【正文】 在售小高層 () 潛在供應(yīng)量 戶型 三室二廳一衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 四房二廳二衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 面積 104 146 套數(shù) 46 190 40 80 比率 13% 53% 15% 19% 去化率 90% 31% 25% / 價(jià)格 均價(jià) 3200 元 /平方米 國(guó)中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 11 頁(yè) 從在售的小高層住宅情況看，該樓盤的房型以居住舒適性為主 ,布局緊湊 ,今年 6 月份推出至今銷售情況良好 ,三房二廳一衛(wèi)的戶型很受歡迎 ,主要原因是面積在 104 平米左右 ,這樣總價(jià)不高 ,平均總價(jià)在 32萬(wàn)左右 ,符合大多數(shù)消費(fèi)群體心里承受價(jià)位 .銷售抗性主要來(lái)自于小高層的起價(jià) ,三房二廳二衛(wèi) 130 平米左右的起價(jià)與之相差了 400 元 /平米 ,面積上也相差近20 平米 ,這樣總價(jià)上基本相差了 10 萬(wàn)元以上 ,說(shuō)明高總價(jià)制約著市場(chǎng)的消費(fèi)潛力 . 康嘉大景城 ? 樓 盤名稱： 康嘉大景城 ? 位 臵： 雨山路南側(cè) ,湖東路東側(cè) . ? 地塊環(huán)境： 臨近永豐河與市政廣場(chǎng) ,6 路 119 路車通過(guò) ,交通便利 ,周邊配套成熟完善 ,南側(cè)是教師新村和平山新村 ,湖東路路況較較擁擠 . ? 物業(yè)類型： 集居住、商業(yè)為一體，含多層住宅和小高層 . ? 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： ? 總用地： 萬(wàn)方 ? 總建筑面積： 12 萬(wàn)方 ? 總戶數(shù)： 800 余套 ? 汽車位： 500 多個(gè) ? 分期開發(fā)： 05 年 7 月 2 日推出 7 棟多層 ,4 棟小高層 ,其中小高層約 270 套 ,后期還有 4 棟小高層。小高層共 10 棟 ,其中 4 棟小高層被大馬院團(tuán)購(gòu) ,后期還有 6 棟小高層未推出 。 ? 物業(yè)類型： 以居住為主，僅有少量的商業(yè)。 ? 戶型配比及去化分析 在售住宅（小面積） 在售住宅（大面積） 未售住宅 (32 層 ) 戶型 2/2/1 3/2/1 3/2/1 3/2/1 3/2/1 3/2/2 3/2/2 3/2/2 1/2/1 2/2/1 4/2/2 面積 104/107 126/128 126 125 125/127 152 136 148 60 110 150 套數(shù) 72 18 36 36 36 72 36 72 61 61 122 比率 % 3% % % % % % % 9% 9% 18% % % 29% 9% 9% 18% 去化率 87% 80% 83% 87% 83% 20% 85% 20% / / / 價(jià)格 均價(jià) 3650 元 /平方米 本項(xiàng)目為馬鞍山市的第一個(gè)純高層的項(xiàng)目，項(xiàng)目的定位較高，在本市也有一定的口碑。一期于去年 8 月集中開盤，二棟高層，共 144 套，主力面積為 10 127平方，均價(jià)： 3500，總價(jià)在： 37— 45萬(wàn)，至今的銷售率約為 85%。 中央花園 3 期 ? 樓盤名稱： 中央花園 3 期 ? 位 臵： 益壽路艷陽(yáng)路 ? 地塊環(huán)境： 地處城市商業(yè)繁華地段 ,交通便利 ,周遍配套設(shè)施完善 . ? 物業(yè)類型： 居住商業(yè)辦公 ? 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 國(guó)中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 15 頁(yè) ? 