康泰佳苑營(yíng)銷報(bào)告分析(存儲(chǔ)版)
【正文】 展房源的增多 可以看出 ，正是開(kāi)發(fā)商主動(dòng)適應(yīng)新政的表現(xiàn)。大景城 05 年 7月 2日 ~至今 電臺(tái)、電視、報(bào)紙、車體、戶外展牌 一次性 折 ,商貸 折 ,公積金 折 瑞慈花園 05 年 6 月 ~至今 車體、戶外展牌、報(bào)紙、電臺(tái) 小高層送公攤，超144 平米補(bǔ) 2%契稅，一次性 折 春暉家園 05 年 8月 8日 ~至今 報(bào)紙、大賣場(chǎng)設(shè)分展區(qū)、戶外展牌 一次性 折 國(guó)際華城 05 年 9月 1日 ~至今 報(bào)紙、車體、戶外展牌 中秋期間推出送精美月餅活動(dòng) 東湖碧水灣 05 年 8 月 ~至今 報(bào)紙、展牌、車身 一次性 折 ,首付達(dá) 50%, 折 康泰佳苑 05 年 9 月 30 日~至今 報(bào)紙、展牌 一次性 折 ,送熱水器 ,馬鋼職工每平米優(yōu)惠 50 元 就當(dāng)前馬鞍山市場(chǎng)來(lái)看 ,各樓盤主要是通過(guò)報(bào)紙、設(shè)戶外展牌來(lái)達(dá)到宣傳的目的。可見(jiàn) ，馬鞍山的房產(chǎn)市場(chǎng)還是有很大的增長(zhǎng)空間的。 馬鞍山地區(qū)受全國(guó)形勢(shì)的影響 ,目前是停滯不前的階段 ,特別是 7月份以來(lái) ,市場(chǎng)持續(xù)低迷 .加上當(dāng)前 有兩個(gè) 70 萬(wàn)方的大樓 盤及一個(gè) 50 萬(wàn)方的樓盤 ,在這個(gè)市區(qū)人口不足 50 萬(wàn)的城市 ,集中供應(yīng)如此眾多的房源 ,可以預(yù)見(jiàn)以后的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈 .目前 ,本地多層的均價(jià)在 3200元 /平方米 ,小高層的均價(jià)在 2700 元 /平方米 ,加上大部分樓盤的主力戶型集中在 120平米左右 ,整體價(jià)格在 35 萬(wàn) .比如 8 月 18 日開(kāi)盤的春暉家園 ,總建面 50 多萬(wàn)方 ,一期推出的多層總價(jià)就35 萬(wàn)左右 ,面積 120 平米 ,盡管市場(chǎng)低迷 ,但仍然有較好的銷售量 .對(duì)于大多數(shù)工薪階層來(lái)說(shuō) ,總價(jià)不超過(guò) 40 萬(wàn)的房子他們還是可以接受的。大景城 05 年 7 月 2 日 ~至今 544 163 46 瑞慈花園 05 年 6 月 ~至今 500 200 44 春暉家園 05 年 8 月 8 日 ~至今 181 165 66 國(guó)際華城 05 年 9 月 1 日 ~至今 84 58 38 康泰佳苑 05 年 10 月 1日 ~至今 76 38 47 05 年 9 月 30 日 ~至今 34（別墅） 14 17 東湖碧水灣 05 年 8 月 ~至今 50（別墅） 30 15 普通住宅月平均去化速度 從表中分析我們可以知道 ,各個(gè)樓盤的月均去化套數(shù)與整體平均去化套數(shù)大致是吻合的 ,其中春暉家園的去化速度最快 ,主要的原因在于該樓盤是一期開(kāi)盤 ,主力戶型為 120 平米左右加上價(jià)位較低所以整體總價(jià)相對(duì)較低 ,而且一期推出的五棟多層 ,其中兩棟主體封頂了 ,另外三棟已經(jīng)建到了 3— 4 層，有準(zhǔn)現(xiàn)房給客戶看，比較直觀和具體。