%%%%%21—24歲25—29歲30—34歲35—39歲40—44歲45—49歲50—55歲55歲以上 調(diào)研問(wèn)卷分析表 2－收入范圍 %%%%% % % % % %%%%%%%%%%%%4萬(wàn)元 以下46萬(wàn) 68萬(wàn) 810萬(wàn)1012萬(wàn) 1214萬(wàn) 1416萬(wàn) 1620萬(wàn) 2030萬(wàn)30萬(wàn)以上 上表是 202份有效問(wèn)卷客群的年齡分布圖，購(gòu)房年齡漸趨年輕化，而在 29歲以前的客群占了 65％，他們的積蓄往往有限，無(wú)法承受高總價(jià)的產(chǎn)品。 問(wèn)卷調(diào)研顯示――總價(jià)承受范圍分析（單位 :萬(wàn)元）： %%%%%% % % % %%%%%%%%%%10－1515－2020－2525－3030－3535－4040－4545－5050－6060以上 ? 公寓問(wèn)卷已經(jīng)顯示， 15－ 30 萬(wàn)產(chǎn)品需求占了 ％，低總價(jià)的產(chǎn)品是公寓市場(chǎng)的主力需求。 國(guó)中觀點(diǎn)： ? 從宏觀角度看，近期高層住宅供需結(jié)構(gòu)平衡，長(zhǎng)期供應(yīng)已經(jīng)大于需求，高層銷售市場(chǎng)隨發(fā)展而成熟，總體銷售速度仍有提升空間； ? 未來(lái)本案商業(yè)街公寓的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不僅僅來(lái)自周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)也將無(wú)法避免，商業(yè)街公寓必須走差異化道路； 小高層、高層單價(jià)分析 國(guó)中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 26 頁(yè) 樓盤名稱 銷售率 均價(jià)（元 /平米） 匯翠名邸 % 3650 瑞慈花園 % 3200 中央花園 3 期 % 3200 康嘉大景城 % 2775 西湖花園 % 2750 東暉花園