總用地： 26700 平方米 ? 總建筑面積： 58000 平方米 ? 住宅面積： 32021 平方米 ? 總戶數(shù)： 248 ? 汽車位： 150 ? 物業(yè)費(fèi)： 1 元 /平方米 /月 ? 分期開發(fā)： 一期為住宅已售完 ,二期商業(yè)引入長(zhǎng)發(fā)商廈 ,一棟 SOHO 辦公也已售完 .現(xiàn)在三期共五棟小高層。前二期銷售較好，其中還有一棟 SOHO 辦公樓共 5 層，4000 平方左右，層高 米，共 70 套 ，每套約 50平方，總價(jià)約 23 萬(wàn)左右。每個(gè)月約銷售了 20 套。 ? 物業(yè)類型： 集居住、商業(yè)為一體，含精裝修產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式辦公。 產(chǎn)權(quán)式酒店前三年 8%的紅利折入首付中，第四年有 9%的年收紅利。 它位于目前的商業(yè)中心，市政配套也很完善，但由于緊鄰著火車站，旁邊又是馬鞍山幾乎所有公交車的起、終點(diǎn)站，所以噪音相當(dāng)?shù)拇?，空氣污染也比較嚴(yán)重，可見居住的環(huán) 境很一般。 酒店式公寓的房型設(shè)計(jì)只有一個(gè)單間，而這樣的設(shè)計(jì)在當(dāng)?shù)厝说慕邮苌喜皇呛苷J(rèn)可，所以它的銷售還是有一定難度。 ? 戶型配比及去化分析 在售小高層 戶型 一房 二房 三房 面積 50 套數(shù) 13 38 23 比率 18% 51% 31% 去化率 100% 100% 100% 價(jià)格 均價(jià) 2350 元 /平方米 國(guó)中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 18 頁(yè) 03 年 8 月由上海富陽(yáng)代理公司全程策劃銷售 ,04年 4 月基本銷售完畢 .獨(dú)棟大廈 ,共 16層 ,13 層為商業(yè)， 416 層為公寓，兩梯六戶 ,戶型從東到西為 8 11 50、 9 12137，由于是框架結(jié)構(gòu)，除了衛(wèi)生間都 可以 隨意分割，所以沒有具體的戶型。 目前有 30%的業(yè)主將房屋出租給公司做辦公樓，還有 40%的業(yè)主將房屋裝修后出租給別人居住，租金基本在 1620 元 /平米，周邊社區(qū)的出租價(jià)格 1213 元 /平米，主要原因是它是電 梯公寓且鄰近馬路，既可以用于居住，又可以作為辦公，市場(chǎng)需求旺盛，出租率高。 1 競(jìng)爭(zhēng)樓盤綜合分析 ? 產(chǎn)品的形態(tài)與分布 由于馬鞍山城市規(guī)劃的東擴(kuò)南移，目前樓盤基本分布在江東大道兩邊，如西湖花園、東暉花園、國(guó)際華城等 ,還有雨山路以南，如瑞慈花園、康嘉大景城、東湖碧水灣、春暉家園等，市中心樓盤有匯翠名邸、中央花園、陽(yáng)光大廈等。這樣的樓盤如：西湖花園、國(guó)際華城、東方明珠；它們的共性是樓盤很大 ,最小的西湖花園的總建面也有 360000平方米，都緊挨著江東大道，小區(qū)自身的配套很完善，它們連成一片，將會(huì)形成馬鞍山一個(gè)新的居住群。個(gè)性：西湖花園以國(guó)家康居示范工程概念來(lái)推廣，在馬鞍山的口碑不錯(cuò)，部分的外立面已做好，對(duì)銷售起到一定的促進(jìn)作用；國(guó)際華城它的綠化率很高，達(dá)到了 58%，但它緊挨著馬鋼運(yùn)輸鐵路，嗓音很大，并且它所有的房型只有一個(gè)衛(wèi)生間，不能滿足部分對(duì)生活質(zhì)量要求 較高的客戶群；東方明珠它目前是馬鞍山面積最大的樓盤，它的高層很多，有 55棟，它目前還沒有開過(guò)盤，其中最先面市的高層住宅將有 240 套 55－ 76 平米的小戶型。 國(guó)中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 19 頁(yè) 共性：地處城市中心位臵，交通便利，生活配套非常完善，沿湖自然景觀優(yōu)越，都是集住宅與商業(yè)為一體的項(xiàng)目，小區(qū)的景觀都是圍合式的設(shè)計(jì)，因?yàn)槎际羌兏邔禹?xiàng)目，容積率相對(duì)較高，樓間距也相對(duì)較小。 