我們的樓盤開(kāi)發(fā)商是馬鋼公司，馬鋼本身就是一個(gè)品牌，在整個(gè)馬鞍山地區(qū)他的知名度是很高的，這樣我們項(xiàng)目本身就有很高的知名度 ,但整個(gè)項(xiàng)目品牌的上升空間不大，如何把項(xiàng)目從一個(gè)高度提升到更高的地位是我們的當(dāng)務(wù)之急，如此才能提高我們樓盤的整體形象。 南京會(huì)展期間優(yōu)惠活動(dòng)如此多 ,可以看出整個(gè)南京市場(chǎng)受新政的影響是很大的 ,在這種情形下 , 南京的客戶選擇觀望的是很多的 ,所以開(kāi)發(fā)商會(huì)積極應(yīng)對(duì) ,推出種類繁多的優(yōu)惠措施和各種活動(dòng) .受全國(guó)整體形式的影響和周邊大城市的實(shí)際情況 ,我們馬鞍山市場(chǎng)觀望 5 的勢(shì)頭呈上升的趨勢(shì) ,而整個(gè)馬鞍山的開(kāi)發(fā)商還不是很積極的去應(yīng)對(duì) ,作為房地產(chǎn)發(fā)展的二級(jí)城市 ,在新政后 ,影響還不是很明顯 ,但這足以造 成一部分客戶在觀望 ,如果我們可以很好的去應(yīng)對(duì) ,走在別人的前面 ,從宣傳策略、銷售方式上去強(qiáng)化，那樣就可以抓住正在觀望的客戶，使他們成為準(zhǔn)客戶。所以要扭轉(zhuǎn)我們樓盤當(dāng)前的銷售局面，必須改變單一的廣告模式，全方位的宣傳，加大產(chǎn)品的附加值，提升我們小區(qū)的品牌知名度。%的戶型都是主臥、客廳全部朝南，通風(fēng)采光非常好 .不過(guò)樓盤銷售抗性主要有以下二個(gè)方面 :面積在 136平 方米左右 。 2） 針對(duì)西頭及頂層房源，作出隔熱防水剖面 圖，消除人們的顧慮。 3.工程進(jìn)度的加快和樣板展示的作用不可忽略：不少前期預(yù)定的客戶一直都我們的工程進(jìn)度相當(dāng)關(guān)心，而一樓或頂層如果有樣板展示或者剖面圖展示，那對(duì)于我們一層銷售會(huì)有更充分的輔助作用。 另外，提升我們產(chǎn)品的高附加值，通過(guò)樣板房、樣板景觀等實(shí)物表現(xiàn)出來(lái)。 2) 加大廣告的投入量，報(bào)紙、戶外展牌、電臺(tái)等，進(jìn)行立體式的宣傳。 4) 別墅作為高檔住宅 ,是身份和地位的象征 ,是富裕階層改善居住環(huán)境的首選 ,不過(guò)從市場(chǎng)的推廣來(lái)說(shuō) ,很少有明確的定位和廣告策劃 ,多數(shù)樓盤在宣傳時(shí)把重點(diǎn)放在多層和小高層上 5) 開(kāi)發(fā)商面對(duì)新 政 ,并沒(méi)有表現(xiàn)出過(guò)的關(guān)注 ,在與客戶博弈中 ,大多數(shù)客戶選擇了觀望 ,怎樣突破當(dāng)前低迷的市場(chǎng) ,就需要強(qiáng)有力、高品質(zhì)產(chǎn)品的支持。 、樓層的分析 %%%%%%%%%%%%%多層 小高層 復(fù)式住宅 %%%%%%%%%%%%%1－ 6層 7－ 11層 12層 以上 我們可以分析得到 ,目前馬鞍山市場(chǎng)接受多層的客戶占據(jù)了絕大多數(shù) ,銷售的抗性來(lái)自于小高層 ,主要是客戶的觀念還不是很接受 .另外加大別墅的宣傳力度也是很有必要的 ,目前應(yīng)該改變我們單一的廣告模式 ,加大宣傳的力度 ,加大小高層的宣傳 ,投入更
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