近幾年馬鞍山市場(chǎng)很少有酒店式公寓或獨(dú)棟小戶型，除了陽(yáng)光大廈。 共性是公寓推出的量占總樓盤的比例很小，位臵基本在馬路邊上，樓下為底商。 ? 戶型的配比及去化 共性：大多數(shù)小高層以三房二廳為主，面積在 125 平米的居多，去化率也較高，144 平米以上的抗性很大，沿馬路邊的房子銷售也不理想，說(shuō)明抗性主要來(lái)自面積和位臵。 ? 總結(jié) ? 面積在 140 平米以上、總價(jià) 40 萬(wàn)以上的戶型普遍體現(xiàn)出抗性； ? 大面積、高總價(jià)的產(chǎn)品必須具備較高的附加值和設(shè)計(jì)的合理性方能被市場(chǎng)接受； 國(guó)中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 20 頁(yè) ? 主力供應(yīng)戶型仍以三室二廳為主，經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、緊湊的戶型正成為市場(chǎng)的主流； ? 二室二廳的市場(chǎng)銷售情況趨好，如匯翠名邸舒適型二房和經(jīng)濟(jì)型三房的去化速度相差不大； ? 小戶型的競(jìng)爭(zhēng)目前還沒展現(xiàn)，未來(lái)將來(lái)自兩方面的競(jìng)爭(zhēng)，一方面各個(gè)大盤中將蘊(yùn)藏著大量的小戶型產(chǎn)品，如東方明珠將兩幢高層 240 戶全部做成 55－ 76 平米的產(chǎn)品；另一方面，一些近市中心樓盤都看好單身公寓 市場(chǎng)，在不久將來(lái)將會(huì)有幾個(gè)樓盤推出真正意義的單身公寓、酒店式公寓等產(chǎn)品，如大華國(guó)際等。 三、 馬鞍山高層住宅整體市場(chǎng)供需分析 總體供應(yīng)分析 為能整體分析高層住宅供應(yīng)市場(chǎng)，本次調(diào)研共選取 14 個(gè)小高層、高層住宅項(xiàng)目和 8 個(gè)公寓項(xiàng)目，基本囊括了所有可類似項(xiàng)目，通過(guò)整體供應(yīng)分析，了解目前的市場(chǎng)銷售 情況和激國(guó)中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 21 頁(yè) 烈程度。 據(jù)所調(diào)查的項(xiàng)目來(lái)看，高層住宅市場(chǎng)未來(lái)的供應(yīng)局面相當(dāng)激烈，排除未來(lái)會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的項(xiàng)目，總體的供應(yīng)量達(dá)到 萬(wàn)平米，其中在售項(xiàng)目供應(yīng)量為 萬(wàn)平米，僅占了 25％，其中 34 年內(nèi)完全釋放出來(lái)，屆時(shí)整個(gè)高層住宅市場(chǎng)也將達(dá)到更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)程度。 從表中可以看出，雨山區(qū)域發(fā)展早，樓盤數(shù)量多，規(guī)模接近，競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)將越趨激烈，而花山區(qū)是幾個(gè)大盤帶動(dòng)城市東擴(kuò)，其影響力也將快速壯大，在一兩年后，也將成為馬鞍山的樓盤主戰(zhàn)場(chǎng)。 公寓總體供應(yīng)分析表 （單位：萬(wàn) m2） 樓盤名稱 公寓總建面積 在售面積 已售面積 銷售率 市場(chǎng)存量 潛在供應(yīng)量 東湖碧水灣 1 % 陽(yáng)光大廈 % 春暉家園 % 大華國(guó)際（酒店式公寓） % 大華國(guó)際（ soho 辦公） % 東方明珠 (酒店式公寓 ) % 新紀(jì)元數(shù)碼大廈 (產(chǎn)權(quán)式酒店） % 新紀(jì)元數(shù)碼大廈 (酒店式辦公） % 匯翠名邸 % 康泰佳苑（公寓） % 合計(jì) % 此次調(diào)查了公寓的市場(chǎng)情況，主要是了解小戶型的市場(chǎng)供應(yīng)和本案在小戶型的市場(chǎng)是否存在切入機(jī)會(huì)。 陽(yáng)光大廈是 2021 年?duì)€尾樓改造項(xiàng)目，首次提出 sohu 公寓的概念，將原辦公樓定位打散，以自由分割的小戶型產(chǎn)品，提出辦公、居住的產(chǎn)品模式，成功解救了這個(gè)爛尾產(chǎn)品。 小戶型公寓目前明顯存在市場(chǎng)空白點(diǎn)，本案區(qū)域未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)也不多，加之高層住宅的供應(yīng)龐大，公寓類產(chǎn)品必須走產(chǎn)品創(chuàng)新和差異化策略，如能抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，本案的公寓前景將會(huì)廣闊。 國(guó)中觀點(diǎn)： ? 馬鞍山的小戶型時(shí)代即將來(lái)臨，小戶型熱銷程度在這次新政風(fēng)波后應(yīng)該會(huì)有較大的提升； ? 結(jié)合本案所屬區(qū)域，緊鄰新市政廣場(chǎng)，未來(lái)周邊將會(huì)出現(xiàn)大量的高檔辦公產(chǎn)品，商業(yè)街上公寓本身已經(jīng)具備了地段、環(huán)境等先天優(yōu)勢(shì)； ? 對(duì)于本案產(chǎn)品如果定位在普通的住宅產(chǎn)品方面，即會(huì)和住宅區(qū)高層相沖突，也會(huì)受整體市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)影響，產(chǎn)品形態(tài)的多樣化 已是大勢(shì)所趨； ? 小戶型市場(chǎng)存在機(jī)會(huì)空白點(diǎn)，普通單身公寓和酒店式公寓產(chǎn)品將是非常好市場(chǎng)機(jī)會(huì)切入點(diǎn)。如果按目前的單項(xiàng)目月均銷售 2255 平米，剩余的所有住宅區(qū)小高層還需要 15個(gè)月的銷售時(shí)間，如果要在商業(yè)街公寓推出之前銷售完畢，我們最多只有 10 個(gè)月時(shí)間，所以我們必須將我們的銷售速度提升一倍左右才能達(dá)成目標(biāo)?，F(xiàn)在整體市場(chǎng)銷售速度 慢主要有兩個(gè)原因組成，首先宏觀影響下，本就處于引導(dǎo)期的高層市場(chǎng)更加雪上加霜，另外還有一半左右的樓盤還沒有推小高層，屆時(shí)總項(xiàng)月均銷售量會(huì)上升，但是單項(xiàng)月均銷售則很難上升。 在我們的公寓問卷調(diào)查的同時(shí)，我們還完成了從 7 月到 10 月登記的 179 個(gè)意向客戶，該意向客戶的產(chǎn)品需求如下： 登記顯示―― 產(chǎn)品 選擇意向： 國(guó)中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 25 頁(yè) %%%%%%%%%%%%%多層 小高層 復(fù)式住宅 據(jù)統(tǒng)計(jì)本案未售的高層住宅總計(jì) ，商業(yè)街公寓 萬(wàn)平米，多層住宅 萬(wàn)平米，多層住宅僅占了 46％，未來(lái)需求和供應(yīng)已經(jīng)發(fā)生倒掛，因此商業(yè)街公寓必須改成和高層住宅相差異化的產(chǎn)品。 通過(guò)問卷調(diào)研，分析有效購(gòu)房客群對(duì)于區(qū)域的選擇上，雨山南區(qū)，新市政府板塊已被半數(shù)左右的客戶認(rèn)同 。我們的產(chǎn)品與之相比，雖然均價(jià)低了 300 元 /平米，但面積偏大，總價(jià)偏高 6萬(wàn)，而導(dǎo)致銷售不暢。 戶型及總價(jià)分析 區(qū)域 樓盤名稱 小高層總